Юридическая помощь
Назад

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Опубликовано: 23.07.2019
0
12

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Нормативная база

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

  • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
  • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

  • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
  • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
  • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме риски при этом определяются существенные, что заставляет граждан сомневаться в подобном формате соглашения.

Однако несмотря на это, закон точно регламентирует процедуру заключения подобного рода договора, все требующиеся документы, а также тонкости, позволяющие избежать проблем в процессе совершения сделки.

Квартиры по договору переуступки при этом не будут иметь никаких отличий, выступая в качестве объекта отношений.

Покупка квартиры по переуступке представляет собой договор, как и всегда в гражданских правоотношениях.

Соглашения, которые ещё называются цессией, это некая договорённость между двумя или более участниками отношений, направленная на передачу права требовать квартиру, когда та будет построена.

Подобная вариация сделки распространяется исключительно на ситуации, когда квартиры ещё нет, она лишь в планах и лицо просто получает право в дальнейшем стать её собственником.

Необходимо понимать, что это не просто переуступка права собственности, это лишь передача возможности в будущем потребовать от застройщика квартиру, так как пока она не построена, никаких прав лица как собственника возникать не может.

Когда лицо по каким-то основаниям получает возможность владения квартирой в строящемся доме, оно может начать ею распоряжаться ещё до окончания стройки. Подобные программы на сегодняшний день широко распространены.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Граждане имеют несколько вариантов распоряжения полученным на квартиру правом, среди которых и будет осуществление уступки права требования жилья в строящемся доме.

Заинтересованное лицо имеет возможность применить не только уступку права требования, но и иные варианты, которые никак не будут перекликаться между собой, но при этом непосредственно касаться дальнейшего владения квартиры, ещё не построенной.

К способам распоряжения рассматриваемым правом относят следующие:

  1. Договор уступки права. Многие считают, что применять такое соглашение опасно, однако приобретение квартир зачастую происходит именно так. Передача осуществляется не самой квартиры, уступается право на неё.
  2. Соглашение о долевом участии. Такой вариант будет действовать в любой период строительства, но только до того, как объект принят и может эксплуатироваться.
  3. Договор предварительной продажи. Лицо лишь формально купило квартиру по такому соглашению, так как оно заключается на этапе, когда никаких документов, подтверждающих право собственности нет, они только оформляются, но квартира уже готова.
  4. Договор купли-продажи. Стандартный вариант, который возможен только после регистрации права собственности лицом, которое имело право на квартиру ещё на момент её строительства.

Сравнивая все предложенные варианты, можно сделать вывод, что, когда жильё уступается, то лицо приобретает возможность рассчитывать и претендовать на квартиру задолго до того, как она будет готова. Такой вариант имеет риски покупки, но при этом также даёт некоторые гарантии.

Нужно обращать внимание на закон, который регулирует вопросы строительства. цель законодателя направлена на контроль над тем, чтобы сроки сдачи объектов не задерживались, нарушая интересы обладателей права требования.

Помимо федерального закона о строительстве, нужно обращать внимание и на Гражданский кодекс, так как все сделки с квартирами — это отношения данной области. Кроме того, немаловажно следить за тем, чтобы все соглашения были своевременно зарегистрированы. Это позволит избежать повторной продажи недвижимости, что никак не допустимо законодательством.

Уступка права требования это такая же сделка, как и многие другие, отражённые в гражданском законодательстве. Именно поэтому необходимо соблюдать порядок действий, предусмотренный для тех, кто решил покупать квартиру.

Предполагается несколько важных этапов, которые, в том числе, будут касаться и строительных компаний. Квартиру по переуступке невозможно оформить без участия застройщика, поэтому ему также следует уделять внимание.

Однако первое и главное — это документация, которая будет необходима для оформления рассматриваемой сделки.

В перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки и заключения соглашение по уступке требования, входят следующие документы:

  • уведомление, которое выдаётся непосредственно застройщиком и содержит в себе сведения о том, что договор об уступке был заключён;
  • разрешение от банка, если квартира приобретается в порядке ипотечного кредитования;
  • разрешение застройщика, но только в том случае, когда дольщик имеет какие-либо не исполненные обязательства;
  • если имеется супруг, то его согласие необходимо, причём оно должно быть заверено у нотариуса;
  • квитанция об оплате государственной пошлины, которая необходима при обращении в реестр и получении выписки, что также должна входить в перечень необходимых документов;
  • текст самого договора;
  • акт, который бы подтверждал передачу всех представленных выше документов.

Это та документация, которую должен подготовить дольщик при составлении договора по уступке прав на требование квартиры в будущем.

В тех случаях, когда дольщик заранее вносит плату за квартиру и делает это в полном размере, получение согласия от застройщика не требуется. Следует также ознакомиться с документами, которые будут подтверждать зачисление средств, на что дольщик имеет полное право.

Помимо подготовки документов со стороны дольщика, необходимо заранее ознакомиться с бумагами, которые бы отражали наличие размещения на проведение строительных работ.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

К таким документам относят:

  • учредительные бумаги строительной организации;
  • отчётность как налоговая, так и бухгалтерская;
  • документы на земельный участок, которые позволяют производить на нём строительные работы;
  • проект работы, планы и схемы, иная техническая документация;
  • проектная декларация;
  • соглашение, отражающие то, какие средства на строительство получены, и кто их предоставил.

Отсутствие какого-либо документа может стать поводом задуматься о надёжности рассматриваемой сделки, так как нередко риски при покупке квартире по переуступке связаны именно со строительной организацией и нарушениями, которые она допускает.

Прежде чем говорить об основных этапах, которые необходимо пройти при заключении договора по уступке права, необходимо определить порядок самой сделки. Она также включает в себя несколько видом действий, которые предстоит пройти дольщикам. Эти этапы представляют собой варианты осуществления рассматриваемой сделки, любой и которых может быть выбран её субъектом.

Варианты данного характера делятся на две группы, и каждый из них будет иметь определённый порядок реализации.

К ним относят следующее:

  1. Составление и подписание предварительного соглашения о продаже. Такой вариант не подразумевает непосредственную передачу денежных средств. Его предметом выступит обязанность в будущем заключить уже основной договор о покупке и продаже квартиры. Регистрировать такой договор не нужно, а действовать он будет до момента подписания основного варианта соглашения.
  2. Составление и подписание договора о долевом участии. Это договор подлежит регистрации, и главное при его заключении — это проверка расчётов долей, иначе есть риск понести дополнительные расходы.
  1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
  2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
    • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
    • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
  3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
    • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
    • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
  4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
  5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
  6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.
Предлагаем ознакомиться:  Куда сдать на рвп гражданину таджикистана

В ипотеку

  1. В первую очередь происходит составление договора. В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.

    Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе. Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

  2. Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре. Зачастую проводится застройщиком.
  3. Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
  4. Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
  5. В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
  6. Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
  7. После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
  8. Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
  9. Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном домеВ течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
  10. В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Что собой представляет договор о переуступке права требования?

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Рядовые граждане часто путаются с тем, что является предметом договора переуступки. Им называют то право собственности на недвижимый объект, то сам объект. Но это неверно. Передается именно право требования выполнения обязательств.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

  1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
  2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
    Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:
  • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
  • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную документацию.
  • Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  • Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  • Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
  • При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

    • Заявление на регистрацию.
    • Документы об оплате госпошлины.
    • Договор долевого участия.
    • Акт приема-передачи жилья.
    • Кадастровый паспорт.

    Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

    Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

    Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

    Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

    Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

    Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

    По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

    Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

    Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

    Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме.

    Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

    Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

    По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести.

    Причина продажи может существенно повлиять на условия и сам факт совершения переуступки.

    Причинами продажи квартир по переуступке прав собственности могут стать:

    • Финансовые трудности дольщика.

    Гражданин не может осуществлять очередные выплаты по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на дольщика могут быть наложены штрафы, пени, вплоть до полной потери им ранее внесенных средств.

    Причиной продажи могут стать такие проблемы дольщика, как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в дар или путем наследования, иные семейные обстоятельства.

    • Избавление от рискованного вложения средств.

    Продажа квартиры по переуступке прав долевого участия может быть связана с затянувшимися сроками строительства, репутацией застройщика, банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, касающихся застройщика или объекта строительства, дольщик может попытаться продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    Данная причина наиболее характерна для тех дольщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они вступают в ДДУ на этапе котлована. Переждав время, когда основные риски, связанные со строительством объекта, перестают быть актуальными, и квартира достаточно вырастает в цене, инвестор продает её. Это позволяет ускорить момент получения прибыли, минуя этапы приема-передачи квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.

    Нет видео.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Благодаря переуступке по закону не обязательно дожидаться окончания строительства и вступать в права собственности.

    Стать собственником квартиры в доме, строительство которого ещё не окончено, закон не позволяет. Юридическое оформление недвижимости такого типа осуществляется путем составления договора долевого участия. Одной его стороной выступает застройщик или его представитель. Второй – физическое или юридическое лицо. У последнего возникает не право собственности, а право требования на объект недвижимости.

    Предлагаем ознакомиться:  Заставят ли наследников продавать наследственные квартиры

    Даже не являясь собственником, обладателю прав на недвижимость можно распорядиться ею по своему усмотрению: продать или передать другому лицу. В юридической практике сделка по переуступке прав требования на квартиру называется цессия.

    Основными нормативными актами, касающимися переуступки прав, являются:

    • Гражданский кодекс, статьи №№ 388-390;
    • ФЗ от 30.12.04 № 214.

    ГК РФ определяет основы переуступки, нюансы, а также ответственность сторон сделки. ФЗ регламентирует саму процедуру долевого участия в строительстве, договор которой выступает основой для переуступки прав.

    Согласно законодательству, сделка по переуступке происходит в несколько этапов.

    • Сбор документов и определение условий продажи.

    В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены. В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика. Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

    Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:

    1. договор ДДУ и все приложения в оригинале;
    2. документ о выплатах, произведенных сторонами;
    3. согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично);
    4. согласие супруга дольщика;
    5. согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств);
    6. паспорта / реквизиты сторон сделки.

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    После сбора всех документов составляется сам договор цессии. Согласно законодательству, он оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

    Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

    Часто сам ДДУ содержит условия уступки прав третьему лицу или даже запрет на подобное действие. Если в ДДУ прописан запрет на цессию, переуступить права на недвижимость невозможно, продажа имущества может быть осуществлена только после оформления собственности на него.

    Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

    Главное изменение, которое произойдет в договоре, – смена дольщика. При этом изначальные условия ДДУ изменить нельзя. Это касается финансовых договоренностей, обязанностей и ответственности сторон.

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    Договор переуступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой вид документа дает застройщику право сдавать готовый объект новому дольщику. При оформлении акта приема-передачи первоначальный дольщик не присутствует.

    • Оплата по договору переуступки.

    Если переуступка прав происходит в отношении физического лица, законодательство не регламентирует момент оплаты цессии. Требование закона об оплате сделки после её регистрации установлено только для первоначального ДДУ, который заключен между застройщиком и дольщиком. Передачу денежных средств от одного дольщика к другому можно осуществить в любой момент по договоренности сторон.

    Момент осуществления оплаты следует прописать в договоре. Для покупателя выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.

    Чтобы избежать неприятностей после оформления переуступки, следует учесть основные нюансы юридической процедуры.

    Договор цессии может быть признан ничтожным, если:

    • дольщик не оплатил договор полностью;
    • хотя бы одна выплата не имеет подтверждения;
    • отсутствует согласие заинтересованных лиц.

    Поэтому при сборе документов следует учесть права всех заинтересованных сторон. К ним могут относиться: застройщик, банк, кредитовавший дольщика, супруг, и т.д.

    Возможные риски подобной сделки в большей степени ложатся на конечного дольщика. За банкротство застройщика, долгострой, отсутствие разрешений на ввод здания в эксплуатацию и т.д. первоначальный дольщик ответственности не несет.

    • Оплаченная пошлина государству (175 р.). Можно оплатить в любом отделении «Сбербанка»;
    • Нотариальное согласие супруга на сделку. Или нотариальная справка об отсутствии брака;
    • Оригинал паспорта, СНИЛС;
    • Оригинал ДДУ;
    • Оригинал Акта-Сверки с застройщиком;
    • Оригинал разрешения на проведение уступки, если того требует наш договор;
    • Оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива.
    • Госпошлина (те же 175 р.);
    • Нотариальная справка о семейном положении или согласие супруга;
    • Оригинал паспорта, СНИЛС.

    Что это значит?

    Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

    Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

    1. По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
    2. По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

    Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

    Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

    В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию. Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

    Риски, связанные с уходом от налогов

    Какие документы в обязательном порядке должны прилагаться к цессионному договору?

    Для минимизации рисков поможет правильное оформление договора цессии и сбор всех необходимых документов.

    Отдельные инвесторы заключают договор переуступки для избежания уплаты НДФЛ. По законодательству РФ, при продаже квартиры, которой продавец владел менее трех лет, следует уплатить налог в размере 13% от полученной по итогу сделки прибыли.

    Как подготовиться и обезопасить себя?

    Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

    Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

    1. Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
    2. Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
    3. Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
    4. Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

    Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

    1. Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном домеУстав компании и их учредительные документы.
    2. Свидетельство государственной регистрации.
    3. Свидетельство с подтверждением постановки застройщика на учет в налоговой.
    4. Договор аренды земли под застройку.
    5. Документы с разрешением на проведение строительных мероприятий.
    6. Отчеты бухгалтерии застройщика по финансовым процессам последнего квартала года.
    7. Декларация проекта с отметкой способа выполнения компанией договорных условий.
    8. Договор с описание финансовых оснований проведения постройки жилого здания.

    Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

    • разрешение на проведение строительных работ;
    • цель проведения проекта;
    • этапы строительства;
    • сроки реализации;
    • срок, к которому дует выполнена сдача строения.

    Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

    1. Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
    2. В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

    После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

    Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в специальном материале, а здесь вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

    Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

    Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

    Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

    Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора, если он не прошел регистрации в государственной организации.

    Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

    Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

    Список:

    1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
    2. Согласие от супруга на процедуру.
    3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
    4. Предварительный договор.
    5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
    6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
    7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
    8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
    9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.
    Предлагаем ознакомиться:  Оформление автомобиля в собственность по наследству

    Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

    • Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном домене полный расчет дольщика с застройщиком, от покупателя информация была скрыта;
    • основной договор предусматривает согласие от застройщика не переуступку прав, но оно не было получено;
    • квартира приобретается в ипотеку, но согласие от банка на переуступку прав отсутствует.

    Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

    Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.

    Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

    Звоните, будем решать:

    Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

    1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
    2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
    3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
    4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

    Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

    • Москва и область: 7-499-350-97-04
    • Санкт-Петербург и область: 7-812-309-87-91
    • Федеральный: 7-800-511-69-34

    Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

    Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

    На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

    1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
    2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
    3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
    4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
    5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
    6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

    Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

    При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

    Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

    Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

    Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

    Теперь перечислим риски:

      Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
      Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
    • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
    • соответствует ли новостройка плану;
    • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
    • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
    • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  • Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.
  • Нормативная база

    Начиная с 1 апреля 2005 года, отношения между покупателем недвижимости в строящемся доме (дольщиком) и застройщика регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Основным документом для продажи квартир в новых домах стал договор долевого участия. Этот договор должен:

    • защищать покупателя от недобросовестных застройщиков;
    • гарантировать, что дом будет достроен;
    • а также исключать так называемые «двойные» продажи.

    Отличие переуступки от договора долевого участия

    В случае, когда продавец не успел погасить всю задолженность перед застройщиком, то наряду с переуступкой права требования происходит и перевод долга к новому покупателю. При этом ст. 391 ГК РФ указывает на обязательное согласие застройщика на перевод задолженности. Закон также дает ему право отказать в просьбе продавца относительно смены дольщика.

    Что касается необходимости получения письменного согласия от застройщика на подписание договора переуступки права требования, то этот вопрос неоднозначный. Согласно ст.11 ФЗ-214 подобное согласие не является обязательным. Но если в договоре долевого участия предусмотрено обязательное согласование дольщика при желании заключить такую сделку, то требуется вначале получить официальный документ, подтверждающий согласие застройщика.

    Даже если сделка не предполагает получение согласия от застройщика, рекомендуется уведомить его о предстоящей переуступке.

    Сделка купли-продажи в формате уступки права требования может заключаться сторонами, только если между продавцом и застройщиком еще не был подписан акт приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что когда этот документ подписан, то это означает выполнение обязательств застройщиком по договору долевого участия. Следовательно, после подписания акта заключается стандартная сделка купли-продажи и подписывается соответствующий договор.

    Если акт приема-передачи подписан, но в собственность квартиру перевести не успели, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Только после узаконивания прав собственности продавцом можно приступить к подписанию стандартного договора купли-продажи.

    Но нужно учитывать несколько принципиальных различий.

    , , , , , , ,
    Поделиться
    Похожие записи
    Комментарии:
    Комментариев еще нет. Будь первым!
    Имя
    Укажите своё имя и фамилию
    E-mail
    Без СПАМа, обещаем
    Текст сообщения
    Adblock detector