Юридическая помощь
Назад

Что такое договор инвестирования квартиры

Опубликовано: 28.08.2019
0
6

Склонны к преувеличению

Эксперты рынка единогласно заявляют, что собственники жилья склонны преувеличивать стоимость  своей недвижимости.  Объекты с необоснованно завышенной ценой составляют 70-80% от всех предложений, представленных на рынке, делится данными руководитель отделения «Смоленское» компании «Азбука Жилья» Валерия Косенкова.

Причем примеров переоцененных объектов жилой недвижимости достаточно во всех сегментах рынка – от «эконома» до «элитки». А причин, по которым собственники совершают ошибки в ценообразовании, великое множество. Но эксперты выделяют тройку самых распространенных.

Чаще всего собственники завышают стоимость своего жилья, руководствуясь аналоговым методом оценки. Черпая информацию из газет и интернет-порталов о недвижимости, хозяева квартир сравнивают их с аналогичными объектами, которые уже находятся в продаже, и назначают свою цену.

Как правило, ориентиром для них служит верхний диапазон цен, уточняет Косенкова. Дальше, формируя цену, владельцы квартир исходят из соображений, что «мое лучше» и добавляют сверху еще немного. А потом, посоветовавшись с друзьями и знакомыми, накидывают еще 3-5% к стоимости «на торг». «Вот и получается, что цена изначально завышается на 10-15%», — подсчитывает эксперт «Азбуки Жилья». Если же потом за дело берется нерадивый риелтор, то он к исходно завышенной цене добавляет еще и свою комиссию, что только усугубляет ситуацию.

Также собственники часто совершают ошибки при формировании цены, когда отталкиваются не от реалий рынка и характеристик имеющегося жилья, а от собственных потребностей. «Необходимо мне получить 6 миллионов рублей, вот и выставлю свою квартиру по этой цене» – думают продавцы. Такой вариант обычно выбирают те, кто продает квартиру ради покупки жилья большей площади.

Мужчина рукой подписывает бумагу

В результате стоимость формируется так: цена покупаемого жилья минус уже имеющееся у владельца собственные средства. То, что иногда полученная сумма в итоге на 20-30% превышает среднерыночную цену, собственники не учитывают, добавляет Косенкова.

Третья причина ошибочного ценообразования связана с завышенными ожиданиями роста цен. Конечно, понимание трендов на рынке недвижимости необходимо для правильной оценки жилья, однако продавцы часто пытаются действовать на опережение в расчете на то, что цены все равно вырастут, говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк. Но, как подчеркивает эксперт, вторичный рынок инертен и не сразу реагирует на происходящие изменения.

Продавцы склонны ошибочно считать, что раз за последние 5 лет на каких-то отдельных объектах стоимость квадратного метра выросла на 80%, то и цена предложения в целом возросла, отмечает руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.

К менее распространенным причинам завышения цены относится готовность ждать щедрого покупателя. Собственник выставляет на продажу квартиру по специально завышенной цене – до 40% выше рыночной стоимости, а дальше руководствуется установкой: продастся – хорошо, нет – пусть стоит. Обычно так предпочитают действовать те собственники, у которых выставленная квартира не единственная.

А иногда, рассказывают риелторы, собственники играют в «особую технику продаж» и намеренно позиционируют свое жилье как дорогостоящий объект, рассчитывая, что так оно привлечет больше внимания.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Договор на покупку квартиры в новостройке

Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин. «Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов.

Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости.

Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках.

Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание — какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, — пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным.

Блог ленивого инвестора, записки по инвестированию Инвестиционные Инструменты До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

  • Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
  • Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
  • Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает Доходность моих инвестиций за 2017 год составляет около 30% годовых, ознакомиться с последними новостями моих вложений можно в еженедельных отчетах. Рекомендую каждому читателю пройти обучение на курсе ленивого инвестора.

Важно

В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек. На сегодня разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%.

Внимание

Себестоимость строительства увеличится на 10–15%. Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний. Выходит, что рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков? К чему приведет игра по новым правилам? Эксперты считают, что, если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%.

Мелкие и средние компании уйдут с рынка, но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования. Диаграмма получение прибыли по договору

К таким можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых недавно была статья на блоге. Альтернативой могут стать также почти забытые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), в которых предусмотрена схема долевого участия. Они тоже позволяют получить жилье дешевле рыночной цены, но в рассрочку, без необходимости для члена кооператива делать единовременный взнос. Предлагаю читателям поделиться в комментариях своим опытом инвестирования в недвижку, в т. ч. через долевое участие.

Сделка заключается между:

  • дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
  • застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании. В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц — нотариальная доверенность.

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое  или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Стороны обсуждают условия договора

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Государственная регистрация права собственности Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

Важно

Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий. Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Предлагаем ознакомиться:  Дележ квартиры при разводе если есть дети

Инфо

Суд привел веский довод: строительство дома на момент уступки прав инвестирования было завершено. А коль скоро завершено строительство, фактически завершено и его инвестирование.

Если строительство не завершено, договор в зависимости от условий сделки может трактоваться двояко:

  • как договор купли-продажи в отношении товара, который продавец приобретет (построит) в будущем;
  • как инвестиционная деятельность, которую инвестор и соинвесторы совместно осуществляют в форме капитальных вложений.

Прежде рассмотрим первый вариант.

К числу существенных относятся следующие условия:

  1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
  2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки.
    В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
  3. Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения).

Передача ключей из рук в руки

Разница в 5000 руб. с каждого метра на общую сумму 2 500 000 руб. (5000 руб. х 500 кв. м) — доход инвестора. Получение такого дохода является выручкой от реализации услуг по сопровождению инвестиционного проекта.

Сумма полученной выручки облагается НДС в общеустановленном порядке. Второй случай. Инвестор уже проинвестировал строительство и привлеченные средства других участников направляет на покрытие собственного источника финансирования. Вопрос уплаты НДС с таких операций до сих пор остается спорным. Споры связаны с некоторыми неясными моментами гл.21 и первой части Налогового кодекса.

Как должен уплачиваться НДС в таких сделках соинвестирования? Существуют три точки зрения.

  1. Такие сделки должны облагаться НДС так же, как сделки уступки прав требования, вытекающие из договоров реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС. То есть по правилам ст.155 НК РФ.

Устаревшая «элитка»

Особая ситуация сложилась в сегменте элитного жилья. Здесь тоже достаточно переоцененных объектов, заверяет коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас.

Лучший пример — Рублевка. В настоящий момент там скопилось большое количество морально устаревших объектов. «На продажу выставлено порядочное количество домов с родословной из 90-х годов. А все мы помним, как выглядел типичный поселок того времени: огромные заборы, уродливые кирпичные замки, никакой инфраструктуры и благоустройства», — объясняет Трейвас.

Для сравнения: в нынешних проектах премиум-класса площади, отведенные под рекреационные зоны и инфраструктуру, сопоставимы с объемами застройки. Поэтому поселки десятилетней давности просто несравнимы с современными концептуальными проектами, уверяет эксперт. Но коттеджи на Рублевке, находящиеся сегодня в экспозиции, могут быть переоценены в 2-3 раза и больше.

И хотя спрос на загородную элитную недвижимость остается стабильным, у нынешней аудитории изменились вкусы и потребности, а значит, старые объекты вряд ли найдут своего покупателя по завышенной цене. «Однако владельцы резиденций, зависших в экспозиции, скорее всего, не будут снижать цену, так как для них финансовый вопрос остро не стоит, а недвижимость – надежный объект для сохранения капитала», — подводит итог Трейвас.

Ликвидность на нуле

Схема покупки квартиры в новостройке

В целом ликвидность переоцененных проектов на сегодняшний день почти «нулевая», к такому неутешительному выводу для продавцов приходят все опрошенные эксперты.  «Сейчас покупатель стал очень разборчив и хорошо ориентируется на рынке недвижимости, да и желающих переплачивать не много.  Люди дорожат своими деньгами», — объясняет Архипов.

Единственное, на что могут уповать владельцы переоцененных квадратных метров, это то, что найдется покупатель, желающий приобрести жилье исключительно в том же районе, а лучше – в том же доме. Тогда предложение будет ограничено и продавец сможет навязать свои условия.

В остальном перспектива объектов с завышенной ценой на рынке сводится к двум вариантам: либо корректируется цена, либо продавец просто снимает квартиру с продажи и оставляет затею «до лучших времен».

Договоры покупки квартиры в новостройке

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов).

Важно

Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе. Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования? Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач.

Инфо

При заключении ПДКП необходимо помнить о нескольких простых правилах, которые позволят покупателю избежать проблем в дальнейшем. Во-первых, в документе должны быть четко указаны все параметры квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи. Во-вторых, обязательное условие – наличие в ПДКП стоимости вашего будущего жилья.

При этом цена является окончательной и не подлежит изменению. В-третьих, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной договор купли-продажи. Если в предварительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной договор купли-продажи в течение года.

Если основной договор не подписывается в указанный срок, покупатель вправе расторгнуть преддоговор и вернуть деньги.

В современном законодательстве, к сожалению,  контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

  1. Договор долевого участия (ДДУ);
  2. Жилищно-строительный и Жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
  3. Жилищный сертификат Застройщика (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
  4. Договор инвестирования;
  5. Договор уступки права требования;
  6. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
  7. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  8. «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру{q}

Что такое договор инвестирования квартиры

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

  • риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
  • когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
  • когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Редкий и сомнительный дисконт

Недооцененных объектов на рынке, напротив, крайне мало, констатируют эксперты. Данные агентств разнятся, но в среднем количество предложений с заметно сниженной ценой в их практике не превышает 7%.

При этом, по словам специалистов, цену ниже рыночного показателя уже нельзя назвать ошибкой ценообразования. Это скорее прием, который используют собственники, чтобы продать имеющуюся жилплощадь в кратчайшие сроки.

Причины для спешки могут быть разными: нужно срочно заплатить за кредит, вложиться в развитие бизнеса, просто переехать. Разумеется, объекты со скидкой пользуются повышенным спросом и на рынке не задерживаются.

Правда, как предостерегает руководитель отдела в компании «МИАН-Профессионалы Недвижимости» Оксана Иванова, заманчивая цена вполне может сигнализировать и о неблагоприятных факторах: проблемах с документами, наличии спорных вопросов собственности и так далее.  Поэтому «дисконтные» варианты лучше тщательно проверять.

Что такое договор инвестирования квартиры

Инфо

Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.А вот договор долевого участия это делать позволяет.

Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия.

Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев. Подчеркну — если речь идет о жилой недвижимости — квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.

Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность.Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов.

Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб.

уставного капитала.

Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

itak

По мнению аналитиков отрасли, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях. Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате могут пострадать частные инвесторы.

Девелопер, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке. Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме.Поэтому он должен выставить инвестору сводный счет-фактуру на всю стоимость объекта строительства, приложив к нему копии счетов-фактур подрядчиков. Основанием для выписки заказчиком счета-фактуры инвестору является сводная ведомость затрат на строительство объекта.

А если инвесторов несколько — еще и справка-расчет на долю, приходящуюся на каждого инвестора (соинвестора). Основываясь на этих документах, инвестор сможет отразить в книге покупок НДС, уплаченный при создании объекта.

Таким образом, НДС, уплаченный при строительстве объекта недвижимости, может быть предъявлен к вычету после того, как по объекту начнется начисление амортизации для целей исчисления налога на прибыль. То есть с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п.6 ст.171, п.5 ст.172 и п.2 ст.259 НК РФ).

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.

1 Градостроительного Кодекса). ВНИМАНИЕ!Застройщик одновременно может являться заказчиком. Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

  • порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
  • права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
  • дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

  • риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
  • в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
  • застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Внимание

Использовать в данном случае нормы и определения гражданского законодательства, регулирующего договоры уступки прав требования, не представляется возможным. В Гражданском кодексе имущественные права являются разновидностью имущества (ст.128 ГК РФ).

В Налоговом же кодексе они исключены из понятия имущества (п.2 ст.38 НК РФ). В гражданском законодательстве к сделкам по уступке имущественных прав применяются те же правила, что и к договорам купли-продажи товаров (п.4 ст.454 ГК РФ). В налоговом законодательстве имущественные права товаром не считаются. Соответственно, приравнивать передачу имущественных прав к реализации товаров нельзя. Таким образом, остается последний вариант. А именно: такие сделки не облагаются НДС у инвестора, поскольку привлечение соинвесторов в любом случае является такой же инвестиционной деятельностью, как и заключение договора инвестора с заказчиком.

Стороны и предмет договора Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

При долевом участии такие ситуации исключены;

  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников. Договор инвестирования в строительство Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.

И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Предлагаем ознакомиться:  Налог при покупке автомобиля, надо ли платить

Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.

  • Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  • ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации.

    В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.

  • При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214).

Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства.

На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ или «предДДУ» — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя.

Евро-ремонт не окупится

Как известно, стоимость квартиры зависит от многих параметров: метража, планировки, размера кухни, наличия и отсутствия балкона, состояния самой квартиры, расположения окон и открывающегося из них вида, этажа, общего состояния дома, подъезда и придомовой территории, района в целом, удаленности от метро, инфраструктуры и многого другого.

При самостоятельной оценке жилья учесть все эти аспекты – сложная задача, и собственники не редко вновь совершают ошибки, переоценивая или недооценивая отдельные характеристики своей недвижимости.

Например, люди склонны переоценивать состояние квартиры и назначать более высокую цену за ремонт, говорит руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Особенно это касается владельцев, которые делали ремонт сами, как говорится, «с душой».

«Как рассуждают собственники? В соседнем доме такая же квартира стоит 7 миллионов рублей, но у меня ремонт лучше, значит, продам свою за 7,3 миллиона, хотя рыночная цена может составлять всего 6,8 миллиона», — продолжает эксперт.

Понять собственника, конечно, можно: ему хочется окупить вложенные средства и силы. Но прибавлять 100% от затраченной на ремонт суммы, не оправдано. «На практике, даже свежий ремонт окупается едва ли на 50%», — заявляет Косенкова. Уютная и благоустроенная квартира, несомненно, способна привлечь больше покупателей, но цена все-таки будет решающим фактором.

А по мнению Архипова, предпочтения продавца и покупателя могут настолько разниться, что существующий ремонт способен спровоцировать снижение стоимости объекта.

В связи с этим частые попытки некоторых собственников «отбить» так называемый евро-ремонт  пятилетней давности обычно оказываются безуспешными.  Не говоря уже о ситуациях, подобной той, что описывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Один собственник, вспоминает он случай из своей риелторской практики, более 20 лет назад сделал ремонт, купил новую бытовую технику, мебель, а потом внезапно уехал в другую страну. В квартире на протяжении двух десятилетий никто не жил, и при продаже было странно видеть морально устаревшую стиральную машину в упаковке, огромный, как комод, телевизор и полированную стенку в идеальном состоянии. Но владелец всерьез пытался учесть эти вещи в стоимости квартиры.

Метро: слишком далеко и очень близко

Также собственники жилья в Москве порой переоценивают локацию своего дома и близость его к метро, заявляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Причем тут есть две крайности.

Одни указывают, что в шаговой доступности от дома находится станция метро и смело прибавляют к стоимости квартиры до 15% от суммы, хотя в реальности оказывается, что до подземки можно добраться только на наземном транспорте, который в довершение всего еще и редко ходит.

А некоторым владельцам не надо приукрашивать ситуацию – метро находится действительно близко от их дома. Иногда даже слишком близко. «Конечно, доступность метро существенно повышает стоимость объекта, но бывают случаи переоценки квартир, из которых метро не только видно, но и буквально слышно. Кому нужна дорогая квартира с дребезжащими при каждом проезде поезда стеклами?» —  комментирует Иванова из «МИАН-Профессионалы Недвижимости».

Что касается транспортной инфраструктуры в целом, то цена жилья, безусловно, формируется с учетом его транспортной доступности. В пользу увеличения стоимости будут говорить такие факторы, как близость крупных автомагистралей и ветки метро, интенсивность движения наземного транспорта, говорит Литинецкая.

Соседство с ЛЭП — минус 30%

Но есть и такие факторы, которые способны значительно снизить стоимость продаваемого жилья. Например, в одном и том же доме по более низкой цене придется отдать торцевые квартиры, а также те, что расположены на первом и самом верхнем (при отсутствии технического) этажах, уточняет Литинецкая. Кроме того, по мнению эксперта, цену придется снизить, если в подъезде длительное время не проводили капитальный ремонт.

Существенное влияние на цену способно оказать окружение дома, хотя собственники стараются и не обращать на это внимания. Наиболее безобидным считается соседство с офисами, расположенными на первых этажах жилого дома. Однако если вход в офис осуществляется непосредственно из подъезда, то квартиры в этом доме могут обесцениться на 10%.

Более негативным фактором, по мнению Литинецкой, является наличие в непосредственной близости от дома тюрьмы, кладбища, вокзала, ЗАГСа. «Компромисс по цене в таких обстоятельствах может достигать 15%», — добавляет эксперт.

Впрочем, худший вариант, неблагоприятно отражающийся на стоимости жилья, представляют собой свалки, промзоны, ЛЭП и ТЭЦ, расположенные вблизи дома. Такое соседство крайне нежелательно, так как перечисленные объекты создают угрозу здоровью местных жителей.

В некоторых случаях, по словам главы «Метриум Групп», собственнику придется снизить цену аж на 30% ниже рыночной.

Косенкова из «Азбуки Жилья» свою очередь уверена, что одним из факторов снижения цены могут стать необычные условия продажи жилья. Например, так называемая «альтернатива», когда продавец просит подождать покупателя от двух недель и больше, пока он не найдет себе жилье взамен. Или отсрочка выселения продавцов до полугода. Все это должно повлечь за собой снижение цены.

Недооцененные факторы

Удивительно, но, несмотря на желание продать жилье подороже и склонность к переоценке недвижимости, собственники часто не замечают действительно значимых преимуществ своего жилья, которые являются настоящим поводом повысить цену, обращают внимание риелторы.

Одной из самых недооцененных характеристик жилья эксперты единодушно называют живописный вид из окон. В шумном мегаполисе все большее значение приобретает возможность хотя бы условной уединенности, поэтому открывающийся из окна вид на парк, тихий сквер или пойму реки пользуется спросом. Вот только собственники, привыкшие к пейзажу за окном, давно не воспринимают его как нечто выдающееся, поэтому при ценообразовании часто недооценивают этот фактор.

При этом живописный вид из окна, как утверждает Иванова, может принести продавцу дополнительную прибыль: например, при цене за двухкомнатную квартиру в 8 миллионов рублей за красивый вид можно просить с покупателя еще порядка 300 тысяч рублей.

Кроме того, логично будет увеличить цену на жилье, если оно находится вблизи рекреационных зон: природоохранных объектов, парков, бульваров и скверов.

Делая акцент на транспортную доступность, многие собственники жилья забывают учесть в стоимости квартиры богатую социальную инфраструктуру, если таковая имеется. Между тем, наличие в шаговой доступности от дома поликлиники, школы, детского сада или стадиона – стоящий фактор, который приобретает особое значение в случае с подмосковными объектами.

По мнению Ивановой, хорошая инфраструктура «стоит» около 200 тысяч рублей, о чем следует помнить собственникам. Увы, не каждый покупатель интересуется, какие соседи проживают рядом с понравившейся квартирой и каков состав жильцов в подъезде. Хотя люди с асоциальными наклонностями, дебоширы и скандалисты способны испортить жизнь всем окружающим, а порой и создавать угрозу жизни, например, устроить «пьяный» пожар.

Поэтому, считает Косенкова, покупателям недвижимости нужно быть внимательным в вопросе будущего соседства, а продавцам, которые уверены в благонадежности жильцов дома, не стесняться преподносить это как важное преимущество своего жилья и даже добавлять пару сотен тысяч рублей к цене. Наконец, хорошую службу в вопросе ценообразования, по мнению Бириной из «НДВ-Недвижимость», может сыграть знаменитая история дома или его жильцов.

Только, как утверждает Ламин из Spencer Estate, работает это не всегда и не со всеми покупателями. «При продаже квартиры в легендарном Доме на набережной собственник в качестве достоинств жилья называл знаменитых соседей. Но потенциальный покупатель, похоже, не знал их даже по школьному курсу истории», — приводит пример эксперт.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector