Юридическая помощь
Назад

Банк отказал по объекту ипотеки

Опубликовано: 26.01.2020
0
10

Что означает отказ банка по ипотечному объекту{q}

Да, банкиры могут и передумать, такое тоже бывает. И это очень неприятная ситуация.

Вообще, решение банка о выдаче ипотеки разумно узнать заранее, еще до переговоров с продавцами квартир (чтобы понимать, на какую сумму можно рассчитывать). Одобрение кредита действительно 2-3 месяца. За это время можно подыскать подходящую недвижимость, а потом вернуться в банк за деньгами. Но 100% гарантии, что ипотека будет выдана, всё равно нет. Случается, что банк отказывает в ипотеке уже после ее одобрения. Как это возможно{q}

Ряд сведений о заёмщике в банке проверяют дважды. И банк может отказать в ипотеке, если заёмщик после предварительного одобрения, например:

  • допустил просрочку по другому кредиту;
  • сменил место работы;
  • был привлечён к уголовной ответственности, и т.д.

За эти 2-3 месяца может измениться и кредитная политика банка. У каждой кредитной организации свои требования к размеру первого взноса, свой подход к оценке платежеспособности клиентов. Одни банки учитывают дополнительные доходы заемщиков, другие – только официальную зарплату. Одни кредитуют лиц в возрасте до 60 лет, другие – до 65. Различаются требования к сумме, которая остается заёмщику «на жизнь» после внесения платежей по всем кредитам, и т.д.

Таким образом, если ипотека была предварительно одобрена, но до фактического обращения клиента за кредитом требования банка ужесточились, возможен отказ.

Банк может одобрить ипотеку, а потом отказать и в результате несогласованного с ним выбора объекта залога (квартиры).

Не стоит забывать, что ипотека – это кредит под залог недвижимости. В случае, если заёмщик не сможет выплачивать кредит, то для погашения его задолженности перед банком квартира будет продана. Это значит, что банк-кредитор заинтересован в её высокой ликвидности. Иногда случается, что банк сначала одобрил ипотеку, а потом, оценив ликвидность выбранной заёмщиком квартиры, отказал в выдаче.

В ипотеку можно приобрести жильё как на первичном, так и на вторичном рынке. Но при покупке недвижимости на «вторичке» процент по кредиту в ряде банков выше. А аварийное состояние жилья, предназначение «под снос», деревянные перекрытия, незаконные перепланировки и другие особенности «вторички» вовсе могут послужить причиной отказа в ипотеке.

Первичный рынок гораздо привлекательнее для кредиторов, даже если речь идёт о долевом строительстве. Раньше банки не так охотно кредитовали участие в долевом строительстве. Вместо «живой» квартиры они получали в качестве залога лишь абстрактное право на недвижимость, которая ещё только будет (а возможно, в силу каких-то обстоятельств, и не будет) построена. Но с переходом на использование счетов эскроу при расчётах дольщиков и Застройщика, риски дольщиков и кредитующих их банков значительно снизились.

Причем отказ по объекту не означает то, что в ипотеке отказано, достаточно выбрать другое жилье и продолжить оформление. В идеале, чтобы то, что объект не подходит под требования банка (например, из-за наличия деревянных перекрытий) выяснилось до проведения оценки, так как затраты на объект, который не подходит для залога будут напрасными.

Предлагаем ознакомиться:  Кто выплачивает кредит в случае смерти заемщика

На практике встречаются случаи, когда-то, что год возведения дома, в котором находится квартира, слишком ранний, и внутренние регламенты кредитного учреждения не допускают использование такого жилья в качестве залогового объекта. Но и у такой ситуации есть два решения:

  1. Отказ по объекту и поиски другого объекта
  2. Рассмотрение объекта на индивидуальных условиях

В некоторых случаях взять нетиповой объект в залог банк просто не может, но если дом совсем немного не соответствует критериям банка по возрасту, первоначальный взнос очень большой, срок ипотеки менее 10 лет (а лучше – меньше), то по решению кредитного комитета возможно индивидуальное положительное решение.

отказ банка по объекту, рис.5

Отказ банка по объекту это не конец — стоит просто начать искать другое жилье

Это решение прикладывается к кредитному досье, хранящемуся в банке, как основание принятие не типового объекта в залог. Но рассчитывать на такой исход, если первоначальный взнос минимален, а клиент еле-еле прошел по доходу не следует.

Для банка предпочтительно оформление ипотеки на обычную типовую квартиру. Хотя, казалось бы, чем больше стоимость, тем больше кредит и больше прибыли. Но в случае проблем с выплатой, среднестатистическую квартиру реализовать значительно проще, чем «хоромы», а в жизни случается всякое, от финансовых трудностей не застрахованы даже те, кто может позволить себе жилье класса люкс.

отказ банка по объекту, рис.2

Перед поиском жилья для ипотеки запомните основные требования банков к этому жилью

Основные требования банка к приобретаемому жилью вполне адекватны:

  • Отсутствие деревянных перекрытий существенно снижает риски гибели объекта при пожаре.
  • При износе дома свыше 70% — банк откажет в выдаче кредита, но и клиенту стоит задуматься: зачем ему ветхое жилье, которое может не дожить до окончательного погашения кредита.
  • Отдельные кредитные учреждения не кредитуют объекты старше 1957 года постройки, другие – дополнительно требуют при выборе такого объекта для покупки в ипотеку справки, что дом не аварийный, не находится в очереди на снос.

Эти требования часто зависят от региона – в небольших городах часто не такой большой выбор объектов, а в том же Санкт-Петербурге есть достаточно достойных, но старых построек.

Требования к объекту у разных банков могут отличаться и по другим критериям, для одного кредитного учреждения пятиэтажный жилой дом немного старше 30 лет – отличный вариант залога, а двухэтажные дома старой постройки – неликвид.

Для другого кредитного учреждения – неликвид и среднестатистические пятиэтажки. Это так же может быть связано как с ситуацией с недвижимостью в регионе, так и просто с внутренними регламентами банка, например, с широкой федеральной сетью, даже не касаемо ведущих банков страны.

Некоторые банки не работают с выкупом доли и коммуналками, а некоторые чуть ли на них не специализируются, выдавая ипотеку под более высокий процент, естественно.

Требования характерное для всех банков – отсутствие обременений (как снять обременение с ипотечной квартиры)

Немного статистики

Вообще, процент отказов по ипотечным кредитам (в сравнении с другими видами кредитования) довольно низкий. К примеру, по статистическим данным «Объединённого кредитного бюро» за I квартал 2019 года 72% заявок на ипотеку получили одобрение. Тогда как общий показатель (за этот же период) по всем кредитам, выдаваемым наличными – 32% одобренных заявок.

Предлагаем ознакомиться:  Принятие наследства после смерти мужа

Но, несмотря на то, что ипотека выгодно смотрится на фоне других видов кредитования, в сравнении с предыдущим (2018-м) годом уровень одобрения заявок заметно упал. А именно, на 8% (в прошлом 2018 году из 100 заявок на ипотеку одобрение получали 80). Т.е. банки ужесточают требования и всё более придирчиво оценивают потенциальных клиентов, даже если речь идёт о кредитах, обеспеченных залогом квартиры.

Почему банки отказывают в ипотеке{q}

Кроме тщательного подбора жилья, ответственного отношения к получению кредита и других способов, о которых говорилось выше, повысить шансы на положительный ответ банка можно, воспользовавшись услугами ипотечного брокера (такие услуги есть в СЕРВИСАХ).

Ипотечный брокер – это специалист, который отлично ориентируется в огромном количестве предложений разных банков, и выберет вариант наиболее подходящий под ситуацию его клиента (заёмщика). Он поможет получить в ипотеку максимальную сумму, уменьшить первоначальный взнос и снизить процентную ставку. При этом стоимость услуг брокера всегда ниже, чем размер выгоды, которую заёмщик получает в итоге.

А вероятность отказа банка в выдаче ипотеки на квартиру, брокер сводит почти к нулю.

Банк отказал по объекту ипотекиХочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры{q}
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Возможные причины отказа при покупке жилья в новостройке

  • При выборе квартиры на вторичном рынке важно, чтобы жилье было в том же городе, что и офис банка.
  • Отказ возможен и из-за того, что объект находится, например, даже 50 км от города.
  • Такой тип жилья как «малосемейка» так же не всегда подходит как залог.
  • Для большинства банков значение имеет и этажность, где-то требование не менее 2х этажей, где-то – не менее 6ти. Особенно важно это при выборе объекта при льготных видах ипотеки, оформляемых через АИЖК, требования этого агентства наиболее строги, как по отношению к заемщику, так и по отношению к предоставляемым документам и самому объекту.
  • Перекрытия у приобретаемого объекта должны быть железобетонные или металлические.
  • Объект может не подойти и из-за каких-то нестандартных особенностей квартиры – наличия не функциональных дверей и окон, они встречаются в старых постройках.
  • Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, систему отопления и водоснабжения.
  • Внимания заслуживает и то, что многие кредитные учреждения не берут в залог квартиру, в которой зарегистрированы лица под опекой или попечительством, так согласно Гражданскому кодексу потребуется согласие органов опеки.
ипотека отказ по объекту, рис.1

Вырезка из статьи 37 ГК РФ

ипотека отказ по объекту, рис.2

Вырезка из статьи 38 ГК РФ

При покупке строящегося жилья, нужно выбирать объект из аккредитованных банком. Аккредитация – это одобрение объекта, так как банк предварительно уже провел проверку объекта. Все причины для отказа выявляются при аккредитации.

отказ банка по объекту, рис.4

Банк может отказать в ипотеке и для новостроящихся объектов

Причины отказа в ипотеке

Крайне редки случаи, когда клиент обращается с уже выбранной квартирой в новостройке, которая не является аккредитованным объектом. Теоретически банк может начать проверку объекта на общих условиях, но это займет достаточно много времени.

Так же имеет смысл уточнить в кредитном учреждении, условия кредитования в котором наиболее устраивают, не планируется ли аккредитация в ближайшее время. Иногда сотрудничество банка с застройщиком уже идет и до получения аккредитации остается совсем немного, такой вариант стоит тоже рассматривать.

Предлагаем ознакомиться:  Где дешевле страхование жизни для ипотеки Сбербанка{q}

Если рассматривать причины отказа в аккредитации строящегося объекта, то это может быть:

  1. Ранняя стадия строительства (котлован)
  2. Первый объект нового на рынке недвижимости застройщика
  3. Ненадежный застройщик (оценка ранее возводимых объектов – сроки, качество)
  4. Схема реализации квартир без заключения договора долевого участия (велика вероятность мошенничества)

Гарантия наличия аккредитации – выбор объекта, в строительстве которого банк участвует финансово.

Возможные причины отказа при покупке жилого дома

Жилой дом – достаточно сложный объект для оформления в залог, так как его труднее оценить. К нему применяются и те же критерии, который были рассмотрены при оценке квартиры (отсутствие обременений, деревянных перекрытий и т.д.), так и отдельные, относящиеся именно к этому типу строений.

Так, отказ по объекту при покупке жилого дома возможен если:

  1. Нет подъездной дороги;
  2. Не подходит для круглогодичного проживания (отопление, водоснабжение, электричество);
  3. Несоответствие назначения земельного участка его разрешенному использованию по документам;
  4. На участке, на котором расположен дом, есть не зарегистрированные строения (от сторожки до пристройки к дому);
  5. Явные дефекты постройки;
  6. Не соответствующий требованиям фундамент;
  7. Расположение свыше 50-100 км от города.

Но, опять же, не все банки столь строги. Есть кредитные учреждения, которые кредитуют и на покупку дачных домиков, не пригодных для круглогодичного проживания, находящихся в удалении от города.

В случае если причина – несоответствие назначению земель по документам – такие объекты не одобрит никакой банк, а если есть незарегистрированный объект, то его можно либо снести, либо зарегистрировать – тут все решаемо.

отказ банка по объекту, рис.6

Покупаете готовый жилой дом — и здесь банк может сказать «НЕТ».

Итак, отказ по объекту гарантирован, если жилье предназначено под снос, находится в дома с реконструкцией (планируется отселение), расположено в общежитии, износ превышает 70%, дом достаточно старый (старше 30-60 лет), есть деревянные перекрытия, имеются обременения.

https://www.youtube.com/watch{q}v=d4Wlz3tBXGE

В других случаях, возможная ситуация, когда один банк объект в залог не примет, а другой, более лояльный, — объект одобрит. При выборе нестандартного объекта имеет смыл заранее, на стадии подачи заявки на ипотеку обсудить вероятность одобрения конкретного объекта, если он уже подобран.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector