Юридическая помощь
Назад

Оформление права собственности на самовольную постройку

Опубликовано: 08.08.2019
0
9

Порядок узаконивания

Сразу честно скажем — это достаточно долгий процесс с непредсказуемым результатом. Для оформления права собственности на самовольную постройку в указанном порядке необходимо фактически пройти стадии полноценного строительства объекта недвижимости: получить в установленном порядке разрешение на строительство, затем ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Существенным минусом является и то, что в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Данная формулировка закона позволяет сотрудникам Росреестра трактовать закон по своему и требовать предоставления дополнительных документов, что сделает невозможным или существенно затруднит процесс регистрации права собственности на самовольную постройку.

Права собственности на подобную недвижимость передаются владельцу земельного участка при выполнении нескольких условий:

  1. Земля должна находиться в собственности.
  2. Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
  3. У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
  4. Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.
Законодатель предусматривает два порядка для узаконивания самовольных построек: судебный и административный.

Прежде чем писать и подавать исковое заявление, необходимо убедиться в некоторых аспектах постройки и собрать требуемый пакет документов.

Первое, на что нужно обратить внимание: находится ли земля, на которой размещено строение, в собственности?

Если да, то проблем не возникнет, главное — подготовить для суда документы, которые подтверждают это. Узакониванию подлежат только те постройки, которые возведены на участке под индивидуальное жилищное строительство или на участке для личного подсобного хозяйства. Если земля относится к другой категории, потребуется сначала перевести участок в нужную категорию, а только потом заниматься узакониванием постройки.

Второе. Если причиной отнесения строения к самовольной является только отсутствие полученного заблаговременно разрешения на строительство, суд потребует от истца доказательств того, что он пытался получить разрешение своевременно (перед  началом строительства) всеми возможными способами. Однако, на сегодня этот фактор не является решающим.

Третье. Необходимо заранее убедиться в том, что постройка не нарушает расположением права третьих лиц (соседей, администрации и т.д.), безопасна для иных лиц. Отсутствие таких препятствий при узаконивании постройки доказывать должен истец, а значит, перед обращением в суд следует получить письменное объяснение от соседей, что строение не нарушает их границы и не мешает им.

Четвертое. Главным фактором в суде, при признании за истцом права собственности на строение, являются официальные документы из отдела архитектуры и БТИ, где указывается, что спорная постройка соответствует всем правилам, нормам и СНИПам, согласно которым ведется строительство. Следовательно, истцу необходимо до предоставления документов в суд пройти по этим организациям и получить от них соответствующие заключения.

Порядок признания права владения заключается в вводе объекта в эксплуатацию, попытке получить гос. свидетельство без обращения в суд и в случае отказа уже подаче искового заявления.

Для того, чтобы иметь возможность ввести в эксплуатацию объект, являющийся самовольно построенным, потребуется выполнить такие шаги:

  • Обеспечить наличие всех стен, крыши, установить окна и двери, также желательно присутствие крыльца и фасада;
  • Подать заявку на ввод в эксплуатацию для вызова приемной комиссии;
  • Ознакомить прибывшую на место самостроя комиссию с сооружением;
  • Получить приемочный акт в случае положительного решения. Если в процессе осмотра будут выявлены какие-либо нарушения, потребуется устранить их.

Оформление права собственности на самовольную постройку

Для возможности получения законного права владения и распоряжения при помощи судебного решения потребуется выполнить следующее:

  • Собрать все требуемые документы. Это могут быть право собственности на участок, какие-либо документы по разрешению на возведение, имеющиеся планы, заключения;
  • Обратиться для регистрации в Росреестр, получить письменный отказ;
  • Оформить исковое заявление в суд. В нем потребуется указать личные данные, изложить имеющуюся проблему по необходимости признания права владения, а также указать основания, которые позволяют выполнить такое действие;
  • Получить решение. Если оно будет отрицательным, то необходимо понимать, что следующим шагом вполне может быть вынесенное постановление о необходимости сноса;
  • Обратиться со всеми имеющимися документами в Росреестр для регистрации права собственности. При отказе обратиться в судебный орган повторно – такие случаи происходят не так часто, но все же имеют место;
  • Получить гос. свидетельство о праве собственности.

Стоит отметить основные ошибки заявителей, подающих иск:

  • Обращение в суд еще до написания заявления в Росреестр. Официальный отказ от данного органа – основной документ, который потребуется для подачи иска;
  • Попытка скрыть факты несоответствия конструкции каким-либо нормам. В случае наличия сомнений суд имеет право назначить независимую экспертизу и в случае попытки фальсификации фактов истца могут привлечь к ответственности;
  • Написание заявления без консультации юристов – исход подобных дел зачастую зависит от правильности предоставления фактов и документов, поэтому экономить на юристах не стоит.

Подобная процедура заключается в обращении в территориальное отделение Росреестра и предоставлении таких документов:

  • Решения судебного органа о возможности признания самостроя в качестве объекта, полностью отвечающего всем требованиям;
  • Паспорта заявителя;
  • Квитанции об оплате госпошлины;
  • Кадастрового паспорта;
  • Документа о праве собственности на землю (или аренде с правом строительства).

Кроме обращения в Росреестр возможна подача заявления во многофункциональный центр с последующим его оформлением по месту нахождения объекта.

Изменения в 2019 году

Как таковых изменений по узакониванию самовольных построек на своей земле 2019 год не принес. Однако, в связи с активной борьбой государственных органов с проблемной и ветхой недвижимостью, ужесточается порядок данной процедуры.

Уже сегодня есть реестр государственных участков земли, приватизация которых категорически запрещена. А значит, прежде чем заниматься процедурой узаконивания постройки, необходимо предварительно узнать: имеется ли право приватизации того земельного участка, на котором стоит самострой? В противном случае можно попасть в очень неприятную ситуацию, когда будет затрачено много времени и сил, а решение суда будет прямо противоположно желаемому — снос.

Самовольное возведение гаража, забора и нежилого помещения (оформление прав и особенности)

Это более предпочтительный путь, потому что не нужно посещать уполномоченные органы и инстанции в попытке собрать комплект документов, а достаточно обратиться с исковым заявлением в суд, и даже в случае получения отрицательного решения суда есть возможность его обжаловать. Все процедуры четко регламентированы и понятны.

Вопросы признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке отражены в Постановлении Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В частности, такими постройками могут быть:

  • Конструкции вспомогательного назначения;
  • Строения, которые не имеют фундамента;
  • Гаражи, возведенные на личных землях соответствующего назначения;
  • Заборы, не нарушающие границ участка;
  • Объекты некапитального строительства, не представляющие опасности.

В любом случае внесение таких объектов в план потребует обращения в соответствующие органы, и уже в случае отказа заявитель имеет право решить свой вопрос в судебном порядке.

Судебная практика

Судебная практика подобных дел может иметь такие последствия:

  • Отказ суда с возможностью устранения недостатков объекта, противоречащих нормам и правилам;
  • Признание права владения на недострой, но уже после окончания строительства отказ ввода в эксплуатацию по причине несоблюдения технических норм строительства;
  • Отказ истцу по причине недостаточности доказательной базы;
  • Отказ в прошении заявителя по причине невозможности перевода земли в категорию, позволяющую возведение строения.

Для того, чтобы иметь возможность защиты своих прав, следует прислушаться к таким советам:

  • При возведении конструкций получать разрешения на подобные действия;
  • Вести постройки с четким соблюдением существующего плана;
  • При необходимости подачи искового заявления обязательно консультироваться с юристами;
  • При оформлении искового заявления четко отображать основания для положительного решения со ссылками на законодательные акты.

При необходимости решения каких-либо вопросов, связанных с незаконностью самостроя, вы можете обратиться в нашу компанию. Опытные специалисты помогут вам со сбором доказательной базы, написанием заявления в суд и подскажут, каким образом действовать, чтобы иметь больше шансов на то, чтобы узаконить имеющуюся конструкцию.

Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав сообщение с указанием контактных данных.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Нормативно-правовая база

Самый главный нормативный акт, определяющий понятие самовольных построек — это Гражданской кодекс Российской Федерации. В ст. 222 ГК РФ дается емкое и четкое понятие, что такое самовольная постройка.

Здесь же указано, что лицо, которое возвело постройку без согласования и разрешения соответствующего органа на участке земли, не предназначенном для строительства, не имеет на постройку права собственности.

У собственника земли может нет вообще никаких прав продавать, пользоваться, распоряжаться недвижимостью. При выявлении таких построек государственный орган в судебном порядке может потребовать от собственника земли снести сооружение за его счет. И в такой ситуации суд будет на стороне государства.

В 2015 году в связи с популярностью этого вопроса и большим количеством судебных прецедентов по искам об узаконивании самостроя был принят закон на федеральном уровне «Об узаконивании самовольных строений» №258-ФЗ.

Предлагаем ознакомиться:  Договор покупки квартиры в долевую собственность

Еще одним важным нормативным актом, влияющим на вопросы признания постройки самостроем, является Земельный кодекс РФ. Ведь именно исходя из того, к какой категории относится земельный участок, определяется — можно ли на нем вести строительство.

Нельзя уменьшать и роли Кодекса об административных правонарушениях РФ. В случае выявления самовольного возведения постройки собственнику земли будет грозить именно административный штраф в размере до 1 000 000 рублей.

Налоговый кодекс РФ предусматривает начисление двойного налога, штрафов и пени на собственника самостроя.

Для того чтобы упростить процедуру легализации самовольных построек на дачных участках, был принять Федеральный закон №93-ФЗ, который называют «дачной амнистией», позволяющий узаконивать строения на дачных и садовых участках в упрощенном порядке.

Узаконивание самовольных строений затрагивают и положения Градостроительного Кодекса РФ.

Верховный суд о самовольных постройках.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Судебный порядок узаконивания

Есть два способа провести узаконивание самовольно возведенного строения: «дачная амнистия» и признание права собственности в суде. Практика узаконивания строений в суде началась еще с 2006 года, когда в суды активно пошли владельцы гаражей, возведенных в гаражных кооперативах без соответствующих документов в 90-ые годы.

В случае, если строение, возведенное без разрешения госорганов, безопасно для окружающих, не располагается на муниципальной земле, не затрагивает интересы третьих лиц, суд достаточно быстро выносит решение о признании на нее права собственности за истцом.

Особенно это касается ситуаций, попадающих под категорию «за сроком давности». Это те случаи, когда постройки были возведены до принятия норм о необходимости получения разрешения на строительство. Ведь здесь собственник попадает в непростую ситуацию. По сути, право собственности на землю у него есть, а по внесенным в законодательство изменениям право собственности на возведенное строение не оформлено.

При предоставлении суду соответствующих документов о том, что участок находился в собственности у истца более 10-ти лет, он пользовался им надлежащим образом, уплачивая все необходимые налоги и сборы, процедура признания за ним права собственности не займет много времени.

На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Оформление права собственности на самовольную постройку

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Документы, требуемые суду для узаконивания самостроя

  • Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ).
  • Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).
  • Строительства на земельном участке сооружений вспомогательного использования (ст.51 Градостроительного Кодекса РФ).

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

  • Декларация, которая подтверждает факт создания объекта недвижимости на том или ином земельном участке, а также факт создания объекта недвижимого имущества, для строительства и реконструкции которого не требуется специальное разрешение, и содержит описание данного объекта. Однако ни в одном Федеральном законе не указано, где можно получить форму данной декларации. Вероятнее всего, ее выдает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности. В декларации необходимо вписать информацию о незаконно возведенном объекте недвижимости: адрес, вид постройки (название), ее назначение, кадастровый номер земельного участка, площадь строения, год создания, материал, из которого выполнены наружные стены и подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

  • Технический паспорт, который подтверждает факт создания объекта индивидуального строительства на земельном участке и содержит его описание.

  • Правоустанавливающий документ на участок земли, на котором самовольно возведен объект недвижимости.
  • Кадастровый план земельного участка, на котором расположен уже созданный или только строящийся объект недвижимости.

Таким образом, в свете постоянно меняющихся законов легализацию самостроя лучше не откладывать в долгий ящик, поскольку завтра единственным вариантом может стать снос незаконно возведенного объекта недвижимого имущества.

В зависимости от того, какую постройку планируется узаконивать — дом, сарай, дача или гараж — список документов может варьироваться. Однако, есть общие документы, необходимые на любое строение для введения его в законное право собственности:

  1. Документы о праве собственности на землю. Это может быть не только свидетельство о праве собственности, но и свидетельство о праве наследования или договор купли-продажи. Однако для суда лучшим аргументом будет все-таки уже оформленное и зарегистрированное в Росреестре право собственности.
  2. Кадастровый план земли.
  3. Технический паспорт строения. Даже если оно еще не оформлено, при обращении в БТИ можно получить технический паспорт на постройку.
  4. Техническое заключение о том, что строение пригодно к эксплуатации.
  5. Справка о его стоимости (инвентаризационной).
  6. Градостроительный план всего участка.
  7. Документы, которые наиболее часто затребует суд по делам данной категории: акт согласования границ и экспертиза постройки.

Когда признается право собственности на гараж в гаражном кооперативе, в суд подаются следующие документы:

  1. Документ, который подтверждает выделение участка в гаражном кооперативе истцу.
  2. Документы, которые подтверждают пользование возведенным гаражом на протяжении 10-ти лет (квитанции об уплате членских взносов).
  3. Техническая документация на гараж из БТИ.
  4. Письменное заявление от председателя гаражного кооператива.
  5. Письменное заявление от администрации города о том, что у них отсутствуют претензии по факту признания за истцом права собственности на гараж.

При подготовке искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку, рекомендуется прилагать следующие документы:

  • документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующая о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам;
  • выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности;
  • документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования или проще провести строительно-техническую экспертизу)
  • иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень документов не является исчерпывающим и может дополняться в зависимости от фактических обстоятельств.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок заключения трудового договора при приеме на работу

Признание судом права собственности на самовольную постройку или решение такого вопроса в общем порядке возможно при наличии следующих условий:

  • Строение должно иметь характерные признаки недвижимого имущества. Такой показатель может определить независимая строительная экспертиза;
  • В характеристике объекта и способа его возведения должны быть явно видны признаки самовольности возведения;
  • Возведенная конструкция не должна нарушать прав третьих лиц или представлять опасность для окружающей среды;
  • По заключениям санитарного, пожарного, строительного надзора не должно иметься фактов, свидетельствующих о наличии угрозы жизни людей;
  • Истец (заявитель) должен являться собственником надела или арендовать его с разрешением возведения объектов;
  • Возведение сооружения должно было осуществляться либо заявителем лично, либо по его поручению;
  • Конструкция не должна находиться в чей-то собственности.

Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!

Оформление права собственности на самовольную постройку

Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.

Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.

НУЖНА ПОМОЩЬ АДВОКАТА? ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛЕФОНУ 8-903-293-91-65!

Различают самострой двух видов:

  1. То или иное лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство. Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие ларьки и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
  2. Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения. Такой тип самостроя является наиболее распространенным, потому что, как показывает практика, для получения полного пакета документов, разрешающего строительство, нужно потратить в 2 раза больше времени, чем в итоге займет сам процесс строительства. Это, как правило, коммерческие объекты недвижимости общей площадью от 3 до 15 тысяч м2.

Узаконивание самовольно построенного гаража

Гараж может быть построен не только на территории гаражного кооператива, но и на даче, в садовом товариществе или просто на голом земельном участке.

При оформлении гаража, построенного на территории частного земельного участка (дачи или сада), действуют правила: земля должна находиться в собственности.

Проще всего, когда права собственности на землю и на гараж находятся у одного человека. Здесь пропадает необходимость доказывать через суд право на собственность и пользование земельным участком, на котором уже стоит гараж.

В противном случае никто не застрахует от предъявления прав на эту территорию соседей или третьих лиц.

Когда гараж установлен на территориях дачных или садовых товариществ, можно обойтись без обращения в суд, просто оформив это строение как вспомогательную постройку (помещение). Если же гараж носит характер капитального строения, то необходимо обратиться в муниципальную (местную) комиссию по устранению самостроя. Здесь потребуется написать заявление с просьбой о регистрации.

Если муниципалитет не имеет прав на рассматриваемый участок, то проблем с оформлением права собственности на гараж не возникнет. Перед обращением требуется заполнить соответствующую декларацию. Для этого нужно знать дату постройки гаража и наименование материалов. Лучше всего если у заявителя сохранятся чеки на закупку стройматериалов.

Далее необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ для постановки гаража на учет как объекта недвижимости и его регистрации как самовольного строения.

Следующей инстанцией является архитектурный департамент, где необходимо получить декларацию о строительстве. В этой декларации будут указаны точные, технические параметры постройки.

Если комиссией будет признано, что гараж возведен в соответствии с нормами, у собственника есть необходимые тех. документы, он подтвердил свое право на рассматриваемое строение – гараж будет легализован в административном порядке.

Однако муниципальные власти чаще всего не признают право собственности на гаражи за заявителем. И тогда приходится прибегать ко второму способу – судебному рассмотрению проблемы. Здесь следует заранее проверить наличие основных документов, чтобы иск суд признал бесспорным и не затягивал рассмотрение этого дела.

Обращаясь в суд с подобным иском, стоит знать, что подтверждением владения и пользования гаражом на территории кооператива является членская книжка.

В случае если гараж возведен во дворе многоквартирного дома, оформить на него право собственности, равно как и доказать право пользования, проблематично. Здесь все зависит от позиции, которую займут муниципальные власти. Если же участок земли во дворе многоквартирного дома переходит собственнику гаража по приватизации, то право собственности оформляется путем получения тех. документов из БТИ и заключением договора с администрацией города (района).

Судебная практика

Где можно получить разрешение на возведение здания и иного сооружения

Разрешительные документы оформляют местные органы власти или федеральный орган власти субъекта РФ. Первичное разрешение на индивидуальную жилищную застройку можно получить на 10 лет. После этого срок действия может быть продлен за 60 дней до истечения первоначального. Если в течение 10 лет строительство так и не было начато, то в продлении срока может быть отказано.

Имея разрешение на само строительство, необходимо получить согласие на ввод здания в эксплуатацию. Оно удостоверяет окончание процесса строительства и соответствие объекта проектной документации. Этот документ в виде акта приемочной комиссии можно получить в том же государственном органе, который узаконил выдачу первого разрешения.

Гражданское право определяет в качестве объекта собственности жилое помещение и все его составляющие, т.е. постройки типа туалета, бани, сарая и т.д., предназначенные для обслуживания главного жилого помещения. Они фактически являются сооружениями вспомогательного использования. В ст.135 Гражданского Кодекса РФ, четко обозначено, что «вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы (права распоряжения) главной вещью — жилым помещением».

Таким образом, получается, что если вы что-то построили, перестроили или пристроили на принадлежащем вам участке земли, то сделали вы это на вполне законных основаниях. Более того, ст.261 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц».

Содержание ст.263 ГК РФ еще более категорично: «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка».

А вот еще один факт, подтверждающий единство возведенных на земельном участке объектов с самим участком: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом» (ст.1 Земельного Кодекса РФ).

Из всего вышеизложенного следует, что возведенный на том или ином участке земли объект недвижимости является его неотъемлемой частью. Таким образом, руководствуясь нормами Земельного Кодекса РФ, сооруженный на участке сарай не может быть признан отдельным объектом недвижимости, т.е. самовольной постройкой.

Поэтому априори никто не может признать тот или иной возведенный на участке объект незаконным. То есть БТИ не вправе отнести какую-либо постройку к категории самовольно возведенных, поскольку должен быть засвидетельствован факт строительства данного объекта недвижимости с нарушением ряда общепринятых норм и правил градостроительства, следить за соблюдением которых задача уже других органов.

Даже в случае нарушения хозяином участка каких-либо правил, закон находится на его стороне, поскольку он наделил его правом свободного возведения объектов на принадлежащем ему участке земли. При отсутствии оформленных в соответствии с установленным законом порядком претензий со стороны архитектуры, пожарных и других организаций такие постройки следует считать вполне законными.

Именно нарушением данного предписания и апеллируют различные государственные организации, игнорируя, таким образом, Гражданский Кодекс РФ, в котором четко обозначено, что возведение такого рода объектов не требует разрешения.

Признание права собственности на жилой дом на оформленном участке

В случаях, когда самовольная постройка возведена на собственном участке, не предназначенном для строительства, процедура легализации строения существенно усложняется. Сложность заключается в том, что в первую очередь требуется перевести сам земельный участок в категорию, разрешающую ведение на нем строительства.

Подать в муниципалитет ходатайство о переводе участка из одной целевой категории в другую может только собственник. В таком ходатайстве обязательно должна быть указана обоснованная причина для перевода.

К ходатайству прикладываются имеющиеся документы на землю: выписка из реестра и кадастровый номер; а также все документы, подтверждающие личность заявителя и его право собственности на этот участок.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительный орган выносит соответствующий акт об удовлетворении ходатайства или об отказе в удовлетворении.

Только после перевода земельного участка в целевую категорию, разрешающую ведение на нем строительства, можно заниматься легализацией самовольной постройки, возведенной на ней в общем порядке.

Оформление права собственности на самовольную постройку

Узаконить самовольное строение, возведенное на участке категории ИЖС под Индивидуальное Жилое Строительство проще всего.

Сама категория участка уже позволяет вести на нем строительство любого типа — жилые дома, дачные коттеджи, гаражи, сараи или подсобные помещения.

Главная проблема, почему постройка на таком участке может быть признана самостроем – это отсутствие разрешения. Чтобы оформить право собственности на строение, потребуется пройти процедуру административного узаконивания. Как описывалось выше, это потребует от собственника обратиться изначально с соответствующим ходатайством в муниципалитет, предоставить им соответствующий пакет документов и оплатить штраф, который будет установлен государственными органами согласно ст. 9.5 КоАП РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Если человек прописан в квартире он имеет право на нее

Если администрация муниципального образования по каким-либо причинам откажет собственнику земельного участка в узаконивании возведенного на нем строения, всегда можно обратиться с соответствующим иском в суд.

Узаконивание самовольной постройки в  республике Крым

Особенностью легализации самовольных строений в республике Крым является тот факт, что законодательство относительно самостроя на их территории не действует. Соответственно, в Крыму узаконить самовольное строительство сложнее, производится оно в судебном порядке.

Еще фактором, усложняющим данную процедуру на территории республики, является большое количество природоохранных зон, зон отдыха, исторических мест и памятников.

Соответственно, подавая иск в суд об узаконивании самовольной постройки, помимо стандартного пакета документов, потребуется приложить еще и разрешение от соседей на данную процедуру.

Представители администрации города (района) обязаны присутствовать на судебных заседаниях и высказывать мнение по данному факту: возражают или не возражают против признания права собственности.

Во всем остальном процедура легализации строения проходит по общим правилам.

Чем рискует владелец самостроя?

Из всего вышеизложенного становится понятно, что лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки. В то же время право собственности на объект может быть признано судом за тем, кто его и построил на том участке, который данному лицу не принадлежит, при одном условии: данный земельный участок все же будет предоставлен этому лицу под уже построенный объект в установленном порядке.

Однако существуют и случаи, когда право собственности на самовольно возведенный объект не может быть признано за тем, кто на него претендует: если, например, сохранение той или иной постройки нарушает права и интересы третьих лиц или же представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих. Однако самовольная постройка может служить лишь препятствием в реализации права собственности, которое никак не связано с лишением собственника права владения принадлежащим ему имуществом.

Очень остро стоит проблема, связанная с такими «самовольными» постройками, в вопросах наследования, так как свидетельство о праве на наследство выдается только на объекты, указанные в справке БТИ. Что же касается остальных, позже возведенных построек, например, таких как баня, туалет или сарай, то они считаются самовольно построенными, поэтому свидетельство о праве на наследство на них не может быть выдано.

Если вы все же являетесь собственником земельного участка и что-то на нем построили, а вам отказали в регистрации, выдали документы с пометкой о самострое и не включили в наследственную массу данные объекты недвижимости, не бойтесь отстаивать свои права в суде, поскольку возведение гаражей, туалетов, бань, сараев и т.п. на принадлежащем вам участке абсолютно законно.

Способы легализации самостроя

На сегодняшний день проблема легализации самовольных объектов строительства стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.

Однако на практике узаконить самострой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы стопроцентно гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. За услуги опытного адвоката вам необходимо будет выложить от 105 тысяч рублей или 3000$ (цена зависит от масштаба строительства).

  1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.
  2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии, оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.
  3. Легализация через суд.

При этом к исковому заявлению о признании права собственности на самовольно возведенный объект вам необходимо будет приложить:

  • Документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (напр., договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство, и т.д.).
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что на данный самовольно возведенный объект не имеют прав третьи лица (это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
  • Документы, которые содержат техническое описание самовольно возведенного объекта с указанием точного адреса (примером может служить выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, которую выдает орган технической инвентаризации недвижимого имущества, а также соответствующая адресная справка).
  • Документы, которые подтверждают соответствие самовольно возведенного объекта недвижимости техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам. (Это заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии объекта всем противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей среды).
  • Документы, которые иным образом подтверждают, что сохранение данного самовольно возведенного объекта недвижимости не нарушает интересы и законные права третьих лиц (например, письма владельцев соседних построек, земельных участков или совладельцев участка).

В том случае, если вы осуществили самовольную постройку на участке земли, который вам не принадлежит, необходимо подтвердить тот факт, что данный земельный участок будет в скором времени вам передан. (Подтверждением может служить проект постановления о предоставлении участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, в котором будет четко выражено намерение передать вам земельный участок, на котором был возведен или же возводится объект недвижимого имущества).

Однако все эти действия, как правило, актуальны для самостроев, процесс строительства которых осуществляется параллельно с оформлением всех необходимых документов. Что же касается возведения объектов небольшой площади, то застройщик, как правило, не сильно торопится с оформлением бумаг.

В том случае, если постройка возведена владельцем данного участка земли, то признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости происходит достаточно просто. Владелец, пользователь или арендатор земельного участка после осуществления государственной регистрации автоматически становится собственником созданного для себя или возведенного ним на этом участке недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором или другими нормативными актами.

При самовольном возведении того или иного объекта недвижимости на не принадлежащем вам земельном участке, можно надеяться, что он в установленном судом порядке все же будет предоставлен вам под уже возведенный объект. Так, если земля находится в муниципальной или государственной собственности, не принадлежит ни физическому, ни юридическому лицу, тогда тому, кто осуществил самовольную постройку, нужно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на незаконно возведенный ним объект недвижимости.

В том случае, если земля является частной собственностью, находится в правомерном владении или пользовании физическим или юридическим лицом, то право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости может быть признано за тем, кто его построил только при условии перехода соответствующего права на данный участок земли или его часть. В противном случае право собственности на такой объект закрепляется за владельцем данного земельного участка.

Обратите внимание на то, что если сохранение самовольно возведенной постройки нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц или представляет угрозу здоровью и жизни граждан, то о признании права собственности на такую постройку не может идти и речи. Это касается и тех случаев, когда использование участка земли под самострой не соответствует разрешенному использованию, и был получен отказ на изменение целевого назначения земли.

Если у вас нет разрешения на строительство, а также всей необходимой утвержденной проектной документации, то сам по себе этот факт не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества.

Окончанием легализации самовольно возведенного объекта недвижимости является оформление права на участок земли под постройкой (если это не было сделано ранее), а также государственная регистрация права собственности на сам объект недвижимости, основанием для которой служат следующие документы.

Ответственность за самовольное возведение постройки

Самовольное возведение того или иного объекта недвижимости влечет за собой ответственность.

Ст. 58 Градостроительного кодекса РФ предусматривает ответственность (административную, имущественную, дисциплинарную, а также уголовную) для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности.

«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда на должностных лиц — от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда на юридических лиц — от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».

Оформление права собственности на самовольную постройку

Нормативной базой для легализации объектов недвижимости служат Гражданский, Градостроительный и Земельный Кодексы РФ, а также всевозможные Постановления Правительства РФ и Федеральные Законы о землеустройстве.

Судебная практика

Узаконить самовольную постройку в России в 2017 году можно с помощью судебного разрешения на строительство.

Для того чтобы получить судебное разрешение, необходимо соблюсти несколько условий:

  • нельзя значительно нарушать в процессе строительства градостроительные и другие правила и нормы;
  • здание не должно угрожать жизни и здоровью людей;
  • не должны нарушаться права и интересы посторонних лиц;
  • в процессе строительства принимались меры для узаконивания (получение разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию).
, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector