Юридическая помощь
Назад

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Опубликовано: 01.07.2019
0
9

ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

В Закон ФЗ №102 за время его действия, 20 раз вносились изменения и дополнения. Только за 2017 года акт был переработан 6 раз.

4 последних изменения были произведены 31.12.17 года. Они коснулись следующего:

  1. Ст. 9.1 «Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой» дополнена п.2 подпунктом 5 в части требований ФЗ к кредитному договору (Редакция вступает в силу с 26.06.18 г.):Особенности условий кредитного договора
  2. Ст. 9.1 излагается в новой редакции.
  3. Введены множественные поправки по тексту Закона по статьям 10, 13, 14, 16,17,18, 22, 23, 25, 48, 49, 55.2.
  4. Введены поправки, касающиеся управляющего залогом. Каким образом производится регистрация сделки, как вносятся изменения в ЕГРН при заключении договора об управлении залогом до и после сделки.

Принят
Государственной Думой
24 июня 1997 годаОдобрен
Советом Федерации
9 июля 1998 года

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Статья 13. Основные положения о закладной

Статья 13.1. Изменение условий документарной закладной, обездвижение документарной закладной

Статья 13.2. Электронная закладная

Статья 13.3. Выдача электронной закладной

Статья 13.4. Внесение изменений в электронную закладную, особенности погашения ипотеки

Статья 13.5. Порядок передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 13.6. Особенности выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного обслуживания

Статья 14. Содержание закладной

Статья 15. Приложения к закладной

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

Статья 21. Утратила силу

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 24. Государственная пошлина

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

Статьи 27-28. Утратили силу

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

Статья 41.1. Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 48. Передача прав на закладную

Статья 49. Залог закладной

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Предлагаем ознакомиться:  Расчет налога при дарении квартиры и порядок оплаты

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

Закон об ипотеке, 102-ФЗ Об ипотеке и залоге недвижимости, последние изменения действующей редакции закона об ипотечном кредитовании

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) (действующая редакция 2019)

ПринятГосударственной Думой24 июня 1997 года

ОдобренСоветом Федерации9 июля 1998 года

(в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ,от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ,от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ,от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ,от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ,от 04.12.2007 N 324-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 30.12.2008 N 306-ФЗ,от 17.07.2009 N 166-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

  1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
  2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
  3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
  4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
  5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
  6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
  7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
  8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
  9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
  10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
  11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
  12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
  13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» был принят Государственной Думой 24 июня 1997 года, а одобрен Советом Федерации 9 июля того же года. Последние изменения вносились 25 ноября 2017 года.

Краткое содержание Федерального закона:

  1. Глава 1 — Описывает основные положения.
  2. Глава 2 — Раскрывает процесс заключения договора об оформления ипотеки.
  3. Глава 3 — Описывает понятие закладной.
  4. Глава 4 — Перечисляет государственную регистрацию ипотеки.
  5. Глава 5 — Обеспечивает сохранность имущества, которое закладывается по договору об ипотеке.
  6. Глава 6 — Описывает переход прав на имущество, закладываемого по договору об ипотеке.
  7. Глава 7 — Перечисляет возможности клиента при взятии последующего ипотечного займа.
  8. Глава 8 — Описывает методы уступки прав по договору об ипотеке, в том числе при передаче и залоге закладной.
  9. Глава 9 — Раскрывает порядок обращения взыскания на имущество, которое закладывается по договору об ипотеке.
  10. Глава 10 — Описывает продажу закладываемой недвижимости, которое предварительно прописывается в контракте.
  11. Глава 11 — Перечисляет особенности ипотеки земельных территорий.
  12. Глава 12 — Раскрывает особенности оформления ипотечных займов для зданий, предприятий, сооружений и нежилых помещений.
  13. Глава 13 — Описывает особенности ипотеки квартир и жилых домов.

Страхование предмета ипотеки статья 31.

Действующая редакция закона состоит из 14 глав, 79 статей, в т. ч. которые на данный момент утратили силу.

Глава 1

Содержит в себе 7 статей, которые определяют основания возникновения ипотеки, какие требования она обеспечивает.

Ипотека является разновидностью залога, является комплексным обеспечительным средством т. к. обеспечивает обязательство целиком. Оформление сделки на льготных условиях, с применением программ государственной поддержки носит название «Социальная ипотека».

Законом установлено, что в ипотеку можно передавать земельные участки, недвижимое имущество, которое используется для бизнеса, жилые квартиры, дома и их части, прочие объекты недвижимости. К этой же категории имущества относят морские и воздушные суда, машиноместа.

Главы 2-4

Определены правила заключения договора, его содержание и особенности. Объясняется порядок регистрации договора об ипотеке.

Дается понятие закладной на недвижимость, что должно в ней содержаться в обязательном порядке, каким образом осуществляются права по ценной бумаге и реализация залогового права. Каким образом должна происходить регистрация владельцев.

Главы 5-6

Содержат сведения, в которых определяются способы обеспечения сохранности заложенного имущества, перехода прав на него третьим лицам.

Закон определяет, что залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, получать с него прибыль в денежном или натуральном выражении. В его обязанности входит следить за состоянием недвижимости, производить ремонт по мере требования.

Определено, что выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор-залогодержатель.

Кредитор имеет право проверять залог как по документам, так и фактическое наличие. Данное право содержится в ст. 34 ФЗ.

Закон определяет, что залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия кредитора, если была выдана закладная, то это право должно быть в ней отдельно оговорено. После передачи прав собственности третьему лицу, оно становится заемщиком по договору до полного погашения кредита и процентов. Это в первую очередь касается ситуаций, когда наследники вступают в права наследства на жилье, оформленное в ипотеку.

Предлагаем ознакомиться:  Расписка о возмещении вреда здоровья — Адвокатский кабинет

Главы 7-8

Даются понятия последующей ипотеки и уступки прав по ипотечному договору.

Последующая ипотека согласно Закону, представляет собой передачу прав на заложенное имущество по одному договору в обеспечение обязательств по другому договору. Закон не запрещает залогодержателю переуступить права по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При оформлении закладной, сделка осуществляется в простой письменной форме, на документе ставится передаточная надпись.

Закладную можно заложить по договору ипотеки с правом передачи или без него.

Главы 9-10

Определяется, каким образом должно быть произведено взыскание заложенного имущества, в каких случаях оно производится, какие существуют основания для отказа взыскания. Как произвести взыскание в досудебном порядке. Содержатся правила реализации взысканного имущества через торги, по соглашению сторон.

Кредитор вправе наложить взыскание на заложенное имущество, если не выполняются условия кредитного договора, которое им обеспечивается, когда по отношению к должнику введена процедура банкротства.

Главы 11-13

Содержание глав затрагивает вопросы ипотеки при залоге определенной недвижимости: земельных участков, предприятий, зданий, нежилых сооружений, домов, квартир.

Земельный участок может быть передан в залог, т. к. он не ограничен в обороте. Можно передать в обеспечение права аренды земельного участка в пределах срока договора аренды. Нельзя закладывать участки, которые находятся в государственной, муниципальной собственности. На участке залогодатель вправе производить строительные работы, на которые будет распространена ипотека. Если на земельном участке построено сооружение за счет кредитных средств, после оформления его в собственность оно становится объектом залога.

Если участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения, обращение взыскания на него возможно только после сбора и реализации урожая, полученного с него.

При залоге нежилых предприятий в комплексе, права залогодержателя распространяются на все имущество, которое входит в его состав вместе с земельным участком. В состав заложенного имущества могут входить: здания, сооружения, производственные и складские цеха, производственные запасы, готовая продукция, нематериальные активы и т. д. Обращение взыскания возможно только по решению суда.

В качестве предмета залога жилья могут выступать квартиры в многоквартирном доме, строящиеся жилье, индивидуальные домовладения. Если собственником ипотечного жилья является несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органов попечительства на сделку. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру возможно в досудебном порядке или через суд. Реализация может производиться в форме аукциона или конкурса.

Глава 14

Содержит заключительные положения, определяет вступление в силу законодательного акта.

Преимущества и недостатки закона

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

  • учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
  • при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
  • возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

  1. Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
  2. При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
  3. Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
  4. Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
  5. Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
  6. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
  7. Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
  8. Банк имеет право проверять заложенное имущество.
  9. Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
  10. Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
  11. В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Основные моменты при оформлении ипотеки. На что стоит обратить  внимание

Заключение договора ипотеки является серьезным решением для заемщика и его семьи. Договор заключается сроком на длительный период, поэтому следует тщательно проанализировать собственный финансовый бюджет, попробовать спрогнозировать будущие доходы.

Главные риски сделки:

  1. Риск потерять работу, попасть в сложную жизненную ситуацию, наступления форс-мажорных обстоятельств.
  2. Потерять заложенное имущество, если не своевременно оплачивать долг.
  3. При возникновении просрочки кредиторы накладывают дополнительные штрафы и комиссии.
  4. Возможность пересмотра процента в сторону увеличения, которая предусматривается практически во всех кредитных договорах.
  5. При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск утраты недвижимости с сохранением суммы долга.

До обращения в банк надо выбрать валюту займа, его ориентировочную сумму, срок. Выбрать кредитора, собрать информацию о кредитных продуктах банка, отзывов клиентов.

Следует учитывать, что заемщик понесет дополнительные расходы при оформлении сделки: страхование, оценка, регистрация залога. Это повлечет за собой дополнительный рост полной стоимости жилья.

Для рассмотрения возможности ипотеки заемщик должен собрать пакет документов на имущество, предлагаемое в обеспечение по ссуде:

  • Свидетельство о регистрации права собственности (при наличии);
  • Выписка из ЕГРН, сроком не ранее 30 дней на день обращения в банк;
  • Документы-основания: свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, купли-продажи и т. д.;
  • Кадастровый, технический паспорт;
  • Справки об отсутствии обременений, выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных лиц;
  • Свидетельство о браке, рождении детей;
  • Отчет об оценки рыночной стоимости имущества.
Предлагаем ознакомиться:  Дарение недвижимости с ограничением по наследству

Некоторые кредиторы требует предоставления предварительного договора купли-продажи, при приобретении жилья на вторичном рынке.

При оформлении сделки заемщик получает от банка следующие документы:

  1. Оригинал кредитного договора, в котором оговорены все условия сделки.
  2. График погашения задолженности.
  3. Договор залога недвижимости (Ипотечный договор), который предоставляется после регистрации сделки в Росреестре. В нем определены условия ипотеки, права и обязанности сторон, параметры заложенного имущества.

 Вопросы регулирования 102-ФЗ

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,

но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Покупка недвижимости представляет собой определенную сложность, связанную с крупными суммами: не каждая семья может позволить себе сразу же выплатить несколько миллионов рублей, а потому ей приходится обращаться за кредитом в банки.

Ипотека представляет собой ссуду (выдачу денег гражданину) при сдаче покупаемой недвижимости в залог.

Иными словами, квартира, которую приобретает семьи, является собственностью банка то тех пор, пока не будет выплачена взятая сумма.

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.

Общие положения Закона об ипотеке

Федеральный закон об ипотеке — это ФЗ-102 в новой редакции, который состоит из 14 глав.

Он регламентирует все основные положения получения и выплат ипотеки:

  1. Общие положения: основания возникновения, обязательства сторон, какое имущество может стать залогом.
  2. Договор: правила составления, содержание, его регистрация, обременение.
  3. Закладная: ее содержание, составление, выполнение прав и обязательств, указанных в ней.
  4. Государственная регистрация документов: порядок проведения, сумма пошлины, погашение записи.
  5. Сохранность квартиры: для банка важно, чтобы недвижимость не потеряла в цене, то есть при ее продаже можно было выручить всю данную сумму. Это относится к данной главе.
  6. Права на недвижимости и их переход другим лицам: речь идет об отчуждении квартиры и последствиях нарушения.
  7. Последующая ипотека: ее понятие, особенности и регистрация.
  8. Уступка прав и передача накладной.
  9. Обращение взыскания на заложенное имущество (конфискация из-за долгов): возможно ли это, как происходит.
  10. Реализация конфискованной недвижимости: все варианты продажи или передачи.
  11. Главы 11-13 относятся к ипотекам особых объектов, не упоминаемых ранее.
  12. Примите во внимание: в главах говорится о частных и многоквартирных домах, квартирах в строящемся доме, земельных участков, нежилых помещений.

  13. Глава 14 является заключительной.

Заключение

Определенные Законом требования по оформлению приобретения недвижимости в ипотеку являются обязательными к исполнению заемщиками, кредиторами, залогодателями.

Крайне важно соблюдать и учитывать все возможные нюансы сделки. Если заемщику трудно разобраться в юридических тонкостях процесса, ему лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

При принятии решения оформления ипотеки следует рассчитывать на собственные финансовые возможности для погашения. Нестандартные случаи трактовки закона об ипотеке судом, когда сделка признается не состоявшейся, являются исключением из правил и рассчитывать на них не стоит.

Банки тщательно соблюдают процедуру предоставления ипотеки, работают над содержанием договоров, обосновывающих сделку.

Требования к договору

Документ обычно составляется юристами банка, но проверить его стоит.

В договоре обязательно должны быть отмечены следующие моменты:

  1. Предмет ипотеки: квартира, комната, дом, земля, помещение. Необходимо точно указать адрес нахождения имущества, его кадастровый номер, технические характеристики (площадь, этаж, количество помещений) и особенности. Предмет залога должен быть точно указан и описан, чтобы его легко можно было опознать.
  2. Замечание юриста: написать просто «квартира, купленная гражданином», нельзя – такой договор не будет иметь силы, так как судья при необходимости не сможет понять, о чем идет речь.

  3. Стоимость недвижимости: речь идет об оценочной цене — стоимость, по которой квартира может быть продана. Она должна быть согласована сторонами.
  4. Все условия выдачи кредита: размер, сроки, порядок выплат, данные сторон. Со стороны получателя обычно указывают человека, который готов взять на себя обязательства по погашению, если с основным плательщиком что-то произойдет.
  5. Право владения собственностью: если недвижимость является залогом, это указывается.

Если не согласован хотя бы один пункт, договор не будет заключен.

Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Росреестре по месту нахождения имущества. Только после этого он вступает в силу.

Заверять документ нотариально не обязательно.

В Росреестр необходимо передать:

  • заявление с обеих сторон;
  • договор об ипотеки и документы, которые упоминаются в нем, например, закладную;
  • договор о взятии кредита или иной документ, подтверждающий получение денег;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • иные документы, необходимые в отдельных случаях.

Росреестр обязан зарегистрировать сделку в течение 15 дней с момента подачи документов: это будет подтверждено записью в ЕГРП. Также будет поставлена отметка на самом договоре об ипотеке: в нем указывают дату, номер, полное наименование органа и его адрес.

После выплаты кредита необходимо будет обратиться в Росреестр еще раз и снять обременение. Если действие договора прекратилось по иным причинам, запись необходимо будет погасить.

Снятие обременений

Обременение – это статус недвижимости, при котором гражданин не имеет права пользоваться всеми имущественными правами.

Пока ипотека не погашена, владельцем квартиры является банк: семья может жить в ней, ремонтировать, обустраивать, но продавать, обменивать или проводить масштабные ремонтные работы не имеет права.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector