Юридическая помощь
Назад

Залог права аренды земельного участка муниципальной собственности

Опубликовано: 31.03.2020
0
8

Понятие залога права

Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что заложить банку можно любое недвижимое имущество гражданина, на которое у него имеются зарегистрированные права. Если кредитуемое лицо своевременно не погасит кредитный долг, то банк вправе присвоить себе заложенное имущество для дальнейшей его реализации и возврата своих средств.

Под залог подпадает имущество, участвующее в допускаемом законодательством обороте:

  • жилые помещения, их выделенные части;
  • сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
  • садовые дома, гаражи;
  • участки земли;
  • машино-места;
  • воздушные и морские суда.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcreatorsru

Если имущество находится во владении по арендному договору, то ипотечные правила распространяются на право аренды. Использование этого права как обеспечение не противоречит арендным отношениям и также не запрещено законом. При договоре с ипотекой оно выступает гарантом возврата средств кредитору. При неисполнении обязательств по кредиту продажа происходит по договору переуступки прав.

Право земельной аренды выступает залогом в некоторых ситуациях:

  • когда ипотека оформляется для индивидуального строительства или приобретения жилья. После оформления акта приема-передачи и регистрации собственности приобретенная квартира переходит под залог вместо права аренды;
  • при планировании сооружения дома на арендованной земле. До начала строительства арендное право служит гарантом сделки. После его окончания обеспечением ипотеки становится возведенное жилье;
  • если предоставляется в залог недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке. При этом действует принцип единства – оформление кредита разрешается только при совместной ипотеке дома с земельной территорией, на которой он построен.

Передача в залог права аренды земельного участка

Ипотечное кредитование – это отличная возможность для потребителей приобрести квартиру, земельный участок под постройку дома или ведение индивидуального подсобного хозяйства, а также другие объекты недвижимости людям, которые не имею возможности сразу внести необходимую сумму при оформлении покупки.

Этим фактором обусловлен высокий спрос на получение ипотечного кредита обычными гражданами. Кроме того, банковские организации регулярно снижают ставку по ипотечным кредитам, что делает их получение более привлекательным и доступным. Но знаете ли вы, что законом РФ предусмотрен залог права аренды земельного участка и жилой недвижимости.

Понятие ипотека имеет греческое происхождение и переводится как подпорка. Жители Древней Греции определяли этим понятием обязательства должника перед лицом кредитора собственной земли. На границах земельного надела заемщика устанавливались столбики, на которые наносилась надпись, что данный участок является гарантией обеспечения долга. Именно такие столбики назывались ипотекой.

Ипотечное кредитование – это отличная возможность для потребителей приобрести жилье

Сегодня объектом ипотеки может выступать различная недвижимость, в том числе, земля и законное право на его использование по договору аренды. Арендатор земли, получивший ее на законных основаниях, имеет возможность внесения земельного права под соответствующие обязательства, сделав его вкладом либо взносом определенного пая.

Для справки: Ипотека права аренды земли является договором, который предусматривает залог арендных прав на обязательный возврат финансовых средств кредитующей организации.

Иначе говоря – вы можете получить ипотечный кредит под залог имеющегося у вас права на аренду земли.

Что говорит закон

Передача в залог недвижимости основана на текстах соответствующих законодательных актах, в частности:

  1. Земельный кодекс, который четко проговаривает, что арендатор имеет приоритеты выставить арендные права на землю в качестве объекта, который станет грантом возврата средств.
  2. Федеральный закон «Об ипотеке», в котором говорится, что на основании ипотечного соглашения земельный надел может стать объектом залога. Он является оборотным средством — не изъят и по нему нет каких-либо ограничений по использованию. Арендатор, желающий пользоваться землями, находящимися в государственном (муниципальном) распоряжении в качестве залогового инструмента, должен получить разрешение от собственника на осуществление подобных действий. Однако, достаточно письменного уведомления собственника, если арендное соглашение является долгосрочным.

Предоставление права аренды землевладения в качестве объекта залога происходит при соблюдении определенных обязательных условий, которые определены правовыми нормами:

  • передача земли в качестве гарантийного инструмента координируется исключительно временными рамками действия арендного договора;
  • законный собственник земли должен быть поставлен в известность и согласиться на внесение предмета залога;
  • подобную возможность не вправе использовать жители особых экономических зон, их список закреплен на законодательном уровне;
  • возникшие обстоятельства, описанные в арендном соглашении, разрешающие или, напротив, запрещающие залог арендуемого участка.

Предоставление права аренды земли в качестве объекта залога происходит при соблюдении определенных условий

Для передачи права на арендование землевладения в качестве заложенного банковскому учреждению имущества необходимо выполнить следующие действия:

  • обратиться с заявлением банк с заявлением о намерениях оформить заем под означенный вид залога;
  • для оценки стоимости и анализа вероятной ликвидности означенного надела банк направляет специалистов в землевладение;
  • составляется договор, участниками которого выступают банковская организация и получатель ипотечного кредита;
  • договор согласовывается и подписывается сторонами;
  • затем потребуется обязательная госрегистрация договора (это условие прописано в ФЗ), исключение для регистрации составляют краткосрочные сделки;
  • невыполнение требований о госрегистрации данного договора ведет к признанию сделки недействительной (пункт 4 статьи 339 ГК).
Предлагаем ознакомиться:  Штраф за одно и тоже нарушение

Действие ипотечного договора на права аренды землевладения начинается лишь после получения документов, подтверждающих регистрационные действия в соответствующих организациях, но не с момента подписания соглашения сторонами.

Договор по ипотечному кредитованию, предметом которой является юридическая привилегия аренды земли, должен содержать следующие данные:

  • реквизиты арендного соглашения, которое подтверждает арендные права залогодателя на означенную недвижимость;
  • полное название арендодателя, совпадающее с текстом соглашения аренды;
  • период действия соглашения по аренде согласно условиям договора;
  • информация о согласии собственника землевладения на ипотеку, в случае, когда соглашением не предполагается иное;
  • полная информация по объекту аренды, прописанная так, как если бы землевладение регистрировалось предметом ипотеки.

Данный договор должен быть оформлен в письменном виде.

При этом необходимо учитывать требования, установленные абз. 2 п. 1.1 ст.

62 Закона N 102-ФЗ, согласно которому залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого участка допускается в пределах срока договора с согласия собственника земельного участка. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Залог права аренды земельного участка муниципальной собственности

Если договор аренды будет расторгнут его сторонами (арендатором и арендодателем) что будет с залогом прав{q} Приведенная практика говорит о том, что расторжение как сделка должна быть согласована с залогодержателем иначе она может быть оспорена.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА Но есть основания полагать, что договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке, например в связи с существенными нарушениями условий договора аренды со стороны арендатора.

В то же время по закону об ипотеке правы и недовольные таким залогом владельцы земли, передавшие ее в аренду. Чаще всего в таких спорах суд становится на сторону не кодекса, а закона, то есть защищает арендодателей, поскольку считает его правильнее и корректнее применительно к земельному закону и правам аренды. Лучше не осуществлять залог права земельного участка без согласия владельца .

находящегося в государственной (или: муниципальной) собственности, в залог арендных прав на данный земельный участок Уведомление собственника земельного участка о передаче арендатором участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, в залог арендных прав на данный участок (при земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет)

Чем крупней и проблемней закладываемый актив, тем больше вероятность необходимости получения указанного согласия. не выполненные особые условия договора аренды наличие долгов по договору незарегистрированные дополнительные соглашения или сам договор различные разночтения и ошибки в договоре и приложенной документации прочее Сама процедура получения

Запрос в форме документа на бумажном носителе оформляется согласно приложению 1 к Регламенту. Заявитель имеет возможность подать запрос в электронной форме путем заполнения на Портале интерактивной формы запроса (п.

2.5.4 Регламента). Согласие залогодержателя на последующий залог (оригинал, 1 шт.) Согласие залогодержателя на последующий залог предоставляется при наличии условия о таком согласии в предшествующем договоре о залоге права аренды (ипотеки)

Развитие в течение последних лет ипотечного кредитования позволило многим нуждающимся приобрести не только квартиры в многоквартирных домах, но и стать владельцами домов, гаражей и земельных участков.

Конкуренция подтолкнула банки к необходимости делать свои предложения более разнообразными, чтобы удовлетворить имеющийся спрос со стороны клиентов. В ипотеку стали приобретаться самые разные объекты.

В соответствии с законодательством залогом по ипотечному займу может стать не только объект жилой или нежилой недвижимости, но и право на аренду участка. Данный залог может быть актуальным в таких программах кредитования как:

  • ипотека на строительство жилого дома;
  • ипотека под залог собственной недвижимости;
  • ипотека на покупку жилья в новостройке с дополнительным залогом.

Передавать арендные права на землю в залог можно только в пределах действия договора аренды. То есть если срок пользования землей по договору составляет пять лет, то и договор ипотечного кредитования с таким залогом также должен быть заключен не более, чем на 5 лет.

Если владельцем земельного участка является частное лицо, то арендатор должен получить его согласие на передачу права аренды в залог.

В то же время, если речь заходит о земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному управлению, а договор аренды подписан более чем на пять лет, то получать согласие владельца не нужно.

Предлагаем ознакомиться:  Договор пожизненного содержания с иждивением по ГК РФ: форма ренты, т 601 ГК РФ

Спорным моментом является долевое право аренды участка. В соответствии с законодательством каждый владелец права на аренду части участка имеет право передавать его в ипотеку.

В то же время на практике это натолкнулось на определенные трудности, связанные с урегулированием порядка пользования каждой долей участка. Судебная практика показывает, что залог права аренды доли участка имеет целый ряд проблем практического применения такого права.

Потому в рамках нескольких судебных разбирательств суды принимали решения о том, что закладывать право аренды на долю земельного участка нельзя.

Кроме того, следует учитывать и тот факт, что банки неохотно связываются с обеспечением такого рода. Это, прежде всего, связано с тем, что сложно оценить его объективную стоимость, а также ликвидность.

Нюансы заложенного права

Передача прав аренды в залог регламентируется ЗК РФ, ГК РФ, законом об ипотеке. Исходя из указанных законов, этот процесс обладает следующими особенностями:

  • ответственным за участок остается первичный арендатор. Он продолжает выполнять обязательства, установленные договором с владельцем земли. К ним относятся своевременные арендные платежи, содержание участка в порядке, соблюдение правил его использования;
  • расторжение первичного и заключение нового арендного соглашения не требуется;
  • залогу подлежит право аренды тех участков, на которых разрешено строительство жилья. Земельные территории иных назначений, даже когда на них планируется возведение офисных, торговых помещений, не подходят под ипотеку;
  • не допускается обеспечение ипотеки правом аренды на конфискованные, изъятые из оборота, имеющие обременение земельные наделы;
  • запрещено закладывать право на участок отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости;
  • имеющиеся на земле постройки должны быть узаконены и правильно оформлены. Отсутствие правоустанавливающей документации или сведений о госрегистрации является поводом для отказа в выдаче кредитной организацией займа под такое обеспечение;
  • залог арендного права на долю земельного участка подлежит обязательному согласованию со всеми владельцами и арендаторами указанного участка. Сделать это достаточно сложно, имеется риск признания сделок недействительными, поэтому такой вид залога встречается редко.

Программы ипотечного кредитования с залогом права аренды земли

Одной из наиболее распространенных программ, где может быть актуальным залог права на аренду земли является ипотека под залог собственной недвижимости. Банки выдают такие кредиты, как под конкретные цели (покупка другого жилья, ремонт, лечение и т.д.), так и без подтверждения целевого назначения. При этом заемщику необходимо учитывать такие моменты:

  • вероятно, придется понести дополнительные расходы на выезд специалистов банка к участку для оценки и анализа его ликвидности;
  • скорее всего, банк выдаст под такой залог минимально возможную сумму на небольшой срок;
  • период кредитования будет ограничиваться сроком действия договора аренды;
  • все построенные на участке здания и сооружения должны находиться в собственности или в аренде у заемщика.

Залог права аренды земли может быть использован при приобретении квартиры в новостройке. Нередко на этапе строительства банки требуют помимо залога права требования дополнительное обеспечение или поручительство. Такой залог оформляется на время строительства дома, а после передачи квартиры в эксплуатацию залог уже оформляется на нее.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytdevru

Еще одним вариантом использования права аренды земельного участка может стать передача его в залог при взятии займа на строительство жилого дома. В таких программах банки, как правило, в качестве обеспечения используют залог земельного участка, а если он в аренде, то в залог может быть передано право аренды.

При оформлении ипотечного кредита под залог права аренды земельного участка помимо стандартного пакета в банк потребуется предоставить такие документы как:

  • договор аренды земельного участка;
  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
  • заявление владельца участка о согласии на передачу права на аренду земельного участка в залог;
  • документы, подтверждающие целевое назначение земель и возможность передачи их в аренду.

Стоит отметить, что договор ипотеки права аренды земельного участка заключается в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации (если срок действия договора более одного года). Причем в силу такой договор вступает только после внесения сведений о нем в государственный реестр. В случае же заключения договора на срок менее одного года государственная регистрация не требуется, а сам договор является залоговым, а не ипотечным. Если заемщик прекратит обслуживать кредит, то банк имеет право взыскать право аренды земельного участка с последующей уступкой такого права.

Участие собственников

Залог права аренды земельного участка муниципальной собственности

Право может служить обеспечением ипотеки, если арендным соглашением не установлены ограничения по распоряжению участком. Согласие арендодателя не требуется, если право передается на период, не превышающий согласованного срока аренды этой земли. Достаточно будет направить ему письменное уведомление о передаче в залог.

Собственником земельного участка бывает государство или его субъект, администрация населенного пункта, организация или предприятие, гражданин. При этом наличие его согласия на сделку зависит от ситуации:

  • когда владельцем является юридическое либо физическое лицо, согласие должно быть обязательно;
  • если участок относится к государственной собственности или принадлежит муниципалитету, то учитывается длительность арендных отношений. При аренде менее 5 лет залог требуется согласовывать. Без согласия собственника он возможен при сроке свыше 5 лет. Собственник извещается о планируемой сделке путем направления уведомления заказным письмом;
  • если закладываются права аренды вместе с находящимися на участке сооружениями, то допускается только уведомить собственника о своих намерениях.
Предлагаем ознакомиться:  Как начисляют декретный отпуск на работе

Владелец земли вправе запретить использовать право аренды под обеспечение ипотеки. Например, если имеются долги по арендной плате, на территории незаконно построены различные сооружения.

В арендном договоре разрешается устанавливать прямой запрет на передачу прав под залог. Также могут указываться специальные условия по согласованию всех действий относительно аренды. В таких случаях необходимо действовать по договорным условиям.

Плюсы и минусы арендного залога

Ипотека с залоговым обеспечением имеет свои преимущества по сравнению с другими кредитными продуктами. Положительные стороны такого залога:

  • получение кредита гражданами, у которых отсутствует собственная недвижимость, но имеется арендованный земельный участок;
  • использование как дополнения к кредитной линии для увеличения размера кредита;
  • арендаторы считаются полноценными участниками ипотечного процесса;
  • для того, чтобы заложить участок, не нужно предварительно его выкупать у собственника;
  • заложенный участок и жилое строение, возведенное на нем, не влияют на возможность выкупа арендатором этой земли и оформления в свою собственность;
  • сложившаяся судебная практика направлена в сторону заемщика.

Залоговый способ получения кредита имеет отрицательные моменты. Не все банки берут арендные права для обеспечения ипотеки. Сложность представляет оценка права на дату кредитного соглашения. Такая сделка автоматически получает статус рискованной. Для банка выгоднее и понятнее активы с кадастровой стоимостью, чем оформленные на бумаге права, считающиеся сложноликвидными.

Учреждения, готовые кредитовать на условиях такого залога, устанавливают невыгодные и неудобные условия его использования:

  • срок окончания кредитного соглашения совпадает с датой завершения аренды, например право аренды заканчивается через 2 года, поэтому погасить долг заемщик обязан тоже за 2 года;
  • получить большую сумму займа только под залог права не получится;
  • заемщик оплачивает работу независимого оценщика по выездной оценке ликвидности участка, подготовки заключения о его пригодности для кредитных целей;
  • риски кредитной сделки закладываются в процентные ставки.

Порядок получения кредитных средств

Оформление займов кредитными организациями, работающими с залоговым правом, происходит по следующей схеме:

  1. Выбор программы кредитования. Банк предлагает линейку продуктов, из которых клиент выбирает подходящую по срокам, ставкам, иным условиям программу.
  2. Предварительное одобрение займа. Происходит изучение предоставленных клиентом документов, оценка его платежеспособности, осмотр участка оценщиком. Может понадобиться проведение арендатором межевания.
  3. Письменное согласование предстоящей сделки с арендодателем, собственником, направление извещения об этом – в зависимости от вида собственника, действующего периода аренды и иных факторов.
  4. Получение согласия от других собственников, арендаторов – при залоге права на долю участка.
  5. Заключение кредитного договора – если условия выделения кредитных средств, способ обеспечения подходят обеим сторонам.
  6. Государственная регистрация сделки в Росреестре. Без нее договор считается недействительным.

После того, как кредит будет выплачен, обременение права аренды необходимо снять. Для этого заемщик получает от банка справку об отсутствии задолженности и предоставляет ее в Росреестр.

Содержание договора

Договор на предоставление кредита заключается в простой письменной форме, без нотариального заверения. Со стороны клиента до его подписания предоставляются арендный договор на участок, согласие собственника или уведомление о получении им извещения, письменное подтверждение целевого использования участка. Присутствие при подписании сделки владельца земли не требуется.

Соглашение по кредиту содержит сведения:

  • дата, место составления договора;
  • реквизиты сторон заключаемой сделки;
  • данные о предмете ипотеке: кадастровый номер, размеры, категория, местоположение, разрешенное использование земельного участка;
  • информация об арендном договоре с указанием срока аренды;
  • сумма кредитных средств;
  • применяемая процентная ставка;
  • график погашения;
  • ответственность сторон;
  • период действия договора.

В заключении сделки негативную роль могут сыграть просчитанные банковской организацией возможные риски, оценка участка. Также влияют внешние факторы, не зависящие от человека. Например, существующий запрет передачи права по конкретным землям, отказ собственника провести межевание в необходимое арендатору время. Учитывая такие обстоятельства, получить кредит под залог права аренды земли будет невозможно.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector