Юридическая помощь
Назад

Документы припродаже покупке квартиры

Опубликовано: 03.08.2019
0
5

Какие нужны документы для продажи квартиры: перечень порядок оформления сделки

Оформление покупки квартиры вне зависимости от того, кто является продавцом, идет по схожему алгоритму.

Определяется доступное количество денежных средств, выбирается подходящая квартира. Обязательно на данном этапе нужно проверить юридическую чистоту сделок: выяснить, сколько собственников владеют квартирой, все ли они дееспособные, сколько человек прописано, нет ли среди прописанных осужденных или психологически нездоровых людей, есть ли в числе собственников дети, могут ли оспорить право на владение квартирой наследники и так далее.

Часть из этих вопросов отпадает сама собой, когда покупатель изучает документы, а все остальные следует обязательно задать продавцу или риэлтору.

С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи или, к примеру, договор о долевом участии – словом, договор об обязательстве впоследствии совершить основную сделку, возможна передача аванса. Аванс нужно передавать лично продавцу, а не посреднику, иначе можно попасться на уловки мошенников.

Стороны готовят необходимый пакет документов, покупатель получает в свое распоряжение нужную сумму денег. Ожидается завершение всех других процедур, например, окончание строительства (если квартира приобретается в новостройке) или ожидание решения органа опеки и попечительства, если собственниками жилплощади являются дети.

Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо. Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга. Нелишним будет еще раз перечитать пункты этого документа, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Сдача документов на государственную регистрацию права (через отделение Регистрационной палаты или Многофункционального центра обслуживания населения).

Получение документов после окончания госрегистрации и окончательный расчет сторон.

В зависимости от обстоятельства алгоритм может несколько трансформироваться, но общая последовательность действий такова. На каждом этапе необходимо тщательно контролировать ход сделки, особенно, если она совершается при участии посредников (риэлторов).

О рисках при покупке рассказывается ниже.

Как переоформить квартиру при покупке? В первую очередь необходимо предпринять нижеизложенные шаги.

Обратиться в жилищную контору по старому месту жительства и получить выписку. С этим документом, паспортом, свидетельством о регистрации собственности, актом приема-передачи следует обратиться в жилконтору по новому месту жительства, заключить новый договор на оказание коммунальных услуг.

Мужчинам призывного возраста (с 18 до 27 лет) нужно обратиться в военкомат с аналогичным пакетом документов для соблюдения порядка воинского учета.

В течение 7 дней после переезда на новое место жительства нужно обратиться в отделение федеральной миграционной службы для смены регистрации. Обычно возможна одновременная подача заявления о смене места постоянной регистрации и заключение нового договора об оказании коммунальных услуг в жилищной конторе.

Переоформление всех остальных лицевых счетов на обслуживание: домофона, почтового ящика, газа и так далее в соответствующих организациях.

Везде потребуется предоставить: паспорта собственников, документы на квартиру и копии этих документов.Кроме того, после приобретения квартиры у покупателя возникает право обратиться в налоговую службу для оформления налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей, если он ранее не воспользовался им.

1. Заявление о государственной регистрации. Бланки заявления можно найти на официальном сайте росреестра, там же имеется и аннотация к его заполнению. Можно также обратиться в справочную рег. службы (в любой регистрационке есть специальный кабинет), там выдадут бланк заявления и расскажут, как заполнить его реквизиты.

2. Государственная пошлина. Она должна быть уплачена именно покупателем и представлена в подлиннике. В большинстве случаев размер пошлины составляет 1000 рублей. Однако некоторые сделки имеют специфические особенности, и сумма пошлины может быть другой. Перед уплатой лучше проконсультироваться у специалиста регистрационной службы.

3. Договор купли-продажи квартиры. Этот договор составляется в трех экземплярах для сторон и регистрационного управления. Договор должен содержать необходимую информацию:

  • дата и место составления договора;
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные);
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязанность оплатить ее стоимость;
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
  • сведения о гос.регистрации права продавца;
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты;
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов;
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов;
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
  • об отсутствии прописанных лиц;
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний, и квартира не является предметом судебного спора.

Без таких сведений договор может быть признан ненадлежащим и не зарегистрирован, либо в дальнейшем у покупателя с такой квартирой возникнут трудности вплоть до лишения его права собственности.

4. Кадастровый паспорт. Если ранее он не сдавался в регистрационную службу, то теперь его представление является обязательным. В том случае, когда в росреестре имеется копия паспорта, повторное предъявление не требуется. Обратите внимание, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для регистрационки они вообще не нужны.

5. Согласие супруга продавца. Если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак, и сделка совершается от имени одного из супругов, то требуется согласие от мужа/жены (бывшего мужа/жены). Согласие получается у нотариуса на специальном бланке.

6. Выписка из домовой книги. Этот документ содержит сведения о прописанных лицах (см. как и где получить выписку из домовой книги).

7. Паспорт гражданина. Все участники сделки (продавец, покупатель) представляют свои паспорта регистратору для подтверждения своей личности.

  1. Покупка доли в квартире;
  2. Оформление на ребенка;
  3. В ипотеку;
  4. В новостройке.

Не редко возникает ситуация, когда приобретается не вся квартира, а лишь ее часть (доля). Порядок покупки доли в квартире аналогичный процедуре покупке целой квартиры. Однако есть существенные отличия.

  • Во-первых, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (в любом варианте ее совершения).
  • Во-вторых, если договор заключается не между дольщиками общей собственности, то есть не между «своими» (например, в квартире 2 доли по ½ у каждого дольщика и один сособственник продает свою часть квартиры другому), а между дольщиком и человеком со стороны, то к стандартному пакету прикладывается отказ других дольщиков от преимущественной покупки доли.

Такой отказ может быть заверен нотариально, хотя по закону это не требуется. Отказ пишется в письменной свободной форме. В нем должно четко отражено:

  • кто отказывается;
  • от какой доли отказывается;
  • какая доля в квартире у отказчика (кадастровый номер, адрес, размер);
  • стоимость доли для третьих лиц и порядок оплаты.

Вместо отказа может быть представлено подтверждение того, что дольщики получили предложение купить долю (почтовая квитанция или под роспись), но в течение 30 дневного срока не ответили на такое предложение.

Перечень документов для оформления покупки жилья на ребенка аналогичен перечню документов на обыкновенную покупку квартиры, но с маленьким нюансом. В зависимости от возврата ребенка, требуется представлять в рег. службу:

  • согласие родителя на покупку (на заключение договора купли-продажи), если ребенку от 14 до 18 лет;
  • договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка, если несовершеннолетний покупатель в возрасте до 14 лет. В договоре прописывается, что конкретный родитель действует в интересах ребенка.

И в любом случае также в росреестр предоставляется свидетельство о рождении ребенка.

Оформление покупки квартиры

Касаемо банка, документы представляются для выдачи согласия на кредитование. У каждого банка свои требования и, в зависимости от конкретного случая, перечень документов может варьироваться. В любом случае сбор документов осуществляется под контролем банковского работника, поэтому трудностей в их перечне и содержании не возникает.

Когда принципиально вопрос о кредите решен, встает необходимость о подготовке документов на регистрацию.

В регистрационной службе покупку квартиры в ипотеку оформляют как две сделки в одной. То есть регистрируют покупку и ипотеку квартиры, причем одновременно. Для этого представляют документы на покупку квартиры, которые были указаны выше и дополнительно пакет на ипотеку:

  • заявления банка и покупателя на регистрацию ипотеки. Как правило, работники банка при подготовке к регистрации помогают заполнять заявление заемщику. Поэтому проблем с составлением этого документа не возникает;
  • документ об оплате государственной пошлины. В отличии от пошлины на покупку квартиры, ипотека предусматривает уплату, как банком, так и покупателем-заемщиком. Размер госпошлины:
    1. для покупателя составляет 500 руб.;
    2. для банка 2000 руб.

    Таким образом, общий размер госпошлины для покупателя (за регистрацию квартиры и ипотеки) составляет 1500 руб.

  • договор ипотеки (закладная). Указанные документы составляются банком и представляются в регистрационку. Иногда банки требуют нотариального заверения договора.
  • кредитный договор (договор займа). Эти документы также изготовляются банком, заемщик лишь может согласиться с его условиями или отказаться от подписания договора. Возможность определять содержание и условия договора заемщиком, как правило, не предоставляется.
  • согласие второго супруга на получение кредита и оформления ипотеки. Такие согласия получаются в нотариате за счет покупателя. Бывает, что банки требуют получения от покупателя (заемщика) нотариального согласия на взыскание ипотеки во внесудебном порядке. Такое требование незаконно об этом можно сообщить работнику банка. С Вас такую обязанность снимут.

Какие документы нужны для заключения сделки купли-продажи жилья продавцу и покупателю

Право на заключение договора о продаже квартиры имеют только официальные владельцы жилого помещения. Это те лица, которые указаны в выписке ЕГРП или свидетельстве о собственности. Но в некоторых случаях владелец недвижимости не может выступать в роли продавца или присутствовать в момент совершения сделки. В силу различных обстоятельств. Тогда от его имени выступает законный представитель по нотариально заверенной доверенности.

В качестве стороны продавца на сделке могут выступать все взрослые дееспособные лица. Если же владельцем квартиры является ребенок, все определяется его возрастом. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, от его имени действуют родители или опекуны. Если ребенок уже достиг 14 лет и получил паспорт гражданина, он вправе действовать от собственного имени. При этом его представители должны выразить свое согласие письменно.

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

  • При заключении предварительного договора (ст. 429-я ГК);
  • При заключении основного договора (главы 27-29 ГК, главы 1-7 ЖК);
  • При госрегистрации перехода права собственности (ст. ст. 8.1, 551-я, 558-я ГК).
Предлагаем ознакомиться:  Наследство после смерти супруга: права пережившего мужа или жены на долю в наследстве умершего наследодателя и как унаследовать имущество в гражданском браке при наследовании по закону

Введение

Продажа и покупка жилья – важнейшие события для рядового человека, не занимающимся этим в виде бизнеса

Ошибки в совершении такой сделки могут основательно испортить жизнь ее участникам. Поэтому купля-продажа жилья совершается строго в соответствии с документами в установленном законом порядке.

Первый этап по закону не обязателен, но необходим с практической точки зрения. Список документов в каждом случае делится на обязательные по закону и предъявляемые каждой из сторон по требованию другой стороны.

После осмотра жилья и торгов стороны договариваются о существенных условиях будущей сделки. В народе этот этап называется «ударить по рукам», в законодательстве – заключением предварительного договора.

Часто на данном этапе стороны ограничиваются устным соглашением. Следует отметить, что устная форма договора, даже при наличии свидетелей, а также иных доказательств: звуко- и видеозаписи, расписки в получении аванса и т.п.

в данном случае юридической силой обладать не будет.

Статья 429-я ГК требует заключения письменного договора

Закон не считает обязательным данный этап сделки, но он необходим по следующим соображениям:

  • Для покупателя приобретение недвижимости обычно связано с необходимостью срочно найти большую сумму денег. Иногда для этого надо досрочно снять депозит, что влечет потери процентов; обменять валюту, что влечет затраты за оплату комиссии банка и риск утери курсовой разницы при колебаниях курса; срочно продать недвижимость, автомобиль или иное имущество, что влечет потерю денег из-за срочности сделки. Ему надо будет также проверить чистоту сделки, что трудоемко и затратно, поскольку придется обращаться к помощи специалистов.
  • Для продавца продажа недвижимости связана с необходимостью потратить большое время и определенные средства на оформление недостающих и обновление просроченных документов. Необходимо подыскать подходящее помещение для переезда (обычно для этого надо заключить с кем-либо предварительный договор о покупке жилья); реализовать или иначе утилизировать ненужное далее имущество из освобождаемой квартиры; урегулировать отношения с родственниками и иными лицами.
  • Обе стороны несут риск, что партнер получит более выгодное для него предложение от третьей стороны и откажется от сделки в ее пользу.
  • Отказ может наступить и в силу иных причин. При необоснованном отказе другой стороны от завершения сделки пострадавший сможет требовать компенсации перечисленных выше и иных затрат, а также морального ущерба. Документы о затратах следует собирать, чтобы их можно было подтвердить в суде.

Стороны могут внести в предварительный договор все условия будущего основного договора, по которым у них уже имеются исчерпывающие подтверждающие документы и нет разногласий.

Надо понимать, что необходимость изменения в дальнейшем даже одного пункта предварительного договора может привести к обоснованному отказу партнера от заключения основного (или расторжения уже заключенного) со взысканием с виновника всех понесенных потерпевшим издержек

В идеальном варианте обе стороны сделки одновременно являются в орган осуществляющий регистрацию с проектом договора в трехэкземплярах (один для регистратора), предъявляют удостоверения личности (паспорта или их заменяющие документы), на его глазах подписывают все экземпляры договоров и личные заявления от каждой стороны с просьбой зарегистрировать сделку. Затем передают регистратору нижеперечисленные документы и ждут его ответа.

Договор вступает в силу только после регистрации сделки (21.07.1997N122-ФЗ).

Если по какой-либо причине невозможна явка какой-либо из сторон (или обеих), они подписывают договор до подачи заявления.

В законе сказано, что достаточно простой письменной формы, но, во избежание мошенничества (или неумышленной оплошности) это лучше сделать в присутствии нотариуса, передать при нем деньги и получить расписку об их получении.

Все равно к нему надо будет явиться, чтобы заверить свою подпись (подписи) на заявлении. В этом случае все собранные сторонами документы лучше всего передать в регистрирующий орган через нотариуса.

Но в этом случае возможны нюансы, связанные с тем, что одна из сторон уклонится от обязанности зарегистрировать сделку. В этом случае придется судиться, чтобы принудить ее к сделке или взыскать убытки

Новый, упрощенный порядок регистрации создал еще одну лазейку для мошенничества. Недобросовестный продавец, имея на руках все документы на квартиру, может «продать» ее несколько раз всем, кто явился к нему по объявлению. И собрать с них авансы или даже полную сумму «сделок».

Затем он исчезает, а «покупатели» вынуждены объявлять его в розыск и судиться между собой. Поэтому всякие случаи уклониться от совместной явки к регистратору (или к нотариусу) подозрительны и содержат элемент риска.

Для уверенности покупателю лучше переехать в приобретаемую квартиру до регистрации сделки и передачи денег.

Удостоверяющие личности документы:

  • паспорт гражданина РФ, страны СНГ;
  • удостоверение личности военнослужащего, его приписное свидетельство;
  • для гражданина РФ, живущего за рубежом постоянно – общегражданский паспорт;
  • для иностранцев – вид на жительство в РФ или паспорт его страны, содержащий отметку ОВД о регистрации;
  • для несовершеннолетних до четырнадцати лет – свидетельство о рождении.
  • Личные заявления с просьбой о регистрации.

Строго говоря, регистратору необходимы только эти документы и сам договор. Остальные данные все равно он будет запрашивать. При заключении сделки они нужны прежде всего самим продавцу и покупателю для подготовки договора.

Продавец подает:

  • Свидетельство о регистрации собственности (Росреестр).
  • Документ, на основании которого продавец владеет квартирой: договор с предыдущим владельцем, документ о получении ее в наследство, по приватизации и другие (хранится у продавца).
  • Выписка из домовой книги, единый жилищный документ (ЕИРЦ).
  • Копия финансово-лицевого счета (ЖЭУ);
  • Поэтажный план (в БТИ);
  • Экспликация (БТИ);
  • Кадастровый паспорт (БТИ);
  • Справка, что нет долга по коммунальным платежам (ЖЭУ);

При дополнительном запросе:

  • Если среди собственников есть несовершеннолетний до 14 лет – разрешение на продажу (ГорОНО, орган опеки);
  • Если квартира приобретена в период нахождения в браке по возмездному договору – согласие на продажу супруга, бывшего супруга (заверяется у нотариуса);
  • Справка – не состоит на учете (психоневрологический диспансер);
  • Справка – не состоит на учете (наркологический диспансер);
  • Выписка из ЕГРП, что квартира в день выдачи еще принадлежит продавцу, на нее не наложено никаких обременений (территориальное отделение Росреестра);
  • При покупке доли в квартире или комнаты в коммуналке – отказы всех владельцев прочих долей и комнат от покупки данной жилплощади (заверяются у нотариуса);
  • Список всех лиц, зарегистрированных в квартире по форме 9 (паспортист ЖЭУ) и имеющих право проживания в ней согласно статьям 292-й, 677-й, 685-й, 672-й ГК, 53-й ЖК (составляется лично продавцом для включения в договор).

Покупатель подает:

  • Договор с продавцом квартиры с обязательным указанием точного ее расположения в многоквартирном доме или на земельном участке, фактической площади (по техпаспорту), всех зарегистрированных и имеющих право проживания в квартире лиц (подписывается продавцом и покупателем);
  • Если покупатель находится в браке – согласие супруга на покупку (заверяется у нотариуса).
  • Справка – не состоит на учете (психоневрологический диспансер);
  • Справка – не состоит на учете (наркологический диспансер).
  • Квитанция об уплате госпошлины 2000 р. (банк).

Заключение

Заявители получают расписку о принятии документов. Свидетельство о собственности или отказ в его выдаче должны быть выданы заявителю в течение 10 дней с момента подачи заявлений.

С момента продажи от продавца к покупателю переходит обязанность уплата налога на недвижимость и коммунальных платежей, а покупатель приобретает право налогового вычета, если он приобретает квартиру впервые в жизни. Если квартира находилась в собственности продавца до момента продажи меньше 3 лет, он обязан внести проставленную в договоре сумму в свою декларацию о доходах за данный год и уплатить за нее НДФЛ.

Какие нужны документы для продажи квартиры: перечень порядок оформления сделки

Если в качестве владельца или совладельца квартиры выступают несовершеннолетние лица, требуется разрешение на продажу. Оно выдается органами опеки и попечительства. При этом не имеет значения, является ли несовершеннолетний собственник единственным владельцем недвижимости или владеет только долей.

Разрешение необходимо получить обязательно, чтобы не ущемить ребенка в правах. Это же нужно, чтобы не ухудшить условий проживания несовершеннолетнего. Обычно органы опеки отказывают в продаже недвижимости, если не будет приобретено новое жилье. При этом оно не должно быть хуже предыдущего.

Чтобы получить разрешение, представители ребенка должны явиться в органы опеки. В качестве таких лиц могут выступать родители или официальные опекуны. Родители должны действовать совместно, даже если они разведены или ранее не состояли в браке. В опеку вместе с заявлением подается следующее:

  • свидетельство о рождении на детей до 14 лет;
  • паспорт ребенка, который достиг 14 лет;
  • выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка;
  • выписка из ЕГРП на квартиру;
  • техпаспорт на продаваемую квартиру;
  • техпаспорт на приобретаемую квартиру.  

Технический паспорт имеет право заказать только владелец жилого помещения. Это можно сделать по личному заявлению как через БТИ, так и через МФЦ. Этот срок дается на проверку новых условий проживания, чтобы не ущемить в правах детей.

Родители или опекуны составляют заявление о рассмотрении вопроса о продаже старой недвижимости и приобретении нового жилья. Бланк для заполнения предоставит сотрудник органов опеки. Заявление рассматривается 14 дней. Этот срок дается на проверку того, не будут ли дети ущемлены в правах. В назначенный день можно забрать письменное разрешение, заверенное печатью и подписью ответственного лица.

Какие документы нужны для продажи квартиры? Ответ зависит от многих факторов. Например, от типа собственности и способа получения имущества.

Документы припродаже покупке квартиры

Документы для продажи квартиры

соглашение о продаже;

правоустанавливающие документы на имущество (справка о принятии наследства, дарственная и так далее);

паспорт;

выписка из БТИ;

справка о составе семьи;

выписка из ЕГРН.

Последний документ можно заказать в электронном виде. Например, на сайте Росреестр. Сведения из ЕГРН обойдутся всего в 350 рублей. Готова справка будет уже через полчаса.

Отдельное внимание стоит уделить пакету бумаг, который требуется с продавца при реализации недвижимости, если собственник состоит в браке. В частности, когда речь идет о совместном имуществе супругов.

Документы припродаже покупке квартиры

свидетельством о браке;

Предлагаем ознакомиться:  Сообщить в налоговую о сдаче квартиры соседями

письменным согласием супруга на проведение сделки (заверяется у нотариуса).

Если у супругов выделены доли в недвижимости, действовать придется аналогичным образом. Желательно, чтобы была написана доверенность на супруга на совершение операций с общей собственностью.

Если разрешение мужа/жены отсутствует, сделку сможет аннулировать любой опытный юрист через суд.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Согласие супруга на процедуру не требуется, если гражданин реализовывает личное имущество. Тогда достаточно подготовить ранее перечисленные бумаги.

Наиболее трудной ситуацией является процесс продажи имущества, полностью или частично принадлежащего несовершеннолетним детям. В этом случае придется задействовать органы опеки.

Кто может выступать продавцом

свидетельством о рождении ребенка-собственника;

разрешением опеки на процедуру;

паспортом ребенка (если ему есть 14);

письменным согласием несовершеннолетнего на сделку (нотариально заверенным, для лиц старше 14 лет).

Без согласия опеки граждане не смогут продать собственность, которая принадлежит ребенку. Сначала соответствующий орган должен удостовериться в том, что сделка не ущемит интересы и благосостояние детей.

Покупатель может требовать все перечисленные ранее бумаги. Без них сделку не проводят. И даже готовый договор купли-продажи не будет являться основанием для реализации поставленной задачи.

Перечень документов для продажи квартиры — договор

Основные бумаги должны быть у собственников изначально. Справки из ЕГРН заказывают на бумаге через Росреестр (в том числе и

на сайте

), МФЦ или через «Госуслуги». В среднем справки обходятся в

350-700 рублей

, срок изготовления –

3-5 суток

. Если справочные данные нужны срочно лучше воспользоваться

сервисом Росреестр

.

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок сделки.

Документы припродаже покупке квартиры

Подготовку документов надо начинать до появления возможного покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время.

Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

  • Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – ФРС);
  • Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Это обязательный перечень документов, который необходимо собрать.

1 Паспорт продавца и покупателя Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт опекуна.
2 Правоустанавливающие документы Решение суда о наличии права собственности на жилье (вступившее в законную силу); договор купли-продажи; договор мены; договор дарения и другие документы.
3 Свидетельство о регистрации права собственности на помещение Если недвижимость в совместной собственности супругов, предъявляются документы на доли обоих.
4 Документы о семейном статусе Если на момент приобретения жилой площади владелец помещения был в браке, при продаже придется заручиться согласием жены/мужа. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
5 Договор купли-продажи квартиры Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе.
6 Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины Оригинал, копия.
7 Заявление о гос. регистрации договора

Могут потребоваться и дополнительные документы

В регистрирующем органе при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки. При продаже квартиры по доверенности, кроме паспорта представителя надо иметь копию паспорта доверителя, заверенную нотариально.

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников.

В уведомлении обязательно указать цену, условия продажи. Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. продажа квартиры с ребенком собственником). Для этого в указанный орган предоставляют:

  • уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
  • паспорта родителей/опекунов;
  • выписку из паспортного стола (см. выписка из домовой книги);
  • несовершеннолетнего/недееспособного;
  • свидетельство о праве собственности на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
  • технические паспорта на оба помещения;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример: Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры.

Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки.

Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги.

Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.

Чтобы не оказаться у «разбитого корыта» после покупки жилой площади, покупателю следует запросить документы у продавца:

  1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье. Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
  2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры. Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут здесь.

Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр. Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.

  1. Справка о количестве прописанных лиц, выдается в паспортном столе.

Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении.

Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом.

Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.

  1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.

Куда подаются документы?

Где оформить куплю-продажу квартиры? Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы.

Подписание кредитного договора на покупку квартиры происходит в отделении того банка, где оформляется заем.

Составление договора купли-продажи может происходить в трех местах: в Регистрационной палате по образцу, самостоятельно в домашних условиях или у юриста. Если сделка простая и не предполагает наличия осложнений в виде несовершеннолетних собственников, выделения долей, оформления кредитов и так далее, то договор можно составить и самим, либо взять образец в Регпалате. Если же договор будет сложным, то нужно обратиться к специалисту.

Подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи происходит в Регистрационной палате или Многофункциональном центре при сдаче документов на государственную регистрацию.

Документы оформляемые при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

Окончательный расчет происходит так и вот месте, как это прописано в договоре. Если это банковский заем, то в банке, если личные средства – то в любом удобном месте. Передачу денег необходимо удостоверить распиской, желательно в присутствии свидетелей, которые тоже ставят свою подпись на документе.

Важные нюансы

Документы припродаже покупке квартиры

Нюансов при совершении такой значимой сделки множество. Имеет смысл упомянуть о самых распространенных особенностях этой процедуры.

При покупке квартиры у застройщика нужно тщательно проверить все документы, убедиться, что у него имеется разрешение на строительство, что он арендовал или приобрел землю под новостройкой на законных основаниях и что он уполномочен продавать недостроенное жилье.

При оформлении покупки квартиры в ипотеку нужно сначала обратиться в банк и получить одобрение на необходимую сумму. Иногда бывают неприятные сюрпризы, когда, казалось бы, при соблюдении всех требований банк отказывает в выдаче займа, и сделку приходится расторгать в последний момент.

При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора.

Передавать в качестве задатка рекомендуется не слишком большую сумму – около 50-100 тысяч рублей, только продавцу и под расписку.

Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность. В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует.

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов. Квартиру можно проверить, отправив запрос в Росреестр или бюро технической инвентаризации (БТИ). Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

  • в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
  • квартира находится под залогом или под арестом;
  • квартира приобретена по материнскому капиталу;
  • в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
  • квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
  • квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Процедура оформление покупки квартиры с виду проста, но скрывает под собой множество подводных камней. Если правильно подготовить документы и консультироваться со специалистами, можно избежать большинства сложностей.

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов.

Предлагаем ознакомиться:  Сколько могут удерживать из пенсии судебные приставы

Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры?

Процедура заключения договора на продажу квартиры не изменилась. Но необходимо руководствоваться следующими важными моментами:  

  1. Необходимо составить акт  приема-передачи. Он нужен для подтверждения фактической передачи недвижимости от старого собственника к новому. В данном документе прописывается информация о том, что продавец получил оплату за квартиру от нового собственника. Документ подписывают обе стороны.  
  2. Если в квартире остаются зарегистрированные лица, их список указывается в договоре. Также указывается, могут ли данные лица сохранить возможность проживания после смены собственника.

Таким образом, следует заранее подготовить необходимые документы независимо от варианта сделки. В данном случае вы сможете гораздо быстрее выйти на подписание договора и получить свои деньги.

Перечень документов

Оглавление: 1. Внимание на договор 2. Какие нужны документы для продажи квартиры? 3. Идем в Росреестр 4. Что необязательно в пакете документов в 2018 году?

Сегодня процедура отчуждения жилплощади предельно проста и понятна. И документов для ее осуществления требуется очень немного. Но чтобы убедиться в законности операции, следует собрать максимум сведений как о самом объекте недвижимости, так и о его собственнике-продавце.

Фактически любая продажа или покупка жилья теперь — это только два юридических действия:

  1. Подписание сторонами основного договора купли-продажи.
  2. И регистрация перехода права собственности на недвижимый объект в Росреестре.

Но разумеется, определенный пакет документов по каждому из этих действий придется подготовить. Попробуем разобраться: какой именно пакет?

Внимание на договор

Договорные отношения между сторонами регулируются статьями действующего Гражданского кодекса РФ. И соблюдение его положений гарантирует признание любых договоров и сделок законными.

Правда, ГК не предлагает абсолютно никакого перечня документов и проверочных действий, которые были бы обязательны для подписания сторонами договора купли-продажи недвижимости. То есть покупатель может приобретать квартиру хоть «вслепую» — без визуального осмотра и проверки документов, предоставленных продавцом. Это его деньги и его право.

консультация

И тем, и другим добросовестный приобретатель может распоряжаться самостоятельно, в том числе рисковать, поверив «на слово» продавцу.

Однако поступить подобным образом сегодня может лишь очень легкомысленный человек. Ведь речь идет о солидных суммах. А значит нужно проверять все и вся. И уж, конечно, озаботиться проверкой имеющихся документов, а также ответственно подойти к составлению новых, уже касающихся непосредственно сделки купли-продажи.

Какие же требования предъявляются к основному договору по реализации объекта недвижимости? Во-первых, он должен быть составлен обязательно в письменной форме.

Во-вторых, в нем должно присутствовать описание предмета сделки — такое, по которому это предмет можно было бы однозначно идентифицировать. Также документ должен содержать цену квартиры — целиком или за кв м (но тогда нужно указывать и площадь недвижимости).

А к договору прилагается еще и передаточный акт, в котором подтверждается, что продавец передал свои права собственника покупателю.

Это наверняка обезопасит добросовестного покупателя. Также помочь с текстом договора может нотариус, если стороны обратятся к нему за удостоверением договорных отношений.

Да и в интернете можно найти грамотно составленный образец.

Договор — безусловно документ важный. Однако еще до его заключения следует удостовериться в юридической чистоте предстоящей сделки. Каким образом это сделать? Собрать необходимые документы, которые подтвердили бы, как минимум:

  • отсутствие препятствий для продажи и покупки конкретного объекта недвижимости;
  • а также дееспособность сторон договора.

Правоустанавливающие. Которые позволят убедиться, что:

  • объект действительно принадлежит продавцу;
  • и владелец может свободно распоряжаться своим имуществом.

К правоустанавливающим документам относятся договоры (купли-продажи, дарения, долевого строительства, обмена, приватизации и пр.), свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда и т.д.

Технические. Дающие представление о:

  • реальных и точных размерах жилплощади (в кв м);
  • проведенных законных/незаконных перепланировках (узнать о них «на глазок» бывает очень трудно);
  • прочих, не менее важных вещах.

К таким документам относятся технический план и кадастровый паспорт (с приложением-экспликацией) на квартиру. Выдачей их занимаются БТИ и Кадастровая палата.

Какие еще документы необходимы для продажи квартиры? Прежде всего, финансовые. Они подтвердят отсутствие у продавца долгов по коммунальным услугам. А получить такие бумаги можно в ЖЭУ (РЭУ, ЕИРЦ).

Потом понадобится выписка из домовой книги. Чтобы узнать весь список лиц, зарегистрированных на данной жилплощади, в том числе получить сведения о тех, кого выселить и по суду не получится. Правда, этот документ ничего не скажет о дееспособности жильцов — по этому поводу следует воспользоваться иными источниками информации.

А еще будет нужна выписка из ЕГРП, которая проинформирует о наличии/отсутствии обременений (в том числе скрытых) на объекте недвижимости, а также об имеющихся иных ограничениях, которые могут помешать продавцу свободно распорядиться имуществом.

Важно: Если в числе собственников объекта недвижимости есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, для продажи потребуется согласие органов опеки. А они могут дать разрешение на реализацию только в том случае, если несовершеннолетнему (или недееспособному) будет предоставлено взамен продаваемого другое, обязательно равноценное жилье.

А еще нередко встречаются ситуации, когда продаваемая квартира является совместной собственностью супругов. Тогда на ее продажу потребуется письменное, нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца (титульного собственника).

Идем в Росреестр

В своей деятельности Росреестр руководствуется ФЗ за № 122 от 21.07.1997 г. «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним». И в этом же законе содержится перечень необходимых документов, которые надо предоставить в регистрирующий орган, дабы зафиксировать переход прав собственности. Сейчас в этот перечень входят:

  1. Заявление установленного образца.
  2. Оплаченная квитанция госпошлины.
  3. Правоустанавливающие документы перехода права (подписанный сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта).

Но многое зависит от конкретной ситуации, поэтому для государственной регистрации могут потребоваться дополнительно:

  • согласие супруга продавца на продажу (нотариально заверенное);
  • согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Для подачи документов на регистрацию перехода права обе стороны договора купли-продажи должны прибыть в местное отделение Росреестра с документами, удостоверяющими личности (с гражданскими паспортами или иными). Если же по сделке работают официальные представители сторон, у них должны быть нотариальные доверенности.

Тем, кто собирается регистрировать переход права в 2018 г., полезно будет узнать, что теперь потребуется собирать бумаг для Росреестра меньше, чем это было нужно еще совсем недавно.

Например, состоящему в браке покупателю нет нужды больше заручаться нотариальным согласием супруги/супруга на совершение сделки. А вот для продавца такое согласие по-прежнему актуально.

Зато владельцу квартиры, осуществляющему ее продажу, не нужно сейчас предоставлять в Росреестр кадастровый паспорт на жилье. Но при этом объект недвижимости в обязательном порядке должен стоять на учете.

Иначе в регистрации права собственности новому владельцу будет отказано.

Нет нужны лишь заказывать кадастровый паспорт «в натуре» и прикладывать его к сопровождающему сделку на регистрацию пакету документов — сотрудники Росреестра сами проверят, содержатся ли сведения о квартире в государственном кадастре недвижимости.

Необходимо произвести оформление документов при покупке квартиры:

  • заявление о госрегистрации сделки;
  • подписанный всеми сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт, поэтажный план дома, экспликация квартиры (технический паспорт из БТИ);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • копии паспортов всех человек, участвующих в сделки, или копии учредительных документов, если в сделке участвует юридическое лицо;
  • нотариально заверенная доверенность, если вместо одного участника сделки выступает его представитель.

Иногда государственный регистратор может запросить и другие документы, которые понадобятся для завершения процедуры:

  • кредитный договор с банком;
  • согласие собственников (если продается коммунальная квартира);
  • согласие супруги / супруга;
  • свидетельства о рождении детей или документы об установлении отцовства, разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют дети);
  • копия решения суда о признании одного из участников сделки недееспособным или ограничено дееспособным и так далее.

Документы могут быть запрошены в момент подачи заявления, но чаще всего регистратор связывается с заявителем на этапе проверки законности сделки. Бывает, что допускаются ошибки в договоре или в заявлении. Тогда их необходимо перепечатать или переписать и заново подписать.

Сроки

Стандартный срок регистрации, если документы подана через Регистрационную палату – 14 дней. В случае, если документы сданы через Многофункциональный центр, то срок сокращается наполовину – до 7 дней.

Сопровождение сделок

В исключительных случаях возможно сокращение времени регистрации до 3-5 дней, если, к примеру, продавец квартиры уезжает в другую местность на продолжительный срок.

В таком случае потребуется:

  • написать заявление на имя начальника отдела Регпалаты с просьбой ускорить регистрацию сделки и указанием причины;
  • приложить к заявлению доказательства: например, билет на самолет или поезд, в котором указанная дата наступает раньше, чем подходит срок регистрации;
  • сдать заявление секретарю и убедиться, что оно зарегистрировано и попадет на стол начальнику.

Критика эксперта-юриста

Комментирует материал Мария Спатарис:

  • юрист;
  • автор юридической колонки газеты «Cyprus Expert»;
  • бакалавр Российского государственного института интеллектуальной собственности;
  • магистр Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина.

Стаж юридической деятельности – 8 лет. Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Автор указывает, что купить квартиру можно посредством заключения договора долевого участия, дождавшись окончания строительства.

Хочу отметить, что название статьи посвящено порядку оформления договора купли-продажи жилого помещения. Договор долевого участия является самостоятельным договором и никакого отношения к купле-продажи не имеет. Закон четко разграничивает эти два виды договоров.

Предметом купли-продажи является передача покупателю определенной (существующей) квартиры, которая имеет адрес, кадастровый номер, точную площадь.Предметом договора долевого участия является инвестирование (вложение) денежных средств в долевое строительство (часто как такового объекта еще не существует).

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector