Юридическая помощь
Назад

Штраф за размещение сараев в подвале дома ⋆ КС ЦИТАДЕЛЬ

Опубликовано: 23.07.2019
0
12

Для чего предназначен подвал

Противоречия в действующих и утративших юридическую силу нормативно-правовых актах нередко приводят к тому, что цокольные этажи здания оказываются бесхозными и заброшенными. Стороны не могут договориться, кому принадлежат подвалы в многоквартирных домах. Сами жильцы многоэтажек далеко не во всех случаях имеют право обустраивать подземелье в собственных интересах.

Все дело в том, что основным предназначением подземных этажей является размещение коммуникаций, оборудования и технических приспособлений для круглогодичного обслуживания здания. Здесь, в подпольном помещении, обычно располагается теплотрасса и центральные узлы электросетей, водопровода, отопления, вентиляции и других инженерных систем.

С другой стороны, подвал в многоквартирном доме в норме включает в себя и участки нетехнического назначения, что и позволяет задействовать территорию для организации магазинов, складских помещений, офисов и иных целей.

Помещение для технических нужд

Определить место в подвале для каждого жильца можно на законных основаниях. Поскольку эта часть здания является общедомовым имуществом, владельцы квартир заинтересованы использовать ее в основном для хранения личных вещей и припасов. Для многих людей наличие подвала – это возможность запастись на зиму мешками с картошкой, консервацией и вареньем.

Если подземный этаж является общедолевым имуществом, его продажа, аренда и другие операции требуют участия и согласия всех собственников. Чтобы приватизировать участок подвального пространства, придется пройти долгую и сложную процедуру. Однако отступать от алгоритма ее проведения нельзя. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка о передаче подвального помещения в частную собственность будет признана незаконной.

Инициатору приватизации необходимо заранее позаботиться об организации собрания жильцов. Всем, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, то есть всем собственникам квартир, необходимо вручить повестку дня, в которой будут указаны основные вопросы, выносимые на обсуждение, в том числе отчуждение подпольной территории здания и изменении ее границ. Оповестить собственников и представителей УК важно не позднее, чем за 10 дней до запланированной даты проведения собрания.

В ходе сборов проводится обсуждение и голосование, итоги которого будут признаны лишь в том случае, если будет присутствовать более 50 % от общего числа собственников и членов ТСЖ. Решение о передачи подвального помещения в собственность принимается большинством голосов. По результатам собрания составляется резолюция – документ, на основании которого и будет осуществляться дальнейшая процедура перехода подвального помещения (его доли) в частную собственность.

Штраф за размещение сараев в подвале дома ⋆ КС ЦИТАДЕЛЬ

После получения на руки протокола собрания жильцов, необходимо составить проект перепланировки подлежащего приватизации подземного этажа. Эта бумага должна быть согласована с несколькими инстанциями, включая санитарно-эпидемиологические службы, органы пожарного надзора и иные контролирующие структуры.

Следующий этап – экспертиза технического состояния помещения, по итогам которой владелец получит заключение. На финальной стадии данной процедуры снова подача заявки в БТИ, но теперь уже по переоформлению техпаспорта многоквартирного дома. Чей подвал (подземный участок), тот и должен обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче свидетельства о регистрации права собственности. К слову, физлицо не имеет права приватизировать всю квадратуру под строением.

Подвал служит для размещения коммуникаций, аппаратуры и технического оснащения многоквартирного дома. В подвальных помещениях размещаются сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, теплосети, щитовые.

При этом стоит различать технические помещения дома и подвальные помещения без специального назначения:

  • Технические помещения могут эксплуатироваться исключительно для размещения инженерного оборудования.
  • Подвалы же без специального назначения могут быть задействованы и с иными целями. К примеру, для организации офисов, складов или магазинов.

Закон

В соответствии со 36 ст. ЖК РФ, общедолевыми собственниками подвальных помещений считаются все владельцы жилья. Они решают, как эксплуатировать его метраж, будучи полноправными владельцами.В то же время, Высшим Арбитражным судом РФ установлен порядок регулирования владения нулевыми этажами дома.

Если ранее подвал не относился к общему имуществу, а был предназначен под индивидуальную эксплуатацию, то очередность права на него наступает с оформлением прав на жилье в доме.

То есть, кто первый приобрел квадратные метры в собственность, тот имеет право выбирать подвальные помещения. Далее, по преимуществу более раннего приобретения недвижимости во владение, жильцы занимают другие участки.

В ст. 235 и ст. 290 ГК РФ указано, что владельцы квартир претендуют на получение в пользование:

  • подвальных и иных помещений для расположения специального оборудования ‒ чердачных комнат, пристроек;
  • межэтажных территорий, лестниц;
  • крыши, ограждающих пространств;
  • лифтов, коридоров.

Главное, чтобы участок не обладал специальным назначением.

Если обратиться к статье 36 Жилищного кодекса РФ, становится предельно ясно, чья собственность. Подвалы многоквартирных домов являются общедолевыми помещениями, права на которые есть у каждого жильца. Владельцы квартир сами могут решать, как и в каких целях использовать подземный метраж, поскольку они являются его полноценными собственниками.

Вместе с тем, Высший Арбитражный суд РФ установил особый регламент владения и эксплуатации цокольных этажей. Было постановлено, что подвал, не отнесенный ранее к общему имуществу и предназначенный под индивидуальное пользование, становится собственностью одновременно с получением права владения квартирой.

Из этого следует, что правом выбора подвального помещения автоматически наделяется тот, кто первый приобрел жилье в многоэтажке. Соответственно, этот владелец получает преимущество за счет более раннего приобретении. Остальные жильцы, заселившиеся позже, могут претендовать на оставшиеся свободные участки подземного пространства.

Вопросу пользования и собственности подвала в многоквартирном доме посвящена статья 290 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания, следует, что владельцы квартир в многоэтажке на праве общей долевой собственности являются собственниками всех нежилых помещений, несущих конструкций, а также оборудования, обслуживающего более одной квартиры.

В статье 235 того же Кодекса дается перечисление помещений и территорий, пользоваться которыми на законных основаниях имеют право владельцы квартир. К ним относятся:

  • подвальные и иные хозяйственные помещения для размещения спецоборудования, включая чердак, пристройки и др.;
  • межэтажные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты и коридоры.

Главное условие заключается в том, чтобы пространство не было предназначено для специальных технических целей.

Сегодня подвалы имеются практически во всех домах, построенных еще в советские времена. Подземные помещения предназначены именно для обеспечения жизнедеятельности всего строения. Стояки отопления, горячее и холодное водоснабжение, газопровод и другие механические, электрические, санитарно-технические конструкции с отсечными кранами находятся именно в подвалах многоквартирных домов.

Если в доме стала частной хоть одна квартира — подвал уже трогать нельзя.

Штраф за размещение сараев в подвале дома ⋆ КС ЦИТАДЕЛЬ

Споры, связанные с владением подвалами и чердаками, начали повсеместно разгораться с момента появления в нашей стране института жилой частной собственности. С началом повальной приватизации в суды начали безостановочно поступать иски о правах домовладельцев, причем не на их жилой метраж, а на квадратуру чердаков, подвалов, лифтов, лестничных площадок и пролетов.

К чьему имуществу относится подвал многоквартирного дома, не имеет принципиального значения. Важно, чтобы у управляющей компании или ТСЖ всегда имелся доступ к цокольному этажу. Так, например, при возникновении аварийной ситуации от водоснабжения отключается отдельный подъезд, но если у сотрудников коммунального предприятия нет доступа к стоякам с отсечными кранами, придется перекрыть воду на весь дом.

Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда с рассрочкой платежа образец

Нередко проблема усугубляется еще и тем, что в ночное время суток, а также в выходные и праздничные дни попасть к инженерным сетям невозможно. Если собственником подвала (или его части) является предприниматель, то организации, обслуживающие здание, часто сталкиваются с невозможностью получить доступ к инженерному оборудованию с целью его планового осмотра, ремонта или замены старых коммуникаций в отведенное для этого время. При отсутствии бизнесмена или его представителей коммунальщики не имеют возможности попасть в подвал.

Кроме того, лица, приватизировавшие подземное помещение, часто осуществляют его перепланировку без утвержденного проекта, разрешений и согласований с рядом инстанций. Такая реконструкция в большинстве случаев носит незаконный характер. В дополнение ко всему владельцы подвала нередко решаются на захват бесхозных квадратных метров, чтобы увеличить площадь своего участка.

Как бы странно это ни звучало, но, исходя из судебной практики, иски жильцов к «подвальным» предпринимателям в большинстве случаев остаются без удовлетворения. Несмотря на явное несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов, правосудие чаще принимает сторону бизнесменов, чем фактически отказывается признавать право собственности жильцов на хозяйственно-коммунальные помещения нижнего этажа.

Можно ли вообще жильцам пользоваться нулевым этажом

Однако далеко не в каждом многоквартирном жилом доме пользование подвалом разрешено для жильцов. Устроить на подземном этаже индивидуальные склады проблематично в том случае, если здание относится к старому жилому фонду. Строительство таких помещений не предусматривало наличия специальных отсеков, отведенных под личные нужды владельцев квартир.

Конструктивные особенности заключаются в том, что инженерные коммуникации в таких многоквартирных домах располагаются практически на всю площадь нулевого этажа. Свободная часть подвала никак не отгорожена, а потому и доступ для собственников жилья сюда закрыт. Попасть в отсек, где размещены инженерные коммуникации, имеют право только специалисты из служб ЖКХ.

По правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, владельцы жилья имеют право оборудовать подземный этаж не только для личного пользования, но и исходя из общих интересов. Так, обустроенный подвал можно сдавать в аренду, например, под склад или магазин, а полученные доходы делить между жителями или же направлять на благоустройство двора, ремонт дома. Это достаточно распространенный способ заработка для товариществ, состоящих из собственников жилого фонда.

При этом нельзя забывать, что пользование подвалом в многоквартирном доме разрешено только для технических нужд. Оборудовать на нулевых этажах гостиницы или квартиры для сдачи в наем запрещено законом.

Собственники подвала

Квадратные метры нижнего этажа здания могут принадлежать владельцам жилых помещений в многоэтажке при наличии следующих условий:

  • на момент передачи (продажи) государственной или муниципальной собственности в частные руки жилой площади подземный этаж не являлся владением третьих лиц;
  • подвал многоквартирного жилого дома фактически отделен от жилья и не имеет особого назначения;
  • на нижнем этаже располагается коммунально-техническое оборудование, введенное в эксплуатацию для обслуживания более чем одной квартиры.

Если подвал многоэтажки является собственностью всех жильцов, то без согласия даже одного из них невозможно сдать помещение в аренду, продать, обменять или совершить любую другую сделку. Допускается также нахождение территории нижнего этажа в частной собственности, если оно занято физлицом по преимуществу раннего приобретения и вселения.

Подвалы в новостройках

В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома. Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права.

Штраф за размещение сараев в подвале дома ⋆ КС ЦИТАДЕЛЬ

Узнать об устройстве подземного помещения в каждом доме можно, обратившись за консультацией в управляющую компанию, отвечающую за эксплуатацию здания. Таким образом, собственникам не придется даже спускаться в подвал, чтобы узнать, смогут ли они обустроить в нем личные склады-отсеки для хранения собственных вещей. В зависимости от плана подвального помещения существует несколько вариантов решения.

Самозахват подвала: что делать?

Нередко случается так, что помещения цокольного этажа, несмотря на осуществление процедуры приватизации, оказываются заняты иными лицами, без ведома и разрешения собственников. При этом незаконные хозяева подвала уверенно стоят на своем, доказывая, что данная площадь занята ими на легитимных основаниях. Одно из них – перестройка и оснащение подвала за личные средства.

К слову, данного аргумента недостаточно для того, чтобы закрепить за незаконным захватчиком право единоличной собственности на подземное помещение. Ведь законом определено, кто может пользоваться подвалом в многоквартирном доме. С такой ситуацией, как самовольный захват подземного этажа, чаще всего приходится сталкиваться в домах вторичного жилого фонда, построенных в советский период.

Чтобы установить справедливость и вернуть квадратные метры в пользование законным владельцам, потребуется организовать собрание жителей, установить, когда произошла смена собственников, перераспределить квадратуру подземного этажа как полагается. Стоит отметить, что в многоэтажных жилых строениях решения по эксплуатации площадей, которые находятся в долевой собственности, принимаются на жилищных собраниях.

Случаются и такие ситуации, когда новоселы-собственники, пытаясь найти принадлежащий им участок подвального хранилища, узнают, что свободных мест для них нет, так как подвал давно поделен между прежними владельцами. По факту же такое явление называется незаконным самозахватом и никак иначе. Увещевания типа «подвал был обустроен за наши деньги, а потому по праву принадлежит только нам» не имеют никакой юридической силы.

Согласно правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, каким бы ни был состав собственников, технический этаж в любом случае относится к категории общедомового имущества, поэтому у каждого жителя должна быть своя доля. В этом случае необходимо обратиться в управляющую компанию и заявить о самозахвате. Далее вопрос о выделении доли решается на общем собрании.

Право на индивидуальное место в подвале

Даже если подземный этаж не подразумевает выделения места для бытовых нужд жильцов, все-таки есть шанс обустроить пространство для собственников здания. Выделить территорию для хранения личных вещей можно, самостоятельно оборудовав нулевой этаж. Несмотря на присутствие коммуникаций, пользование подвалом в многоквартирном доме – прерогатива жителей.

Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению. Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

Кто должен отвечать за состояние подвала

В данном контексте ответственными также являются владельцы, то есть жильцы многоквартирного дома. Следовательно, расходы на содержание подвала делятся в равном соотношении на всех долевых собственников. Что же касается ремонта и реконструкции, то в случае необходимости проведения работ все расходы возлагаются на управляющую компанию, с которой у жильцов дома заключен договор. Коммунальщики осуществляют свою деятельность за плату, фиксированную в соглашении.

Предлагаем ознакомиться:  Какой штраф за отсутствие санитарной книжки

Получить ключи от подвала многоквартирного дома можно в управляющей компании, которая ответственна за ведение технических дел и коммунальное обслуживание многоквартирного дома. В строениях, где подземный или цокольный этаж принадлежит жильцам на праве долевой собственности, каждый житель при желании может получить доступ.

Получение разрешения

Территория нулевого этажа действительно считается владением жителей многоквартирного дома. Кем определяется порядок пользования подвалом? Начинать стройку без координирования дальнейших действий с управляющей компанией не стоит, поскольку перепланировка подземного отсека требует получения разрешения на проведение соответствующего переустройства.

Чтобы получить официальное одобрение от УК, следует обратиться с заявлением, подписанным всеми инициаторами организации хранилища. При этом каждый из заявителей должен понимать, что все расходы для проведения строительных работ и дальнейшего обслуживания возведенного хозяйственного блока лягут полностью на их плечи.

Сдача в аренду

какой порядок пользования подвалом в многоквартирном доме

Если подвал принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, и они на общем собрании приняли решение сдавать его в аренду, то никаких препятствий этому не имеется.

Решение о том, как будут тратиться средства, вырученные от аренды, принимает орган, под управлением которого находится дом ‒ ТСЖ или УК. К примеру, финансы могут быть потрачены на текущий ремонт, установку домофонов, благоустройство территории и другие нужды.

В договоре жильцов с управляющей компанией прописываются условия, на которых происходит аренда общедомового имущества, а также целевые траты средств, вырученных с нее.

Если подвальным помещением владеет другой собственник, например, администрация города, то она также имеет право сдавать его в аренду. Такие ситуации на практике ‒ далеко не редкость.

Если подвальное помещение является общей собственностью, то есть принадлежит всем владельцам квартир жилого строения, то сдать его в аренду торговым и некоммерческим организациям можно только в том случае, если положительное решение было принято большинством голосов на общем собрании.

Вместе с тем собственники имеют серьезные ограничения в своих правах относительно подвала. Общим имуществом многоквартирного дома фактически может распоряжаться либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. Именно эти управленческие звенья определяют целевые назначения средств, вырученных от аренды.

Возможные целевые траты финансов, вырученных со сдачи подвала в аренду, заранее обсуждаются при заключении договора между УК и жильцами квартир. Вне зависимости от того, кто владелец подвала в многоквартирном доме, он всегда имеет право сдавать свою подземную территорию в аренду.

Какие нужны документы

Кроме того, к заявлению должен прилагаться целый пакет документов. Его необходимо собрать и предоставить управляющей компании, чтобы получить разрешение на обустройство и перепланировку нежилого подвального помещения. К перечню необходимых документов относятся:

  1. Технический паспорт жилого помещения.
  2. Проект перепланировки.
  3. Документы, подтверждающие право собственности – правоустанавливающие.
  4. Согласие в письменной форме на осуществление перепланировки от других собственников.

Также следует помнить, что без должного оформления разрешительной документации приступать к перепланировке нельзя. На сегодняшний день для жителей многоквартирных домов установлен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. за осуществление незаконного переустройства нежилого помещения.

пользование подвалом в многоквартирном доме

Немного проще обстоят дела с теми домами, где подвальное помещение оборудовано под хранилище. В этом случае важно заручиться поддержкой собственников и выделить личную долю подземного этажа.

Собрание владельцев

Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья. Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника.

Например, в Москве им является департамент жилищного фонда. Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты. Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.

Помимо точной даты, времени и места проведения сборов, укажите вопросы, которые будут рассматриваться. Это может понадобиться, если собрание состоится заочно и принимать решение придется большинством голосов. В противном случае у желающих оспорить результаты голосования будут все шансы победить в суде.

Повестка общественного собрания жильцов обязательно должна включать вопросы о создании оборудованных отсеков для хранения на нулевом этаже здания и перепланировки подвала. Если же хозяйственный подземный блок предусмотрен конструкцией многоквартирного дома, речь идет о разделении долей между собственниками. Также указывается необходимость определения состава счетной комиссии для подсчета результатов голосования.

Судебная практика

Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения.

Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.

Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.

Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?

Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию.

Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.

Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление о взыскании в порядке регресса

Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение.

Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.

Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.

Чем больше жилплощадь, тем больше голосов

После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %).

Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.

Яркий прецедент

Не так давно Верховный суд РФ растолковал принятое решение и дал объяснение местным инстанциям после пересмотра дела, связанного с подвалом в многоквартирном доме. Наплыв подобных исковых заявлений увеличился за последние несколько лет, что делает каждое разъяснение ВС РФ особенно интересным не только для судейского аппарата, но и для домовладельцев, готовых защищать собственные права.

правила пользования подвалом в многоквартирном доме

В собственности и пользовании у жильцов подвальное помещение находилось с момента ввода здания в эксплуатацию, но через несколько лет муниципалитет отобрал техническое помещение. Кроме того, часть подвала была сдана в аренду коммерческому предприятия. Ситуация может показаться стандартной. Но в данном случае один из собственников квартир не собирался мириться с несправедливым положением дел.

Начало данная история берет с обращения в суд горожанина, который просил районный суд вернуть жильцам в законное пользование подвал. Общее имущество многоквартирного дома находилось в незаконном владении местной администрации. Здание, в котором проживает гражданин, введено в эксплуатацию в 1965 году.

На подземном этаже размещено инженерное оборудование, которое обеспечивает жизнедеятельность пятиэтажки. Жильцы начали приватизировать квартиры в 90-х годах после принятия соответствующего закона, дающего такое право. Истец-собственник не сомневается, что он и его соседи имеют все права владения и пользования техническими помещениями, предназначенными для обслуживания их квартир.

В 2009 году хозяином подвала в многоквартирном доме стала городская администрация. Об этом истцу стало известно после получения ответа на запрос в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Интересно, что процесс перехода из частной в городскую собственность занял несколько лет и завершился в 2007 году.

Подвал под многоквартирным домом, принадлежащий городу, был поделен на два участка. На первом располагались инженерные коммуникации для обеспечения нормальной жизнедеятельности дома (трубопроводы, краны, вентили, заслонки и прочее оборудование). За их функционированием должна была следить управляющая компания, с которой жильцы после приватизации квартир заключили договор на одном из собраний собственников. Вторая часть подвала сдавалась в аренду коммерческой фирме.

Главная претензия, которую предъявлял житель дома в суде, основывалась на отсутствии доступа к подвалу многоквартирного дома. По его мнению, это угрожает здоровью проживающих в этом здании граждан и сохранности их имущества. Причина – отсутствие возможности своевременно проводить ремонтные работы в подвале многоквартирного дома.

порядок пользования подвалом в многоквартирном доме

К тому же речь здесь идет и об элементарном нарушения законных прав общей долевой собственности. Заявитель просил суд признать недействительной регистрацию подвального помещения в ЕГРП как собственности городской администрации и назначить штраф за несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов.

Суд общей юрисдикции не удовлетворил иск, обосновав отказ неправильно выбранным способом защиты нарушенных прав. С данным доводом согласился и судья апелляционного суда, по мнению которого подвальные помещения не могут являться общим домовладением, потому что якобы они имеют самостоятельное предназначение. Не собираясь опускать рук, жилец дошел до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая вынесла вердикт в его пользу.

Что постановил Верховный Суд России

Нижестоящие инстанции вынесли некорректное решение. Руководствуясь статьей 290 ГК РФ, о которой было отмечено ранее, владельцы квартир в многоэтажке являются собственниками общих помещений в доме, а также совладельцами несущих конструкций, механического, электрического, сантехнического и прочего оснащения, обслуживающего более одной квартиры, вне зависимости от места расположения.

Тоже самое подтверждает и приведенная Верховным Судом статья 36 ЖК РФ. Правовые нормы относят к объектам долевой собственности технические этажи, чердаки, подвалы, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифты, лифтовые шахты. В Жилищном Кодексе четко прописано, что собственники приватизированных квартир в государственном или муниципальном жилом фонде автоматически становятся хозяевами мест общего пользования и инженерного оборудования.

Вникая в вышесказанное, стоит отметить, что Верховный Суд подразумевает потерю статуса объекта, находящегося в муниципальной собственности, с момента реализации гражданами прав на приватизацию. Следовательно, собственником подвала в многоквартирном доме становится полноправный владелец хотя бы одной квартиры или даже комнаты. Юридически режим подземных и иных технических помещений должен определяться датой приватизации первой квартиры всего строения.

Выводы

Подведем итоги. Чтобы принять правильное решение в подобных спорах, суд должен предварительно устанавливать, с какого момента произведена приватизация первой квартиры в этом здании, размещены ли в подвальном помещении инженерные коммуникации и предназначено ли оно для обслуживания всего дома, а также определялось ли оно на дату приватизации для самостоятельной эксплуатации.

В рассмотренном примере суд общей юрисдикции и апелляция не смогли верно распределить бремя доказывания, что и послужило нарушению правовых норм. Задача истца – найти аргументы и предоставить факты, свидетельствующие о том, что приватизация была проведена в период обслуживания подвалом всего дома. Ответчику предстоит доказать обратное, что подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector