Юридическая помощь
Назад

Типовые правила страхования ответственности застройщика

Опубликовано: 12.02.2020
0
2

1.      ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. СУБЪЕКТЫ СТРАХОВАНИЯ

1.1.     В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом РФ от 27.11.1992 №4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Федеральный закон «Об участив долевом строительстве») и иными нормативными правовыми актами, настоящие Правила страхования регулируют отношения, возникающие между Страховщиком и Страхователем (застройщиком) по поводу страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

1.2.    По договору страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту — договор страхования) может быть застрахован только риск ответственности самого Страхователя. Договор страхования, не соответствующий этому требованию, ничтожен.

Риск гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве считается застрахованным в пользу Выгодоприобретателя — участника долевого строительства и перед которым, по договору участия в долевом строительстве, Страхователь несет ответственность.

1.3.    По договору страхования Страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить лицу, в пользу которого заключен договор (Выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором страховой суммы.

Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в оплату договоров участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве».

1.4.  Допускается замена Выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве  уведомлением об этом Страховщика в письменной форме и приложением доказательств такой уступки

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161 — ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участив долевом строительстве» для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Объект долевого строительства – жилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве — соглашение, по которому  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Типовые правила страхования ответственности застройщика

          Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Страховщик —  Общество с ограниченной ответственностью —————

Страхователи: застройщики — юридические лица независимо от их организационно — правовой формы, имеющие в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию, жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с федеральным законодательством для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство, заключившие договор страхования.

Застройщик за свой счет осуществляет страхование в порядке и на условиях, которые установлены настоящими Правилами страхования и  заключаемым  со Страховщиком договором страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве до государственной регистрации такого договора, заключенного с первым участником долевого строительства.

Эффективный механизм защиты в долевом строительстве

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве. Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости (такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи) не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге), нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму. Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета{q}

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2019 году

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2014 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.

  • Поручительство банка. Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
  • Договор страхования ответственности. Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2018 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

3. ПОНЯТИЕ СТРАХОВОГО РИСКА. СТРАХОВОЙ СЛУЧАЙ

3.1. Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого, проводится страхование.

Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.

При страховании в соответствии с настоящими Правилами страховым риском является возникновение у Страхователя гражданской ответственности перед участником долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательства по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Обязательства Застройщика перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

1)    решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст.14. Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»;

Типовые правила страхования ответственности застройщика

2)      решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

3.3.      В соответствии с настоящими Правилами страхование осуществляется на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, по любой причине, если они не отнесены настоящими Правилами и законодательными актами Российской Федерации к событиям, на которые страхование не распространяется.

8.1. В период действия договора страхования Страхователь обязан незамедлительно сообщить Страховщику о ставших ему известными значительных изменениях в обстоятельствах, сообщенных Страховщику при заключении договора, если эти изменения могут существенно повлиять на увеличение страхового риска.

8.1.1. Изменения  в обстоятельствах и сведениях, содержащихся как в Заявлении на страхование, так и в представленных вместе с таким заявлением документах, сведениях в частности проектной декларации, договоре долевого участия в строительстве, ответах на письменный запрос Страховщика;

8.1.2.      Нарушение Застройщиком обязанности по целевому использованию денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства;

8.1.3.      Изменение цены договора участия в долевом строительстве, а также случаи и условия ее изменения, содержащиеся в таком  договоре;

—                    строительство объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

—                     существенное нарушение  требований к качеству объекта долевого строительства;

—                     прекращения или приостановления (по любой причине) строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;

Предлагаем ознакомиться:  Претензия по договору подряда Консультант Плюс

straxovanie_zastrojshhika_1.jpg

—                     наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

—                     изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе изменения размера объекта долевого строительства;

—                     изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

—                    просрочка Выгодоприобретателем внесения платежа по договору долевого участия в строительстве  в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;

—                    систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период,

straxovanie_zastrojshhika_2.jpg

8.1.6.       Получение Страхователем уведомления об одностороннем отказе Выгодоприобретателя (участника долевого строительства)  от исполнения договора;

8.1.7.       Направление Страхователем (Застройщиком) в адрес Выгодоприобретателя (участника строительства) в порядке, предусмотренном ч.4 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также сведения о действиях Выгодоприобретателя по исполнению таких требований;

8.1.8.      Направление Страхователем (Застройщиком) в адрес Выгодоприобретателя уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве;

8.1.9.      Направление Выгодоприобретателем в суд требования о расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным Федеральным  законом «Об участии в долевом строительстве», в том числе в связи нарушением Застройщиком предусмотренного Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» целевого использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства;

8.1.10.  Направление Выгодоприобретателем в суд иска о признании сделки (договора участия в долевом строительстве) недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения в связи нарушением Застройщиком установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» требований к проектной декларации;

8.1.11.  Направление Выгодоприобретателем в суд требования об обращении взыскания на предмет залога в связи нарушением Застройщиком установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» требований к проектной декларации;

8.1.12.  Выдача Выгодоприобретателем согласия банку о передаче имущества, указанного в  частях 1-3 статьи 13 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве» в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком Застройщику  на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства

8.1.13.  Приостановление по решению суда деятельности Страхователя и (или) наложение ареста на его имущество;

8.1.14.  Возбуждение уголовного дела по факту незаконного образования (создания, реорганизации) Застройщика либо по факту незаконного использования документов для образования (создания, реорганизации) Застройщика.

8.1.15.  Иные изменения в обстоятельствах и сведениях определенно оговоренные Страховщиком в настоящих Правилах, либо  предусмотренные сторонами при заключении договора страхования и указанные в нем.

8.2.     После получения информации об увеличении страхового риска Страховщик вправе потребовать изменения условий договора страхования или уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению риска (изменения оформляются путем заключения в письменной форме дополнительного соглашения на условиях настоящих Правил, расчет дополнительной страховой премии по которому производится в соответствии с п.5.9 настоящих Правил).

Если Страхователь возражает против изменения условий договора страхования или доплаты страховой премии, Страховщик вправе потребовать расторжения договора в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.

8.3.         При неисполнении Страхователем обязанности, установленной пунктом 8.1 настоящих Правил, Страховщик вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Страховщик не вправе требовать расторжения договора страхования, если обстоятельства, влекущие увеличение страхового риска, уже отпали.

Заключение

4.1. Страховая сумма — денежная сумма, которая определена договором страхования, исходя из которой, устанавливаются размер страховой премии и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая.

4.2. В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве»,  минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая Страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, на дату заключения договора страхования.

straxovanie_zastrojshhika_3.jpg

6.1.   Договор страхования считается заключенным и вступает в силу  со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Страхователь обязан сообщить Страховщику о государственной регистрации договора долевого строительства в течение 3 рабочих дней с даты регистрации договора.

 Страхователь обязан предварительно письменно уведомить страховщика о намерении  изменить условия заключенного договора, в том числе  изменении срока передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Страхователь обязан письменно уведомить страховщика об изменении срока  передачи жилого помещения и  внесении изменений в договор долевого участия в строительстве в срок, не позднее 3 (трех) рабочих дней со дня  подписания таких изменений с приложением подтверждающих внесение изменений документов в виде надлежащим образом заверенной копии.

В случае изменения срока передачи жилого помещения и внесения соответствующих изменений в договор долевого участия в строительстве в установленном Федеральным законом «Об участив долевом строительстве» порядке, договор страхования может быть продлен на основании подписанного между Страхователем и Страховщиком дополнительного соглашения, при этом Страховщик вправе потребовать уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению срока действия договора страхования.

6.2.   Для заключения договора страхования Застройщик представляет Страховщику письменное заявление (Приложение 4 к настоящим Правилам).

—   учредительные документы Застройщика в редакции, действующей на момент подачи заявления;

—   свидетельство о государственной регистрации Застройщика;

—    свидетельство о постановке на налоговый учет;

—   выписку из ЕГРЮЛ на дату, не ранее чем за 30 дней до даты подачи заявления;

—   -лицензию (если вид деятельности лицензируется);

—   разрешение на строительство;

—        проектную декларацию, содержащую информацию о застройщике, информацию о проекте строительства, соответствующую требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

—        заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в случае  если такая  экспертиза проводилась или если проведение такой экспертизы является обязательным;

—        копию свидетельства о допуске к работам, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО;

—        правоустанавливающие и право подтверждающие документы на земельный участок, на котором осуществляется (будет осуществляться) строительство объекта (договор купли-продажи/свидетельство; договор аренды/акт госоргана, финансовые документы, подтверждающие факт оплаты по договору аренды);

—        копию кадастровой выписки на земельный участок, на котором осуществляется (будет осуществляться) строительство объекта;

—        копию градостроительного плана земельного участка, на котором осуществляется (будет осуществляться) строительство объекта;

—        копию ТУ на подключение к инженерным сетям и коммуникациям;

straxovanie_zastrojshhika_4.jpg

—        утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления  Застройщиком предпринимательской деятельности или за фактический период предпринимательской деятельности (при осуществлении  Застройщиком такой деятельности менее чем три года),   книги учета доходов и расходов за указанный период (при применении Застройщиком упрощенной системы налогообложения), расшифровка по видам и стоимости основных средств;

— аудиторские заключения за последние три года осуществления Застройщиком деятельности;

— отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (в соответствии с  Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645) за четыре последних квартала;

— договор участия в долевом строительстве со всеми изменениями (дополнениями) к нему,  подписанный  застройщиком и участником долевого строительства.

Застройщик представляет  указанные в настоящем пункте документы, прилагаемые к заявлению о заключении договора страхования, в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы должны быть прошиты, пронумерованы, заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью Заявителя.

В целях предварительного рассмотрения документов, необходимых для заключения договора страхования, Застройщик вправе предоставить их Страховщику в электронном виде (в виде отсканированных копий, заполненных и заверенных Застройщиком) с последующим предоставлением этих документов, оформленных в установленном порядке, до подписания  договора страхования Страховщиком.

6.3.     При заключении договора страхования Застройщик (Страхователь) обязан сообщить Страховщику известные Страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны Страховщику.

При этом существенными признаются, во всяком случае, обстоятельства и сведения, указанные в Заявлении на страхование, содержащиеся в представляемых вместе с заявлением документах, в частности проектной декларации, договоре долевого участия в строительстве,  а также определенно оговоренные Страховщиком в договоре страхования или в его письменном запросе.

При заключении договора страхования до получения письменных ответов Страхователя на поставленные Страховщиком вопросы, последний не может впоследствии требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что соответствующие обстоятельства не были сообщены Страхователем.

6.4.     Если после заключения договора страхования будет установлено, что Страхователь сообщил заведомо ложные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления, Страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий в соответствии с законодательством РФ, за исключением случая, когда обстоятельства, о которых умолчал Страхователь, уже отпали.

6.5.               Страховщик рассматривает заявление о заключении договора страхования  в течение пяти рабочих дней с момента получения документов, предусмотренных п.6.2 настоящих Правил.

—  об объекте страхования (имущественных интересах Страхователя);

—      о характере события, на случай наступления, которого осуществляется страхование (страхового случая);

—  о размере страховой суммы;

—  о сроке действия договора.

6.6.    Отношения между Страховщиком и Страхователем оформляются в письменной форме путем составления одного документа (договора страхования, образец которого представлен в Приложении 3 к настоящим Правилам), подписанного сторонами, либо вручения Страховщиком Страхователю на основании его письменного заявления страхового полиса (образец которого представлен в Приложении 2 к настоящим Правилам), подписанного Страховщиком.

Договор страхования (страховой полис) составляется в 3-х экземплярах, 2 из которых передаются Страхователю в течение трех рабочих дней с даты зачисления на счет Страховщика или поступления в кассу Страховщика страховой премии (первого страхового взноса).

6.7.    Страхование, обусловленное договором страхования, распространяется на страховые случаи, происшедшие после вступления договора страхования в силу.

6.8.     Условия, содержащиеся в настоящих Правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для Страхователя, если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких Правил и сами Правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его оборотной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение Страхователю при заключении договора Правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре.

Предлагаем ознакомиться:  Как написать претензию о невыполнении договора

6.9.    При заключении договора страхования, Страхователь и Страховщик могут договориться об изменении или исключении отдельных положений условий страхования, содержащихся в Правилах страхования и предложенном проекте договора  страхования (страхового полиса), а также о дополнении Правил и условий договора страхования.

В целях реализации права участвовать в согласовании условий страхования, предусмотренного настоящим пунктом Правил, Страхователь до подписания договора страхования (выдачи страховщиком страхового полиса) представляет страховщику  письменные возражения, касающиеся условий страхования,  содержащихся в Правилах страхования  и (или) в проекте договора страхования.

6.10.  Договор страхования исполняется сторонами в соответствии с законами Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, а также в порядке и сроки, определенные настоящими Правилами страхования. Договор страхования должен обеспечивать право  Выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование{q}

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали). Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками (залог на землю и возводимое здание), прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования. Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

straxovanie_zastrojshhika_5.jpg

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2017 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер. Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно — стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

5. СТРАХОВАЯ ПРЕМИЯ. СТРАХОВОЙ ТАРИФ. ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ ПОВЫШАЮЩИХ И ПОНИЖАЮЩИХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

5.1.     Под страховой премией понимается плата за страхование, которую Страхователь обязан уплатить Страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования.

Страховая премия уплачивается Страхователем в валюте Российской Федерации.

5.2.      При заключении договора страхования Страховщик применяет рассчитанный им страховой тариф (Приложение 1 к настоящим Правилам), определяющий страховую премию, взимаемую с единицы страховой суммы, с учетом объекта страхования и характера страхового риска.

Страховщик в каждом конкретном случае при заключении договора страхования для определения тарифной ставки, учитывающей степень страхового риска и особенности имущественных интересов конкретного лица, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, вправе применять к базовому страховому тарифу повышающие и понижающие коэффициенты, диапазон которых указан в Приложении 1 к настоящим Правилам.

Наличие минимальных и максимальных значений диапазона повышающих/понижающих коэффициентов позволяет Страховщику более полно учитывать условия договора участия в долевом строительстве, особенности объектов долевого строительства, практический опыт застройщика по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возможные факторы риска и определять тарифную ставку по конкретному договору страхования, адекватную принятому риску, что является одним из условий обеспечения финансовой устойчивости Страховщика.

В связи с отсутствием какой-либо утвержденной методики (рекомендаций) экономического или иного обоснования повышающих и понижающих коэффициентов, применяемых при определении конкретного страхового тарифа по конкретному договору добровольного страхования, их минимальные и максимальные значения, диапазоны применения, а также основные факторы риска, указанные в Приложении 1 к настоящим Правилам, определены с учетом практики применения системы повышающих (понижающих) коэффициентов российскими страховыми организациями.

5.3.        Основанием для применения Страховщиком повышающих или понижающих коэффициентов в определенных диапазонах применения (Приложение 1 к настоящим Правилам) являются результаты проведенной им оценки страхового риска, осуществляемой на основании: информации и документов, представленных Страхователем с заявлением на страхование;

информации, самостоятельно полученной Страховщиком; заключений экспертов, которые позволяют Страховщику выявить факторы риска, повышающие или понижающие вероятность наступления страхового случая по страховому риску, включаемому в договор страхования, определить особенности осуществляемой Страхователем деятельности по исполнению обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

При наличии факторов риска, увеличивающих вероятность наступления страхового события по конкретному страховому риску, Страховщик применяет к базовой тарифной ставке повышающие коэффициенты (конкретное значение определяется исходя из вида, количества и значимости факторов риска по своему воздействию на наступление страхового случая), а при отсутствии факторов риска или их незначительном влиянии на наступление страхового случая, Страховщик вправе применить к базовой тарифной ставке понижающие коэффициенты.

При этом Страховщик руководствуется правом, предоставленным ему Гражданским кодексом РФ и Законом РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» на оценку страхового риска.

5.4.      При заключении договора страхования в соответствии с настоящими Правилами Страховщик осуществляет действия, направленные на определение степени страхового риска: анализирует информацию и изучает документы, представленные Страхователем,  характеризующие деятельность Страхователя по исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве, наличие факторов риска;

привлекает экспертов для оценки вероятности наступления страхового события; самостоятельно получает дополнительную информацию, статистические данные в организациях, располагающих такой информацией о деятельности Страхователя, его практическом опыте работы по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

5.5.              Годовая страховая премия определяется путем умножения страхового тарифа на страховую сумму.

По договорам, заключенным на срок менее одного года, страховая премия рассчитывается в следующих размерах от суммы годовой страховой премии: за 1 месяц — 25%, 2 месяца — 35%, 3 месяца — 40%, 4 месяца — 50%, 5 месяцев — 60%, 6 месяцев — 70%, 7 месяцев — 75%, 8 месяцев — 80%, 9 месяцев — 85%, 10 месяцев — 90%, 11 месяцев — 95%, при этом страховая премия за неполный месяц исчисляется, как за полный.

По договорам, заключенным на срок более одного года (в целых годах), страховая премия рассчитывается Страховщиком за весь период действия договора страхования путем умножения годовой страховой премии на количество лет страхования.

При заключении договора страхования на срок более одного года (не в целых годах) размер страховой премии рассчитывается в следующем порядке: годовая страховая премия делится на двенадцать, полученная величина умножается на срок действия договора в месяцах. При этом неполный месяц принимается за полный.

5.6.      Страховая премия по договору страхования уплачивается Страхователем единовременным платежом, если в договоре страхования  не предусмотрено  условие об  уплате Страхователем страховой премии в рассрочку.

Обязанность по уплате страховой премии (части страховой премии) считается исполненной Страхователем со дня поступления денежных средств в установленном договором страхования размере  на банковский счет или в кассу Страховщика.

Сроки и порядок уплаты страховой премии могут быть определены сторонами в договоре страхования.

5.7.    Страхователь обязан в течение 5-ти рабочих дней (если иной срок не установлен  в договоре страхования) после подписания договора страхования уплатить Страховщику страховую премию (первый взнос страховой премии) безналичным или наличным расчетом.

В случае, если страховая премия (первый страховой взнос) уплачена, а договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, договор страхования считается незаключенным, а полученная страховая премия (страховой взнос) возвращается плательщику в полном объеме в течение 3 рабочих дней с момента получения Страховщиком заявления Страхователя о возврате страховой премии (страхового взноса).

5.8.    Если по условиям договора страхования страховая премия уплачивается после вступления договора страхования в силу, и  договор страхования вступил в силу в связи с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве, а страховая премия (первый страховой взнос) не была уплачена в установленный срок, договор страхования расторгается по соглашению сторон (п.1. ст.

450 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором страхования. В случае нарушения Страхователем обязательства по оплате очередного страхового  взноса в установленные договором страхования сроки (при уплате страховой премии в рассрочку), договор страхования может быть расторгнут в одностороннем порядке  по инициативе Страховщика, если стороны не договорились об отсрочке уплаты очередного взноса, путем заключения дополнительного соглашения к договору страхования.

а) страховая премия по дополнительному соглашению к договору страхования делится на 12 месяцев и умножается на количество месяцев, оставшихся до конца срока действия основного договора страхования (неполный месяц считается за полный) — результатом является величина страховой премии по дополнительному соглашению, полученная исходя из увеличенного размера страхового тарифа на оставшийся период срока действия основного договора страхования;

б)  страховая премия по основному договору страхования делится на 12 месяцев и умножается на количество месяцев (неполный месяц считается за полный), оставшихся до конца срока действия договора — результатом является величина страховой премии по основному договору на оставшийся период срока его действия;

в)   величина страховой премии, подлежащая уплате Страхователем по дополнительному соглашению к основному договору страхования, определяется путем вычитания из полученной величины страховой премии по дополнительному соглашению (п.п. «а») величины страховой премии за оставшийся период срока действия по основному договору страхования (п.п. «б»).

Какие условия страхования предусмотрены законом

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Предлагаем ознакомиться:  Претензия договор аренды задолженность срок погашения

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС. Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Прежде, чем будет подписан договор долевого участия (далее ДДУ) с первым покупателем квартиры в многоквартирном жилом строении, застройщик обязан предпринять необходимые меры для защиты дольщиков, вложивших свои деньги в строительство данного объекта. Организация, ведущая строительство дома, должна застраховать свою ответственность на случай, если она не сможет исполнить своих обязательств.

Федеральный закон предусматривает всего три способа:

  1. Посредством получения гарантий от банка.
  2. Вступлением в общество взаимного страхования (ОВС).
  3. Получением страховки в одной из страховых компаний.

Однако не любой банк, и тем более не все действующие страховые компании могут производить страхование ответственности застройщика при долевом строительстве. Закон выставляет очень жесткие требования, которым должны соответствовать страховщики:

  • Наличие пятилетнего опыта работы в страховой сфере.
  • Активы страховой компании должны составлять не менее 1 миллиарда рублей, уставной капитал должен быть порядка 120 млн. руб.
  • Организация должна быть финансово устойчивой.
  • Отсутствие любых оснований для принятия мер предупреждающих банкротство.

Полный список всех страховых компаний и банков, которые могут быть привлечены для страхования ответственности застройщика перед дольщиками, опубликован на сайте Центробанка. Ознакомиться с ним может каждый дольщик перед тем, как принимать решение о выборе той или иной строительной организации и подписании с ней ДДУ.

Застройщик, в свою очередь, обязан известить дольщика о том, каким образом застрахована его ответственность. Чаще всего застройщики либо являются членами ОВС, либо прибегают к услугам страховых компаний. Поручительства банков берутся значительно реже, поскольку это не выгодно для самих строителей, да и банки не всегда охотно идут на предоставление подобных гарантий.

9. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

9.1.1.      Проверять сообщаемую Страхователем информацию и выполнение Страхователем условий договора страхования.

9.1.2.      В период действия договора страхования, а также в течение 2-х лет по истечении срока передачи Выгодоприобретателю объекта долевого участия в строительстве, получать от Страхователя (Выгодоприобретателя) информацию и документы, касающиеся  исполнения  Страхователем (Выгодоприобретателем) обязательств по договору участия в долевом строительстве, а также исполнения обязанностей, возложенных на Застройщика Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» в связи с заключением им такого договора.

straxovanie_zastrojshhika_6.jpg

Права, предоставленные Страховщику  настоящим пунктом Правил, могут быть реализованы  путем направления в адрес Страхователя (Выгодоприобретателя) соответствующих письменных запросов и предоставления Страхователем (Выгодоприобретателем) информации и документов в ответ на такие запросы и в сроки, установленные в них.

9.1.3.      Беспрепятственного доступа на  объект строительства (многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в состав которого входит жилое помещение, подлежащее  передаче по договору участия в долевом строительстве) и  на объект долевого строительства для их осмотра и исследования в целях получения информации о ходе  строительных работ и соблюдении условий договора долевого участия в строительстве как в период действия договора страхования, так и в течение 2-х лет по истечении срока передачи объекта долевого участия в строительстве, в том числе  в связи с поступлением заявления о событии, имеющем признаки страхового случая;

9.1.4.        Самостоятельно выяснять причины и обстоятельства наступления страхового события и возникновения убытков, а в случае необходимости направлять запросы Страхователю, Выгодоприобретателю, в соответствующие компетентные органы, иным организациям по факту возникновения убытков.

9.1.5.    При увеличении степени риска потребовать изменения условий договора страхования и/или уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению риска.

9.1.6.       Страховщик имеет право  требования к Застройщику в размере выплаченного страхового возмещения.

9.2.1.     Ознакомить Страхователя с Правилами страхования и вручить ему один экземпляр Правил, на основании которых заключен договор страхования.

9.2.2.    Не разглашать полученные им в процессе заключения и исполнения договора страхования конфиденциальные сведения о Страхователе и Выгодоприобретателе.

9.2.3.    Соблюдать условия договора страхования и Правил страхования, на основании которых заключен договор страхования.

9.2.4.       Направлять конкурсному управляющему информацию о размере произведенной Выгодоприобретателю (участнику долевого строительства) выплаты страхового возмещения.

9.3.1. Выяснить причины и обстоятельства его наступления, размер убытков Выгодоприобретателя.

9.3.2. После получения необходимых документов, при признании наступившего события страховым случаем, в течение 10-ти дней оформить страховой акт, в котором установить сумму страхового возмещения, подлежащего выплате Выгодоприобретателю.

9.4.1.          Досрочно расторгнуть договор страхования в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.

9.4.2.   Требовать от Страховщика выполнения обязательств по договору страхования.

9.4.3.   Назначить экспертов, адвокатов по вопросам, связанным с наступлением события, определением размера убытков и сумм страхового возмещения.           

9.4.4.         На получение от Страховщика информации, касающейся его финансовой устойчивости, не являющиеся коммерческой тайной.

9.5.1.    При заключении договора страхования сообщить Страховщику обо всех известных ему обстоятельствах, имеющих значение для оценки страхового риска.

9.5.2.    Уплачивать страховую премию в размерах и сроки, определенные договором страхования и настоящими Правилами.

9.5.3.    В период действия договора страхования незамедлительно сообщать Страховщику о ставших ему известными значительных изменениях в обстоятельствах, сообщенных Страховщику при заключении договора, если эти изменения могут существенно повлиять на увеличение страхового риска, в порядке, предусмотренном настоящими Правилами.

Особенности договора страхования

9.5.4.    В период действия договора страхования, а также в течение 2-х лет по истечении срока передачи объекта долевого участия в строительстве обеспечить Страховщику и (или) его уполномоченным представителям, беспрепятственный доступ на объект строительства (многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит жилое помещение, подлежащее  передаче по договору участия в долевом строительстве) и  на объект долевого строительства для их осмотра и исследования в целях получения информации о ходе  строительных работ (в том числе объеме выполненных работ, качестве работ, соблюдении обязательных требований) и соблюдении условий договора долевого участия в строительстве.

9.5.5.    В период действия договора страхования предоставлять Страховщику  (в том числе по его письменным запросам) информацию и документы, касающиеся соблюдения условий договора долевого участия в строительстве, в том числе информацию и документы (Акты, экспертизы, и т.п.) о результатах проведенных органами государственной власти и муниципальными органами (включая  органы надзора и контроля), проверок, связанных со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит жилое помещение, подлежащее  передаче по договору участия в долевом строительстве.

9.5.6.     Соблюдать условия настоящих Правил и договора страхования и надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства.

9.5.7.    Довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения о Страховщике, который осуществляет страхование гражданской ответственности застройщика.

9.5.8.    Уведомить в письменной форме Страховщика о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,  любых изменений, дополнений к договору участия в долевом строительстве, расторжении договора,  а также о  замене Выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Уведомление должно быть оформлено в письменной форме и вручено непосредственно Страховщику, либо направлено Страховщику (способом, позволяющим подтвердить их вручение получателю) в течение 3 рабочих дней с того момента, когда Страхователю стало известно об указанных в настоящем пункте юридических фактах, с приложением надлежащим образом заверенных Страхователем копий подтверждающих документов

9.5.9.    Уведомить в письменной форме Страховщика о направлении Выгодоприобретателю информации и предложений об изменении договора (срока передачи), установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона в срок не позднее 3-х рабочих дней с момента направления такой информации Выгодоприобретателю с приложением надлежащим образом заверенных Страхователем копий подтверждающих документов.

9.5.10.  Уведомить в письменной форме Страховщика о направлении Выгодоприобретателю сообщения о завершении строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства в срок не позднее 3-х рабочих дней с даты исполнения обязанности, предусмотренной частью 4 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» с приложением надлежащим образом заверенных Страхователем копий подтверждающих документов.

9.5.11.  Уведомить в письменной форме Страховщика об уклонении Выгодоприобретателя от принятия объекта долевого строительства или об отказе Выгодоприобретателя от принятия объекта долевого строительства, а также о составлении Застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в срок не позднее 3-х рабочих дней с момента, когда Страхователь узнал об указанных обстоятельствах (уклонение, отказ от принятия объекта) или в срок не позднее 3-х рабочих дней с даты подписания акта, соответственно.

9.5.12.  Уведомить Страховщика о получении Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества в срок не позднее 3-х рабочих дней с даты получения такого разрешения.

9.6.1.    После того, как ему стало известно о наступлении страхового случая, незамедлительно уведомить о его наступлении Страховщика или его представителя. Если договором предусмотрен срок и/или способ уведомления, оно должно быть сделано в условленный срок указанным в договоре способом. Такая же обязанность лежит на Выгодоприобретателе, которому известно о заключении договора страхования в его пользу, если он намерен воспользоваться правом на страховое возмещение.

Несвоевременное уведомление Страховщика о наступлении страхового случая дает последнему право отказать в выплате страхового возмещения, если не будет доказано, что Страховщик своевременно узнал о наступлении события либо что отсутствие у Страховщика сведений об этом не могло, сказаться на его обязанности выплатить страховое возмещение.

9.6.2.        Принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для уменьшения возможных убытков.

9.6.3.       Представить Страховщику заявление и документы, предусмотренные п. 10.1 настоящих Правил.         

9.6.4.       Сообщить Страховщику обо всех заключенных договорах страхования  гражданской ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

9.6.5.     Незамедлительно известить Страховщика обо всех требованиях, предъявленных ему в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по передаче участникам долевого строительства жилых помещений.

12.     ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

— в пределах срока исковой давности, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

— до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика, если страховой случай подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

https://www.youtube.com/watch{q}v=192rnlySRRY

12.2 Споры, возникающие при исполнении условий договора страхования, разрешаются сторонами в процессе переговоров. При не достижении соглашения спор передается на рассмотрение суда, арбитражного или третейского суда в соответствии с их компетенцией. Стороны вправе установить (изменить) подсудность споров путем включения соответствующего условия, согласованного сторонами, в договор  страхования, либо путем заключения соответствующего соглашения в форме отдельного документа, подписанного сторонами.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector