Юридическая помощь
Назад

Как обезопасить себя при покупке квартиры полученной по наследству

Опубликовано: 03.07.2019
0
9

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству?

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Как обезопасить себя при покупке квартиры полученной по наследству

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах.

Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Главный «подводный камень» вышеупомянутых сделок — это возможность приобретения вместе с унаследованной квартирой еще и претензий наследников, которые считают себя обделенными. В момент подписания договора купли-продажи может идти судебный процесс, на котором такие вот наследники отстаивают собственные права, попранные, как им кажется, при «распределении» недвижимого наследства. Возможно, никому ничего не удастся «переделить», ну а если получится? Тогда у покупателя возникнут проблемы.

Итак, наследование имущества происходит:

  • по закону;
  • или по завещанию.

Если завещания нет, наследование в любом случае происходит по закону и согласно очередности. К наследникам первой очереди принадлежат супруги, родители и дети наследодателей. И вот тут нередко обнаруживаются подробности-нюансы:

  1. Так, например, может иметь место ситуация, когда покойный/покойная долгое время не жили и даже не общались со своими законными «половинками». И те, соответственно, не знали о смерти супругов. А значит, вовремя не обратились к нотариусу.
  2. Или, скажем, дети наследодателя умерли раньше него. Так тоже бывает. И других близких родственников, входящих по закону в категорию наследников первой очереди, не имеется. Тогда наследование переходит ко второй очереди родственников. Плюс внуки наследодателя, которые также будут претендовать на наследное имущество.
  3. А еще после смерти наследодателя может обнаружиться давным-давно составленное (но от этого не ставшее менее законным) завещание, по которому вполне могут объявиться совершенно другие наследники.
  4. Также могут сложиться обстоятельства, при которых наследники по закону станут оспаривать завещание, составленное наследодателем, доказывая, например, что последний был недееспособен.

Вышеперечисленные ситуации являются самыми распространенными, однако далеко не единственными. А значит и проблем, связанных с унаследованными квартирами, намного больше. Так что, планируя приобрести подобный объект недвижимости, следует быть готовым ко всякого рода сюрпризам.

Важно:конечно, наследники по закону обязаны объявиться в 6-ти месячный срок со смерти наследодателя. Но те, например, кто находится за границей или в местах лишения свободы, по понятным причинам не могут «все бросить» и явиться вступать в наследство. А в случае обращения по истечению законного срока, суд им этот срок обязательно продлит. Это нужно иметь ввиду.

Кроме того, тоже очень важным моментом можно считать «законные приоритеты», связанные с вступлением в наследство. Есть ведь категории граждан, которым доля в наследном имуществе положена в любом случае, независимо даже от того, что написано в завещании. И при поступлении от них иска в суд, доля им будет выделена даже в проданном объекте недвижимости.

А уж если в судебном заведении продавца признают недостойным наследником, сделка и вовсе будет аннулирована. Но вернет покупатель назад свои деньги или нет — это большой вопрос. Понятно, что возвращать средства в большинстве случаев придется не только через суд, но и через судебных приставов. Это не быстро, и то при условии, что у бывшего продавца есть какое-то имущество, подлежащее реализации, или какие-то сбережения. В общем, все сложно и долго, так что лучше обезопасить себя, не связываясь с подобными сделками.

И это еще не все «подводные камни», на которые может налететь незадачливый и чересчур доверчивый покупатель. Если продавец реализует квартиру, которую едва получил в наследство, он может попросить в договоре указать стоимость менее миллиона рублей, чтобы не платить за нее налог, как за имущество, продаваемое в срок до 3-х лет владения.

Есть и еще одна проблема, которая тоже весьма распространена. Она связана с тем, что нередко наследодатели, отписывая в завещании недвижимое имущество своим детям, прописывают также пункт, по которому их собственным родителям позволяется проживать в этой недвижимости до скончания отпущенных дней. Таким образом, покупатель, ничего не подозревая, покупает не только квартиру, но и «обязательных» жильцов в ней. Повернуть такую сделку назад без потерь тоже будет достаточно сложно.

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

Какие проблемы могут возникнуть, если жильё передано по завещанию

Как обезопасить себя при покупке квартиры полученной по наследству

По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело «вступают» несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего – дети, родители, супруги.

На практике могут встречаться следующие ситуации:

  • Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
  • Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет; соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
  • Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил; но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.

На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.

Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они «доверяют» тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.

Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы «объявились» все, кто хотел.

А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.

Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает «приоритет» в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие «родственники» обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.

Предлагаем ознакомиться:  Срок действия справок из загса

Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти «закончена», квартира возвращается ее «законному» владельцу.

Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно «перевести» в деньги.

Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог; налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет.

И, наконец, третий возможный «негативный» вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру… а там еще и мама в подарок!

  1. Спросить разрешения на продажу и компенсировать другим совладельцам их часть.
  2. Выкупить доли у родственников, и уже после этого распоряжаться собственностью.

Если договор заключён без предварительной подготовки, тайно, без уведомления выгодополучателей, то приобретателя будет ждать гражданский иск, инициированный другими собственниками.

Процедура получения наследства происходит по закону или завещанию.

В первом случае, наследование осуществляется в порядке очерёдности, установленной в Гражданском кодексе. Правила данного порядка получения наследственных прав закреплены в главе 63, раздела пятого, книги третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Отсутствие акта последней воли означает, что вышеперечисленные нормы вступают в законную силу и необходимо их соблюдать.

Однако частенько возникает путаница, например, если:

  1. Супруг, который умер, разошёлся с официальной женой. Последняя не узнала о смерти мужа и пропустила срок обращения в нотариальную контору для получения собственности.
  2. Сыновей или дочерей умершего нет в живых. В таком случае право переходит родственникам из второй очереди, однако, если у наследодателя есть внуки, они являются наследниками из первой очереди по праву представления.
  3. Оказывается, что умершим было составлено завещание, но это было давно. Потомки могут не признать его действительность и начать процедуру оспаривания содержания акта в суде.

Выше приведены наиболее распространённые примеры недоразумений, которые возникают в семьях из-за вступления во владение имуществом. На практике вариантов гораздо больше. Человеку, который приобретает квартиру, переданную по наследству необходимо быть подготовленным к подобным казусам.

По общему правилу наследникам даётся шестимесячный срок на получение имущественных правомочностей. Несоблюдение без уважительных причин данных сроков влечёт лишения права лица в отношении объектов завещания. Человек может подать иск о восстановлении сроков принятия собственности аргументировав задержку. Обстоятельства должны быть вескими и подкреплёнными документальными или другими доказательствами.

Даже если по завещанию указывается только один наследник, ещё не значит, что существует гарантия безопасной сделки. Дело в том, что законом защищены некоторые категории граждан, которые требуют финансовой поддержки. К ним относятся:

  • дети, которые не достигли 18 лет;
  • нетрудоспособные родители;
  • лица на иждивении и прочие, указанные в ст. 1149 ГК РФ.

Этим людям полагается обязательная часть, она не должна быть меньше половины доли наследства, которая бы передавалась им по закону в порядке очереди.

По факту процедура проходит так:

  1. Выгодополучатели узнают о продаже имущества и обращаются в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.
  2. Суд удовлетворяет требования и аннулирует сделку, после чего покупатель имеет право получить деньги назад.

Ещё один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трёх лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передаётся на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно.

Однако это ещё не всё риски при покупке квартиры полученной в наследство. Типичной проблемой также является наличие условия в завещании. Например, наследодатель выразил волю передать имущество потомкам, но основным требованием вступления во владение является обязательство предоставить возможность другим членам семьи проживать там. Вряд ли кому-то захочется покупать дом, где могут жить чужие люди.

Есть категория людей, которые полагают, что если имеется завещание, то риски при приобретении имущества сведены к нулю. Тем не менее такое утверждение не всегда соответствует настоящему положению дел.

Действительно, по некоторым актам последней воли достаточно ясно и понятно распределяется наследственная масса, так как в документе прописаны родственники, доли, которые полагаются каждому, и время на конфликты и оформление правомочностей сводятся к минимуму.

Несмотря на это, не все завещания составлены грамотно. Многие акты содержат размытые формулировки, неточное указание частей преемников или предметов, которые передаются. В таком случае поводов для семейных разногласий намного больше, что для потенциального нового владельца является неприемлемым.

Итак, каким рискам подвержена сделка купли-продажи дома по завещанию:

  1. Акт последней воли может быть обжалован. Решение выносится судом по инициативе одного из недовольных потомков. Для такого вердикта необходимо доказать, что бумага оказалась недействительной.
  2. Наследодатель установил завещательный отказ. Понятие означает, что лицо, которое указано в акте, имеет возможность проживать в помещении до конца жизни. При этом смена лиц владеющих жильём никак не сказывается на праве жильца.
  3. Наследники обязательной доли. Даже если все преемники, указанные в завещании, вступили в правообладание, это ещё не гарантия того, что требования не предъявят другие родственники (нетрудоспособные родственники, иждивенцы). Конечно, повод несвоевременного обращения должен быть обоснованным.

Причины считаются достаточными для признания акта недействительным, если наследодатель:

  • Дом был официально недееспособным;
  • не осознавал суть происходящего по причине влияния алкоголя, наркотических или других, затуманивающих разум, веществ;
  • был подвержен физическому или психологическому принуждению.

На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

Также существует риск признания получателя недостойным.

К причинам, по которым преемник лишается наследства относятся:

  • если наследник незаконным способом оказал влияние на наследодателя, его волю или других родственников, чтобы получить недвижимость;
  • если получатель не выплачивал алименты в пользу умершего.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника.

Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности. Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

Итак, что же может ожидать новый владелец, если была произведена покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности:

  1. Если есть преемники, которые не вступили в наследство в течение 6 месяцев, то вполне ожидаемым будет исковое заявление со стороны последних о восстановлении срока для наследования. Стоит заметить, что суд удовлетворит требования, если сочтёт причины просрочки уважительными.
  2. Такая же реакция будет и у лиц, которым положена обязательная доля по закону, если они не вовремя узнали о своём праве или смерти наследодателя.
  3. Если продавец скроет факт того, что по завещанию один из членов семьи имеет возможность проживать в помещении.
  4. Есть вероятность того, что в отношении человека, который передал дом, ведётся исковое производство. Дело начинает касаться покупателя, если бывшего владельца лишают владения жильём.
  5. Если окажется, что нет согласия супруга и его доля не была выделена.
  6. Если акт последней воли завещателя признаётся недействительным, при этом неважно сколько времени прошло с приобретения дома.

Если хотя бы один из рисков произойдёт, ситуация как минимум пощекочет нервы новому правообладателю. Самым неприятным исходом может стать оспаривание права владения помещением.

Кроме того, именно три года устанавливаются для исковой давности, возможности вступления и отказа от наследства.

Ещё более опасным является первый год. Передача прав – это длительный процесс, который сопровождается массой формальных особенностей. Так, например, часто возникают судебные прения по разделу собственности, поиск и оформление документации, неосведомлённость о смерти наследодателя по разным причинам (к примеру, отсутствие в стране).

Несмотря на то что шанс возникновения проблемы уменьшается с количеством пройденного времени, гарантии на их отсутствие дать никто не сможет.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многие «черные» риэлторы рассуждают следующим способом: если квартиру перепродать несколько раз, то последний покупатель будет «добросовестным», и у него уже никто не отнимет квартиру.

На самом деле это не так: если недвижимость изначально была изъята у владельца незаконным путем, то, несмотря на количество ее будущих владельцев, собственник может вернуть ее себе. Здесь вам очень пригодится выписка из ЕГРП.

Все мы помним, что любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Так почему бы нам для того, чтобы убедиться, что все в порядке, не изучить документы из БТИ?

Хотя такие документы можно получить только собственнику или лицам, с ним зарегистрированным. При наличии правоустанавливающих документов эту проблему можно решить: приезжаете в БТИ с продавцом и объясняете ситуацию на месте. После уплаты госпошлины за справку, вам ее выдадут.

Внимательно читаем договор: все данные квартиры должны быть отражены в соответствии с правоустанавливающими документами; проверьте все еще раз (См.  Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?).

Отдельная тема – расчеты за квартиру.

Как обезопасить себя при покупке квартиры полученной по наследству

Возможны три варианта:

  1. расчет наличными после подписания договора до момента государственной регистрации;
  2. расчет наличными после осуществления процедуры государственной регистрации;
  3. расчет через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Многолетняя практика показывает, что последний вариант – самый безопасный и пользуется спросом у «знающих» граждан.

Не забудьте после передачи денег взять расписку с продавца. Она оформляется в простой письменной форме с указанием переданной суммы, цели передачи, ФИО и паспортных данных продавца.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку: список бумаг, необходимых для возврата ндфл; куда и как их подавать для возмещения 13 процентов{q}

Еще один момент: проверьте по домовой книге, не проживают ли в квартире лица, которых, во-первых, нельзя выселить без согласия специального органа (например, несовершеннолетние дети), а, во-вторых, которые имеют право пожизненного проживания (например, был завещательный отказ в пользу сестры мужа и т.д.).

Но выписка из домовой книги должна быть расширенной, так как в обычной выписке вы не увидите информацию о гражданах, которые были выписаны «временно», например, на время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах не столь отдаленных.

Наследник состоит в браке? Если да, то требуем с него нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на совершение сделки купли-продажи. Если супруги развелись, но квартира была куплена во время брака, все равно требуется вышеуказанное согласие.

Приобретать квартиру, полученную по наследству, или нет – ваше право. Но, несмотря на все сложности в оформлении документов и «подводные» камни при заключении сделки, зачастую можно найти довольно неплохой вариант недвижимости, который не будет стоить бешеных денег из-за того, что наследники хотят побыстрее получить «куш» и разделить его между собой.

И, наконец, если хотите совсем обезопасить себя от всех негативных моментов, запомните: срок исковой давности по наследственным делам – 3 года; поэтому по истечении этого времени требования к имуществу предъявляться не могут. Безусловно, есть исключения из правил, но они незначительны. 

При приобретении объекта по доверенности риски только добавляются. Объяснить увеличение шансов быть обманутым довольно просто. Документ, который даёт полномочия третьему лицу совершать действия в отношении чужого имущества, может оказаться:

  1. Поддельным.
  2. Просроченным. Если указанная дата его действия прошла, значит срок давности истёк.
  3. Не позволяющим осуществлять реализацию имущества. В пунктах полномочий представителя чётко не прописана такая возможность, формулировка должна быть ясной и конкретной, никакие размытые или обобщённые фразы не подойдут.
  4. Отозванным. Гражданин, который выдал доверенность, вправе отменить её в одностороннем порядке, то есть, не сообщая представителю.

Желательно, чтобы встреча с настоящим владельцем всё же состоялась. Во время неё необходимо попросить удостоверение личности собственника, его паспортные данные, узнать действительно ли этот человек владеет квартирой. Информация подлежит уточнению в паспортном столе.

Следующим важным пунктом для поверки, является наличие дееспособности продавца.

Если человек не имеет гражданской дееспособности, суд признает сделку по реализации недействительной. Кроме того, риск, что вернуть деньги не получится значительно увеличивается.

О дееспособности лица, у которого покупают жильё, свидетельствует наличие водительского удостоверения или справки из медицинского учреждения.

  • Обсудить с продавцом дату, время и место осуществления сделки.
  • Определиться со способом оплаты и сообщить хозяину квартиры. Затем вложить деньги в банковскую ячейку либо найти свидетелей, которые смогут подтвердить передачу личную передачу денег.
  • Явиться в нотариальную контору для составления и заверки договора.
  • Внести средства в счет госпошлины. Согласно нормам Налогового кодекса, придется уплатить ½ процента от цены имущества. Сумма не должна быть меньше 300 руб. и больше 20 тыс. руб.
  • Оплатить прочие услуги (консультацию, составление текста документа) специалиста.
  • Поставить подпись в договоре.
  • Направиться в Росреестр вместе с документами на жилье с целью регистрации имущественных прав. Если нет возможности стоять в очередях, то можно обратиться в многофункциональный центр.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый. Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной. И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

Купля-продажа квартиры

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

  1. Не соглашайтесь на занижение цены, при указании ее в договоре. Ни в коем случае! Поскольку самый негативный вариант развития событий приведет к тому, что истребовать с продавца можно будет вот только эту сумму.
  2. Не пренебрегайте «титульным» страхованием. Тогда в случае утраты прав на квартиру страховая фирма вернет вам затраты.
  3. Обязательно и самым тщательным образом проверяйте квартиру, если продавец продает ее на 20, а то и 30% ниже рыночной стоимости. Не верьте словам про срочный отъезд, необходимую операцию или иные обстоятельства — убедитесь самостоятельно, что недвижимость «чиста» или вовсе не соглашайтесь на сделку.

Важно:когда квартиру наследуют несколько человек, подпись в договоре купли-продажи должен поставить каждый из них. Если только у кого-то одного нет доверенности на право совершения подобных действий и получение денег.

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Как максимально обезопасить сделку

  1. Указывать в письменном соглашении реальную цену. То есть она должна равняться той сумме, которую плательщик передаст бывшему собственнику. Не соглашаться на нарушение этого правила в пользу аргумента о снижении суммы налога или освобождения от его уплаты. Надо помнить, что если что-то пойдёт не по плану, лицо может лишиться более крупной величины средств, чем размер налога.
  2. Стоит обратиться в страховую компанию и ознакомиться с вариантами страхования риска по потере недвижимости. Также уточнить случаи, при которых возмещается весь размер ущерба. И тогда, если приобретатель лишится квартиры, ему по страховке выплатят весь объём потраченных денег.
  3. Особое внимание стоит уделить проверке данных по недвижимости, цена на которую явно занижена (20-30% от рыночной стоимости). При этом продавец может ссылаться на разные обстоятельства, по типу, срочного переезда, сбора средств на лечение близких и тому подобное. Случается и такое, однако лучше проверить всё более детально.

Пошаговая инструкция по тому, как купить унаследованное жильё состоит из таких пунктов:

  1. Определиться со второй стороной о месте заключения договора и времени.
  2. Согласовать способ проведения передачи денег.
  3. Оформить на бумаге соглашение.
  4. Далее, в зависимости от вида способа перечисления средств:

передать сумму на сохранение в банковскую ячейку;

найти людей, готовых стать свидетелями личной передачи денег.

  1. Обе стороны должны навестить нотариальную контору. Нотариус может отказать, если участники заявятся к специалисту не по месту нахождения имущества, поэтому надо выбрать именно местного юриста.
  2. Для оформления собственности необходимо заплатить государственную пошлину, которая составляет 0.5% от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20 000 рублей, согласно налогового законодательства). Также оплачиваются нотариальные услуги, стоимость которых устанавливается нотариальной палатой.
  3. Договор подписывается и удостоверяется нотариусом.
  4. Проводятся расчёты.
  5. Стороны идут в отделение Росреестра, где проводится регистрация смены собственника. Эту же операцию также может провести многофункциональный центр. Сотрудникам организации необходимо предоставить нотариально заверенное соглашение.

Что должно быть включено в содержание договорённости:

  • ведомости о технических характеристиках жилого помещения;
  • адрес, по которому оно находится;
  • цена договорённости;
  • момент, с которого соглашение обретает юридическую силу;
  • пункт о распределении трат на оформление купли-продажи;
  • ведомости о сторонах.

Сторона, которая продаёт, должна иметь при себе:

  • документ, удостоверяющий личность, паспорт;
  • свидетельство о вступлении в наследственные права;
  • справку из реестра недвижимости;
  • план этажности;
  • экспликацию.

Мужчина читает документы

Приобретатель берёт только паспорт.

Выше приведены основные рекомендации, которые стоит учитывать при приобретении унаследованного дома. Но в каждой отдельной ситуации лучше не экономить и взять юриста, который на всех этапах заключения соглашения будет подсказывать и предостерегать об опасностях.

Схема преступления Описание действий мошенников Итог
Умышленное сокрытие завещательного отказа от покупателя Покойный передает квартиру по завещанию вместе с жителем (отказополучателем). Уйти он может лишь по своему желанию, написав отказ от права проживания. По предварительному сговору с отказополучателем наследник выставляет жилье на продажу. Клиентам никто не сообщает об условиях, указанных в завещании. В свою очередь житель не подтверждает своего права на проживание, пока кто-либо не купит имущество. Наследник продает квартиру. Отказополучатель ожидает около 1-2 лет и приходит в гости к новым хозяевам с требованием возместить его право проживания и оплату нотариальных услуг.
Аннуляция доверенности после приобретения унаследованного жилья Получатель наследства оформляет доверенность на третье лицо. Законный представитель выставляет имущество на продажу. Доверчивым клиентам сообщают, что хозяин жилья уехал по срочным делам в другую страну. Затем стороны подписывают договор. Сразу после получения средств доверенное лицо «бесследно исчезает». Хозяин квартиры отменяет доверенность, притворяясь невинной жертвой обмана. Обоснована аннуляция документа отсутствием полномочий на осуществление подобных сделок.
Сокрытие прочих лиц, претендующих на долю наследства Продавец, унаследовавший квартиру, скрывает факт наличия прочих претендентов на продаваемое имущество. Выставляется жилье спустя 3 года с момента смерти завещателя. Потенциальные покупатели видят правоустанавливающие документы и понимают, что истек срок исковой давности. Начинают действовать прочие претенденты примерно через год после подписания договора купли-продажи. Претенденты на квартиру восстанавливают срок вступления в наследство, обосновав ходатайство наличием уважительных причин опаздания. Затем право подтверждается у нотариуса. Со всеми документами мошенники идут к новым хозяевам жилья и требуют компенсации.
Составление завещания под пытками Мошенники ищут одиноких людей с целью дальнейшего получения их квартиры. Из-за обмана или физического насилия хозяин имущества пишет завещание на злоумышленников. В итоге преступники убивают наследователя и продают полученную собственность.
Момент Описание
Срок наследования Приобретать стоит жилье, полученное по наследству более 3 лет назад. Срок исковой давности истекает, поэтому снижается вероятность выявления новых претендентов.
Контакт с хозяином имущества Общение с хозяином необходимо, чтобы избежать спорных ситуаций, особенно, если квартира продается посредником по доверенности.
Информация о прописанных в квартире лицах Наследник обязан снять всех с регистрации, включая себя до выставления жилья на продажу. Убедиться в отсутствии прописанных жителей покупатель имеет право, потребовав документы на квартиру.
Дееспособность продавца Покупая квартиру у пожилого человека (старше 70 лет), рекомендуется убедиться в его адекватности, потребовав соответствующие справки. Продавец может страдать от старческой деменции, что станет поводом для признания сделки недействительной.
Получение необходимых документов Покупатель имеет право потребовать все бумаги, связанные с квартирой. Сокрытие документов должно стать поводом для отказа от сделки.
Предлагаем ознакомиться:  Разъяснения ВС РФ общих положений ГК РФ

Закон защищает права добросовестных покупателей. Если сделка осуществлена возмездно и есть доказательства наличия полномочий у продавца на осуществление отчуждения наследства, то даже в судебном порядке имущество не заберут. Суд обяжет наследополучателя самостоятельно выплачивать компенсацию прочим «внезапно объявившимся» наследникам. Для приобретения статуса «добросовестного покупателя» необходимо следовать общепринятой пошаговой инструкции:

  • Требовать у хозяина жилья документы, подтверждающие правомерность сделки и правдивость предоставленной информации:
    • удостоверение личности;
    • правоустанавливающие документы;
    • справки о расчетах по коммунальным платежам;
    • домовую книгу;
    • справку из единого государственного реестра недвижимости.
  • Тщательно изучить представленные бумаги:
    • Просмотреть сведенья о совершаемых ранее сделках с продаваемым жильем.
    • Убедиться, что в квартире никто не прописан и на ней нет обременений.
    • Выяснять, по какому принципу осуществлялось вступление в права наследования. Ознакомиться с завещанием, если таковое есть, убедиться в отсутствии завещательных отказов.
  • Перед заключением сделки еще раз прочитать договор. Особое внимание уделить дате составления и цене на приобретаемое жилье.
Способ передачи Описание
После подписания договора Покупатель обязан передать деньги после заключения сделки. Во избежание споров в будущем желательно потребовать с продавца расписку о получении определенной суммы. Подкрепить позицию можно привлечением посторонних наблюдателей, например, соседей.
Через банковскую ячейку Продавец получит право забрать деньги из банка сразу после подписания договора купли- продажи . Условия выдачи стороны должны обсудить заранее.

Несмотря на предпринятые меры, обезопасить себя на 100% невозможно. Приведенная инструкция поможет получить статус «добросовестного покупателя» и избежать многих споров, но всегда остается вероятность наткнуться на мошенника. Юристы советуют оформлять документы в нотариальной конторе. Специалист сможет подсказать, как лучше составить договор, определить подлинность правоустанавливающих бумаг, предоставленных продавцом. Услуги нотариуса платные. Цена зависит от объема работы.

Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д., согласно которым умерший успел «передать» им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.

Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает «ухаживать» внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник «избавляется» от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!

И, наконец, самая «черная» схема – это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.

Основы наследственного права

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Процессу покупки квартиры, доставшейся по наследству, характерны определенные риски и выплывающие из них проблемы. Обезопасить себя можно путем изучения основных нюансов вступления в наследство:

  • Подписание завещания на квартируУнаследовать имущество покойного можно по законному или завещательному принципу:
    • При законном наследовании наследство делится поровну в пределах приоритетной очереди. Всего есть 8 наследственных групп. Если отсутствуют представители первой категории, то очередь переходит ко второй и так далее.
    • Если наследователь против законного деления, то он вправе составить договор наследования, самостоятельно указав претендентов. В документе хозяин имущества может прописывать определенные доли для каждого наследника или указать завещательный отказ, то есть определенные условия получения.
  • Грамотно составленное и нотариально заверенное завещание не сможет лишить претендентов первой очереди и иждивенцев умершего гражданина гарантированной доли собственности. Если в документе прописано лишь 1 лицо, то прочие наследники из приоритетной группы вправе подать в суд.
  • Наследство считается открытым со дня гибели завещателя. Претендентам будет дано 6 месяцев, чтобы наследовать имущество или отказаться от него. Если дата смерти неизвестна, то придется обратиться в правовую инстанцию. Судья решит, с какого числа начнется шестимесячный отсчет времени. Продление срока допустимо при наличии уважительных причин.
  • Имущественные права передаются вместе с обременениями. Например, наследникам придется выплачивать долг по квартире, купленной завещателем в ипотеку, или отказаться от своей доли.
  • При получении наследства маленькими детьми (до 14 лет) выступают от имени наследников родители или опекуны. С 14 лет достаточно получить разрешение от них.
  • Претендент на имущество покойного не будет допущен к наследству, если получит статус «недостойного наследника». Под фразой подразумевается причинение вреда завещателю или другим лицам, находящимся в приоритетных группах.
  • Больше 1 завещания не может быть. Актуальным станет последний документ, написанный умершим человеком.

Очереди наследования в порядке убывания (от 1 до 8 ) выглядят следующим образом:

  • Первая группа:
    • усыновленные или родные дети;
    • муж или жена;
    • отец, мать;
    • внуки, внучки, если не осталось в живых родных детей.
  • Вторая группа:
    • бабушки, дедушки;
    • братья, сестры и их дети (по праву представления).
  • Третья группа:
    • сестры, братья родителей;
    • двоюродные сестры, братья при смерти родителей.
  • Четвертая группы:
    • родители бабушек и дедушек умершего.
  • Пятая группа:
    • сестры, братья бабушек и дедушек покойного;
    • двоюродные внучки и внуки.
  • Шестая группа:
    • двоюродные:
      • Очередь наследованияправнуки;
      • племянники;
      • дяди, тети.
  • Седьмая группа:
    • дети жены или мужа;
    • отчим, мачеха.
  • Восьмая группа:
    • граждане, находящиеся на иждивении завещателя (пенсионеры, инвалиды).

Исключение составляют случаи подтвержденного факта иждивения или написания завещания на имя мужа или жены, однако родственники из первой группы приоритетности все равно смогут отсудить себе законные доли. Существует и девятая группа, представляемая государством. Становится актуальным подобное наследование в таких случаях:

  • Отсутствует завещание и лица, представляющие 1-8 категории.
  • Наследники не вправе получить имущество умершего.
  • За утвержденный срок никто не вступил в наследственные права.
  • Претенденты подписали отказ от имущества усопшего.

Под фразой «завещательный отказ» подразумевается нежелание завещателя передавать имущество наследнику без выполнения определенных условий. Например, своей последней волей умерший гражданин обязал претендента на наследство вселить в передаваемую квартиру другого человека. Указание наследователя выполнять нужно в обязательном порядке, если лицо, претендующее на собственность покойного, желает вступить в наследство. В ином случае недвижимость достанется следующему по очередности претенденту. Регулируется момент 1137 статьей ГК РФ.

Как рассчитаться за покупку

Существует несколько видов расчёта с бывшим собственником:

  1. Передать средства лично по завершении составления соглашения. Расчёты производятся наличными, они предшествуют проведению государственной регистрации жилой площади.
  2. Передача денег в бумажном виде после государственной регистрации.
  3. Перечисление суммы посредством банковских инструментов, например, на ячейку банка.

Практика показывает, что последний метод наиболее приемлемый, так как существует подтверждение банковской структуры, что деньги были переданы. Дополнительно рекомендуется взять с получателя расписку о том, что конкретная сумма денег была перечислена в счёт уплаты сделки по покупке недвижимости. Тут же указать паспортные данные выгодополучателя.

Перед совершением оплаты необходимо:

  1. Перепроверить по справке о составе семьи, есть ли в квартире люди, которых нельзя выписать не имея разрешения из специальных государственных структур.
  2. Проверить, нет ли в доме лиц, которые могут претендовать на пожизненное проживание.
  3. Уточнить наличие согласия других членов семьи, которые имеют право на часть собственности, включая супруга продавца.

Также нужно понимать, что по закону разрешено передавать жильё, взятое в ипотеку, поэтому уточнению подлежит и факт того, нет ли по нему долгов.

Примеры ситуаций

Перечень проблем Описание
Покойный не проживал с супругой некоторое время, что стало поводом для позднего выявления обстоятельства смерти Супруга вправе подать заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества и получении доли наследства. Взыскивается компенсация обычно с продавца. Расторгаются лишь недобросовестные сделки.
Завещатель пережил своих детей, поэтому имущество перешло лицам из второй очереди. Внуки узнали о наследстве лишь спустя несколько лет и потребовали свою долю по праву представления. Имущество должно было перейти не к продавцу из второй очереди, а внукам по праву представления, так как их родители умерли раньше завещателя. Претендентам достаточно обосновать длительное отсутствие и ходатайствовать об отмене сделок по отчуждению собственности покойного или выплате компенсации.
Имеются доказательства незаконного составления завещания Заинтересованные лица имеют право подать заявление о признании завещания недействительным в правовую инстанцию. Если суду будут представлены весомые доказательства, то продавца признают «недостойным наследником» и обяжут выплатить положенные другим претендентам доли.
Ответственное лицо Осуществляемые действия
Нотариус В функции нотариусов , согласно ГК РФ, входит лишь открытие наследственного дела по заявлению претендентов. Спустя 6 месяцев со дня смерти наследователя имущество распределяется между родственниками, заявившими о себе, по законному или завещательному принципу. В течение 3 лет допустима подача заявления о восстановлении срока вступления в наследство , если есть веские причины опоздания. Осуществление попыток поиска претендентов не входит в перечень должностных обязанностей нотариуса, что вызывает массу проблем.
Наследователь Наследователь может переписать свое имущество на людей, не являющихся родственниками. Допустимо подобное волеизъявление при отсутствии претендентов из первой группы. Если ущемятся права супругов, детей и родителей, то в судебном порядке озвученные лица вправе оспорить завещание.

Принятия мер по поиску претендентов нотариусом и соблюдение норм закона наследователем помогло бы избежать многих спорных ситуаций. Решаются подобные вопросы исключительно правовыми инстанциями. Вердикт судьи напрямую зависит от предъявленных доказательств, добросовестности сделки и осведомленности сторон.

Судебная практика

Судебная инстанция Постановление
Верховный суд • От 29.04.10:
— Добросовестным покупателем является гражданин, не знающий, что сделка не законна, но предпринявший действия по установлению правомочности продавца.
• От 29.05.12 под девятым номером:
— Наследник, не успевший в срок зарегистрировать свое право на имущество, сможет претендовать лишь на компенсацию, если произошло отчуждение наследства. Выплатить положенную долю должен будет продавец, а не добросовестный покупатель.
Конституционный суд • От 21.04.03:
— Продавец не вправе требовать вернуть имущество, купленное по всем нормам закона.
Ситуация Итог
Отец оставил сыну (Дейнеко А. И.) и дочери (Дейнеко Е. И.) квартиру. Гражданин Дейнеко А. И. не решил сообщать сестре, проживающей за границей о гибели папы. Вступив в наследство, сын завещателя сразу выставил квартиру на продажу. Купил жилье гражданин Синченко Е. А. по рыночной цене. В подробности мужчина не вдавался, так как тщательно изучил документы и убедился, что никто не прописан в квартире и продавец имеет полномочия ее продать. Через год после отчуждения наследства сестра наследополучателя вернулась на родину и подала иск о восстановлении срока вступления в наследство и получении доли имущества умершего отца путем отмены сделки. Судья восстановил срок вступления в наследство и обязал наследополучателя выплатить компенсацию своей сестре. Отказ в отмене сделки произошел в целях защиты прав добросовестного покупателя, не знавшего о наличии прочих претендентов на квартиру.

Приобретение жилья, полученного продавцом по наследству, происходит в обычном порядке. Отличается процесс лишь наличием рисков, связанных с выявлением прочих наследников или завещательных отказов. Решаются подобные моменты в судебном порядке. Если покупатель признан добросовестным, то сделка останется в силе.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector