Юридическая помощь
Назад

Что делать в первую очередь после покупки квартиры

Опубликовано: 31.07.2019
0
8

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

  • сколько комнат в квартире
  • какой этаж
  • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
  • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
  • наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

Что делать в первую очередь после покупки квартиры

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

  • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
  • какие соседи в подъезде
  • в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Всем известно, что с полученных от продажи денег продавец уплачивает государству 13% налога на доходы. Однако в случае, если гражданин владел квартирой достаточно долго, он может не уплачивать налог при продаже.

Срок владения для вопроса, когда можно продавать, нужно отсчитывать не с момента подписания договора или передаточного акта, а только с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. День проведения госрегистрации указан в выписке из ЕГРН.

Например, договор купли-продажи был подписан 11 июня 2018 года, передаточный акт – 13 июня 2018 года, государственная регистрация состоялась 20 июня 2018 года. Продавать квартиру без налога можно, начиная с 21 июня 2023 года.

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Что делать в первую очередь после покупки квартиры

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Купив жилье, вы имеете право на возврат налога – 13% от 2 млн рублей, потраченных на покупку. Государство возвращает эту сумму из уплаченного вами подоходного налога, поэтому у вас должен быть официальный, облагаемый налогом доход. Важно понимать, что пенсия налогом не облагается, а «зарплата в конверте» проводится мимо ФНС.

  • от 2 млн рублей от цены купленного жилья
  • и от 3 млн рублей с уплаченных процентов по кредитным договорам или договорам займов, которые были взяты на покупку жилья (этот лимит установлен для кредитов, полученных после 1 января 2014 года).

Несложно рассчитать максимальные суммы для возврата налога: 260 тысяч рублей за покупку жилья и 390 тысяч рублей за уплаченные проценты.

Важно помнить, что налоговый вычет оформляется только на основании договора купли-продажи на квартиру (дом, комнату и иные виды жилой недвижимости) или договора долевого участия с указанной ценой.

В случае, если вы получили жилье в собственность по какой-либо иной схеме (наследство, дарение, договор в пользу третьего лица и т. На часть, оплаченную материнским капиталом, налоговый вычет также не распространяется.

Право на налоговый вычет предоставляется человеку один раз в жизни, но, если стоимость недвижимости не дотягивает до 2 млн, возвращение можно оформить в несколько заходов.

Василий купил квартиру за 1 млн рублей наличными и получил возврат в размере 130 тысяч рублей.

Через несколько лет он приобрел еще одну квартиру в ипотеку за 5 млн рублей. Василий может еще раз получить вычет с оставшегося 1 млн рублей за покупку, то есть еще 130 тысяч рублей.

Возвращать уплаченные налоги можно каждый год, начиная с года приобретения жилья, пока не вернете положенную сумму.

Наталья купила квартиру в 2017 году и может подать документы на возврат налога в 2018-м. Так она вернет сумму налогов, которые уплатила государству в 2017 году.

Допустим, ее зарплата 40 тысяч в месяц – это значит, что в месяц с ее дохода государство получает 5200 рублей, а в год – 62 400 рублей. Для того чтобы получить все 260 тысяч налогового вычета, Наталья в 2018-м ей должна подать документы за 2017 год, в 2019-м – за 2018 год и далее. Так постепенно ей вернутся 260 тысяч рублей.

То есть подавать документы на вычет надо повторять ежегодно, пока вы не получите всю причитающуюся вам сумму.

Для пенсионеров есть небольшая дополнительная льгота: только они могут на следующий год после покупки жилья получить возврат подоходного налога за три прошедших года, а не за один. То есть, если бы Наталья была пенсионеркой, она смогла бы подать декларации и заявления на вычет за 2017, 2016 и 2015 годы и вернуть сразу 187 200 за три предыдущих года.

То же правило действует для всех, если квартира была куплена и оформлена в собственность несколько лет назад. Сделать заявку на получение налогового вычета можно в любой момент, но налоги вы можете вернуть только за последние три года и за будущие годы. Так, если Олег купил дом в 2008 году, но вернуть налог решил только в 2018-м, то он может подать документы сразу за 2017, 2016 и 2015 годы.

Есть два способа получить налоговый вычет: через налоговую инспекцию за весь прошедший год или через работодателя, частями с каждой зарплаты. Но взаимодействовать с инспекцией придется в любом случае.

На данный момент там расположена ссылка на программу с сайта налоговой службы. Установив эту программу, можно заполнять декларации в электронном виде: она проверит, верно ли вы заполнили поля.

Если вы хотите получить налоговый вычет через работодателя, то сначала нужно отнести документы в налоговую, получить уведомление о своем праве на вычет и отдать это уведомление работодателю.

Если вы рассчитываете получить возврат сразу за весь год, через налоговую, то подавать документы можно, когда закончится год, в котором вы приобрели недвижимость.

Неважно, купите вы квартиру в начале или в конце 2018 года, – заявление в любом случае можно подать не раньше начала 2019-го. Годом приобретения жилья считается год государственной регистрации права собственности на квартиру на данного собственника.

Но если вы хотите получать вычет через работодателя, то есть чтобы вам перечисляли зарплату, не удерживая налогов, то документы можно подать сразу после приобретения жилья, не дожидаясь следующего года.

  • налоговая декларация 3-НДФЛ;
  • заявление на предоставление налогового вычета;
  • заявление на возврат налогов, содержащие банковские реквизиты физического лица, которому будут переведены деньги;
  • справка с работы 2-НДФЛ;
  • копии документов на жилье (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи (или акт приема-передачи квартиры в долевом строительстве и договор долевого участия));
  • копии платежных документов (квитанции, банковские выписки, чеки).

В этом случае деньги должны поступить на ваш счет в течение трех месяцев.

  • заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет;
  • копии документов на жилье (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи (или акт приема-передачи квартиры в долевом строительстве и договор долевого участия));
  • копии платежных документов (квитанции, банковские выписки, чеки).

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Купили квартиру? Узнайте, что делать дальше

  • способ приобретения жилья – за наличный расчет или по ипотеке;
  • на каком рынке куплена квартира: на вторичном или в новостройке;

Однако в любом случае существуют задачи, стоящие перед владельцем жилья, независимо от того, как и где оно приобреталось. О них мы и поговорим в первую очередь.

alt=2

Чтобы не возвращаться к вопросам о документах, сразу скажем: сделайте несколько копий своего паспорта (и паспортов всех других собственников, если таковые имеются), свидетельства о регистрации, договора купли-продажи. Они вам неоднократно понадобятся в самом ближайшем будущем.

Риелторы советуют для начала уладить все дела с коммуналкой. Ведь квартплата, задолженность за воду, свет, газ, содержание и ремонт помещений общего пользования начнут набегать с того самого момента, как вы получили свидетельство о регистрации права собственности. Если не переоформить все на себя, то станут начисляться пени. А вы ведь не хотите переплачивать?

  1. Сначала обратитесь в расчетно-кассовый центр и напишите заявление об оформлении лицевого счета на ваше имя. Таким образом, все платежи теперь перейдут на вас, а не на прежнего владельца квартиры. Полезно будет также взять и выписку с лицевого счета – чтобы знать о текущем состоянии задолженности по коммуналке.
  2. Вторым шагом будет посещение управляющей компании (или ТСЖ, если ваш дом в нем состоит). Здесь вы заключаете договор на обслуживание.
  3. Далее предстоит обратиться в энергетическую компанию, где заключается договор на электроснабжение вашей квартиры (или переоформляется, если жилье куплено на вторичном рынке).
  4. То же самое проделываем в службе горгаза, если в жилом помещении установлена газовая плита или газовый котел.
  5. Если в квартире стоят счетчики на воду, то их также нужно оформить на себя. Не забудьте узнать дату последней поверки счетчиков: инспекция приборов учета осуществляется обычно раз в 4-5 лет (счетчик горячей воды традиционно проходит поверку чуть чаще). Если с момента последней поверки прошло более трех лет, то лучше вызвать специалистов внепланово. Досрочная поверка стоит недорого и позволит вам забыть об этой проблеме на ближайшие годы.
  6. Если в квартире установлен стационарный телефон, и вы желаете его оставить, то путь лежит в абонентский отдел местного филиала ОАО «Ростелеком». Если телефонная линия не проведена, то там же пишите заявление на подключение вас к сети.
  7. С интернетом все еще проще: выбираете провайдера, который вам приглянулся больше других, созваниваетесь и ждете визита представителя компании. Уровень сервиса здесь сейчас достаточно высок, для подключения к глобальной паутине даже не нужно выходить из дома.

Когда дом новый

Все вышеперечисленные дела распространяются на любых новоиспеченных собственников. Но есть определенные действия, которые нужно сделать после покупки квартиры в новостройке.

Чаще всего квартира напрямую у застройщика приобретается посредством договора долевого участия. Фактически недвижимость можно считать своей, когда подписан договор и уплачены все взносы. Но до новоселья еще далеко. Действия с квартирой в новом доме можно условно разделить на три этапа:

  1. Подписание акта приема-передачи.
  2. Оформление квартиры в БТИ.
  3. Регистрация собственности в Росреестре.

Когда дом введен в эксплуатацию, квартиры в нем начинают отдавать дольщикам. Этот процесс производится посредством подписания акта приема-передачи жилого помещения. Только после нее собственник получает ключи от жилища.

Подписание акта производится после осмотра дольщиком квартиры. И к этой процедуре стоит отнестись с максимальной ответственностью – ведь позже, когда ваш автограф уже стоит в документе, претензии к строительной организации будут необоснованными (за исключением случаев, прямо предусмотренных российским законодательством).

  • механизмы открывания оконных рам и дверей;
  • изоляция на местах стыков окон и дверей со стенами;
  • межпанельные швы (их стоит проверить на отсутствие потеков);
  • замки на входной двери;
  • стояки в санузлах и на кухне (нужно проверить на наличие протеканий, луж);
  • работа батарей центрального отопления;
  • осмотр несущих конструкций на наличие трещин или других нарушений целостности.
  • соответствие общих параметров жилого помещения тем, что указаны в договоре долевого участия.

Если претензий к застройщику нет, то подписывайте акт в трех экземплярах: один вам, второй застройщику, третий понадобится в Росреестре при регистрации жилья.

Помните еще об одном нюансе: если дольщик не является на приемку квартиры в течение двух месяцев, застройщик вправе составить акт в одностороннем порядке.

  • заявление на получение кадастрового паспорта;
  • паспорта всех собственников квартиры;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • акт приема-передачи.

После этого остается ждать. Кадастровый паспорт готовится в течение 30 календарных дней.

  • паспорта всех собственников квартиры;
  • кадастровый паспорт, полученный в БТИ;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • акт приема-передачи.

В некоторых случаях регистратор может запросить дополнительную документацию. Например, разрешение на строительство и право собственности застройщика на землю. Но как правило, копии этих бумаг изначально прилагаются к ДДУ.

В течение месяца ваши документы проверяются, и квартира вносится в реестр. В назначенный день вам остается только забрать свидетельство о праве собственности. С этого момента вы являетесь полноправным владельцем жилого помещения.

Кроме вышеописанных действий, есть еще некоторые дела, которые предстоит уладить новоиспеченным собственникам.

Одной из наиболее приятных процедур для покупателя квартиры становится оформление имущественного налогового вычета. По закону вы обладаете правом раз в жизни вернуть 13 % от стоимости приобретенного жилья.

  • оформить возврат подоходного налога можно только один раз в жизни;
  • получить вычет могут только лица, являющиеся плательщиками НДФЛ. То есть, вы должны либо получать официальную зарплату, с которой удерживаются 13 %, либо осуществлять иную деятельность, доходы по которой облагаются налогом;
  • налоговый вычет лимитирован. Он считается с суммы, не превышающей двух миллионов рублей. То есть, если вы приобрели квартиру за 3,5 миллиона, вычет вы все равно получите только с двух миллионов – 260 тысяч рублей.
  • в соответствии с последними поправками в налоговое законодательство, каждый из собственников квартиры обладает правом на вычет. Если вы купили жилье с женой на правах совместной собственности, то и она, и вы обладаете правом получить 260 тысяч рублей;
  • вычет можно получить двумя способами: в виде суммы отчислений по НДФЛ за один или несколько налоговых периодов, или же путем снятия бремени по уплате подоходного налога до тех пор, пока не наберется сумма, равная 13 % от стоимости жилья.

Если вы купили жилье не в качестве инвестирования денег, а для проживания, то еще одним необходимым действием станет получение прописки.

Самым главным правилом здесь является то, что получить регистрацию по месту жительства необходимо в течение семи дней с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье. В случае нарушения установленных законом сроков на вас могут наложить штраф до 2,5 тысячи рублей.

Получить прописку можно, следуя стандартному порядку. Делается это либо через местное отделение федеральной миграционной службы, либо через многофункциональный центр. Также подать заявление на получение регистрации в купленной квартире можно в режиме онлайн через портал госуслуг.

Во-первых, как известно, ипотечный договор накладывает обременение на приобретенное жилье. Оно находится в залоге у банка, и до полного погашения долга по кредиту собственник не имеет права проводить какие-либо операции с недвижимостью.

Поэтому после того как ипотека выплачена, владельцу стоит снять с квартиры обременение через Росреестр. Для этого будут необходимы не только стандартный набор документов (договор-основание, свидетельство о регистрации, паспорта собственников), но и бумаги из банка: кредитный договор, квитанции по платежам, справка от кредитора о том, что долг погашен и обременение можно снимать.

Предлагаем ознакомиться:  Микрофинансовая организация подала в суд что делать

Но этот совет стоит отнести к долгосрочной перспективе – ведь люди зачастую завершают платить ипотеку спустя много лет после покупки жилья. Но есть дела, которые нужно уладить быстрее.

Не редкость, когда по кредиту расплачиваются с помощью жилищных сертификатов. Это может быть материнский капитал, или субсидия для молодых семей. Одним из обязательных условий использования целевых средств господдержки для погашения ипотеки является последующее деление квартиры на всю семью.

Подводя общий итог, нетрудно сделать вывод: все действия, которые вам необходимо предпринять после приобретения квартиры, преследуют одну цель – облегчить вам жизнь. Часть из них продиктована законом, часть сулит вам неплохую экономию. Поэтому не стоит пренебрегать этими обязательствами и возможностями и не омрачать радость покупки.

На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Что делать в первую очередь после покупки квартиры

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

Перечислим основные параметры:

  • Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
  • Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
  • Прилежащая территория;
  • Район и его инфраструктура;
  • Планировка квартиры;
  • Количество комнат;
  • Общий метраж жилых и нежилых помещений;
  • Наличие и состояние балкона или лоджии;
  • Отопление;
  • Раздельный или совместный санузел;
  • Средний размер коммунальных платежей.

Что делать в первую очередь после покупки квартиры

Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.

Подготовка документов для регистрации

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

  • При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
  • Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет). Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
    • родитель
    • усыновитель
    • опекун

    Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

    • родителей
    • усыновителей
    • попечителя

    В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

  • Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный). Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
    1. опекун (если собственник недееспособный)
    2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

  • паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
  • проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
  • документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
  • согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
  • извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
  • другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

  • Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
    • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
    • свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

    Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

  • Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
    • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
    • если более 1 млн. руб., то — 7000 руб. плюс 0,2% от  той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 3000 (1,5 млн. х 0,2%));
    • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

    Верхний предел оплаты – 100 000 руб.

  • При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Документы для регистрации можно сдать самим:

  • в отдел РосРеестра
  • в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

  • представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
  • оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

После того, как решен вопрос о покупке недвижимости в новостройке, необходимо позаботиться о процедуре оформления ее в собственность.

Скорость решения вопроса зависит от того, насколько правильными будут совершаемые действия. В представленной статье мы подробно расскажем, что нужно делать для оформления права собственности на приобретенную квартиру, какие документы требуется подготовить и какие особенности процедуры следует учитывать.

Вопрос регистрации права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

  • «Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона; (ч.1 п.3 ст.14 №218-ФЗ)».
  • Регистрацию владельца по месту жительства либо пребывания.
  • Приведение размеров жилья в соответствие с техническими характеристиками.
  • Возможность принимать участие в вопросах регулирования управления дома.
  • Получение налогового вычета.
  • Защита прав владельца в случае банкротства строительной компании.
  • Возможность распоряжения имуществом и совершать любые сделки (за исключением квартиры, приобретенной по ипотеке).

Приобретение недвижимости в новостройке возможно как на стадии строительства дома, так и после сдачи его в эксплуатацию. В первом случае у покупателя появляется возможность существенной экономии, во втором – нет риска срыва сроков въезда.

Независимо от выбранного способа покупки, сделка заключается с застройщиком, что требует особого внимания. Исключение составляет договор уступки права, по которому можно приобрести квартиру в еще недостроенном доме у физического лица. Однако и в этом случае уведомление строительной компании и получение разрешения на переход права собственности обязателен.

  • Учредительные документы фирмы на проверку действительности аккредитации и права на осуществление строительных работ.
  • Проектную документацию.
  • Инвестиционный договор.
  • Разрешение на возведение объекта на данном участке.
  • Договор аренды земли или право собственности на нее.

Махинации в сфере купли-продажи недвижимости в новостройке – достаточно частое явление. Самыми распространенными являются следующие схемы:

  1. Продажа нескольким лицами. Мошенники заключают ряд договоров купли-продажи с одним и тем же объектом. При этом они используют тот факт, что на регистрацию права собственности требуется определенное время после подписания соглашения (до 10 дней). Поэтому крайне важно не передавать деньги до получения свидетельства о праве собственности.
  2. Продажа по поддельным документам. Мошенники каким-то образом получают правоустанавливающие документы и изготавливают копию. Чтобы избежать подобной ситуации, важно проверять подлинность документов. Для этого нужно затребовать выписку из ЕГРП и сверить сведения с предоставленными продавцом.
  3. Пропажа продавца после получения аванса или задатка. Требование о внесении предварительного платежа является типичным для современных сделок. Однако если в роли продавца выступает мошенник, это может быть средством незаконного обогащения. Он берет аванс с нескольких покупателей и пропадает из виду. Чтобы избежать подобного риска, важно получить как можно больше сведений о продавце, которые позволят найти его в случае необходимости.

Покупка недвижимости оформляется договором купли-продажи. Соглашение составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Вступает в силу с момента подписания сторонами.

  • Реквизиты сторон.
  • Предмет.
  • Стоимость квартиры.
  • Порядок и сроки оплаты.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность за нарушение условий договора.
  • Вероятность наступления форс-мажорных обстоятельств.
  • Другие условия (по желанию сторон).
  • Дата и подписи.

Договор купли-продажи подразумевает согласие сторон на все характеристики недвижимости. Поэтому очень важно, чтобы к моменту его заключения все документы на квартиру были проверены покупателем.

  • «Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 №218-ФЗ)».

Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН).

  1. Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоПосле того, как все права на квартиру оформлены на нового собственника, то дальше следует зарегистрироваться в ней. Это не обязательно делать сразу, квартира уже полностью принадлежит новому хозяину. Зарегистрироваться на новой площади можно путем обращения в миграционную службу или путем подачи документов в МФЦ. Если, к примеру, гражданин, зарегистрированный в одной квартире, приобрел в собственность другую, то его никто не обязывает регистрироваться в ней.
  2. Коммунальные услуги. Счета за услуги будут приходить на тот же адрес, если какие-либо из них не были отключены за неуплату. Но собственнику придется переоформить счета на свое имя. Для этого понадобиться:
  • обратиться с заявлением в расчетно-кассовый центр с просьбой переоформить счета (параллельно с этим можно попросить выписку о задолженности на квартиру, если она имеется);
  • заключить договор с фирмами, обслуживающими дом, если деньги проходят через нее;
  • подписать договор с компанией, которая занимается услугами по энергетике и фирмой, отвечающей за подачу газа (в случаях, если в доме он проведен, в особенности это относится к рынку вторичного жилья);
  • если, в квартире проведен стационарный телефон, то нужно прийти в филиал компании и переоформить лицевой счет на себя.
  1. Налоговая служба. По закону, который был принят в России в 2004 году, любой гражданин должен задекларировать своё недвижимое имущество. Своевременное обращение в налоговую службу позволит избежать штрафных санкций. Также обращение к специалистам, поможет решить вопрос об оформлении налогового подоходного вычета. Новый собственник жилья имеет право на возврат 13% со стоимости жилья, это касается и случаев, когда квартира была приобретена в ипотеку. Чтобы вернуть налог, нужно подать в службу:
  • заявление;
  • справку по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт и ИНН гражданина;
  • договор, подтверждающий за лицом факт приобретения недвижимости;
  • документы, которые подтверждают оплату.

У кого покупать квартиру

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

Здания

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

  • Единственный собственник;
  • Несколько человек (долевая собственность);
  • Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

Всегда спрашивайте у собственника:

  • Как он стал собственником квартиры?
  • Есть ли у квартиры другие владельцы?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Как правильно оформить покупку квартиры

  • договор купли-продажи (один из двух экземпляров);
  • кадастровый план на купленный объект недвижимости;
  • технический план и паспорт;
  • акт приема-передачи объекта;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • свидетельство права собственности.

У продавца квартиры также на руках остаются несколько документов:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о собственности;
  • акт передачи на квартиру (если он был составлен).

По законодательству РФ на руках у продавца документация остается в виде копий. Оригиналы подшиваются в деле нотариусом.

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

  • заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
  • подготовка всех документов к регистрации
  • сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
  • получение выписки из госреестра и документов на жилье

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

  • заключить предварительный договор о покупке квартиры
  • внести аванс (с получением расписки)
  • передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

  • дату и место составления договора
  • кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
  • о какой квартире идет речь
  • стоимость этой квартиры
  • срок заключения сделки купли-продажи
  • о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
  • указать размер задатка
  • предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

  • место и дату составления расписки
  • кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
  • сведения о заключенном договоре задатка
  • размер полученной суммы (цифрами и прописью)
  • роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Разговор

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить право собственности на квартиру при ипотеке?

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

  • дата и место составления договора
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
  • сведения о гос.регистрации права продавца
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
  • об отсутствии прописанных лиц
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
  • об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

  1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
  2. квитанция об уплате государственной пошлины
  3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
  4. кадастровый паспорт
  5. согласие супруга продавца (нотариальное)
  6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
  7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
  8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

Осмотр квартиры

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

В регистрационное управление сдают:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
  • Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Акт приема-передачи;
  • Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
  • Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора

  1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

    Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

  2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
  1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
  2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
  3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
  5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
  6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Проверка продавца

Изучение документов

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Перед заключением договора необходимо потребовать справку о психическом здоровье владельца квартиры. Это необходимо, поскольку не всегда психические заболевания проявляются при нескольких личных встречах, а если у владельца жилья имеется болезнь, влекущая недееспособность, родственники могут оспорить договор.

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Когда следует прибегать к помощи риэлторов

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

Преимущества риэлтора

Недостатки риэлтора

Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры

Комиссия за услуги (0,5-3%)

Сформированная база предложений

Существует риск попасть на недобросовестного посредника

Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

Подготовка документов

Порядочное агентство:

  • Серьезно относится к своей работе;
  • Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
  • Давно существует на рынке;
  • Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
  • Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
  • Поддерживает порядок в офисе.

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

  • Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
  • Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

  • Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
  • По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
  • Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
  • Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

  • Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
  • Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

Как проверить квартиру перед покупкой

Семья

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

  • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
  • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
  • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
  • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
  • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
  • долги по коммунальным платежам
  • законность планировки

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте ktotam.pro)
  • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
  • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
  • кадастровый паспорт
  • технический паспорт (если имеется у собственника)

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

  • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
  • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

  • единственное лицо
  • множественность лиц (долевая собственность)
  • супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

  • в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
  • в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

  • если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
  • в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
  • законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Риск при покупке

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

  • осужденных за преступление
  • призывниках на военную службу
  • престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
  • детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
  • недееспособных в психиатрических лечебницах
  • проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

  • официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
  • в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
  • в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
  • неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

alt=3

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

  • требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
  • заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
  • закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п.

Для этого требуется:

  • спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
  • посмотреть платежные квитки за последний год
  • поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
  • предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

  • Выписка из ЕГРН о своем праве собственности. В середине 2016 года выписка заменила привычное свидетельство о праве собственности, изготовленное на специальном бланке. Теперь документ печатается на обычной бумаге, подписывается уполномоченным должностным лицом и скрепляется печатью Росреестра. Он обладает точно такой же юридической силой, как и свидетельство.
  • Договор купли-продажи с отметкой о регистрации. Этот договор нужно обязательно сохранить как основание приобретения недвижимости. Синяя печать Росреестра содержит дату и номер государственной регистрации. Эти сведения пригодятся в будущем при отчуждении квартиры.
  • Передаточный акт или иной передаточный документ, если он был предусмотрен договором.

Если оплата производится по жилищному сертификату, то в первую очередь дайте распоряжение банку о переводе денег на счет продавца.

  1. Паспорт покупателя и продавца;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  3. Единый жилищный документ (только для москвичей);
  4. От продавца: справка или выписки из домовой книги об отсутствии задолженностей и прописанных в квартире лиц;
  5. Договор купли-продажи.
  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Выписка из ЕГРН

Через сколько можно продать жилье, чтобы не платить налог?

Кроме вышеописанных действий, есть еще некоторые дела, которые предстоит уладить новоиспеченным собственникам.

Одной из наиболее приятных процедур для покупателя квартиры становится оформление имущественного налогового вычета. По закону вы обладаете правом раз в жизни вернуть 13 % от стоимости приобретенного жилья.

Государство не дарит вам часть суммы, уплаченной за квартиру. Оно возвращает взятый с вас подоходный налог на сумму, равную 13% от цены жилища. Из всего этого следует несколько правил, которые нужно знать получателю вычета:

  • оформить возврат подоходного налога можно только один раз в жизни;
  • получить вычет могут только лица, являющиеся плательщиками НДФЛ. То есть, вы должны либо получать официальную зарплату, с которой удерживаются 13 %, либо осуществлять иную деятельность, доходы по которой облагаются налогом;
  • налоговый вычет лимитирован. Он считается с суммы, не превышающей двух миллионов рублей. То есть, если вы приобрели квартиру за 3,5 миллиона, вычет вы все равно получите только с двух миллионов – 260 тысяч рублей.
  • в соответствии с последними поправками в налоговое законодательство, каждый из собственников квартиры обладает правом на вычет. Если вы купили жилье с женой на правах совместной собственности, то и она, и вы обладаете правом получить 260 тысяч рублей;
  • вычет можно получить двумя способами: в виде суммы отчислений по НДФЛ за один или несколько налоговых периодов, или же путем снятия бремени по уплате подоходного налога до тех пор, пока не наберется сумма, равная 13 % от стоимости жилья.

Если вы купили жилье не в качестве инвестирования денег, а для проживания, то еще одним необходимым действием станет получение прописки.

Самым главным правилом здесь является то, что получить регистрацию по месту жительства необходимо в течение семи дней с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье. В случае нарушения установленных законом сроков на вас могут наложить штраф до 2,5 тысячи рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Что является основаниями изменения трудового договора

Получить прописку можно, следуя стандартному порядку. Делается это либо через местное отделение федеральной миграционной службы, либо через многофункциональный центр. Также подать заявление на получение регистрации в купленной квартире можно в режиме онлайн через портал госуслуг.

Во-первых, как известно, ипотечный договор накладывает обременение на приобретенное жилье. Оно находится в залоге у банка, и до полного погашения долга по кредиту собственник не имеет права проводить какие-либо операции с недвижимостью. Поэтому после того как ипотека выплачена, владельцу стоит снять с квартиры обременение через Росреестр.

Сколько нужно денег для покупки квартиры

Но этот совет стоит отнести к долгосрочной перспективе – ведь люди зачастую завершают платить ипотеку спустя много лет после покупки жилья. Но есть дела, которые нужно уладить быстрее. Не редкость, когда по кредиту расплачиваются с помощью жилищных сертификатов. Это может быть материнский капитал, или субсидия для молодых семей. Одним из обязательных условий использования целевых средств господдержки для погашения ипотеки является последующее деление квартиры на всю семью.

Подводя общий итог, нетрудно сделать вывод: все действия, которые вам необходимо предпринять после приобретения квартиры, преследуют одну цель – облегчить вам жизнь. Часть из них продиктована законом, часть сулит вам неплохую экономию. Поэтому не стоит пренебрегать этими обязательствами и возможностями и не омрачать радость покупки.

На налоговый вычет могут претендовать покупатели квартиры, которые выступают плательщиками НДФЛ. Под налоговым вычетом следует понимать не деньги в подарок, а возврат налога, который был уплачен ранее.

Покупка квартиры занимает много времени, ведь требуется подобрать подходящий вариант, проверить чистоту сделки, подготовить сопутствующую документацию, поэтому в 90% случаев к процессу привлекают риелтора. Пользуясь положением эксперта на рынке недвижимости, риелторы стремятся увеличить собственную выгоду и доход работодателя, поэтому нередко в ход идут отработанные годами схемы привлечения и обмана потенциальных клиентов.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

  • Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
  • Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
  • Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
  • Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
  • Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
  • Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
  • Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Покупка квартиры с помощью риэлтора

Наибольшая активность рынка недвижимости наблюдается весной и осенью, поскольку заниматься продажей зимой мешает череда праздников, а летом — период отпусков.

  1. Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
  2. Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
  3. Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
  4. При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
  5. Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
  6. Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
  7. Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.
  8. Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
  9. Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.
  • Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
  • Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Покупка квартиры в строящемся доме

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

  • Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
  • ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
  • Финансово-хозяйственная отчетность;
  • Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
  • Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

  • Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
  • Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
  • Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
  • Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
  • Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
  • Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
  • Ознакомьтесь с проектной декларацией.

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

  • Реквизиты застройщика;
  • Сведения о покупателе;
  • Характеристики жилплощади;
  • Способ оплаты;
  • Крайний срок сдачи объекта.

Как производится возврат налога при покупке квартиры? Несколько способов

Квартирой можно распорядиться как угодно в рамках закона. Например, квартиру можно подарить или завещать.

В обиходе часто встречается выражение «оформить дарственную на квартиру», однако это не совсем корректно. Единственное основание для передачи квартиры в подарок – оформление договора дарения, в котором участвуют две стороны. Даритель и одаряемый заключают договор, в соответствии с которым даритель обязуется безвозмездно передать, а одаряемый – принять в дар квартиру.

К договору дарения предъявляются похожие требования, как и к договору купли-продажи:

  • Составляется в простой письменной форме. Удостоверять договор у нотариуса не нужно, даже если дарится доля в праве общей собственности. Но если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему – без нотариуса не обойтись.
  • О передаче квартиры составляется передаточный документ. Если прямо прописать в договоре, что он не нужен, то составлять его нет необходимости.
  • Квартира передается свободной от обременений и прав третьих лиц, из нее выписываются все проживающие. Справку из жилищного органа о зарегистрированных в квартире нужно будет предъявить в Росреестр.
  • Переход права собственности на одаряемого будет зарегистрирован Росреестром.

Документом-основанием возникновения права собственности в данном случае будет договор дарения.

С точки зрения налогов, даритель не обязан платить налог после отчуждения квартиры, ведь он не получил никакого дохода. Одаряемый в некоторых случаях тоже освобождается от налога. Если стороны договора приходятся друг другу близкими родственниками, то есть:

  • бабушки и дедушки;
  • родители, усыновители;
  • дети родные или усыновленные;
  • внуки;
  • братья и сестры родные или неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя.

В этом случае одаряемый не уплачивает налог. В остальных случаях ему придется заплатить государству 13% от рыночной стоимости квартиры.

Завещание

Завещать квартиру можно путем составления завещания на случай смерти. В завещании наследодатель может выразить свою волю как в отношении всего имущества, так и в отношении отдельной квартиры. Завещание откроется в момент смерти наследодателя, после чего наследники смогут вступить в  свои права в течение полугода.

Виды завещания:

  • Можно составить открытое завещание, текст которого будет известен вам и нотариусу. При желании, такое завещание можно показать для сведения и наследникам. Для этого нужно с паспортом и документами на квартиру явиться в нотариальную контору. Нотариус составит проект завещания, который нужно будет собственноручно подписать. После этого нотариус удостоверит завещание. Один экземпляр выдается наследодателю, второй – остается в делах нотариуса на хранение.
  • Текст закрытого завещания известен только наследодателю. Вы пишете завещание собственноручно на листе бумаги, подписываете его, запечатываете в конверт. Два свидетеля ставят подписи на конверте, который затем передается нотариусу. Нотариус запечатывает все в еще один конверт, на котором проставляет удостоверительную надпись. Завещание вскрывается после смерти наследодателя.

Если упрощать, то схема довольно проста: вы покупаете квартиру, после чего можете вернуть себе 13% от ее стоимости.

Давайте разбираться в тонкостях.

Каждый гражданин России имеет возможность раз в жизни сделать налоговый вычет на приобретение жилплощади.

По закону государство обязуется вернуть вам 13% (нынешний размер подоходного налога) от суммы, которую вы заплатили за недвижимость.

Правда, эта сумма ограничивается 2 миллионами рублей. То есть, максимальный размер вычета составляет 260 тысяч рублей.

Альтернативный способ возврата денег после покупки жилья – удержание подоходного налога вашим работодателем.

То есть при оформлении налогового вычета есть два варианта: либо вы получаете одну или несколько крупных сумм в течение нескольких лет, либо не платите НДФЛ на сумму, составляющую 13% от стоимости квартиры.

Есть возможности комбинировать эти схемы.

Купить квартиру в новостройке

Они зависят от того, сколько времени прошло с момента покупки жилплощади.

Давайте разберемся со всеми нюансами процесса на абстрактном примере – это будет проще. Вы купили квартиру за полтора миллиона рублей. 13% от этой суммы – 195 000 рублей. Именно столько вы сможете получить в итоге в качестве налогового вычета.

Но эта сумма может быть выплачена не сразу и не полностью – все зависит от вашей зарплаты и «срока давности» покупки недвижимости.

Например, с момента сделки прошло чуть больше года. За 12 месяцев с момента приобретения вы заработали 300 000 рублей. Это значит, что государство вам вернет только 39 000 рублей – 13% от вашей зарплаты.

В следующем году заработали 400 000 рублей? Ожидайте возврата еще 52 тысяч. Такими ежегодными платежами вы будете получать налоговый вычет до того момента, пока общая сумма всех выплат не достигнет 195 тысяч рублей.

При этом в любое время вы можете оформить вычет не как выплату денег, а как налоговую экономию. Например, в первые два года вы получили 39 и 52 тысячи. Осталось еще 104 тысячи рублей, которое вам должно государство.

И в следующие годы вы не будете платить подоходный налог, пока не набежит сумма остатка – 104 000 рублей. Правда, такой механизм не очень распространен среди собственников жилья.

Важно: если после покупки квартиры или дома прошло больше трех лет, то вам должны вернуть подоходный налог сразу за 36 месяцев.

Если эта сумма меньше 13% от стоимости жилья, то остаток добирается в следующие годы.

Во-первых, не надо торопиться с оформлением. Если вам хочется получить крупную сумму единовременной выплатой, то лучше подождать как минимум три года.

Однако, если у вас высокая официальная зарплата, то можете смело обращаться в налоговую.

Во-вторых, стоит задуматься – а оформлять ли налоговый вычет вообще? Во многих регионах существует возможность приобрести квартиру за 800-900 тысяч рублей. Возврат подоходного налога с такой покупки составит не более 120 тысяч рублей. В то время как по закону вы можете вернуть себе куда более весомую сумму – до 260 тысяч.

Многие молодые семьи покупают недорогие «однушки», а в будущем улучшают свои жилищные условия. Может, стоит подождать несколько лет и вернуть налог с более дорогой недвижимости? Ведь больше такого случая не представится.

В-третьих, если вы купили жилье дороже 2 миллионов рублей, то все равно рассчитывать можете только на 260 тысяч рублей в качестве возврата – это предельная сумма, установленная законом.

В-четвертых, если вы брали ипотечный кредит на приобретение недвижимости, то проценты тоже учитываются. Например, вы купили квартиру за 1,5 миллиона, 300 тысяч из которых заняли банка.

Проценты установлены такие, что в итоге вы отдадите банку 500 тысяч рублей. То есть, фактическая цена квартиры для вас составляет 1,7 миллиона рублей. Именно с этой суммы вы можете получить вычет, если не погасите долг досрочно.

Право на возврат подоходного налога имеют только собственники жилья.

Причем, когда сделка совершается между близкими родственниками (например, между отцом и сыном) или коллегами по работе (начальником и его подчиненным), то новые владельцы не могут оформить вычет.

Это связано с тем, что подобные торговые операции часто имеют фиктивный характер.

Если квартира находится в общей долевой собственности, то каждый из владельцев может вернуть налог. Но только в соответствии с той долей, которая ему принадлежит.

К примеру, вы с женой купили квартиру за 1,5 миллиона рублей. Вам принадлежит 2/3 жилья, а оставшаяся треть – супруге. Это значит, что вы сможете вернуть себе только 130 тысяч рублей в качестве вычета, а жена – 65 тысяч (по 13% с миллиона и полумиллиона рублей соответственно).

Иногда выгодно отказаться от своего вычета в пользу другого собственника, если он имеет значительно больший доход. Но этой возможностью обладают только хозяева недвижимости, которая имеет статус общей совместной собственности.

Купить квартиру на материнский капитал

Несколько интересных и крайне выгодных для собственников изменений было внесено в Налоговый Кодекс в 2014 году. Но они касаются только тех хозяев жилья, право вычета для которых наступило в 2014 году.

Главный постулат поправок в законодательство – объектом вычета теперь стала не недвижимость, а человек. Что это означает на практике.

Вы купили две квартиры по миллиону рублей каждая. Раньше вы могли вернуть налог только по одной из них – то есть, 130 тысяч рублей. Теперь – по обеим.

Вы купили две квартиры по 1,5 миллиона рублей каждая. С одной вы имеете право вернуть 195 тысяч рублей, а оставшиеся 65 тысяч «добрать» со второй жилплощади. То есть, лимит охватывает несколько объектов недвижимости, даже если их суммарная стоимость больше двух миллионов.

Вы с женой купили квартиру за 5 миллионов рублей. До 2014 года вы могли с нее получить только 260 тысяч рублей. Теперь вдвое больше – для каждого из супругов-собственников установлен свой лимит вычета в 2 миллиона рублей.

Возврат подоходного налога при покупке жилья оформляется в налоговом органе по месту нахождения недвижимости.

То есть, если вы зарегистрированы в городе N, а квартиру купили в городе M, обращаться нужно в налоговую M.

Пугаться идти туда не надо – эта налоговая служба привыкла к подобным «ходокам», механизм возврата денег отработан. К примеру, только в 2014 году почти 2,5 миллиона жителей нашей страны обратились за этой льготой.

Зачастую в налоговых органах даже предусмотрены отдельные окна для претендентов на вычет.

  • паспорт заявителя;
  • свидетельство ИНН (если отсутствует, то получается в налоговой в течение получаса);
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ (со всех мест работы, где вы трудились в течение периода, за который оформляется вычет);
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие факт оплаты (расписка, квитанция или платежное поручение);
  • заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ в двух экземплярах (за каждый год, на который оформляется вычет);
  • заявление на налоговый вычет.

Документы после заключения сделки

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Обеспечить все удобства и оформить нужные документы – непростая задача. Надеемся, что после прочтения нашей статьи, вы отыскали для себя ответы, на интересующие вопросы, и сэкономите время и ваши денежные средства.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector