Юридическая помощь
Назад

Порядок перехода права собственности на недвижимость

Опубликовано: 29.07.2019
0
8

О регистрации сделок купли-продажи квартир

Порядок перехода права собственности на недвижимость

Составление заявления в суд

Требование о принудительной передаче полномочий согласно договору купли-продажи недвижимости уместно заключать в случае неисполнения или препятствия исполнению со стороны первоначального владельца установленной на законодательном уровне процедуры регистрации, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В соответствии с положениями п.1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца по соглашению будет признано исполненным только после вручения квартиры новому собственнику и подписания соответствующего акта о приеме-передачи жилплощади в новые руки.

Если данное обязательство не исполняется, то на основании ст. 12 ГК РФ, а также ст. 398 того же Кодекса покупатель имеет право реализовать свои права по регистрации и приеме квартиры в судебном порядке.

Обратите внимание! Новым порядком предусмотрено, что для того, чтобы ДКП вступил в силу, достаточно наличия подписей сторон согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ и, в соответствии с п.1 ст. 454 и ст. 549 Кодекса покупатель обязан передать недвижимость. Но право собственности возникает только после регистрации в Росреестре, согласно п. 2 ст. 223 ГК. Пленум суда вынес постановление №10/22, где подробно в п. 61 разъяснил, что покупатель имеет право требовать регистрации в суде и завершить бюрократическую процедуру постановки на учет при помощи судебного пристава.

Судебная практика по аналогичным делам показывает, что воля судьи – на стороне обманутого покупателя. Поэтому, если лицо является владельцем, но не собственником жилья, нужно подать иск в судебный орган по месту расположения жилплощади.

Порядок перехода права собственности на недвижимость

К исковому требованию нужно присовокупить:

  • правоустанавливающие документы – паспорт, документы на квартиру, ДКП, старое свидетельство из реестра ЕГРН и т. д.;
  • копии заявления для иных участников процесса;
  • документ по уплате госпошлины – расходы покупателя.

Само заявление содержит следующие ключевые условия:

  • наименование судебного органа, в который оно подается;
  • анкетные данные об истце;
  • информация об ответчике;
  • слова «Исковое заявление»;
  • в основном тексте документа указывается № и дата документа-основания, информация об объекте недвижимости – его площадь, адрес;
  • фиксируются основания, по которым можно определить проведение ДКП и законность требования – наличие договора, писем от заявителя, свидетелей;
  • обязательно указывать ссылки на законодательную базу;
  • в конце указывается требование – произвести регистрацию в принудительном порядке;
  • документ заверяется подписью заявителя.

Важно! Для того, чтобы корректно заполнить данный документ, рекомендуется обратиться к практикующему юристу.

Госрегистрация узаконена у нас в стране с 1997г. Регистрация собственнических полномочий на имущество, перешедшее во владение до выхода соответствующего закона, производится по желанию владельца.

Регистрационный временной лимит для таких случаев не установлен, но должен быть продиктован логикой и очевидными причинами: никакого последующего перемещения прав на габаритную собственность без её госрегистрации не может быть оформлено (ни наследство, ни завещание).

Если процедура занесения в реестр статуса правообладателя так и не будет пройдена, то кровным наследникам придётся восстанавливать свои права и доказывать обоснованность притязаний через суд, что займёт довольно длительное время и не факт, что увенчается успехом.

Следует помнить, что госрегистрация переходящего имущественного права может проводиться лишь при наличии подтверждённого факта предыдущего регистрирования, засвидетельствованного в базе ЕГРП. Более того, предмет переходного правообладания должен значиться в госкадастре с определённым кадастровым номером (ФЗ №221 2007/24/07 «О государственном кадастре недвижимости»).

Полномочия имущественного собственника в Росреестре регистрируются стандартно:

  • подача документов;
  • проверка их подлинности и законности операции (кроме уже заверенных нотариально), исключение правовых разногласий между потенциальным и реальным собственниками;
  • если противоречия не выявлены и отказ безоснователен, делается реестровая запись о переходе права на недвижимое имущество;
  • ремарка о регистрировании в госреестре проставляется на всех документах и совпадает по времени с выдачей свидетельств(а).

Отказ в приёме пакета бумаг исключается, а отказ в факте регистрации прав в госреестре допустим, если:

  • документы сомнительны или представлены не полностью;
  • заявитель (собственник) указал не все сведения или не имеет имущественных прав;
  • объект перерегистрирования правообладания не значится в госкадастре, фиксирование прав на него в госреестре никогда не проводилось.

Не следует смешивать право владения и право собственности. Россиянин может стать владельцем некой недвижимости по итогам проведённой сделки (например, покупка) или по праву наследника. Собственником он станет только после освидетельствования в ЕГРП – до госрегистрации факта смены владельца и перехода к нему прав законным собственником будет числиться прежний владелец.

Проблема саботирования госрегистрации перемены правообладателя по результатам сделки урегулируется судом (ст.551 ГК, п.3). В то же время, зарегистрированная в реестре смена собственника не являет собой препятствие к аннулированию сделки по нелицеприятным причинам (ст.450 ГК) и возврату имущества.

Инициировать процедуру госрегистрации разрешено следующими путями:

  • при личной явке обеих сторон в районное/городское отделение Росреестра;
  • посредством отправки почтой заказного письма с заявленной ценностью, описью и уведомлением о вручении;
  • через интернет.

При личном обращении в Росреестр явившиеся от руки заполняют бланки в присутствии сотрудника учреждения.

Для почтового отправления необходимо предварительно заверить договор о сделке, копии паспортов и подписи на заявителей.

Интернет-регистрация перемены владельца возможна при наличии электронной подписи у обоих представителей.

Копии и оригиналы (идентификация), которые следует представить:

  • собственноручно написанные обращения с подписями (обе стороны);
  • паспорта;
  • квиток об оплате госпошлины;
  • подтверждение происхождения собственности;
  • подтверждение сделки (проведённого действия), или собственно договор;
  • акт приёма-передачи.

Две последние бумаги требуются в 3-х ксерокопированных экземплярах.

Удостоверение госрегистрации новоиспечённого собственника (сленговое название «зеленка») выдаётся по итогам регистрационной операции и является единственным подтверждением свершившегося факта. По сложившейся традиции, это свидетельство рассматривается в качестве документа в подтверждение компетенции собственника.

Фактическим документом в подтверждение права владельца, будет выписка из ЕГРП о существовании права собственности.

Выписку без проблем можно заказать и обрести в Росреестре.

Также крайне важно иметь бумаги в подтверждение изначально возникшего права собственности (правоустанавливающую документацию), то есть «с чего всё началось».

Исходниками выступают договор приватизации, дарственная, договор о покупке, наследстве и пр.

Итак, основополагающими документами, доказывающими имущественные права, будут выписка ЕГРП о существовании задокументированного в госреестре права (правоподтверждающий документ) и оригинальный источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ). Имеющаяся на руках «зеленка» узаконивает и подтверждает само событие занесения официальной записи в госреестр.

d_16822

ЕГРП – всероссийская доступная база данных, использующая электронные и бумажные носители, собирает и хранит информацию о действующих и прекращённых (ранее существовавших) правах на недвижимость (ФЗ 122).

Ведением госреестра собственнических прав занимается Федеральная служба, кратко именуемая Росреестром.

Введение обязательной госрегистрации собственнических прав может служить гарантом юридической безопасности при совершении сделок с недвижимостью и подписании договоров.

Сведения госреестра не представляют тайны – справку (выписку) из него может заказать любое заинтересованное лицо.

Выписка из госреестра удостоверяет существование права собственности как такового со всеми ограничениями, если имеются.

Выписка ЕГРП – документ бессрочный и фактически действительный на момент получения. Сведения в госреестре подвержены динамике, а потому, учитывая лабильность системы, выписку следует запрашивать как можно ближе к времени совершения сделки с целью снижения рисков.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург 7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Основания для прекращения прав собственности перечислены в гл. 15 Гражданского кодекса РФ. Это:

  • добровольное отчуждение имущества собственником;
  • принудительное изъятие имущества;
  • отказ собственника от того, что ему принадлежит;
  • гибель и уничтожение вещей;
  • утрата прав по иным законным основаниям. 

Некоторые из перечисленных ситуаций приводят к смене собственника имущества, т. е. происходит переход прав от одного лица к другому.

Порядок перехода права собственности на недвижимость

Если говорить о переходе прав на недвижимое имущество, то сделки, в результате которых это происходит, подлежат государственной регистрации.

Единственным доказательством таких сделок на сегодняшний день является наличие записи об этом в ЕГРН. Ее (запись) можно оспорить только через суд (ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Поскольку самым распространенным основанием перехода прав собственности на недвижимость является сделка купли-продажи, в следующем разделе хотелось бы уделить особое внимание правам ее сторон. В частности, покупателя. 

В п. 2 ст. 223 ГК РФ указывается на необходимость госрегистрации отчуждения имущества со ссылкой на то, что право собственности у приобретателя появляется только после проведения этой процедуры. При этом у него (будущего собственника) имеются определенные права, которые он может защищать.

Например, хозяин может передать недвижимое имущество приобретателю по договору купли-продажи до регистрации перехода права собственности, а потом передумать и уклониться от оформления сделки в Росреестре.

Тогда покупатель может воспользоваться правом, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ, и принудить собственника к этому.

Как зарегистрировать переход права собственности на квартиру?

Что это такое

Регистрационная процедура сопровождает все виды сделок с недвижимостью и направлена на официальное подтверждение прекращения, перехода и возникновения вещных прав на указанные объекты. В настоящее время правила регистрационных действий регламентированы Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ, а ключевые особенности этой процедуры заключаются в следующем:

  1. основанием для проведения регистрации являются юридически значимые документы – договоры и передаточные акты;
  2. проведение регистрационных действий отнесено к компетенции уполномоченного государственного ведомства – службы Росреестра;
  3. подтверждение регистрационных действий состоит в проставлении удостоверительного штампа на договоре, а также внесении соответствующих сведений в госреестр ЕГРН.
Предлагаем ознакомиться:  Придомовая территория сколько метров от дома

Правом на обращение за регистрацией обладают участники определенной сделки – продавец и покупатель, даритель и одаряемый, и т.д.

Поскольку регистрация является финальным этапом любой сделки с недвижимостью, контрагентам предстоит выполнить следующий перечень действий для соблюдения всех нюансов и формальностей:

  • достигнуть договоренности об основных и факультативных условиях сделки;
  • оформить один из видов гражданских договоров, в предмет которых будет входить отчуждение объекта недвижимости и переход права собственности на него;
  • соблюсти дополнительные требования при совершении отдельных видов сделок (например, при продаже объекта с долевой собственностью обязательным этапом будет уведомление остальных дольщиков и удостоверение договора в нотариальной конторе);
  • если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет, необходимо заказать и получить технический план на квартиру у кадастрового инженера;
  • обратиться для совершения регистрационных действий одним из возможных способов – через службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров;
  • по итогам регистрации получить документы, подтверждающие переход права собственности – договор с удостоверительным штампом и выписку из ЕГРН.

Заявители (контрагенты по сделке) вправе сами выбирать способ обращения на регистрационную процедуру – черед учреждения Росреестра или через МФЦ. Итоговый пакет документов будет одинаковым, однако продолжительность регистрационных действий при обращении через МФЦ увеличится на 2 дня.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: 7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54
  • Федеральный: 7-800-350-84-02

Регистрационные действия будут проводиться на основании регламентированного пакета документов, в состав которых входят:

  • заявление о проведении регистрационных действий в отношении сделки и перехода права собственности;
  • общегражданские паспорта каждого участника сделки, свидетельства о рождении (если в состав продавцов или покупателей входят несовершеннолетние граждане), а также доверенность на представителя, оформленная в нотариальной конторе;
  • правоустанавливающие документы на квартиру – свидетельство о праве (данный бланк выдавался вплоть до июля 2016 года и сохраняет свою силу до момента совершения сделки); выписка из госреестра ЕГРН (является надлежащим правоустанавливающим бланком, начиная с июля 2016 года); свидетельство о наследстве и т.д.;
  • документ, выступающий основанием для перехода права собственности – договор или судебный акт (решение суда будет являться основанием для регистрации, если предъявлялся иск о признании права собственности или о признании недействительной сделки с недвижимостью);
  • технический план, если одновременно с регистрацией проводится постановка объекта на учет в кадастровом органе;
  • платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Обратите внимание! По состоянию на 2017 год размер госпошлины на регистрацию перехода прав на недвижимость составляет 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятий. Указанная сумма будет одинакова при обращении в службу Росреестра или учреждение МФЦ, при этом заявителям нужно представить оригинал платежного документа.

По итогам регистрационных мероприятий  должностные лица Росреестра внесут сведения о переходе права собственности в ЕГРН. о чем заявителям будет выдана выписка из реестра. Продолжительность проведения регистрации регламентирована Федеральным законом № 218-ФЗ и составляет:

  • при обращении заявителей напрямую в службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
  • при обращении через Многофункциональный центр – не более девяти рабочих дней;
  • при одновременном проведении учетных действий кадастрового характера в Росреестреили Многофункциональном центре указанные сроки увеличатся на два рабочих дня;
  • если переход права собственности регистрируется по итогам ипотечной сделки, срок оформления документов составит семь рабочих дней при обращении в МФЦ и пять рабочих дней при подаче документов в Росреестр.

Указанные сроки являются предельными, а их сокращение возможно только при наличии технической возможности у регистрирующего органа (законодательные акты не предусматривают ускоренной процедуры регистрационных действий). Дата получения готовых документов будет указана в расписке, которую заявители получат при сдаче документов на регистрацию.

Моментом перехода права собственности признается дата внесения соответствующих сведений в госреестр ЕГРН. Указанные сведения можно будет увидеть в содержании выписки из госреестра, а также путем обращения с запросом через официальный портал госуслуг.

В связи с этим порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости, в т. ч. электронной, сегодня неактуален в связи с отменой самой процедуры. Аналогичная ситуация — со всеми договорами о передаче недвижимости, по причине заключения которых переходит право собственности на нее. 

Чтобы снизить риск мошенничества и недобросовестного отношения одной из сторон, договор следует удостоверить нотариально. В некоторых случаях это обязательная мера, например, при передаче прав по договору дарения. Если же сделка возмездная, особое внимание необходимо уделить пункту оплаты – когда она вносится, в каком размере и каким способом.

Официально передача прав происходит не от даты передачи недвижимости новому владельцу, а от даты государственной регистрации этого перехода. Ее оформление нельзя откладывать и целесообразно заняться этим безотлагательно.

Порядок перехода права собственности на недвижимость

При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

  ♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦

     Договор купли-продажи квартиры (Москва)

На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.

Регламент действий Росреестра для сделок с недвижимостью

(

с 2018 года

).

Порядок процесса регистрации, перечни документов, порядок их приемки и выдачи, сроки регистрации, права и обязанности заявителей и регистраторов, порядок уведомления граждан и обжалования действий сотрудников и т.п.

Официальный документ – здесь.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

  • Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы
    На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).
    В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик, так и сам дольщик; как это происходит описано здесь – Документы для регистрации Договора долевого участия.
    Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Документы для регистрации уступки прав требования.
  • Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы
    Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Документы для оформления права собственности на новостройку.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

  • Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы
    Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
    — Документы для регистрации права собственности на квартиру;
    — Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке.
  • Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы
    Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Документы для продажи квартиры на вторичном рынке.

Нюансы передачи объектов

Права владения нежилой и жилой недвижимостью, которые возникают после их перехода от одного владельца к другому, должны проходить этапы регистрации на уровне государственных требований, в соответствии со 131-й статьёй Гражданского действительного кодекса Российской Федерации. Ни для кого никакого исключения в этом правиле не существует.

Если имущество приобретено с помощью ипотеки, значимой особенностью является длительная процедура передачи прав, так как зарегистрировать его нельзя до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены в полной мере. Это объяснимо тем, что до полной выплаты ипотеки и процентов по ней недвижимый объект находится у банковского учреждения в залоге и при невыполнении обязательств может быть отнят у собственника.

Предлагаем ознакомиться:  Обжалование действий должностных лиц в судебном порядке

В другой последовательности будет зарегистрирован переход собственнических прав, возникших в результате сделок купли-продажи, обмена и прочих. Например, при обмене права собственности приобретаются сторонами только после того, как они передадут друг другу недвижимость. При продаже-покупке оговариваются индивидуальные условия.

Законное закрепление перехода

Первичный документ, который упорядочивает действия по государственной регистрационной работе в переходе собственнических прав на объекты недвижимости, это Федеральный закон №122, в котором изложены все требования и особенности процедуры. Кроме него общий порядок перехода правового владения на объекты капитального строительства и землю фиксируют обе части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме указанных актов, положения, касающиеся государственной регистрации и нюансов передачи недвижимых элементов во владение, содержаться в:

  • 1304761Жилищном кодексе Российской Федерации;
  • Федеральном законе №161 относительно содействия для развития жилищного строительства;
  • Федеральном законе №214 касательно участия в процессе долевого строительства многоквартирного дома или других недвижимых объектов;
  • Кодексе Российской Федерации (административные правонарушения).

Перечень действий, которые осуществляют сотрудники Росреестра для регистрации перехода прав, расписан в пунктах Административного регламента Федеральной службы кадастра, государственной регистрации и картографии. Этот документ утверждён Министерством экономического развития в 2014 году.

Электронная регистрация перехода права собственности

В п. 2 ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ говорится о возможности отправки заявления и приложенных к нему документов в электронной форме — в виде электронных документов или их образов, подписанных ЭЦП.

Согласно ч. 11 ст. 18 закона № 218-ФЗ отправить все электронные документы можно через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра (соответствующий раздел). 

Регистрация сделки с квартирой

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Форма заявления и требования к его оформлению утверждены приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920. При этом не имеет значения, в какой форме происходит его подача — электронной или материальной. 

Согласно ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ все сведения в ЕГРН ведутся и хранятся в электронной форме. Если документы были сформированы и отправлены на бумажном носителе, сотрудник Росреестра сам переводит их в электронную форму, подписывает своей ЭЦП, а при возврате бумажных документов заявителю на них делается отметка (ч. 13 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Таким образом, электронная регистрация перехода права собственности возможна, но для этого нужно иметь ЭЦП, созданную по правилам, установленным законом «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ. 

Куда обращаться

Чтобы законно закрепить владение недвижимым имуществом, необходимо подготовить перечень необходимых документов и направить его в территориальное учреждение Федеральной службы (Росреестр) для оформления регистрации. Существует несколько способов это сделать:

  • Личная явка в регистрационное учреждение по месту нахождения недвижимого имущества (обязательно присутствие всех сторон заключённой сделки);
  • 380x214Обращение через отдел Многофункционального центра;
  • Направление заверенных нотариально копий документов и заверенного заявления почтой (только заказное письмо с описью и уведомлением о получении);
  • Подача электронного запроса через официальный сайт Росреестра или портал государственных услуг;
  • Заказ выездного обслуживания на дом или в офис организации для юридических лиц.

В качестве основания для перехода прав на недвижимость, обычно служит договор сделки, судебное решение, свидетельство о наследовании, прочие документы. Полный список зависит от индивидуального случая, но общие требования можно посмотреть на сайте Росреестра или аналогичных порталах территориальных администраций.

Что иметь при себе

Оформление-права-собственности-на-недвижимость

Обязательные документы для перехода прав:

  • Письменное заявление от имени нового владельца. Пишется при подаче остальных бумаг на полученном бланке, который можно взять с сайта Росреестра и самостоятельно, заполнив все графы. Количество заявлений должно соответствовать количеству сторон сделки;
  • 380x214 (1)Бумаги, служащие причиной перехода собственнических прав. Это может быть договор купли-продажи, обмена, долевого участия, ренты, приватизации, дарственная, завещание, свидетельство о наследовании, подтверждение строительства, прочее;
  • Свидетельство прав собственности на земельный участок, если нужно зарегистрировать постройку на ней;
  • Кадастровый план и паспорт недвижимого имущества (не во всех случаях);
  • Паспорта каждого из участников сделки;
  • Нотариально заверенная доверенность, если вместо одной из сторон действует её представитель;
  • Нотариально заверенное разрешение на заключение сделки от имени одного из супругов, если речь идёт о совместно нажитом имуществе;
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Что это такое

Согласно п. 11 Постановления ВАС № 10-22 от 29 апреля 2010 г. общий принцип поставки на учет не действует, а, следовательно, права на недвижимость новому владельцу могут перейти до момента постановки на государственный учет, в следующих случаях:

  • при наследовании имущества усопшего родственника или иного лица в момент открытия наследства;
  • при оплате суммы взноса участником кооператива;
  • при передаче собственника правопреемнику организации после того, как исполнена процедура реорганизации.
Порядок перехода права собственности на недвижимость

Права на дом

Важно! Вышеуказанный перечень может быть скорректирован только на основании новых законодательных актов, издание которых в настоящее время не планируется.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ срок давности на приобретение недвижимости составляет 15 лет плюс 3 года исковой давности. Планируется внесение изменений, которые сократят сроки до 10 лет – т. е. до установленных лимитов исковой давности, согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ и ст. 196. Таким образом, если человек пользуется квартирой в течение 18 лет, не являясь при этом ее законным собственником, то он становится по истечении данного лимита времени ее законным владельцем. Приостановка течения срока не предусмотрена.

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой (для регистрации прав и перехода прав на недвижимость), можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет (см. ссылку ниже).

МФЦ «Мои документы» в Москве

 (

адреса, телефоны, графики работы

) можно увидеть на сайте госуслуг г. Москвы –

здесь

 (

поиск по карте

), или

здесь

 (

список по округам

).

МФЦ городов и регионов России (каталог ссылок на регионы) можно увидеть здесь.

Офисы и приемные Росреестра и Кадастровой палаты

по всей России –

здесь

.

Подача заявления на регистрацию права или перехода права на сайте Росреестраздесь.

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

Сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п.), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом).

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Нотариусу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию).

Можно также обратиться в специализированные юридические конторы, которые проводят предварительную проверку пакета документов для регистрации, и обеспечивают собственно регистрацию с гарантией, что она пройдет без приостановки и/или отказа.

kvartira-muzha-360x240 (1)

В этой расписке содержится перечень принятых документов (с указанием оригиналов и копий), указан срок регистрации, а также номер регистрационного дела, по которому можно получать информацию о прохождении регистрации.

  • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
  • для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в нотариальной форме = 3 рабочих дня;
  • для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 7 рабочих дней;
  • для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

А сколько всего времени занимает сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Приостановка регистрации может привести к непредвиденным проблемам для участников сделки купли-продажи квартиры, и создать дополнительный риск для Продавца.

Какие именно основания могут послужить причиной остановки регистрации сделки купли-продажи квартиры, на какой срок, что происходит потом, и чем это может грозить участникам сделки – подробно рассказано в отдельной заметке (см. ссылку ниже).

Кстати, регистрация может быть приостановлена или даже вовсе прекращена по заявлению самих участников сделки (подробнее об этом – в той же заметке).

В случае приостановки, течение срока регистрации прерывается. После возобновления регистрации (если в ней не было отказано), ее срок начинает отсчитываться заново.

yfkju-ghb-ghjlft-rdfhnbhs-vtytt-3-5-ktn-d-cjcndtyyjcnb

Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.

Онлайн сервисы Росреестра

 – 

здесь

.

Что делать, если…? Помощь и поддержка на сайте Росреестра

Предлагаем ознакомиться:  Как заполнить счет-фактуру при экспорте

 – 

здесь

Часто задаваемые вопросы по функционированию и сервисам портала Росреестра, и связь с техподдержкой портала.

Что, как, зачем и почему? Ответы на сайте Росреестра

здесь

Часто задаваемые вопросы о порядке регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Если в заявлении о регистрации указать свой email или мобильный телефон, то Росреестр будет уведомлять заявителя по почте или sms о результатах регистрационных действий, в том числе:

  • о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения (при наличии оснований);
  • об отказе, приостановлении или об успешном завершении регистрации.

Это позволяет оперативно устранить причину задержки в регистрации и не пропустить срок ее окончания.

Все уведомления Росреестра высылаются бесплатно.

Если в регистрации необоснованно отказали или не приняли на нее документы, если нарушен срок регистрации или ее порядок, если потребовали доплату, которой не должно быть, и т.п., то можно подать жалобу.

Для жалоб существует определенный порядок и его надо придерживаться. Как, кому и куда жаловаться на действия Росреестра подробно указано в пунктах 314 – 324 «Регламента» (см. ссылку на него выше).

В процессе проверки документов, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупатель может заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН).

Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным свидетельством – кто, чем, и на основании чего владеет. Поэтому любую проверку документов при покупке квартиры начинают, обычно, с заказа такой Выписки.

Заказать Выписку из ЕГРН можно как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Порядок перехода права собственности на недвижимостьСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

ЕГРН включает в себя реестр объектов недвижимости, реестр прав на недвижимость и т. д. В зависимости от того, в какой реестр вносятся сведения, определяются сроки госуслуги.

В частности, на госрегистрацию перехода прав собственности отводится (ст. 16 закона № 218-ФЗ):

  • 7 дней со дня принятия Росреестром документов;
  • 9 дней со дня приема документов в МФЦ. 

Сроки регистрации могут растянуться, если Росреестр решит приостановить процедуру. В ч. 2 ст. 26 закона № 218-ФЗ указывается общее правило для приостановления: срок не должен превышать 3 месяцев. Но для отдельных случаев установлены иные правила исчисления. Так, регистрация перехода прав продлевается:

  1. На 1 месяц, если не пришел ответ (документы) на межведомственный запрос.
  2. На срок регистрации сделки по ранее принятым документам в отношении того же объекта недвижимости.
  3. До разрешения спора судом, если таковой имеется, и т. д. 

Порядок проведения госрегистрации перехода прав собственности установлен административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789, и выглядит следующим образом:

  1. Сотрудник Росреестра принимает документы от заявителей, регистрирует их.
  2. Проводится оценка и правовая экспертиза представленных документов.
  3. Принимается решение о проведении госрегистрации, приостановлении или отказе. 

Если Росреестр принял положительное решение, он в установленные сроки вносит сведения в ЕГРН и возвращает заявителю все документы, кроме заявления.

О каждом этапе заявитель уведомляется в обязательном порядке.

Что касается госпошлины, то ее размеры указаны в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

  • 2 000 руб. — для граждан;
  • 22 000 руб. — для организаций. 

Приостановление процесса регистрации перехода прав собственности возможно по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ:

  1. Лицо, заявившее себя правообладателем в отношении недвижимости, таковым не является или не имеет права распоряжаться имуществом.
  2. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо либо заявление подписано неправомочным лицом.
  3. Отсутствуют документы — основания для проведения госрегистрации.
  4. Документ содержит недостоверные сведения.
  5. Сделка, по которой должен произойти переход прав, признана недействительной или ничтожной.
  6. Представленные документы не влекут за собой последствия в виде перехода прав.
  7. Объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.
  8. Имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
  9. Ответы на отправленные межведомственные запросы не поступили или отсутствуют и т. д. 

Для причин каждого вида, приведших к приостановлению госрегистрации перехода прав, в ст. 26 закона № 218-ФЗ установлены сроки их устранения. Если в указанные сроки причины устранены не были, Росреестр отказывает в оказании госуслуги. 

Госпошлина за регистрацию перемены владельца и собственнических прав составит 2000р (организации 22 000р), что отмечено в ст.333.33 п.1/22 Налогового кодекса. Если в реестровую запись о правах потребуется внести изменения, то размер платы за услуги составит 350р и 1000р для организаций (ст.333.33 п.

Стоимость перехода прав

Говоря о стоимости перехода прав собственности на недвижимость, имеется в виду не цена самой сделки и сопутствующих ей процессов, а обязательная уплата государственной пошлины за регистрацию. В каждом регионе размер этой пошлины отличается, но в среднем это около двух тысяч рублей для физических лиц и в пределах двадцати двух тысяч рублей для лиц юридических. При установлении тарифов структуры руководствуются статьями Налогового кодекса Российской Федерации.

Бланк квитанции на оплату государственной пошлины, каждый может взять самостоятельно с официального сайта Росреестра или с региональных порталов. Если лицо оплачивает пошлину, но после этого длительное время квитанцию не использует (к примеру, сделка сорвалась или была отложена), она будет оставаться действительной до тех пор, пока размер сбора официально не измениться.

Стоит отметить, что при несостоявшемся переходе прав уплаченную пошлину плательщик может возвратить, но только в течение первых трёх дней с момента оплаты. Для этого пишется соответствующее заявление в Росреестр по месту расположения недвижимого объекта.

Документы, подтверждающие права собственности на недвижимое имущество

Процесс перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества включает в себя несколько последовательных шагов, а именно:

  • 1304762Подача указанного выше списка документов;
  • Проверка поданных бумаг на достоверность;
  • Проверка сделки на юридическую чистоту, соответствие её действующему российскому законодательству и выявление нюансов, которые могли бы послужить причиной для отказа;
  • Внесение в единую государственную базу сведений о новом собственнике недвижимого объекта;
  • Получение документа, удостоверяющего право собственности (с 2016 года свидетельства не выдаются).

Срок оформления регламентирован законодательством и может отличаться друг от друга:

  • Десять дней от даты подачи заявления о регистрации – общие временные рамки для стандартных случаев;
  • Пятнадцать дней при оформлении ипотеки на земельный участок, нежилое здание, помещение;
  • Пять дней на процедуру фиксирования ипотеки на жильё;
  • Три дня на регистрацию недвижимого имущества, если все поданные документы были заверены нотариально.

Если право собственности переходит одновременно на постройки и землю под ними. Эти объекты будут зарегистрированы одновременно.

Порядок перехода права собственности на недвижимость

Подтверждение прав собственности

После того, как все регистрационные этапы по переходу собственнических прав будут пройдены, новый владелец будет об этом уведомлён и сможет забрать поданные оригиналы документов. Ранее, до 2016 года, на руки выдавались соответствующие свидетельства государственной регистрации. Теперь их не выдают, переводя всю информационную структуру полностью в электронный вид.

При этом свидетельства, выданные ранее, не теряют своей юридической силы и продолжают оставаться действительными. Для граждан, которые получают недвижимость в результате сделки, следует отметить, что по внешнему виду не все такие документы одинаковы. Это связано с годом их выдачи. Вполне нормально, что некоторые изготовлены на розовых бланках, некоторые – на синих, а последние, с 2015 года, на белых листах формата А4, на которых полностью отсутствуют элементы защиты (водяные знаки, голограммы).

Регистрационные свидетельства не всегда содержат только один лист. Когда информации об объекте много, страниц может быть несколько, но на каждой должна стоять подпись ответственного лица и печать выдавшего документ учреждения.

Теперь же удостовериться в завершении перехода прав на недвижимость можно при получении соответствующей выписки.

Порядок перехода права собственности на недвижимость

Справка из ЕГРП о переходе прав собственности

В настоящее время справка о переходе права собственности из ЕГРП не выдается. Вместо нее можно оставить заявку на выдачу выписки из ЕГРН (подробнее об этом читайте здесь: Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности).

Форма выписки из ЕГРН о переходе прав собственности указана в приложении 2 к приказу Минэкономразвития от 20.06.2016 № 378. В ней содержится следующая информация:

  • дата формирования выписки;
  • название объекта недвижимости, его кадастровый номер;
  • адрес нахождения объекта;
  • кто является новым правообладателем, на каком основании к нему перешли права;
  • кому выдается выписка.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество проводится в обязательном порядке. Без этого у нового владельца, в частности покупателя, право собственности не появится.

Какие документы нужно представить, каков порядок и в какие сроки осуществляется этот юридический акт, подробно разъясняется в законе № 218-ФЗ.

Как удостовериться в законности

По результатам процедуры регистрации вся информация, которая касается непосредственно объекта недвижимого имущества и его нового владельца, будет занесена в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Эти данные далее будут доступны из любого населённого пункта на территории Российской Федерации, независимо от того, где были внесены и где находится имущество.

Необходимость проверить законность перехода прав возникает зачастую у потенциальных покупателей, наследников, а также граждан, которые намерены предъявить правовые претензии на имущество. Однако этим не ограничивается. Информация весьма полезна и для собственников, которые таким образом могут проверить правильность внесённых сведений и убедиться, что они действительно зарегистрированы, как владельцы.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector