Юридическая помощь
Назад

Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартиры

Опубликовано: 31.07.2019
0
8

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли  в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.

Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч  расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные  и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).

Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартиры

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями  сторон договора. Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершают дарение единственной недвижимости  совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — оспорить договор дарения (дарственную).

Оспорить договор дарения — значит обратиться в суд с соответствующим иском. Основной способ оспорить договор дарения  — признать этот договор недействительным.

Кроме того, в отличие от купли продажи, даритель может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Завещание так же имеет отличие от купли продажи – завещание отменяется самим завещателем составлением нового завещания. А вот после открытия наследства, для оспаривания пожалуйте в суд.

Из изложенного выше очевидно, что при должном знании и опыте удостоверенный нотариусом договор дарения может быть оспорен в суде. В таком же порядке через суд можно отменить и иные нотариальные сделки. Это происходит повсеместно и регулярно.

Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартиры

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

Оспорить нотариальную сделку с недвижимостью  эффективно, возможно только путем подачи иска в суд. При наличии мошенничества и возбуждения уголовного дела, гражданский иск может быть заявлен в рамках уголовного дела. Но мошенники совершенствуются, и часто в рамках уголовного дела защитить вашу недвижимость не удается, приходится вести судебное разбирательство отдельным производством.

Как правило исковых требований должно быть не менее двух: 1) Признать договор дарения (купли продажи, завещание) недействительным. 2) Признать право собственности на недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств исковые требования могут быть другими, например, признать наследником, признать принявшим наследство и т.д.

Не редко приходится подавать несколько исков.

В какой суд подается иск?

Исковое заявление по спорам о недвижимости подается в суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность).

Подавая иск в суд вам придется рассчитывать только на себя. Вам придется вести процесс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ст.56) обязанность  доказывать лежит на стороне. Суд только может помочь вам в сборе доказательств, оформив судебный запрос. Но где брать доказательства и какие – это ваша забота.

К каждому судебному заседанию вы должны готовиться. Судебное заседание, это не экспромт. Как говориться экспромт – это хорошо подготовленный экспромт.

В моем деле о квартире в центре Москвы мы в течение 1,5 лет доказывали свои права в Тверском районном суде г.Москвы, и доказали.

Помимо судебного способа оспаривания нотариальных договоров, в отдельных случаях закон позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения:  даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем:  договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и  передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа —  договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартиры

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

Три типичных ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Как кредитор может оспорить продажу имущества

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

10 августа 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Москва

Применение гражданского права для оспаривания сделок по продаже имущества – универсальный способ вернуть активы в собственность должника, а значит, впоследствии принять меры для их ареста. Срок исковой давности – 3 года.

По общему правилу, любая сделка может быть оспорена одной из ее сторон. Оснований для этого много. Однако для того, что право признать сделку недействительной появилось у кредитора, который, по сути, не имеет к ней никакого отношения, требуется, чтобы сделкой или ее результатами (последствиями) были нарушены охраняемые законом интересы кредитора.

И вот здесь могут возникнуть проблемы. Поэтому стандартно используется вариант оспаривания по основанию мнимости сделки, то есть ее совершения без намерения создать юридические последствия, для вида. Такие сделки фиктивны, а с точки зрения гражданского права – ничтожны. И в этом случае от кредитора не требуется доказывать, что сделкой нарушены его права, поскольку сделка незаконна по своей природе.

Оспаривание сделок купли-продажи по общим нормам гражданского права

Несмотря на популярность среди кредиторов основания мнимости сделки, далеко не всегда судебный процесс заканчивается успешно. Необходимость доказать фиктивность купли-продажи лежит на истце, а если должник и привлеченный им покупатель оформили все юридически грамотно, признать сделку недействительной практически невозможно.

Что помогает убедить суд в мнимости сделки:

  1. Договор между родственниками, друзьями, хорошими знакомыми.
  2. Несоразмерность цены сделки с рыночной стоимостью имущества.
  3. Несоответствие уровня доходов, в целом финансового положения покупателя со стоимостью якобы приобретенного им в собственность имущества.
  4. Отсутствие доказательств, подтверждающих факт финансовых расчетов между сторонами сделки, либо, напротив, наличие доказательств, что таких расчетов не было.
  5. Получение продавцом денег, но отсутствие хотя бы частичного погашения долга за счет вырученных от сделки средств.
  6. Имущество продолжает находится во владении и пользовании продавца, например, он продолжает жить в якобы проданной квартире, не снимается с регистрации, или использует, как и ранее, проданный автомобиль.
  7. Покупатель не принимает никаких мер, чтобы использовать приобретенное имущество в своих целях, являясь фактически только номинальным собственником.

В идеале кредитором должна быть представлена и доказана совокупность вышеперечисленных обстоятельств. Более того, нередко требуется доказывать, что сделка была не просто мнимой, а направленной на сокрытие имущества от возможного обращения на него взыскания. Но даже это не гарантирует на 100% положительных исход судебного дела.

Надо сказать, что все указанные факторы, отрицательно влияющие на правовую оценку сделки, хорошо знакомы очень многим должникам. И если они сознательно идут на сокрытие своего имущества, то наверняка предварительно изучать все нюансы сделки, а еще лучше – воспользуются ее юридическим сопровождением.

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть двери если не соотвествуют цвету

И тут шансы на выигрыш в суде снижаются до нуля. Поэтому оспаривание сделок должника с имуществом в рамках обычного гражданского дела – не самый лучший вариант. Его нельзя полностью сбрасывать со счетов, требуется тщательный анализ. Но в делах о банкротстве оспаривать сделки должников более эффективно, и суды чаще встают на сторону кредиторов.

Для продавца

  1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
  2. Напишите исковое заявление в суд, находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
  3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
  4. Подайте документы и заявление  в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
  5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
  6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

Нотариальную сделку можно оспорить в суде, как любую другую

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

  1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
  2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
  3. 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай — индивидуален.

Процессуальная сторона вопроса не особенно сложна. Правила судопроизводства схожи при рассмотрении как семейных, трудовых, так и гражданских споров. Они довольно просты и доступны для исполнения не только квалифицированному юристу, но и рядовому гражданину.

Образец искового заявления

Исковое заявление можно составить самостоятельно, придерживаясь образца и правил его написания

с перечислением всех обстоятельств, дат, мест происходивших событий, но без эмоций. В конце необходимо сформулировать свои требования: «прошу суд признать данную сделку недействительной и…» Также заявление должно содержать перечень документов, которые истец прикладывает к иску в качестве обоснования своих требований.

Лицо, которое являлось участником сделки, имеет право оспорить её последствия в течение трёх лет. Срок отсчитывается с момента исполнения условий сделки. Если иск подаёт человек, которые не был участником сделки, но она затронула его интересы, срок увеличивается до 10 лет. Он начинает течь с того времени, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения условий сделки.

Гражданин Кайгородцев А. Н. обратился в суд с просьбой признать договор купли-продажи, заключённый между ним и его невесткой, Кайгородцевой И. Г., недействительным. Объектом договора являлась квартира Кайгородцева И. В.

Дом, деньги и судейский молоток

Притворная сделка с недвижимостью признаётся недействительной в суде

В защиту своей позиции истец объяснил, что его невестка хотела получить материнский капитал и с этой целью предложила ему заключить фиктивный договор. После обналичивания денежных средств Кайгородцева И. Г. обещала вернуть права на квартиру обратно свёкру. Желая помочь молодой семье, Кайгородцев А. Н.

Суд поддержал Кайгородцева, причём в качестве доказательств были приняты те обстоятельства, что в течение двух лет, прошедших с момента заключения соглашения, истец не получал от невестки указанной в договоре оплаты, а ответчица не пользовалась своими правами на квартиру: не вселялась в неё и не брала на себя никаких расходов, связанных с эксплуатацией.

Как мы видим, доказательства истца были только косвенными, тем не менее их оказалось достаточно, чтобы сделка была признана судом мнимой и аннулирована. Причём несостоявшейся покупательнице пришлось вернуть в Пенсионный Фонд сумму, равную незаконно полученному семейному капиталу.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

ВНИМАНИЕ: Если всплывают ранее неизвестные для сторон обстоятельства или одна из сторон отказывается выполнять условия договора, то сделка может быть оспорена. Рассмотрим более подробно, какие причины могут служить основанием для этого.

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ. Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ. В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

  • Существенное нарушение договора одной из сторон. Это может быть отказ покупателя оплачивать приобретенную недвижимость или отказ продавца выселяться из квартиры и сниматься с регистрационного учета.
  • Сделка нарушает законодательство РФ.
  • Лицо, принимавшее участие в сделке, было ограниченно или полностью недееспособно.
  • Один из участников сделки не мог отдавать себе отчет в своих действиях во время ее совершения (например, находился под воздействием алкоголя).
  • В сделке принимал участие несовершеннолетний без согласия его родителей и органов опеки и попечительства (о том, как правильно продать и купить квартиру, если собственником является несовершеннолетний ребенок, мы писали тут).
  • Документ был подписан под угрозой. Либо другому участнику сделки были сообщены ложные сведения (об истинном состоянии квартиры и др.).
  • Сделка была совершена для прикрытия другой сделки и является мнимой. Стороны не выполняют свои обязательства в связи с ней. Отсутствует соответствие сделки и ее правовых последствий. В ходе судебного разбирательства необходимо будет установить, какая сделка прикрывается мнимой.
  • На имущество наложено обременение.
  • Не получено согласие третьего лица, имеющего право на квартиру. Например, не было получено согласие супруга. Нельзя продавать квартиру, приобретенную в годы брака, если второй супруг против этого. Это действует даже в том случае, если супруги уже развелись. Или вмешивается банк, если квартира куплена в ипотеку, а кредит не выплачен. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, если нет соответствующего согласия органов опеки и попечительства.
  • Нарушены специальные пункты, указанные при составлении договора.

Для продавца

  1. Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартирыПокупатель не предоставляет оплату за приобретенную недвижимость. Действие рассматривается как невыполнение обязательства по договору и ведет к расторжению сделки.
  2. Покупатель не явился для принятия помещения в установленное время без уважительных на то причин.
  3. Продавец не был осведомлен об изменениях в соглашении. Например, изначально оговаривался вариант приобретения недвижимости за наличные денежные средства, а в момент оплаты выяснилось, что частичное погашение долга осуществляется через ипотеку, материнский капитал и так далее.

Также основаниями могут стать и другие, индивидуальные причины, которые ущемляют права и интересы владельца помещения.

Для покупателя

Права покупателя защищены современным российским законодательством. Передавая свои денежные средства продавцу, покупатель намеревается получить недвижимость, которая изначально его заинтересовала.

Если в ходе оформления сделки выяснится, что недвижимость не соответствует описанию, техническим характеристикам, фото или видео материалам, которые предоставил продавец, покупатель имеет право отказаться и аннулировать договор.

Если при начальной эксплуатации помещения покупатель выяснил, что имеется некий изъян, о котором не было упомянуто ранее, но он имеет вес и наносит серьезный урон приобретателю, покупатель также имеет право на расторжение.

Если покупатель, до момента заключения договора не знал, что помещение приобретается с обременением, он также имеет право расторгнуть договор. Под обременением понимаются прописанные лица, которые не могут или не желают выписываться из помещения.

Помещение может быть возвращено продавцу в случае, если в сделке купли-продажи квартиры фигурировали несовершеннолетние дети. Например, продавец, являясь законным представителем несовершеннолетнего, осуществил продажу доли ребенка. В таком случае, если органы опеки посчитают сделку ущемляющей права несовершеннолетнего, договор может быть аннулирован.

Расторжение договора купли-продажи – это полное прекращение всех юридических действий и завершение правоотношений между участниками сделки. Определяющее значение в процедуре расторжения договора играет момент, когда возникает необходимость в подобном действии. Расторгнуть договор по правилам необходимо с учетом, произошла регистрация прав нового владельца или ещё нет.

Достаточно проблематично всё вернуть в случае, если государственная регистрация сделки была произведена, а имущество уже передано покупателю. Покупатель получил право собственности на недвижимость. Поэтому, для того, чтобы отменить сделку, необходимо наличие определенных ситуаций с отсылкой к законодательству.

Предлагаем ознакомиться:  Как происходит смена застройщика по договору участия в долевом строительстве

Гражданский кодекс говорит о том, что аннулировать договор можно только тогда, когда он имеет законную силу. Это значит, что если истечет срок сделки, который упомянут в договоре, расторгнуть его будет весьма проблематично. Если сделка уже была выполнена и полномочия на квартиру уже перешли к покупателю, то расторжение договора не будет подразумевать возврат имущества.

Возможность возврата имущества должна быть прописана в договоре на тот случай, что если даже после регистрации сторона обнаружит, что ее права были ущемлены, сможет постоять за свои интересы.

Для того, чтобы вернуть недвижимость, необходимо прибегнуть к помощи суда. Для начала нужно произвести досудебный порядок урегулирования, то есть, попытаться решить проблему мирным путем. Если в течение 30 дней ответ от противоположной стороны не получен или же он отрицательный, то сторона, права которой ущемлены, обращается в судебную инстанцию с исковым заявлением.

До регистрации

Намного проще будет разорвать отношения в случае, если государственная регистрация сделки ещё не была проведена. Благодаря этому, недвижимость будет считаться собственностью продавца, который может в любой момент потребовать расторжения заключенного договора с наименьшим риском для себя и своего имущества.

Оспаривание сделок купли-продажи по общим нормам гражданского права

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

  1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
  2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
  3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности — или является полностью недееспособным.
  4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
  5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
  6. Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
  7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
  8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
  9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
  10. Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

  1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства. Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
  2. Личные документы, данные которых могли быть напутаны в договоре.
  3. Выписка с банковского счета или карты, подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
  4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств, может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
  5. Решение/постановление суда о недееспособности лица, участвующего в сделке.
  6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний. Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
  7. Наличие обременений. О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
  8. Отсутствие письменных согласий третьих лиц, которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
  9. Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия. Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию — для защиты себя, своей жизни и здоровья.
  10. Другие документы, подтверждающие фактымошенничества. Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги — смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Признание дарения недействительным в суде возможно по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленным в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание сделки недействительной означает отсутствие у нее правовых последствий, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит и значит произведенная на основании такой сделки государственная регистрация собственности на нового собственника должна быть отменена.

1)         Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2)         Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3)         Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4)         Нарушение при совершении дарения  требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5)         Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

При определенных обстоятельствах и навыке такой порок вполне реально доказать в суде.  Ситуация опасна тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, и только в силу каких-то обстоятельств, утрачивает волевой фактор в период совершения сделки.

Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно.  Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему  временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утраты воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение  законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки.

В связи с чем у добросовестного приобретателя в 2017 году, как и прежде, возникают огромные риски по любой сделке с недвижимостью. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями  или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Напротив, мошенники, готовясь к сделке готовятся и к предстоящему судебному спору. Готовят схему сделки или цепочки сделок, документы, участников и обеспечивают себе необходимую доказательную базу для суда по недвижимости.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий  или руководить ими,  признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется не только на саму сделку (дарение, купля продажа или завещание) но и на необходимые сопутствующие юридические действия при совершении и исполнении сделок с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение подписания заявления о регистрации права, и выдачу доверенности на регистрацию.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел в подавляющем большинстве случаев решающее значение имеет заключение экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель (продавец, завещатель) по  договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных  дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес  решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ — недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

Существующая судебная практика показывает, что при наличии  существенного интереса, а недвижимость это всегда существенный интерес, суды по недвижимости ведутся по оспариванию сделок уже после смерти ее участника. В первую очередь это конечно оспаривание завещаний после смерти завещателя.

Предлагаем ознакомиться:  Сколько платят в декретном отпуске

Но не отстает оспаривание после смерти и дарений и купли продажи.

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто есть реальный собственник.

В чем состоит принцип доказывания противоправности мнимой сделки с недвижимостью?  Цель сделки купли продажи или дарения недвижимости  — передача собственности на недвижимость. В мнимой сделке эта цель, фактически, не достигается. В мнимой сделке смена собственника происходит только на бумаге.

Человек рвёт бумагу

Притворные и мнимые сделки не наказуемы, но признаются недействительными

Для покупателя

Какие должны соблюдаться условия?

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

  1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
  2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
  3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.

Признание соглашения недействительным и ничтожным

Иногда для того, чтобы признать факт ничтожности, необходимо обратиться в судебную инстанцию. Сами признаки ничтожности и недействительности прописаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ.

В соответствии с этими нормами, ничтожными сделками признаются договора, которые:

  • Были заключены с несовершеннолетними или малолетними детьми.
  • С лицами, относящимися к категории недееспособных.
  • Мнимая сделка.
  • Притворная сделка.
  • Сделка, которая осуществлялась по потерянным или заведомо недействительным бумагам.

Для ничтожной сделки характерен срок давности равный трём годам. Однако, в отдельных обстоятельствах суд позволяет увеличить срок давности до 10 лет.

Возможные последствия после расторжения договора купли-продажи находятся в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. По решению суда взаимные обязанности сторон могут прекратиться с момента вынесения решения.

Если расторжение связано с существенным нарушением условий соглашения, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков. В зависимости от индивидуально сложившейся ситуации, будут наступать и соответствующие последствия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Базовый комплект:

  • Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартирыДоказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

  • Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
    1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
    2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.

Сбор доказательств

  • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
  • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
  • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
  • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

Составление иска

В иске указывается:

  1. Как оспорить фиктивную сделку по продаже квартирыСведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
  2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
  3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
  4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
  5. Требования, которые выдвигает истец.
  6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.

Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

СОВЕТ: Покупатель может требовать не только возвращения денежных средств, но и возмещения морального вреда, если таковой присутствовал. В требованиях можно указать также возмещение судебных расходов и иных убытков, которые повлекла сделка.

Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

  1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
  2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
  3. Отклонить требования истца.

Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 0,5% от суммы иска.

Что делать, если всё пошло не по плану?

Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

Отмена дарения

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

—  если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Вероятные трудности

Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

ВАЖНО: Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение относительно характеристик объекта либо умалчивание о тех характеристиках, которые могли заставить другую сторону отказаться от сделки.

Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector