Юридическая помощь
Назад

Компенсация при расторжении договора аренды

Опубликовано: 26.03.2020
0
0

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytdevru

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли изменить трудовой договор

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Организация юридической функции

– Какой бизнес компании поддерживает юридическая служба BASF в России и СНГ{q}– В сферу нашей ответственности входит юридическая поддержка производства и продажи химической продукции на территории СНГ.

– Вся поддержка осуществляется дистанционно из Москвы{q}– В основном да. Кроме Москвы у нас есть юрист в Киеве, который поддерживает бизнес в Украине, Молдове, Грузии и Армении. Также есть юрист в Ростове-на-Дону (это объясняется тем, что на юге России самые активные продажи агрохимикатов). Пять юристов и один ассистент работают в московском офисе.

У них сложная структура обязанностей: каждый отвечает за правовую поддержку определенного бизнес-подразделения и сверх того за поддержку всех подразделений бизнеса в какой-то стране, кроме России (кто-то отвечает за Казахстан, кто-то – за Беларусь и т. д.). Плюс каждый из юристов сопровождает еще и какое-то конкретное юридическое лицо из нашей группы компаний на территории СНГ.

Расторжение договора аренды

– То есть специализированного юриста, который занимался бы только корпоративным направлением, у вас нет{q}– Нет, и это не случайно. Во-первых, несмотря на то что у нас несколько юридических лиц на территории СНГ, объем корпоративной работы не настолько большой, а главное, не настолько сложный, чтобы выделять на него отдельного человека.

Это было бы неэффективно. Во-вторых, я сторонник того, что работа юриста никогда не должна ограничиваться одной узкой функцией. По этой причине у нас также нет юриста, который занимался бы только договорами. Однообразная работа может демотивировать и побуждать искать более интересный вариант в другой компании. На мой взгляд, самое правильное – раскрывать потенциал моих коллег-юристов через разнообразные и сложные задачи.

– В чем преимущество такой структуры обязанностей: бизнес-юнит плюс территория, плюс юридическое лицо{q}– В условиях достаточно компактной юридической службы при большом объеме работы это самый эффективный вариант. В силу того, что информацией о том или ином бизнес-юните или об особенностях работы на той или иной территории в итоге отлично владеют все юристы (через поддержку конкретного бизнес-подразделения на всех территориях и наоборот – через поддержку всех бизнес-юнитов на конкретной территории), во время отсутствия кого-то из юристов каждый может легко подхватить его блок.

Предлагаем ознакомиться:  Отпуск при работе по совместительству

Особенности работы

– У концерна BASF на химическом рынке России и СНГ широкая линейка продуктов в совершенно разных сегментах – строительная химия, агрохимикаты, специальные химикаты для различных отраслей промышленности и т. д. Что с точки зрения работы юриста представляет собой бизнес по производству и реализации такой продукции{q}

– Бизнес представляет собой, во-первых, дистрибуцию, если речь идет о товарах, которые импортируются из Европы. Работа юристов в этом направлении такая же, как в дистрибуции любых других товаров, – это сопровождение поставок и вопросы, так или иначе связанные с импортом (таможенный и валютный контроль, например).

Во-вторых, у концерна BASF есть локальное производство в России, а также в Казахстане и Азербайджане. Это в основном рынок B2B (бизнес для бизнеса). В частности, мы производим в Подмосковье материалы, необходимые для укрепления взлетно-посадочных полос, ремонта плотин, мостов. Кроме того, в Подмосковье у нас лакокрасочное производство, его клиенты – подавляющее большинство иностранных автомобильных марок, которые собираются в России, а также авторемонтные мастерские дилерских центров этих марок.

Любое производство в части работы юристов – широкое поле. Вряд ли можно предусмотреть заранее абсолютно все вопросы, с которыми придется столкнуться.

– Какие можно выделить в вашей работе основные функциональные блоки независимо от того, что это – дистрибуция или производство{q}– Блоки вполне стандартные: консультирование внутренних клиентов, оценка рисков, договорная работа и проектная деятельность (когда в компании происходят какие-то масштабные изменения или открываются новые направления бизнеса).

Кстати, договорную работу я не считаю солидным блоком – если речь идет о типовых сделках, то визирование проектов договоров чисто техническая функция, которую легко оптимизировать и свести временные затраты юриста к минимуму. Гораздо больше внимания и усилий требуют нестандартные сделки, сопровождающие бизнес-проекты.

– Например{q}– Например, мы производим добавки (так называемые присадки) к бензину, которые придают топливу особые качества. Специалисты топливной компании и BASF совместно находят оптимальное технологическое решение и на рынок выводится улучшенный бензин. Мы сопровождаем юридическую часть проекта.

– То есть в подобных случаях возникает объект интеллектуальной собственности, требуется регистрация патента, а договор с клиентом имеет смешанный характер – не только поставка, но и лицензионное соглашение{q}– Все так и есть, за исключением регистрации патента. Во-первых, в концерне BASF действует правило – все товарные знаки и патенты должны быть оформлены на головную компанию в Германии.

Поэтому наша компетенция – составление лицензионных соглашений. Во-вторых, не всегда наши технологические решения можно запатентовать – иногда это ноу-хау. А с ноу-хау известная проблема: этот объект интеллектуальной собственности как бы есть, но его как бы и нет, потому что защитить такие сведения от утечки гораздо труднее, чем в случае с изобретением, которое охраняется патентом.

– Вы упомянули об оптимизации функции по проверке проектов договоров в стандартных, типовых сделках. В чем ваш секрет{q}– Все очень просто. Понятно, что юристу удобнее проверять проект, если он составлен по привычной типовой форме. Но если контрагент – крупная солидная компания, у которой на все случаи жизни есть свои типовые формы, то как убедить ее юристов использовать именно наш проект{q}

Нужно сделать нашу форму такой, чтобы она не вызывала отторжения. Для этого в ней, во-первых, не должно быть откровенно дискриминационных условий. Во-вторых, она не должна быть объемной. Я прекрасно понимаю коллег из других компаний: никому не хочется вникать в чужой огромный многостраничный контракт.

когда мы полностью убрали из нашей типовой формы все необязательные условия, она стала двухстраничной. Оказалось, что юристы чисто психологически воспринимают такие маленькие договоры как нечто несерьезное. Пришлось для солидности «нарастить» договор до четырех страниц, все-таки включив в него несколько очевидных условий, которые и так есть в Гражданском кодексе.

Но даже нашу собственную типовую форму важно правильно проверять, когда она вернулась от контрагента с его подписью. Как быстро удостовериться, что туда не внесли невыгодных нам изменений{q} Разумеется, речь идет о ситуациях, когда мы получаем договор в бумажном виде, а не в электронном (во втором случае проверить документ на предмет расхождений элементарно).

Предлагаем ознакомиться:  Как оспорить договор цессии и признать его недействительным{q} || Когда договор цессии считается недействительным

Во-первых, достаточно беглого взгляда на расположение абзацев и последних строчек текста в абзацах (по сравнению с нашей формой). Во-вторых, в любой договор можно заложить так называемую зону программируемой деформации, то есть собрать рядом все те условия, в которые контрагент теоретически может захотеть внести изменения. Тогда внимательно вчитываться стоит только в эту зону. При таком подходе проверка стандартного договора занимает меньше минуты.

– Наверняка вы разгрузили себя от договорной рутины, потому что есть более сложные задачи. Какие именно{q} Вот, например, с контролирующими органами часто вам приходится иметь дело{q}– Часто. Преимущественно с таможенными органами, учитывая, что у нас много импорта. Кстати, могу развеять стереотип о том, что обжаловать их решения в административном порядке бесполезно.

У нас была ситуация, когда нам откорректировали таможенную стоимость на 11 млн рублей. Причем по аналогичным спорам даже судебная практика складывалась неоднозначно, и плюс к тому таможенники очень продуманно подошли к аргументации доначислений (хотя и наша позиция тоже была неслабой). Поэтому мы готовились к длительной и очень непростой судебной битве, но предварительно, конечно, подали жалобу в вышестоящее управление.

Мы сами не ожидали, что там прислушаются к нашим аргументам и отменят решение. Но в итоге проблему действительно удалось решить без суда. Предвидя возможные скептические предположения на этот счет, сразу скажу: у BASF очень жесткая и принципиальная антикоррупционная политика. Поэтому никаких «особых» стимулов для решения в нашу пользу не было. Вообще, несмотря на общепринятое мнение, мне часто приходилось сталкиваться с тем, что государственные органы шли навстречу бизнесу.

– А с контрафактом вы сталкиваетесь{q} Ведь на рынке агрохимикатов это не редкость.– Это действительно острая тема для многих производителей. Могу привести в пример громкое дело пятилетней давности. Тогда обнаружилось масштабное подпольное производство агрохимикатов (не только под нашей маркой). Правоохранительные органы были бы и рады заняться этим делом, но для этого у них просто не было ресурсов (наш следователь одновременно вел массу других дел).

Тогда мы объединились с другими потерпевшими и помогали своими силами организовывать действия, необходимые для следствия. Кстати, при этом столкнулись с коллизией. Начать следовало с экспертизы образцов химической жидкости, которая была обнаружена в канистрах на подпольной производственной площадке.

Компенсация при расторжении договора аренды

Выяснилось, что необходимую экспертизу можно сделать в единственном российском институте, но он завален заказами, условно говоря, на два года вперед. Оперативный вариант только в Германии. Следователь подтвердил, что результаты экспертизы, если мы закажем ее сами, в таких обстоятельствах тоже будут иметь значение.

Но тут встал вопрос: как вывозить образцы в Германию{q} Точнее, как их декларировать{q} Мы не могли декларировать их ни как какой-то свой продукт (это было бы заведомо недостоверно), ни как некий ядохимикат, потому что определить, что это такое, как раз и должна была экспертиза. А вывезти просто «нечто», не конкретизируя в декларации, что это, нельзя.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

Вот такой парадокс.В итоге это дело все-таки было раскрыто и вынесен обвинительный приговор. Но знаете, какую санкцию получили осужденные{q} Штраф 100 тыс. рублей! Притом что доход от этого нелегального бизнеса наверняка был многомиллионным. Кстати, уверенности в том, что осудили истинных организаторов (так сказать, «конечных бенефициаров»), не было – скорее всего они так и остались в тени.

Однако, несмотря на такие примеры, в целом, на мой взгляд, есть позитивная тенденция. По крайней мере административные дела наши правоохранители возбуждают и доводят до конца достаточно активно. Вообще, как я уже говорил выше, в части взаимодействия бизнеса и государства я вижу положительную динамику. При взаимном уважении и понимании интересов друг друга результат также будет выигрышным для всех.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector