Юридическая помощь
Назад

Оформление залога на квартиру

Опубликовано: 17.08.2019
0
6

Договор залога недвижимого имущества между физическими лицами образец

Залог – это фактическое обеспечение взятых обязательств. В случае невыполнения финансовых обязательств должником, залогодержатель вправе обратить взыскание на залоговое имущество.

Договор залога имущества может заключаться не только между кредитно-финансовым учреждением и юридическим или физическим лицом.

Такая сделка возможна и на бытовом уровне, то есть заключаться может исключительно между физическими лицами.

В некоторых ситуациях не получается обратиться в банк и получить кредит, возможно, у лица испорченная кредитная история либо другие проблемы. Тогда лицо, нуждающееся в деньгах, обращается к родственникам или частным инвесторам, которые, в свою очередь, хотят иметь гарантии возврата долга.

Обеспечение обязательств у частного инвестора ничем не отличается от банковского залога. Однако процентные ставки, как правило, достаточно высокие и могут варьироваться от 14% до 25%. По срокам, естественно, все зависит от суммы и финансовой состоятельности заемщика, но в среднем это 5 лет.

Договор залога имущества должен заключаться после подписания договора займа. На практике это происходит одновременно, то есть сделка по займу, передаче денег и сделка по передаче залога.

Физические лица вправе самостоятельно определять форму соглашения, но договор залога имущества между физическими лицами все же должен содержать обязательные пункты:

  1. Полные персональные данные обеих сторон.
  2. Из договора должно чётко вытекать, что заемщик согласен на передачу своего имущества под залог.
  3. Полные характеристики залогового имущества.
  4. Сроки погашения долговых обязательств.
  5. Обязанности сторон и ответственность за их нарушение.

Предмет договора

Оформление залога на квартиру

Физические лица вправе передавать любое имущество, которое может отчуждаться и на которое может обращаться взыскание.

Это не только жилые и нежилые помещения, но и земельные участки, права на ценные бумаги, транспортные средства, морские и речные суда, вспомогательные постройки, гаражи и прочее.

Можно передать в залог даже права требования к застройщику, если есть договор о долевом участии.

Не подлежат передаче в залог лишь те права, которые имеют личный характер.

Кстати, эта ситуация очень опасна, заемщик в итоге может оказаться мошенником, к примеру, при подписании договора залога скрывать факт нахождения в браке с надеждой в будущем, что супруг оспорит сделку.

Оформление залога на квартиру

Проверить факт супружества в оперативном порядке не представляется возможным.

«1. На основании договора …дата…, залогодатель имеет обязательства по возврату суммы займа …в размере… и уплате процентов в …размере… перед залогодержателем.

2. В обеспечение обязательств описанных в п. 1 настоящего договора, залогодатель передаёт …наименование имущества…

3. По окончании срока действия договора, залогодержателю обязуется вернуть предмет договора, при условии выполнения залогодателем условий, предусмотренных настоящим договором».

Не стоит забывать, что предмет залога необязательно должен передаваться залогодержателю физически, то есть залогодатель может продолжать им пользоваться, но с ограничениями по отчуждению.

Если говорить о недвижимом имуществе, то такие сделки вообще подлежат регистрации в Росреестре. Как только обременение будет внесено в реестр, собственник имущества уже будет не вправе проводить юридически значимые деяния, ни продать, ни поменять, ни подарить имущество уже нельзя.

Оценка имущества

Стороны вправе самостоятельно определить стоимость залога, но в ряде случаев рекомендуется провести независимую экспертизу. Тот же автомобиль со временем становится дешевле, а договор залога имущества физических лиц может заключаться на несколько лет. Оценщик может просчитать все риски и определить примерную стоимость транспортного средства через несколько лет.

Ситуация может быть и обратной, предмет залога может, наоборот, стать дороже, тогда в договоре можно предусмотреть определённые условия, при которых залогополучатель сможет претендовать только на часть имущества. К примеру, передаются права на квартиру во вновь построенном доме, естественно, что за несколько лет в жилье будет проведен ремонт, подключены все коммуникации и цена возрастет.

В этом разделе договора залога имущества стороны вправе оговорить особые условия. К примеру, залогодержателю может потребовать от залогодателя отказаться от права передавать предмет договора в повторный залог, либо стороны договариваются, что такое возможно, но только с согласия кредитора.

В этом параграфе можно оговорить, кто будет оплачивать регистрацию обременения в Росреестре. Следует оговорить, где будет находиться предмет залога, у какой из сторон договора. Если имущество передается кредитору, то необходимо оговорить условия его хранения.

Страхование

В обязанности одной из сторон можно вменить страхование предмета залога от действий третьих лиц. Этот пункт будет актуален особенного тогда, когда в качестве залога выступает транспортное средство, тем более то, которое не будет стоять в гараже.

Авария может произойти в любой момент, другие неприятности могут случиться, которые приведут в негодность машину, следовательно, предмет залога будет испорчен. Поэтому страховка должна быть не формальностью, а полностью покрывать все убытки.

Ответственность

В договоре можно предусмотреть внесудебный порядок рассмотрения спора, но на практике обычно без судебного разбирательства не обходится. Для использования внесудебного разбирательства договор залога недвижимого имущества должен быть нотариально заверен. Тогда можно обойтись без суда и истребовать имущество в счет погашения долга, по исполнительной надписи нотариуса.

В суде же судья может принять сторону должника и дать ему отсрочку. Однако это не допускается, если в отношении заемщика открыта процедура банкротства, что на сегодняшний день актуально даже для физических лиц.

За порчу имущества также можно предусмотреть ответственность. Если держателем является сам же залогодатель, то пункт может звучать следующим образом: «Залогодатель, у которого предмет договора остаётся в пользовании до окончания срока действия настоящего договора, за порчу имущества обязан выплатить штраф в размере …%, с приведением его в первоначальный вид».

Другие особенности

Рекомендуется прописать, как будет производиться изъятие, дальнейшая реализация залога. Что будет изначально погашаться, проценты или основная сумма долга, штрафные санкции.

Форма документа может иметь 5 или 15 разделов, все зависит от того, как стороны смогли между собой договориться.

Образец договора залога имущества всегда можно найти готовый, хотя не рекомендуется слепо заполнять бланк своими реквизитами и подписывать, необходимо проговорить и прописать все достигнутые договорённости. Все должно быть закреплено на бумаге, и тогда возможные риски будут минимизированы.

Как уже было отмечено для совершения сделки по займу с залогом следует оформить два договора: основной – кредитный и дополнительный, обеспечивающий исполнение первого.

Порядок составления договора займа регулирует глава 42 ГК РФ (ст. 807-818).

Оформление залога на квартиру

Договор займа состоит из следующих основных частей:

  • вводной части;
  • основного содержания;
  • заключительных (дополнительных) положений;
  • реквизитов сторон.

Вводная часть включает в себя информацию о месте и дате составления документа, участниках соглашения и их паспортных данных.

Основная часть соглашения будет посвящена предмету договора, т.е. обязанностью одной из сторон передать денежные средства, а другой – вернуть займодавцу в установленные в договоре сроки деньги с начисленными процентами. Здесь указывается сумма передаваемых денег, планируемый срок их возврата и способы уплаты долга.

Дополнительные пункты соглашения содержат вопросы урегулирования спорных ситуаций, отражают конфиденциальность заключаемой сделки и предусматривают действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.

В договор займа обязательно вписывается фраза о том, что в целях обеспечения исполнения обязательства заемщик предоставляет в залог имущество и пишется, что конкретно имеется в виду. Далее указываем что обеспечивающий договор залога является приложением к договору займа.

В заключительной части договора обязательно указываются реквизиты и скрепление соглашения происходит собственноручным подписанием соглашения участниками.

На закладываемое имущество дополнительно составляется договор залога. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Залоговый договор является дополнительным обязательством, цель которого – добиться осуществления исполнения договора займа. В этой связи недействительность основного договора влечет за собой последствия в виде недействительности договора залогового обеспечения.

Как правильно оформить договор залога недвижимого имущества?

Договор залога имущества заключается письменно. В текст договора включаем сведения о сторонах, месте и дате его составления. Основное внимание уделяем информации об основном обязательстве. Даем точную характеристику предмета залога: тип недвижимого имущества, основные характеристики.

В дополнительных условиях отмечаем у кого остается предмет залога, может ли должник распоряжаться имуществом в период действия соглашения, а также возможна ли замена залога с одобрения займодавца. Стоит отметить в каком объеме залог обеспечивает обязательства заемщика.

Определение задатка

Под термином «задаток» в Гражданском Кодексе понимается определённая сумма денег, передаваемая покупателем продавцу, который подтверждает тем самым свои намерения по осуществлению сделки. Отличие задатка от залога состоит в том, что после осуществления сделки залог возвращается, задаток же входит в счёт оплаты будущего имущества.

Можно сказать, что задаток выполняет три функции:

  1. Доказательная (доказывает заключение договора о продаже имущества).
  2. Обеспечительная (обеспечивает обязательность заключения сделки).
  3. Платёжная (после перехода квартиры в собственность покупателя, размер задатка засчитывается в полную стоимость приобретаемого имущества).

Особенности залога при покупке квартиры

В том случае, когда залоговым объектом выступает недвижимое имущество, стороны сделки максимально защищены с правовой точки зрения. Такой залог называется ипотекой и регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года.

Ипотека – это такой же залог, но при этом залоговое жилье находится в собственности и пользовании должника. При этом он может также распоряжаться имуществом, но это право терпит ограничения. Иными словами, если залогодатель решит продать квартиру, он должен получить разрешение банка.

Федеральным законодательством предусмотрены определенные правила оформления залога. Так, например, одна из основных особенностей в том, что для ипотеки требуется независимая оценка недвижимости. Производить оценочные работы может только специалист, имеющий допуск СРО.

Без проведения оценочных работ банк не одобрит выдачу займа. В некоторых случаях допускается определение стоимости имущества самостоятельно, но это скорее исключение, чем правило. В общем порядке требуется приложить к пакету документов отчет об оценке.

как оформить залог при покупке квартиры

Денежные средства выдаются на основании закладной. Она представляет собой именную ценную бумагу, которая дает право на получение денег после одобрения недвижимости, предоставляемой в залог.

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

  1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
  2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
  3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
  4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
  5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
  6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.
Предлагаем ознакомиться:  Как проверить развод супругов

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая.

  • мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
  • осмотр квартиры;
  • проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

  • фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
  • процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

В случае заключения договора залога при продаже квартиры одна из сторон получает квартиру, а другая сторона – некоторое материальное обеспечение. В качестве материального обеспечения может выступать недвижимое имущество, драгоценности, дорогая бытовая техника и даже сама квартира (в таком случае соглашение называют ипотечным).

К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге.

Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.

Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».

Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.

По мнению специалистов рынка недвижимости, существует только 5 вариантов продажи ипотечной недвижимости:

  1. Первый вариант – классический. В этом случае, средства от реализации квартиры распределяются следующим образом: покрывается задолженность банку, а остаток идет продавцу.
  2. Второй вариант предполагает замену должника. При таком подходе, покупатель выплачивает только сумму, которая предназначается продавцу, а долг банку оформляется в виде новой ипотеки. Говоря правду, банки с большой неохотой идут на этот шаг.
  3. Оформление залога на квартируТретий вариант заключается в самостоятельном погашении кредита и продажи квартиры. Это идеальный вариант в том случае, если удастся уговорить покупателя выдать вам задаток, равный сумме долга банку.
  4. Четвертый способ – приобрести более дешевое жилье. Если до кризиса улучшали жилищные условия, то на сегодняшний день наблюдается обратная реакция. Банк не станет возражать, если вам удастся убедить руководство в том, что ипотечную квартиру вы продаете для того, чтобы приобрести жилье дешевле, а разницей возместить задолженность.
  5. Последний способ – перестать платить кредит. Хлопоты по возвращению вашей задолженности лягут на плечи судебных приставов и банка. Но, в этом случае проданная на торгах квартира будет стоить намного дешевле ее истинной стоимости. А у вас может не хватить средств от ее продажи для полного погашения задолженности банку. Не стоит забывать и об обязательной оплате всех штрафов, которые влетят вам в копеечку.

Если у вас складывается такая ситуация, что вы не можете оплачивать ипотеку, то стоит разговаривать с представителями банка, честно и открыто.

В этом случае у вас появится больше шансов на то, что банкиры разрешат вам продать ипотечную квартиру самостоятельно и рассчитаться по кредиту.

Необходимые меры перед актом передачи задатка

Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

При написании продавец должен указать:

  1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
  2. Дата составления.
  3. Стороны, их полные паспортные данные.
  4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).
  5. Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
  6. Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
  7. Подпись продавца. Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

Наверняка каждому здравомыслящему человеку понятно, что просто отдать внушительную сумму денег чужому человеку недопустимо. Предварительно необходимо составить официальный договор, где будут чётко прописаны размер и время передачи задатка. Конечно же, такой договор должен иметь юридическую силу. На первый взгляд, вся процедура кажется несложной и безоблачной, однако практика показывает обратное.

залог при покупке квартиры

На сегодняшний день существует масса всевозможных преступных схем, позволяющих обмануть доверчивых граждан. Не попасться на удочку поможет высокая бдительность и информированность участников сделки. Ниже приведены некоторые моменты, которые следует принять во внимание, перед передачей денег продавцу:

  1. Если в продаваемой квартире прописаны несколько человек – все они обязаны присутствовать в момент передачи задатка, ведь если продавец квартиры находится в браке, но прописан один – его жена имеет возможность предъявить свои права на жилплощадь в течении трёх лет даже в случае развода.
  2. Задачей продавца является передача покупателю всего необходимого перечня документов, в том числе, документы на право владения квартирой и договор основания.
  3. Также необходимо потребовать справку о всех прописанных на данной жилплощади лицах. в которой должны быть указаны прописанные в квартире люди на сегодняшний день и в прошлом. Вполне может оказаться, что кто-то из прописанных ранее имеет статус временно выписанных, в связи с тюремным заключением или службой в армии. Соответственно однажды вернувшись, они смогут предъявить права на свою собственность, и по закону Вы ничего не сможете этому противопоставить.
  4. Перепланировка квартиры, проведённая без согласования с органами государственного контроля, впоследствии, заставит Вас выложить немалую сумму, к тому же судебные тяжбы такого рода достаточно трудоёмки и продолжительны.
  5. Очень желательно до акта передачи денег выяснить, не находится ли часть прав на продаваемую жилплощадь у третьих лиц.

Все данные, касающиеся прописанных собственников и третьих лицах, находятся в Едином правовом реестре.

Если Вы почувствовали неладное и появились сомнения – лучше обратитесь к юридически грамотному лицу.

Когда деньги переданы продавцу и все документы подписаны, необходимо написать расписку. В обязательном виде расписка должна быть написана рукой непосредственного получателя задатка. Смысл в том, что подпись человека довольно легко подделать, в отличие от почерка. И в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, Вы сможете предоставить суду аргументированные доводы. При составлении документа не следует пользоваться гелевой ручкой или карандашом.

Ручка должна быть шариковой. В расписке необходимо перечислить всех владельцев квартиры, соответственно сумма денежных средств, выступающих в качестве задатка, распределяется между ними в зависимости от долей, которые прописаны в свидетельстве о праве на недвижимость. Долю несовершеннолетнего владельца квартиры берёт на себя родитель или же опекун.

В расписке должны присутствовать следующие пункты:

  • заголовок документа должен включать в себя следующие слова: Расписка о передаче задатка по договору (число, месяц, год);
  • в документе обязательно должна присутствовать дата составления расписки;
  • фио, адрес прописки обеих сторон.
  • в расписке следует указать, что денежная сумма, передаваемая продавцу, является ни чем иным как задатком;
  • далее необходимо указать размер денежной суммы задатка и в какой валюте он представлен;

Как отмечалось выше, размер денежного задатка надёжнее всего написать от руки и цифрами. В случае валютной операции, лучше всего будет указать рублёвый эквивалент.

  • в тексте расписки должна быть отсылка к договору купли-продажи;
  • в тексте расписки также обязательно должно присутствовать описание продаваемой квартиры, её адрес, а также все документы на неё, включая свидетельство о праве собственности с указанием его серии.

Расписка пишется одним человеком, собственно получателем задатка.

Если расписку будут писать по доверенности, доверять ей не стоит, так как доверенность легко подделывается и в любой момент может быть отозвана доверительным лицом. Поэтому если уж расписка пишется по доверенности, следует обратиться к нотариусу и проверить её подлинность. Присутствие покупателя при написании расписки обязательно. Расписка, написанная на компьютере, должна пройти нотариальное заверение.

В любом случае никогда не помешает перестраховаться и сравнить подпись продавца в расписке с его паспортным автографом. Эта процедура будет не лишней, даже если Вы уверены, что всё идёт гладко.

Задаток может быть возвращён только при серьёзных обстоятельствах (тяжёлая болезнь, смерть, катастрофы и т.д.) и только в случае двухстороннего соглашения. Если стороны не смогли совершить сделку, Гражданский Кодекс предусматривает несколько вариантов, в зависимости от конкретной ситуации:

  • если покупатель передумал и хочет отменить сделку, сумма задатка удерживается продавцом;
  • если продавец изменил своё решение и не хочет продавать имущество, он выплачивает компенсацию в виде двойной суммы задатка.

Ещё несколько слов

Гражданский Кодекс предусматривает дачу задатка только после подписания договора купли-продажи. То есть задаток как бы обеспечивает обязательность сторон. Если же задаток был передан продавцу до совершения основной сделки – он не будет иметь юридической силы.

Соблюдая вышеприведённые пункты, Вы значительно усложните вероятным мошенникам их планы. Перед дачей задатка спокойно всё обдумайте, посоветуйтесь с родными, близкими. Помните, что сумма задатка, в случае если сделка не состоялась, не возвращается. Не бегите за дешевизной, будьте внимательны, осторожны и тогда любая сделка пройдёт успешно для Вас.

Предлагаем ознакомиться:  Изъятие земельного участка у собственника в связи с неиспользованием

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| 5 комментариев

Общие правила оформления договора залога

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

  • цена недвижимости;
  • ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
  • адрес продаваемой квартиры;
  • сумма задатка;
  • информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
  • сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

  • распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
  • информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
  • информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
  • может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
  • обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
  • в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
  • какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
  • сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Оформленный залог гарантирует, что деньги, выданные для покупки жилья, будут возвращены в полном объеме. В соответствии с условиями договора залога кредитор вправе потребовать выплаты компенсации, сумма которой равна объему невыплаченной задолженности.

Так как средств для выплаты у должника нет, он обязан согласиться на продажу залогового имущества на публичных торгах. Вырученные деньги перечисляются в счет оплаты долга, а излишек может использоваться по собственному усмотрению.

Стороны договора залога именуются залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор). Предметом договора выступает залог. Это метод обеспечения исполнения обязательств. В свою очередь, квартира выступает объектом залога.

Залог довольно часто путают с задатком. У этих понятий абсолютно разное значение. Задаток в рамках купли-продажи – это часть стоимости имущества, предварительно уплаченная продавцу. Деньги в этом случае вносятся для подтверждения намерений приобрести квартиру.

Оформление залога на квартиру

Схожесть этих понятий в том, что задаток и залог гарантируют исполнение обязательств. Тем не менее, если задаток – гарантия совершения сделки в будущем, то залог обеспечивает возврат суммы взятого кредита.

Вопросы оформления договора задатка квартиры регулируются в ст. 339 ГК РФ. Документ оформляется в простой письменной форме. Если объектом залога выступает недвижимое имущество или в сделке участвуют ограниченно дееспособные граждане, договор должен быть заверен нотариально.

Текст соглашения всегда содержит следующую информацию:

  • идентификационные данные сторон – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, определение, кто является залогодержателем, а кто залогодателем;
  • сведения о требовании, которое обеспечивается залогом – вид основного договора, его реквизиты, описание участников сделки;
  • идентификационные сведения о предмете залога – вид имущества, оценочная стоимость, уникальные характеристики (адрес расположения, техническая информация, основание возникновения права собственности и т.д.);
  • описание прав и обязанностей сторон – подробно обращается внимание на то, остается ли предмет залога у залогодателя на хранении или нет, а также на возможность распоряжения залоговым объектом;
  • описание распорядительных действий в отношении объекта недвижимости – прописывается необходимость разрешения залогодержателя;
  • указание на то, в каком объеме обеспечивается требование залогом;
  • описание возможности замены объекта залога с одобрения кредитора или без него;
  • правила хранения залогового имущества – кто несет риски в случае его повреждения и утраты;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора и внесения корректировок;
  • дата, реквизиты и прочие условия.

Договор залога обязательно подтверждается подписями сторон. В том случае, когда объектом залога выступает недвижимое имущество, соглашение регистрируется в органах Росреестра. Только после этого документ вступает в юридическую силу.

Ещё несколько слов

Как правильно оформить залог при покупке квартиры? Правила составления договора прописаны в статье 339 ГК РФ. В этой статье указано, что договор залога при покупке квартиры заключается в обычном письменном виде, но нотариальное заверение требуется только в том случае, когда того требует договор, обстоятельства по которому обеспечиваются этим залогом.

Оформлять залоговый договор нужно с указания сторон: кто из них является залогодержателем, а кто – залогодателем.

Затем в договор заносят информацию о требованиях, которые им обеспечиваются. Указывается предмет залога, стоимость и подробная характеристика.

Если в качестве гарантии выступает квартира, то указывается ее расположение, метраж, состояние, прилагается полный пакет документов о праве владения и прочее.

Не стоит забывать подробно расписывать права и обязанности обеих сторон. Стоит всегда уточнять вопрос о том, остается ли предмет залога у залогодателя, или его следует передавать держателю.

Нужно также прописать пункт о том, может ли залогодатель распоряжаться имуществом на свое усмотрение, без согласия второй стороны.

Не следует забывать указывать возможность замены залога, и потребуется ли для этого согласие самого кредитора.

Как оформить задаток

Самым подробным образом нужно указать: кто обеспечивает из сторон сохранность залогового имущества, срок действия самого договора, порядок его расторжения или изменения. Закрепляется договор подписями обеих сторон.

Соглашение о залоге при покупке квартиры, образец.

Оформление договора залога при покупке недвижимости

При заключении договора залога также рекомендуется составить расписку. Она выступает гарантией возврата имущества после выполнения основного договора. Например, вторая сторона может заявить, что она никогда не получала залог, поэтому она не хочет возвращать имущество первому лицу. В таком случае расписка будет выступать в качестве твердого доказательства того, что вторая сторона лжет. Расписку следует заверить у нотариуса, а в обязательном порядке образец этого документа должен включать в себя следующие пункты:

  • информацию о сторонах сделки;
  • данные о договоре, на который ссылается расписка;
  • сведения о квартире (адрес, рыночная стоимость и так далее);
  • дата и подписи сторон.

Какие пункты необходимо включить в договор о задатке

Согласно статье 380 и статье 381 Гражданского Кодекса РФ в договоре необходимо указать:

  1. Покупателя и всех владельцев продаваемой жилплощади.
  2. Место проживания покупателя и продавца, их ФИО и паспортные данные.
  3. Собственно реальная стоимость квартиры.
  4. Денежная сумма, вносимая покупателем в качестве задатка (цифрами и прописью).
  5. Адрес, общая площадь продаваемой квартиры.
  6. Время, в течение которого стороны договорились совершить сделку.
  7. Любые другие пункты, которые стороны посчитают важными (вопросы по оплате коммунальных услуг, интернет-провайдер, мебель и т.д.).
  8. Экземпляр договора о передаче задатка подписывается двумя сторонами. У каждой из сторон на руках должно быть по одному экземпляру документа.

Составляя договор купли-продажи, не стоит ограничиваться простой распиской. Если продавец по какой-то причине вдруг откажется продавать жильё, его родственники с лёгкостью смогут предоставить документ, подтверждающий наличие у него острого психического расстройства и даже заболевания.

Могут даже утверждать, что в процессе совершения сделки, продавец был не в себе или находился под воздействием наркотических препаратов. Такое заявление, по истечению даже непродолжительного времени, опровергнуть будет довольно сложно. Несмотря на всю неправдоподобность такого развития событий, такие случаи часто встречаются в судебной практике.

В любом случае лишняя бдительность Вам не помешает – несколько раз перепроверьте все документы на квартиру, идя на сделку, не забудьте прихватить свой паспорт.

Какая сумма будет достаточна для задатка

Размер денежной суммы для задатка не определён законодательно, поэтому здесь всё будет зависеть от договорённости сторон. Чаще всего сумма задатка не превышает 2% от стоимости всей квартиры. В очень незначительном количестве случаев, сумма задатка доходит до 10-12%. Это может быть не только процентное отношение, но и фиксированная сумма. Следует заметить тот факт, что покупатель и продавец по-разному заинтересованы в сумме задатка.

Совершаем акт передачи задатка

  1. Необходимо определиться с величиной денежной суммы, которая будет являться задатком.
  2. Затем следует составить договор, придерживаясь пунктов, описанных выше.

В тексте соглашения обязательно установить порядок действий в случае, если сделка не состоится.

  1. Необходимо получить у продавца расписку, в которой должны значиться сумма задатка и все основные данные продавца. Задаток передаётся покупателем продавцу только после того как расписка получена.
  2. Во время акта непосредственной передачи денежной суммы должны присутствовать свидетели. После того, как деньги окажутся у продавца, необходимо их пересчитать. Хорошо если в качестве свидетелей выступят люди со стороны.
  3. Определитесь со временем, необходимым обеим сторонам для заключения сделки.
  4. Есть смысл обменяться контактными телефонами, e-mail и т.д.

Заключение

Подведем итоги. При покупке квартиры в 2019 году можно вносить залоговое обеспечение. В качестве такого обеспечения могут выступать драгоценности, бытовая техника, какие-либо ценные объекты и даже сама квартира. Чтобы оформить передачу имущества, нужно составить специальный договор залога. Это соглашение должно включать в себя некоторые обязательные сведения, чтобы образец соглашения имел юридическую силу. После составления договора залога нужно также составить расписку и зарегистрировать документ в Росреестре.

Предлагаем ознакомиться:  Совместительство как оформить и отличия от совмещения

В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Правовой механизм

Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.

В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.

Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.

Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.

Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

Недвижимость в качестве залога

  • Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
  • Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
  • Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.
  • Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.
  • земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю;
  • используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия;
  • жилые помещения: дома, квартиры, их части;
  • объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома;
  • морские и речные корабли, воздушные суда.

В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок. Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику. Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.

Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:

  • обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок;
  • при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.);
  • залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению; существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
  • других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение.Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества. Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности. Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:

  • какую сумму следует уплатить залогодержателю;
  • идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.;)
  • в каком порядке будет реализовано заложенное имущество;
  • с какой цены начинается реализация заложенного имущества;
  • если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.

Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество. Причем обе этих причины должны действовать одновременно:

  • сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и
  • длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев.

Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно. Скорее всего, такие требования удовлетворят. Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Он применяется если:

  • стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога;
  • обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.

Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается:

  • предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо;
  • гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим;
  • недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки;
  • недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям;
  • предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство;
  • нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП;
  • предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.

В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.

Соглашение о задатке

В конце договора заполняем реквизиты и подписываем соглашение.

Договор займа между физическими лицами представляет собой частный случай ипотечного соглашения. Составляется он в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального заверения такой тип контракта не требует.

Читайте в статье об особенностях оформления соглашения между физическими лицами с залогом недвижимости, о порядке его регистрации и об основаниях, на которых оно может быть расторгнуто.

Что это такое?

Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости составляется для урегулирования правовых отношений сторон, занимающихся финансовой деятельностью.

Особенности оформления договора займа с залогом недвижимости между физическими лицами:

  1. Если один из участников сделки состоит в официальном браке, то ему необходимо будет получить нотариально-оформленное согласие супруги/супруга.
  2. При оспаривании сделки иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.

В качестве залога выступают:

  • дома;
  • квартира;
  • земля;
  • гараж и другое недвижимое имущество.

Важно! В договоре займа между физическими лицами обязательно указывается предмет залога и его характеристики. Указывается:

  • наименование недвижимого имущества;
  • его адрес нахождения;
  • общая площадь;
  • технические характеристики;
  • перечень документов, подтверждающих права собственности на него.

При подписании договора залогодатель должен обратить внимание на техническое состояние передаваемой в залог недвижимости. Она не должна быть в аварийном и не пригодным для использования состоянии.

В законодательстве РФ прописан ряд требований к сторонам договора займа с залогом недвижимости:

  1. Предоставление залога является главной гарантией возврата основной суммы займа.
  2. Заемщик в полной мере пользуется заложенной недвижимостью, до окончания действия договора. Например: если гражданин взял кредит, заложил при этом свою квартиру, то если он в полной мере выполняет свои договорные обязательства, то он вправе пользоваться ею без ограничений.
  3. Законом не запрещается участие в сделке третьего лица, если оно гарантирует исполнение заемщиком свои обязанностей.

Соглашение между физическими лицами должно быть оформлено в письменной форме и зарегистрировано в уполномоченных госучреждениях.

договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости:

  • данные о предмете залога недвижимости — название, место расположения и идентификационную информацию;
  • проведенная оценка предмета залога;
  • обязательства и права сторон сделки;
  • реквизиты участников сделки;
  • гарантии для каждой из сторон;
  • страхование;
  • порядок действий при форс-мажорных обстоятельствах;
  • право, подтверждающее принадлежность имущества залогодателю и наименование органа, зарегистрировавшего его;
  • при наличии закладной, указываются данные о ней.

Образец договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости

При оформлении договора займа между физическими лицами стороны должны предоставить собранный пакет документов.

Список документов, необходимых для оформления договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости:

  • удостоверение личности участников соглашения с имеющейся в ней пометкой о наличии прописки;
  • бумага, подтверждающая постоянную или временную регистрацию на территории РФ;
  • в случае, если физическое лицо занимается индивидуальным предпринимательством, то предоставляется свидетельство о госрегистрации.

Регистрация

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

После подписания сторонами договора займа, стороны должны его зарегистрировать в Росреесте.

Порядок регистрации договора займа между физическими лицами с залогом недвижимости:

  1. Физические лица обращаются с заявлением в Росреестр.
  2. Они предоставляют пакет документов, который был использован при заключении соглашения и уплачивают госпошлину. Размер государственной пошлины за регистрацию договора займа между физическими лицами составляет 2000 рублей.
  3. Сотрудники Росреестра принимают заявку и вносят данные о регистрации в специальный реестр.

Процедура регистрации занимает от 1 до 5 рабочих дней.

В законе прописан ряд оснований, на которых инициируется процедура взыскания недвижимости по договору займа между физическими лицами:

  • залогодатель не исполняет свои договорные обязательства в срок;
  • по вине залогодателя разрушаются технические характеристики предоставленной в залог недвижимости;
  • при составлении договора займа одно физическое лицо не предупредило второе об обременении предмета сделки правами третьих лиц.

Порядок взыскания заложенной недвижимости:

  1. Физическое лицо обращается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
  2. Оформляется исковое заявление и собирается пакет необходимых документов.
  3. После подачи иска оплачивается государственная пошлина. Размер госпошлины исчисляется из стоимости иска.
  4. Суд изучает материалы дела и принимает решение. В своем заключении судья должен указать: 
    • размер денежной суммы, которую должен оплатить залогодержатель;
    • данные о недвижимости, которая была отдана в качестве залога;
    • условия передачи имущества.

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми

Образец иска

Можно ли оспорить?

В случае, если одна из сторон считает, что при заключении договора найма были нарушены законодательные нормы, он может быть оспорен.

Порядок оспаривания соглашения займа:

  1. Собирается пакет доказательств, подтверждающих оформление соглашения по безнадежности.
  2. Оформляется исковое заявление в суд. Срок подачи иска составляет один месяц с момента подписания договора займа.
  3. Судья изучает предоставленные доказательства и выслушивает свидетельские показания.
  4. Судебная комиссия принимает решение о правомерности удовлетворения иска или об отказе в нем.
, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector