Юридическая помощь
Назад

Покупаем жилье под снос выгода и риски сделки

Опубликовано: 09.04.2020
0
12

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски, поэтому все документы должны быть досконально проверены на подлинность, а справки должны иметь действующий срок. Покупателю следует проявлять внимательность и осторожность в следующих ситуациях:

  • При осуществлении сделки по доверенности.
  • При наличии несовершеннолетних собственников.
  • При продаже объекта, который недавно был получен по наследству или договору дарения.
  • При фигурировании материнского капитала во время предыдущей сделки.
  • При покупке приватизированного жилья.
  • При совершении сделки с людьми преклонного возраста.

Если обнаружатся неточности и ошибки в документах в любом из случаев, или не были получены соответствующие разрешения, или при появлении третьих заинтересованных лиц, оспаривающих свои права на жилье, сделка легко может быть аннулирована через суд, и квартиры которые продавались, вернутся к хозяевам, а возврат денег в таком случае не гарантирован.

https://www.youtube.com/watch{q}v=XrFw30X8JnY

Перед покупкой такого жилья целесообразно проверить, в какой очереди стоит дом под снос.

Активное распространение идей реновации существующего жилого фонда на сегодняшний день выступает в качестве стимула для приобретения жилья, расположенного в фонде, предназначенном под снос. Причин для такого повышенного спроса достаточно много.

Но при совершении такой сделки следует помнить, что в некоторых случаях такая покупка может оказаться пустым вложением денежных средств, что обусловлено целой группой рисков.

Причины покупки

Жилье, которое в дальнейшем будет ликвидировано, сейчас реализуется достаточно активно. Обусловлено это целым рядом факторов, выступающих в качестве основных причин для приобретения.

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).

  • Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

  1. Опасность переплатить.
  2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).

Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации.

Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.

Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:

  • Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
  • Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
  • Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
  • Качество нового жилья не проверено временем.

Покупаем жилье под снос выгода и риски сделки

Важно Однако если такие квартиры останутся, их можно купить. С учетом того, что правительство предоставляет возможность именно участникам программы приобрести дополнительные квадратные метры или еще одно жилье по рыночной стоимости, да еще и со скидкой 10%, сторонним жителям надежды остается мало.

Но если найдутся желающие продать свою новую квартиру, приобретение в новостройке можно будет сделать по стандартным правилам. Вопрос цены и выгоды в данном случае каждый решает для себя сам.

При желании продать новую квартиру, сделку можно осуществить без проблем после получения на нее прав собственности.

Это такая же собственность владельца, и он вправе делать с ней все, что угодно, в том числе и продать.

Единственные ограничения могут возникнуть в плане уплаты налогов.

https://www.youtube.com/watch{q}v=2ZKuMwu9z3E

По российским законам, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, уплачивается налог на доход в размере 13%.

Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:

  • Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
  • Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
  • Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
  • Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.

В наиболее невыгодном положении в данной ситуации оказались люди, проживающие в хрущевках, но сделавшие дорогой ремонт со встроенной мебелью и из качественных материалов.

По итогам такой регистрации покупатель получает Выписку, в которой содержатся данные о возникшем у него праве собственности на приобретенное жилье, а продавец – Выписку с указанием сведений о том, когда и на основании какого документа с него такое право было снято.

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение брака с двумя несовершеннолетними детьми

После того, как право собственности на приобретенную квартиру было оформлено, покупатель имеет право обратиться в администрацию муниципального образования, где расположена квартира под реновацию, для заключения с ней соглашения о возможном дальнейшем обмене жилья на другое, предоставляемое по соответствующим программам.

Риски при покупке

Как уже говорилось выше, покупка квартиры, расположенной в доме, попавшем под действие программы реновации, является оптимальным вложением средств только в том случае, если есть другие квадратные метры, где можно проживать.

Однако, при совершении такой сделки покупателю для обеспечения собственной безопасности следует определиться с основными нюансами сделки, а именно:

  • получить информацию (в том числе, в градостроительном комитете) о том, что дом, в котором предстоит приобретение жилого помещения, отнесен к фонду, определенному для сноса или включенному в другие программы реновации;
  • продавец жилья на правах собственника не заключил с администрацией региона соглашения о том, чтобы ему было предоставлено другое жилье взамен существующего, либо выплачена денежная компенсация из расчета рыночной стоимости такого жилья.
  • Оплата госпошлины (1500-2000 рублей), получение документов на новую собственность (спустя 5-10 рабочих дней).

Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:

  1. Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
  2. После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).

Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует.

Многие жители с других российских городов интересуются, можно ли купить жилье в доме, построенном по программе обустройства жилья.

Специалисты утверждают, что приобрести такую недвижимость можно только после окончания переселения. Это значит, что пока граждане, подлежащие под расселение не заселятся, квартиры в новостройках закрыты для продажи. Продажа квартир в домах под реновацию возможна только в том случае, если останутся «лишние», не нужные переселяемым гражданам.

Покупаем жилье под снос выгода и риски сделки

Начнется этот процесс только по завершению всех этапов переселения граждан, то есть через несколько лет.

По последним сведениям, столичная «однушка» стоит более 6 000 000 рублей. За «трешку» придется заплатить минимум 12 000 000 рублей.

Сумма вложений в данном случае окажется значительно меньше реальной стоимости новой квартиры, в которую гражданин может быть переселен.

  • Возможность в будущем получить просторную квартиру. Владельцев тесных комнат в ветхом жилье переселяют в новые, просторные жилые помещения. Таким образом, покупка жилья в старых хрущевках дает возможность не только сэкономить, но и получить просторное жилье без серьезных вложений.
  • Возможность получить квартиру с полной отделкой. Внимание В большинстве случаев жилье в новостройках сдается без отделки. Это значит, что после приобретения нового жилья, гражданину еще придется потратить большую сумму на ремонт. Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.
  • Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения. К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха.

Согласно федеральному и региональному законодательству, допускается возможность гражданам приобретать квартиры в домах, которые попадают под действие программы реновации.

Несмотря на этого, необходимо знать некоторые немаловажные нюансы.

Условия переселения

  1. Если сейчас купить квартиру в доме под снос, дадут ли новое жилье{q}
  2. полагается ли выдача квартиры взамен.
  3. Дом под снос.

    Если купить в этом доме квартиру. Дадут ли мне новую квартиру{q}

Что такое реновация

Термин «реновация» снова всколыхнул Москву в 2017 году. Он подразумевает процесс улучшения отдельно взятых элементов без разрушения целостности всей структуры. В реалиях жилищного вопроса это программа сноса ветхого жилья с последующим переселением жильцов в новые дома. Таким образом решается не только проблема улучшения жилищных условий населения, но и улучшается городской облик.

  1. Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
  2. Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
  3. Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
  4. Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
  5. Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
  6. Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.

https://www.youtube.com/watch{q}v=REAiNRAfBmw

Предлагаем ознакомиться:  Пенсионный фонд предупреждает: При визите агента НПФ внимательно читайте документы, которые подписываете!

Изначально в проекте сноса домов указаны пятиэтажные жилые объекты – застройки 60-х годов, известные как «хрущевки». Программа 2017 года несколько расширила список серий жилых построек – их перечень составил 7934 дома. После проведенного голосования среди жильцов эта цифра сократилась до 5000.

Исключение составляют объекты исторического и культурного наследия. В этом случае программа предусматривает не снос, а ремонт домов.

Если вы рассчитываете заработать на городских программах сноса ветхого жилья (в Петербурге, например, это реновация хрущевок), то не факт, что Вам удастся сильно на этом обогатиться. Государство сейчас уже знает все эти уловки и старается им противодействовать. Скорее всего, при сносе купленной вами хрущевки Вы получите среднюю рыночную стоимость этого жилья.

Купить любую квартиру в зоне предполагаемого сноса никакой проблемы не составляет, если у Вас живые деньги, так как ни один банк не даст кредит под приобретение такой недвижимости. Также Вас ожидает сюрприз с запретом на регистрацию в такой квартире: то есть прописаться Вы туда не сможете. А вот право собственности оформить сможете.

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить{q}

Какие вторичные квартиры не стоит покупать{q} Качественные характеристики

Основные плюсы покупки квартиры в доме под реновацию

Вторая волна

В начале этого года жилье в панельных пятиэтажках считалось самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом.

Все изменилось в конце февраля, когда Президент РФ Владимир Путин на встрече с московским мэром Сергеем Собяниным дал добро на снос всех пятиэтажек в столице. В районах столицы в ходе второго этапа программы сноса пятиэтажных домов могут демонтировать до 90% всех хрущоб. Всего в новую программу войдет порядка 8 тыс. домов, это около 25 млн кв. м.

В начале марта воодушевленные громкими заявлениями градоначальника продавцы начали повышать цены на 5–10%. Зачастую необоснованно. Но ажиотаж быстро угас. Покупатели не спешили. Их можно было понять: инвестиционная перспектива таких квартир была не ясна, а за сопоставимые суммы можно купить качественное жилье в новостройках.

Самое дешевое жилье продается в панельных домах. Его, по мнению риелторов, больше всего в Кузьминках, Капотне, Царицыне, Зюзине и Северном Измайлове. На втором месте по стоимости и качественным характеристикам — блочные дома.

Покупаем жилье под снос выгода и риски сделки

Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне. Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения.

Больше всего таких квартир продается в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине.

Самые дорогие пятиэтажки расположены на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы хотят получить на руки более 440 000 руб. Как сообщила управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, средняя стоимость 1 кв. м в панельных московских пятиэтажках — 155 210 руб.

, в кирпичных — 181 480 руб. Для сравнения, за один «квадрат» на вторичном рынке столицы просят в среднем 209 200 руб. «Московские хрущевки стремительно теряют в цене.

Уже сейчас разница между квартирами в пятиэтажках и в панельных высотках составляет 12%», — заметил директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Аргументы «за»

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

В апреле хрущевки не утратили свою привлекательность. Они по-прежнему популярны среди покупателей. По оценке управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля пятиэтажек на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы составляет примерно 10%, это 18 000–20 000 квартир.

Ведь владение квартирой в пятиэтажке по-прежнему дает перспективу на улучшение жилищных условий. Один из основных плюсов — обжитая локация.

Рассматривая предложения на рынке жилья Московского региона, покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного.

В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.

Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — их обитатели могут получить новое жилье в любом районе.

То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

Еще одна выгода — капитализация инвестиций. Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения.

В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией.

Предлагаем ознакомиться:  Проверка на лишение водительских прав по фамилии: как узнать лишен ли я прав онлайн?

В пояснительной записке к законопроекту о реновации, принятому в первом чтении Госдумой в конце прошлой недели, подчеркивается, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%.

По данным экспертов, в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%.

Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Не секрет, что одна из главных отрицательных характеристик хрущевки — теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования.

В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединенные гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

Кроме этого, покупатели хрущевок сэкономят на полной отделке жилья.

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Аргументы «против»

Известно, что помимо выгод любая сделка несет и риски. И покупка жилья в сносимой пятиэтажке не является исключением из этого правила.

Одобренный в первом чтении Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО).

У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от ст. м. «Электрозаводская».

Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечает Литинецкая, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Во-вторых, аппетиты инвесторов сдерживают возможный проигрыш в цене: стоимость альтернативной новостройки из-за неудачного расположения может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе.

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

Например, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тыс. рублей.

В соседнем Люблине, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.

В-третьих, вызывают вопросы сроки переезда. Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну было снесено около 1700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8000 зданий и расселить 1,6 млн человек.

Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие — на горизонте десятилетия.

Какие риски есть при покупке жилья под реновацию

В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждает Литинецкая.

В-четвертых, не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты отмечают, что программа обойдется, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.

https://www.youtube.com/watch{q}v=j7Eyyb5g68E

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться в ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

https://www.youtube.com/watch{q}v=t1VvGFSKyww

«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, — полагает Мария Литинецкая. — Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестны ни доходность, ни срок возврата.

  • Экономия бюджета – стоимость квартиры в «хрущевке» значительно ниже, чем у  аналогичных квартир в новом фонде.
  • Возможность увеличить квадратуру жилья.
  • Материальная выгода – себестоимость полученной в результате реновации квартиры значительно превышает себестоимость старого жилья, что может стать основой для выгодных инвестиций.
  • Жилье с отделочными работами – практически каждая квартира в новостройке требует дополнительных вложений на ремонт. Жилье по программе реновации предоставляется со всеми отделочными работами.
  • Близость всей необходимой инфраструктуры.
, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector