Юридическая помощь
Назад

Подвальные помещения многоквартирного дома правовой режим

Опубликовано: 25.07.2019
0
32

О каких рисках идет речь?

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Только собственник вправе отчуждать принадлежащее ему имущество или передавать отдельные права на него другим лицам, например сдать в аренду (см. также ст. 608 ГК РФ). Таким образом, если организация (предприниматель) арендовала или приобрела недвижимое имущество — подвальное помещение дома у субъекта, фактически не являющегося собственником этого имущества, то такая сделка может быть признана недействительной (ст.

12 ГК РФ), а настоящий собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (ст. 167 ГК РФ). В судебной практике встречаются примеры применения последствий недействительности сделки в отношении договоров аренды, где арендодателями выступают муниципальные образования, не являясь при этом собственниками сдаваемых в аренду помещений (в частности, подвальных) (см.

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

На что могут рассчитывать собственники квартир?

Достоверно установить собственника конкретного подвального помещения можно только через статус этого помещения. Здесь всего два варианта: подвал либо является техническим подпольем, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома, либо самостоятельным объектом недвижимости, функционал которого никак не связан с обслуживанием других помещений в доме.

Ключевой момент. Подвал многоквартирного дома является либо техническим подпольем, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома, либо самостоятельным объектом недвижимости, функционал которого никак не связан с обслуживанием других помещений в доме. Третьего не дано. При этом собственниками технических подполий всегда являются домовладельцы.

межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, коридоров, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (технические подвалы). Все перечисленные объекты входят в состав общего имущества собственников помещений в доме, а доля каждого собственника пропорциональна площади принадлежащего ему жилого (или нежилого) помещения.

Собственником самостоятельного объекта недвижимости, естественно, может быть любой его законный владелец. При этом в силу специфики приватизации и внедрения института частной собственности в нашем государстве первичным собственником подвальных помещений в домах дореволюционной и советской постройки, не наделенных свойствами вспомогательных объектов, всегда является государство.

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

Подвальные помещения многоквартирного дома правовой режим

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.
Предлагаем ознакомиться:  Договор найма жилого помещения

Статус подвального помещения

Отличить техническое подполье от самостоятельного объекта недвижимости можно по следующим признакам:

  1. по изначальному проекту подвального помещения. Если согласно ему подвал не имеет самостоятельного назначения, то это повод для отнесения его к категории обслуживающих объектов;
  2. по инженерному оснащению подвала. Если в подвале расположено оборудование, для обслуживания которого необходим постоянный открытый доступ технических специалистов, и оно не изолировано в отдельное помещение, то велика вероятность признания такого подвала техническим подпольем.

Сразу оговоримся, что позиция типа «любое подвальное помещение дома имеет обслуживающий функционал» довольно широко распространена. И, как ни странно, предпосылками для данного заблуждения стали выводы КС РФ, сделанные в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О: в состав общего имущества (следовательно, и в состав общей долевой собственности) домовладельцев включаются помещения, не являющиеся частями квартир, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.

Согласитесь, найти подвал, в котором хотя бы транзитом не проходят коммуникации дома, невозможно, что и воодушевило жильцов многих многоквартирных домов на подачу исков о признании права общей долевой собственности на помещения цокольных этажей, занятых на праве аренды или собственности различными организациями (предпринимателями).

Ключевой момент. Определить статус подвального помещения помогут проектная документация и справки об инженерном оснащении.

При этом мало кто обратил внимание на то, что в Определении КС РФ N 489-О-О указано, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирных домах могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами — самостоятельными объектами гражданских прав, а их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст.

290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что самостоятельным объектом недвижимости признается подвальное помещение, изначально спроектированное как таковое или первоначально имеющее технический характер, но впоследствии реконструированное и сформированное уже как объект определенного назначения (ресторан, магазин, аптека и т.д.).

Конечно, квалифицировать подвал как самостоятельный или обслуживающий объект необходимо в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела. Обобщая арбитражную практику по данному вопросу, автор считает целесообразным выделить в отдельную группу подвалы в новостройках и в домах, возведенных до начала приватизации жилья в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1. Начнем с последних.

Подвальные помещения в домах «доприватизационной» постройки

Особенность определения правового режима подвальных помещений в таких многоквартирных домах связана с тем, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности г. г.

Москвы и Санкт-Петербурга. И только с началом реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, именно на дату приватизации первой квартиры в таком доме и нужно определять статус его подвальных помещений и их правовой режим.

Практическое содержание законодательства

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Подвальные помещения в новостройках

Если на дату приватизации первой квартиры подвальное помещение дома по проекту выполняло исключительно техническую функцию и обладало всеми перечисленными выше признаками технического подполья, то его однозначно следует рассматривать как таковое и относить к общему имуществу дома, которое, соответственно, принадлежит домовладельцам.

Президиум ВАС констатирует, что право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в том числе и на подвал) возникло один раз — в момент приватизации первого помещения в доме, а принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты и отдельные их нормы (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

В этом случае подвальное помещение не может быть сдано в аренду и уж тем более продано без ведома и согласия домовладельцев. Подтверждение правильности данного подхода можно найти, например, в Постановлении ФАС СКО от 10.08.2010 N А32-4632/2008, где судьи указали на ничтожность договора аренды подвального помещения многоквартирного дома, заключенного между муниципальным образованием (КУМИ) и предпринимателем без согласия собственников помещений этого дома.

Предлагаем ознакомиться:  За какие правонарушения наступает административная ответственность

Суды исследовали документацию на дом (многочисленные акты и справки БТИ), в том числе план подвального помещения, свидетельствующую о том, что вплоть до 2010 г. подвал предназначался для обслуживания других помещений дома. В нем были расположены трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации.

На основании проведенного анализа стало очевидно, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования (впоследствии их функционал тоже не менялся), поэтому суд установил их принадлежность к общей собственности. В результате зарегистрированное право собственности муниципального образования на спорные помещения было признано недействительным, а договор аренды, как мы указали выше, — ничтожным.

Ключевой момент. Подвальное помещение не может быть сдано в аренду или продано без ведома домовладельцев, если на дату приватизации первой квартиры в доме данное помещение выполняло обслуживающую функцию.

На практике встречаются случаи, когда подвальные помещения визуально выделены в самостоятельные объекты, но на самом деле они все же не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому не могут быть объектом единоличной собственности. Так, установив факт соответствия подвального помещения дома признакам технического подполья на момент его принятия в муниципальную собственность, арбитры при определении собственника такого помещения скорее займут сторону домовладельцев, а не муниципалитета (Постановление Президиума Челябинского областного суда от 24.11.

2010 N 44-Г-99/2010). В другом судебном акте (Постановление ФАС УО от 15.03.2011 N Ф09-1144/11-С6) арбитры также посчитали, что подвальное помещение дома, введенного в эксплуатацию после достройки в 1980 г., соответствует признакам технического подполья и должно быть передано в общую долевую собственность собственников помещений этого дома, несмотря на то что на момент судебного разбирательства право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за муниципальным образованием.

Домовладельцы представили экспертное заключение, согласно которому в подвале были расположены вводы с приборами учета системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, предназначенные для обеспечения этими ресурсами всех помещений первого этажа и подвала; система вентиляции, которая обеспечивала приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;

грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом. На основании полученных данных суд подтвердил, что фактическое назначение спорного помещения (равно как и проектное) — обслуживание помещений здания, для чего необходим беспрепятственный доступ к перечисленному оборудованию, расположенному в нем.

Отметим, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в подвале еще не дает веских оснований полагать, что он относится к общей долевой собственности. Как указал Президиум ВАС в Постановлении N 13391/09, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Так, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 N А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана.

Ключевой момент. Инженерные коммуникации, расположенные в подвале многоквартирного дома, не порождают право общей долевой собственности.

Если на дату приватизации первой квартиры в доме его подвальные помещения уже были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, то такие помещения рассматриваются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло.

В данной ситуации собственником подвального помещения (по крайней мере, первоначальным) правомерно является муниципалитет, который на законных основаниях может сдать его в аренду, продать и распорядиться им иным образом. Приведем примеры из правоприменительной практики. Так, Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.

2009 N 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу собственников помещений дома, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Серьезных причин для этого было две:

  1. формирование спорного помещения из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности и необходимости доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении);
  2. фактическое использование подвального помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости еще до возникновения у жильцов дома права собственности на квартиры и комнаты.

Ключевой момент. Муниципалитет на законных основаниях может сдавать в аренду, отчуждать и распоряжаться иным образом подвальными помещениями, которые уже на дату приватизации первой квартиры в доме были сформированы в качестве самостоятельных объектов, не предназначенных для обслуживания жилого дома.

Согласно Постановлению ФАС МО от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10 собственники помещений многоквартирного дома решили оспорить факт регистрации права собственности на подвальное помещение дома за городом федерального значения (Москвой), а также законность проведенной перепланировки помещения под ресторан и сдачу его в аренду.

Предлагаем ознакомиться:  Залог права аренды земельного участка

При изучении выписки БТИ из технического паспорта на здание и экспликации на нежилые помещения подвала выяснилось, что эти помещения «исторически» не предназначены для обслуживания и имеют определенное функциональное назначение (зал торговый, тамбур, санузел, коридор, кладовая, помещение подсобное, комната персонала), а также отдельные от жилого дома входы и являются обособленными помещениями.

Суд констатировал, что при таких обстоятельствах домовладельцам не может быть передано право общей долевой собственности на подвальные помещения. Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 N А56-48167/2009 было отказано товариществу собственников жилья в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро было зафиксировано в учетной документации с 1977 г.

в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). Позднее этот объект подвергся реконструкции (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие-либо технические помещения (вентиляционные камеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т.д.).

Следует признать, что определить правовой режим подвальных помещений в новостройках проще. Чаще всего он устанавливается арбитрами исходя из проектного и фактического назначения помещения в качестве общей долевой собственности. Не будем голословными и приведем примеры. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.

2011 N А56-30206/2010 арбитры согласились с регистрирующим органом, отказавшим юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, по причине того, что данное помещение относится к общему имуществу дома. За государственной регистрацией права на него должны были обратиться все участники долевой собственности.

И это несмотря на то, что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика и финансировала строительство подвала. Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 N А53-6270/2009 также были удовлетворены притязания товарищества собственников жилья на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем.

Помещение было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Частные вопросы

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector