Юридическая помощь
Назад

Доля в квартире: что это такое, особенности покупки, продажи, дарения

Опубликовано: 16.02.2020
0
1

Формирование и определение стоимости доли в квартире

Законодательство в настоящее время не ограничивает размер минимальной доли в жилье, потому она может быть любой. Выделить можно и десятую часть квартиры, и еще меньше.

Если жилье приобретено с помощью материнского капитала, то контролирующим органом является Пенсионный Фонд. В таком случае минимальную долю следует рассчитывать пропорционально капиталу. Если у ребенка была выделена доля в предыдущем жилье, то новая собственность не должна быть меньше.

https://www.youtube.com/watch{q}v=_ef_xotAdow

Многие люди считают, что для определения стоимости своей доли достаточно вычислить ее из рыночной стоимости жилья. Такой подход оправдан только при одновременной продаже квартиры всеми ее совладельцами. Если продавать отдельно одну долю, то ее стоимость будет на порядок занижена.

Максимально точно определить стоимость доли жилья сможет только специалист. Цена высчитывается по определенной формуле. Для этого перемножают рыночную стоимость с размером оцениваемой доли, делят полученную цифру на 2 и перемножают это число с коэффициентом учета параметров.

Окончательная цена формируется из множества критериев:

  • общей площади квартиры;
  • количества комнат;
  • состояния жилья;
  • числа собственников квартиры;
  • наличия проживающих в ней детей (не достигших совершеннолетия);
  • территориального расположения жилья;
  • инфраструктуры района;
  • наличия задолженности по коммунальным услугам, иных обременений по жилью;
  • наличия договоренности по пользованию общими местами в квартире (кухня, санузел).

Пару слов об изменениях в законодательстве с 31 июля 2019 года

31 июля 2019 года вступили в силу изменения в ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ. Изменения коснулись только если дарится вся квартира, т.е. когда все собственники дарят свои доли по одному договору дарения, а не отдельными договорами. При дарении доли все осталось как и прежде. Про требование нотариуса при дарении всей квартиры читайте здесь.

Особенности дарения

  1. Когда в квартире несколько собственников, где у каждого определенная доля (1/2, 1/3, 5/7 и т.п.), и один из собственников доли хочет подарить ее кому-либо — нотариус обязателен. То когда квартира оформлена в общую долевую собственность — п. 2 ст. 244 ГК РФ.

    Здесь неважно кому собственник собирается дарить свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому и т.п. Раз квартира в общей долевой собственности и кто-то из собственников дарит свою долю — идем к нотариусу в обязательном порядке. Если же все собственники дарят свои доли в одной сделке (по сути дарится вся квартира), то в этом случае нотариус необязателен.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ↓

    Олег и Ольга владеют квартирой. У каждого по 1/2 (долевая собственность). Если Олег решит подарить свою долю (или часть доли) кому-либо — требуется нотариус. Без разницы, кому будет подарена доля – Ольге (другому собственнику) или постороннему, всю долю или только часть ее (к примеру 1/4), одному лицу или нескольким. Причем согласия от другого собственника не требуется.

    При дарении доли квартиры нотариус: 1) составит договор дарения; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор и документы в Росреестр для регистрации сделки. Подробно по ссылке — как в 2020 году заверить у нотариуса договор дарения доли в квартире и сколько это стоит.

    Дополнительно: если собственник купил долю в браке, то при дарении этой доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если эта недвижимость оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. У нотариуса согласие стоит около 1000-2000 руб.

  2. Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06(Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92(Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86(все регионы РФ).

    Чтобы подарить долю, не нужно спрашивать согласия других собственников — юридическое обоснование.Перед дарением советую проверить есть ли на квартире обременения — инструкция.

  3. Если супруги из совместной квартиры хотят подарить долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды.

    Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире подарить не получится. Ведь нельзя подарить то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую. И только потом можно подарить долю.

    Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

    После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор дарения доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

    Исключение: Нотариус необязателен при выделении долей детям при использовании мат.капитала.

    Часто случается, что супруги покупают квартиру в ипотеку и оформляют ее в совместную собственность на двоих или в собственность одного из них. После рождения второго ребенка оплачивают мат.капиталом часть долга по ипотеке и подписывают обязательство о будущем выделении долей каждому члену семьи.

    Чтобы выделить долю им необязательно идти к нотариусу. Достаточно составить соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей, где указывается что доля супругов будет в совместной собственности супругов. Например, каждому ребенку по 1/6, а оставшееся доля в 1/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих. Данное соглашение пройдет регистрацию в Росреестре на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет. Об этом я скоро напишу подробную статью.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1 (ситуация не про детей): Супруги Алексей и Марина купили квартиру и оформили ее совместную собственность на двоих. Позже решили подарить долю в 1/3 матери Алексея — Оксане. Для этого им придется дважды обращаться к нотариусу.

    Сначала они оформляют у нотариуса брачный договор. В нем указывают, что доля Алексея будет 2/3, а доля Марины 1/3. Позже напишу зачем так сделали. Нотариальный договор они подали на регистрацию.

    После регистрации осталось подарить долю. Супруги знали, что если Марина подарит долю Оксане (своей теще), то Оксане придется заплатить налог в 13% от стоимости доли. Потому что супруга сына (сноха) по закону не считается близким родственником, а сын считается.

    Поэтому Алексей идет с своей матерью к нотариусу и оформляют договор дарения доли, где он из своей 2/3 дарит ей 1/3. Затем они подают договора на регистрацию. В итоге в квартире у каждого по 1/3.

    Пример №2 (о выделении долей детям при мат.капитале): Супруги Андрей и Дарья купил квартиру в ипотеку. После рождения второго ребенка они оформили мат.капитал, который потратили на оплату части ипотеки. В Пенсионном фонде они оформили обязательство — после выплаты ипотеки они обязаны выделить доли своим детям.

    После того, как они выплатили ипотеку им осталось выделить доли детям по обязательству. Супругам не нужно идти к нотариусу. Им достаточно оформить в простой форме соглашение об определении долей и подать его на регистрацию. В итоге у каждого члена семьи в квартире будет определенная доля.

Если квартирой владеет один собственник и он хочет подарить долю, то нотариус необязателен. В этом случае договор дарения может составить в простой форме. Под простой формой имеется в виду, что договор просто напечатан на листе А4 и подписан дарителями и одаряемыми. Составляйте договор дарения у юристов — подробности.

Дополнительно: если собственник купил квартиру в браке, то при дарении доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если недвижимость оформлена в собственность только на одного из супругов — п. 2 ст. 34 СК РФ.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Предлагаем ознакомиться:  Расчет долей в наследстве по закону

Пример №1: Александр купил квартиру до брака и решил подарить долю в 1/2 кому-либо. Для дарения не обязательно обращаться к нотариусу. Его супруга к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №2: Андрей купил квартиру до брака и решил подарить доли супруге и ребенку по 1/3. При дарении можно обойтись без нотариуса.

Пример №3: Оксане в браке квартира досталась по наследству от матери. Если она захочет подарить долю (без разницы кому), то нотариус не обязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Митрофанова Светлана

Многие в интернете пишут, что раз дарится доля, то всегда нужен нотариус. Это неправда. Я специально задавала вопросы по этому поводу в поддержку Росреестра. Ответы ниже. А если в МФЦ от вас требуют нотариально заверенный договор дарения, а вы уверены, что договор подойдет в простой форме — настаивайте на принятии документов. Сотрудники МФЦ не имеют право не принимать документы. Если кто и может отказать, то это регистратор Росреестра в регистрации самой сделки дарения.

Ответы с Росреестра

Москвы
Санкт-Петербурга

После того, как гражданину подарили долю, он может спокойно прописаться в квартире.

Крайне не советую искать шаблоны договоров дарения в интернете и составлять его самостоятельно. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка дарения уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к.

Собственник доли в квартире может подарить ее любому человеку, причем не только целиком, но и некоторую ее часть. При этом важно учесть, что дарение постороннему человеку подразумевает уплату налога, когда оформление дарственной на родственника этого не требует. У такой сделки есть ряд особенностей:

  • Дарителю должно быть не менее 14 лет.
  • Одаряемых лиц может быть несколько. Если конкретные части доли в дарственной не оговариваются, то она делится между одаряемыми лицами поровну.
  • Квартира не должна быть получена по госпрограмме.
  • Даритель и одариваемый не могут выступать доверенными лицами друг друга.
  • В качестве прописки размер доли не важен, но для проживания она должна быть не менее 6 кв. м.
Предлагаем ознакомиться:  Акт взаимозачета составляется когда

Для оформления дарственной требуется определенный пакет документов:

  • Паспорта обеих сторон. Если одаряемому меньше 18 лет, то нужен также паспорт его родителя (опекуна). Если одаряемому меньше 14 лет, то нужно свидетельство о его рождении.
  • Документ, подтверждающий право собственности дарителя.
  • Документальное подтверждение родства дарителя и одаряемого.
  • Техническая документация на жилье.
  • Выписка из домовой книги, где указываются все прописанные в квартире люди.
  • Если доля квартиры является совместно нажитым имуществом, то для дарения необходимо согласие второго супруга, которое заверяется нотариусом.
  • Если сделка заключается через доверенное лицо, то необходим заверенный нотариусом оригинал доверенности и его копия.
  • Обязательна уплата госпошлины и приложение квитка к пакету документов.

Доля в квартире: что это такое, особенности покупки, продажи, дарения

Дарственная обязательно должна быть зарегистрирована. Сегодня удобнее делать это через МФЦ.

В дарственной может быть указано, что даритель определенное время будет проживать в своей доле либо сохраняет прописку.

Особенности покупки

Такая покупка привлекательна тем, что стоимость квадратного метра в доле на порядок ниже рыночных цен. Приобретают такое жилье не только для проживания, но и для получения прописки либо в целях инвестирования средств.

Покупателю нужно изучить документацию на квартиру, в которой он хочет приобрести долю. Продавец должен подтвердить свое право собственности свидетельством и доказывающим его законность договором (купля-продажа, наследование, дарение).

Обязательно надо получить выписку из домовой книги. Особенность заключается в том, что такую справку выдают только на конкретную долю, поэтому сложно узнать, сколько человек еще прописано в данной квартире.

При покупке доли в квартире есть и другие подводные камни:

  • Покупка под прикрытием договором дарения. Такой способ имеет свою привлекательность, с точки зрения оформления документов, но исключает возможность подачи в суд на прежнего собственника. Такая необходимость чаще возникает из-за долгов за коммунальные услуги либо несоответствия жилья заявленной о нем информации.
  • Продажа по доверенности. Если продавец осуществляет сделку по доверенности, то нужно убедиться, что она не была отозвана.
  • Риск судебных разбирательств. Такое часто случается, когда продавец пренебрег преимущественным правом покупки.
  • Дележ пространства. Если доля подразумевает отдельную комнату, то проблем с этим не возникает, но есть ряд помещений общего пользования. Нередко возникают конфликты по поводу порядка и времени использования такого пространства.
  • Коммунальные платежи. В случае долевой собственности стоимость коммунальных услуг делится из расчета числа собственников и размера их долей (справедливо для отопления). Всегда есть риск, что кто-то из жильцов не будет платить вовремя или расход воды или электричества у него будет значительно выше.
  • Соседство. При покупке доли в квартире, особенно если планируется проживание в ней, следует познакомиться с соседями. Они могут оказаться крайне неблагополучными.
Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для временной регистрации по месту пребывания или прописке, как гражданину рф, так и иностранцу{q}

Для заключения договора купли-продажи можно ограничиться простой письменной формой, но безопаснее сделать все через нотариуса. В договоре нужно указать определенные данные. Это касается:

  • цены сделки;
  • даты заключения документа;
  • порядка и сроков освобождения жилплощади;
  • адреса жилья;
  • точных характеристик квартиры;
  • данных об участниках сделки;
  • ссылки на правоустанавливающие документы, справки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=T02yTDMycwk

Следует оформить приложение к договору с описанием состояния приобретаемого жилья. Полезно приложить к нему фотографии.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector