Юридическая помощь
Назад

У дома отсутствует управляющая компания

Опубликовано: 30.07.2019
0
6

Потеря лицензии – самая распространенная причина отказа от управления домом

Другое дело, что не заслуживает одобрения их нецивилизованная форма расставания. Кроме того, можно иметь в виду судебные иски: (1) о понуждении исполнять договор.

Вообще-то договоры в подрядной сфере если и расторгаются подрядчиком в одностороннем порядке, то с обязательной компенсацией заказчику всех убытков. Другое дело, что заказчик – муниципальное образование Рошаль и вроде как оно сейчас не заинтересованное лицо: вот возможно обе эти «славные» стороны и расторгли письменный договор по обоюдному согласию.

Но это всё догадки, так как договора я не видел. (2) о понуждении заключить договор: в вашем случае налицо явные нарушения законодательства о потребителях и антимонопольных норм: налицо дискриминация одних владельцев квартир в сравнении с правовым положением других (п.3 статьи 426 Гражданского кодекса – см. ниже). А так конечно начинайте разбирайтесь с проблемой.

В обязанности управляющей организации входит обслуживание МКД. Надлежащее содержание жилья владельцы квартир сами обеспечить не смогли бы. Поэтому необходимо заключать договор на обслуживание с организациями, создаваемыми специально для этого.

Управляющая организация оказывает собственникам необходимые услуги на регулярной основе, за что они должны платить согласно утвержденным тарифам. Бывает, что УК приходится выдвигать требование о расторжении договора. Одной из причин этого является нарушение ее прав жильцами.

Управляющая компания может проявить инициативуи расторгнуть договор с собственниками на основании различных причин. Ниже будут рассмотрены основные из них. Начать следует с лицензирования, которое является очень важным процессом.

Лицензию на право осуществления деятельности должны получать все управляющие организации. Это требование законодательства. Наличие лицензии – обязательное условие, необходимое для функционирования УК. Нередко недавно созданные организации не могут с первого раза получить разрешение на осуществление деятельности, поскольку не имеют опыта в данной отрасли.

У дома отсутствует управляющая компания

Однако честных организаций не так много. Судебная практика свидетельствует о том, что зачастую работники УК продолжают оказывать собственникам услуги, даже если компания не проходит успешно процедуру лицензирования.

Обанкротиться компания может, если потратит все уплаченные собственниками средства (либо предоставленные государством дотации) на проведение мероприятий по благоустройству дома. Возможен такой исход и в случае присвоения работниками УО денег себе. Объявить банкротство можно, если отсутствуют необходимые для оказания услуг жильцам средства. В таком случае организация сама заявляет о необходимости расторгнуть договор с МКД.

Бывают ситуации, когда управление многоквартирным домом оказывается неэффективным, поскольку собственники не оплачивают вовремя предоставляемые им услуги по содержанию жилья. При этом компания не может принимать принципиальные решения по благоустройству и содержанию МКД, поэтому становится инициатором расторжения договора о содержании многоквартирного дома. Для этого ей нужно знать, как можно расторгнуть его в одностороннем порядке.

Бывает, что работники управляющей организации не могут удовлетворить все требования собственников, поскольку они неадекватны, не обоснованы либо просто нет возможности их выполнить. Тогда во избежание конфликта и лишних проблем руководство управляющей компании принимает решение о прекращении сотрудничества с жильцами.

Подобная ситуация возможна и в случае несоблюдения собственниками условий договора в части их обязательств в отношении УК. К примеру, основанием для расторжения договора может стать отказ жильцов оплачивать предоставляемые им ресурсы и услуги по содержанию жилья. Если управляющая организация не может в срок собрать оплату, то она вынуждена прекратить отношения с владельцами квартир.

Отказаться от выполнения условий договора в одностороннем порядке управляющая компания может лишь в нескольких случаях. В каждом из них нужно учитывать специфику договора управления по совокупности норм жилищного и гражданского законодательства.

Если управляющая компания отказывается от обслуживания дома, собственники обязательно должны быть уведомлены о предполагающемся расторжении договора. Чтобы сообщить об этом, УК должна организовать собрание жильцов, сообщив о времени и месте его проведения. На собрании представителям управляющей организации необходимо сообщить о своем решении и озвучить причины, которые поспособствовали его принятию. В обязательном порядке компания должна предложить жильцам варианты достижения консенсуса (процедуры медиации).

Также должна быть предпринята попытка разрешить все споры с жильцами. Если же собственники не заинтересованы в этом и отказываются выполнять требования управляющей организации, то единственный выход – прекращение сотрудничества с ними.

  • Секретарь должен составить протокол проведенного собрания, на котором расписываются его участники.
  • УО обращается в местную администрацию с заявлением, где указывает, почему было решено прекратить сотрудничество с жильцами.
  • Затем проводится приемка дома и общедомового помещения собственниками, для чего они вместе с управляющей компанией составляют акт.
  • После Госжилнадзору, местной жилищной и налоговой инспекции представители УК должны представить все необходимые документы, поскольку они в той или иной мере осуществляли контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью компании. Поэтому есть необходимость в оповещении их о прекращении предоставления услуг по содержанию жилых помещений в многоквартирном доме.
  • После того как заявление подано, УО может начинать ликвидацию своей конторы. Собственники же должны в течение месяца определиться, кто будет управлять их домом. За это время сотрудниками управляющей организации должны быть доделаны все незавершенные работы. После этого жильцы принимают у компании помещения и передают их в управление другой УК.

Внимание!

Если в течение 30 дней жильцы не определились, кому они доверят управление домом, выбор компании будет сделан администрацией. Через месяц после подачи заявления о прекращении сотрудничества с владельцами жилых помещений отношения с ними разрываются.

Одностороннее расторжение договора возможно только в том случае, если управляющая организация не может больше оказывать собственникам услуги по обслуживанию жилых помещений по следующим причинам:

  • компания является банкротом или не прошла процедуру лицензирования;
  • владельцы квартир не выполняют условия договора (к примеру, не оплачивают услуги).

Сотрудники УК при осуществлении ею деятельности ведут различные документы, которые после прекращения сотрудничества передают собственникам. Это планы, отчеты о выполненных работах, документы финансового характера, а также бухгалтерские, договоры с компаниями, предоставляющими ресурсы.

Управляющая организация должна сообщить жильцам, сколько денег осталось в их распоряжении, для чего понадобится сделать выписку по счету дома. В органы, осуществляющие контроль за деятельностью компании, она направляет заявление соответствующего образца.

После расторжения договора необходимо провести все заключительные мероприятия. Собственники должны выбрать того, кто будет в дальнейшем управлять их домом. Один из вариантов – опять провести выборы с участием сотрудников других организаций, в ходе которых определиться с управляющей компанией. Если в течение 30 дней решение не будет принято, можно обратиться за помощью в администрацию, чтобы она назначила нового управляющего.

Таким образом, жильцы на общем собрании должны согласовать между собой способ, посредством которого они будут выбирать новую управляющую организацию. Если жители не смогут договориться либо вообще организовать собрание, решение будет приниматься администрацией. Это значит, что мнение владельцев жилья учитываться не будет и они не смогут заключить договор с хорошим управленцем. У жильцов есть право выбрать новую управляющую организацию, если они не удовлетворены результатами работы своей компании.

Также и УК может стать инициатором прекращения отношений с собственниками жилых помещений, если они не выполняют взятых на себя обязательств.

Прекращение правоотношений с жильцами влечет за собой необходимость оформления множества документов. Потребуется составить следующие документы и отправить их владельцам жилых помещений и сотрудникам различных органов.

  • Обращение к собственникам. В нем нужно указать, на каких основаниях компания отказывается с ними сотрудничать, ссылаясь при этом на законы, а также обозначить, когда УО сложит свои полномочия.
  • Акт-обращение в жилищную инспекцию, в котором надо описать основания прекращения правоотношений с собственниками.
  • Обращение в местную администрацию. В нем необходимо обосновать расторжение договора с собственниками.
  • Документы, содержащие данные о последних месяцах деятельности УК. Предоставить их нужно собственникам.
  • Выписки о состоянии лицевых счетов МКД. Их тоже следует передать жильцам.
  • Отчет о том, каковы были последние траты УО.
  • Протоколы общих собраний жильцов и избрания УК, договоры, заключенные с подрядными организациями. Передать эти документы нужно собственникам.
  • Описание того, в каком состоянии находится общее имущество МКД при расторжении договора. Предоставляется владельцам жилых помещений.
Предлагаем ознакомиться:  Если не выполняються условия договора что делать

В случае отсутствия у собственников вопросов либо претензий после предоставления им всех документов, а также если они согласны прекратить отношения с управляющей компанией договор можно считать расторгнутым.

Предусмотрен следующий порядок расторжения договора управления, инициатором которого является УО, недовольная сотрудничеством с жильцами и имеющая достаточные основания для прекращения с ними правоотношений, позволяющий не ущемить жильцов в правах.

  1. Управляющей организации необходимо составить акт с указанием причин, вынудивших ее инициировать расторжение договора. Основания должны быть достаточными и отвечать требованиям законодательства.
  2. Затем следует подготовить все необходимые документы и отчеты для передачи жильцам. Это нужно, чтобы они были осведомлены, что было проделано управляющей организацией за последние месяцы работы.
  3. Следующий этап – уведомление собственников о снятии полномочий с управляющей организации через 30 дней. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы у жильцов было время организовать общее собрание и провести конкурс для выбора нового управляющего.
  4. Далее УК должна оповестить о решении расторгнуть договор жилищную инспекцию и местную администрацию. Для этого потребуется составить акты с объяснением причин такого решения и направить их в соответствующие органы.
  5. До того как полномочия с УО будут сняты, она должна продолжать обслуживать МКД, предоставляя жилищно-коммунальные услуги и проводя необходимые работы.
  6. Если собственники не подадут заявление в суд, то через месяц договор считается расторгнутым.

Моногоквартирный дом остался без управляющей компании

Таким риском вполне может быть и отсутствие лицензии у УК, ранее управлявшей домом (ведь неизвестно, какую стратегию выберет ее руководство). Потому появление временных управляющих возможно не только в фактически «брошенных» домах, но и в домах, которые УК без лицензии хочет сохранить под своим управлением.

Итак, первый способ действий ОМСУ: в порядке предупреждения чрезвычайной ситуации (прекращения управления домом УК) он вправе определить муниципальную организацию, имеющую лицензию, ответственную за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества до вступления в силу договора, заключенного с победителем открытого конкурса.

Если не заключен договор с управляющей компанией, можно не платить?

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. 4.

Как юридически должен быть оформлен отказ управляющей компании от МКД

Заключать договор с новостройками следует в особом порядке. Строительная организация может не ждать проведения администрацией открытого конкурса среди управляющих компаний и заключить договор самостоятельно с одной из них по своему усмотрению. Данное право прописано в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса.

Часто такая схема не выполняется. Если застройщик заключает договор на управление МКД самостоятельно, администрация отчитывается об успешной реализации способа управления, не организовывая при этом открытого конкурса. Такие действия являются нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Попытки пресечь их предпринимают жилищные инспекции, а также Федеральная антимонопольная служба, однако в судебной практике имеют место противоречия.

Расторгнуть договор управления проблематично, если на сторону владельцев жилых помещений МКД встает много лиц.

Если инициатором прекращения сотрудничества является УО, то возможны следующие варианты расторжения договора.

1. По взаимному согласию

В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса указано, что договор может быть расторгнут с согласия обеих сторон. Для этого необходимо заключить соглашение, форма которого такая же, как и у договора. Подписывать его тоже нужно с теми же лицами, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Подписать соглашение можно на общем собрании жильцов, которое созывает управляющая организация. Это право предусмотрено ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса. Если на собрании будет достигнута договоренность, то УК заключает с собственниками помещений МКД соглашение. Подписать его должны более половины всех жильцов.

Если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна из сторон договора, то она может отказаться от выполнения своих обязательств в одностороннем порядке (согласно п.2 ст. 310 Гражданского кодекса).

2. С привлечением арбитра

Управляющая компания может потребовать расторгнуть договор, обратившись в суд, в следующих случаях:

  • если жильцами существенно были нарушены условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • если существенно изменились обстоятельства (п. 2–4 ст. 450 ГК РФ);
  • в других случаях, прописанных в договоре (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В данной ситуации необходимо попробовать урегулировать конфликт до суда. Сторона, желающая прекратить сотрудничество, должна уведомить оппонента, указав при этом, как скоро должен быть направлен ответ. Эта информация может содержаться и в договоре управления. В случае ее отсутствия срок получения ответа составляет 30 дней.

Сторона, инициировавшая прекращение отношений, может подать заявление в судебный орган, только если не получит ответа в течение оговоренного периода времени либо в случае отказа.

В суде потребуется доказать, что был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Для этого придется предоставить переписку, имеющиеся претензии и уведомления и т.д. На такой порядок ссылаются суды высшей инстанции. Судебный орган будет рассматривать требование расторгнуть или изменить договор в том случае, если истец докажет, что предпринял все необходимые меры для разрешения конфликта с ответчиком, которые предусмотрены п. 2 ст. 452. Это прописано в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.

2.1. Существенное нарушение условий договора

Одним из существенных нарушений условий договора является неуплата за обслуживание МКД.

Если в результате невыполнения одной из сторон обязательств по договору другой стороне наносится значительный ущерб, то есть она не получает в полной мере того, что было прописано в договоре, то такое нарушение признается существенным.

Управляющая организация может обслуживать МКД только после того, как пройдет процедуру лицензирования. Данное требование содержит ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса. Предприниматели осуществляют обслуживание жилых помещений в целях получения прибыли, что отражено в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Следовательно, заключая с собственниками договор управления, УК должна составить его таким образом, чтобы при выполнении жильцами всех его условий деятельность как минимум была безубыточной.

Однако если компания терпит убытки, это не значит, что она имеет право требовать расторгнуть договор с собственниками. Основанием для этого могут являться конкретные действия (или их отсутствие) жильцов, повлекшие убытки. К примеру, это может быть неуплата в течение длительного времени (либо систематическая).

Если собственники оплачивают предоставляемые компанией услуги не в полном размере или не вовремя, то это может повлечь за собой неспособность ее в дальнейшем осуществлять обслуживание жилых помещений МКД, оплачивать работы и услуги, предоставляемые подрядчиками, рассчитываться с компаниями, поставляющими энергоресурсы. В такой ситуации УК может требовать расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.

Подобные дела нечасто рассматриваются в судах, поскольку истцу не всегда удается собрать все необходимые доказательства.

2.2. Существенное изменение обстоятельств

Если при измененных обстоятельствах УК и собственники не стали бы заключать договор или условия его были бы пересмотрены, то считается, что изменение обстоятельств было существенным.

Часто встречающаяся подобная ситуация – признание состояния многоквартирного дома аварийным. В таком случае, подавая заявление в суд, нужно представить доказательства того, что:

  • дом признан аварийным, его необходимо снести либо он подлежит реконструкции;
  • состояние дома ухудшилось до аварийного не вследствие деятельности управляющей организации.
Предлагаем ознакомиться:  Правила проезда перекрестков в картинках 2020 года: регулируемый, нерегулируемый, крогового, Т-образный

Существует определенный порядок, в соответствии с которым можно признать, что дом находится в аварийном состоянии и его нужно снести. Он этот прописан в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

В пакет документов нужно включить заключение экспертов о том, что явилось причиной ухудшения состояния дома до аварийного. Это подтверждение того, что вины управляющей компании в происходящем нет.

На сегодняшний день судебные органы чаще встают на сторону жильцов. При этом суд обязывает их организовывать общее собрание для разработки и утверждения уточненного перечня необходимых работ, а также расчета их стоимости с учетом изменившихся обстоятельств. Это решение позволяет начать конструктивный диалог с владельцами жилых помещений и разработать новые положения договора управления.

Мнение эксперта

Пример из судебной практики

Олеся Лещенко,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Несущая стена здания оказалась повреждена, и УК подала в суд заявление с требованием расторгнуть договор управления (См. постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 г. по делу № А12-21194/2012).

Согласно информации, предоставленной управляющей компанией, в течение всего срока действия договора жильцы не принимали участия в решении вопросов, связанных с проведением капремонта, хотя в соответствии с законом должны были это делать. Следовательно, свои обязательства собственники не выполняли.

Истец сообщал о том, что продолжать обслуживать дом, находящийся в аварийном состоянии, без участия жильцов в принятии необходимых решений невозможно.

Однако суд встал на сторону ответчика. Хотя дом и является аварийным, УО должна продолжать обслуживать его. Существенных изменений обстоятельств, которые позволили бы прекратить сотрудничество, выявлено не было. Постановление суда было следующим: вследствие того, что состояние дома является аварийным, собственники обязаны принять дополнительные меры по его сохранению, однако оснований для автоматического прекращения договора в этом нет, поскольку владельцы все еще проживают в МКД и им необходимо оказывать услуги по содержанию жилых помещений.

2.3. Иные основания, предусмотренные договором

Других ситуаций, в которых УК имеет право требовать расторгнуть договор в одностороннем порядке, Жилищный и Гражданский кодексы не предусматривают. В ЖК указано, что порядок, в соответствии с которым в договор вносятся изменения, а также порядок его расторжения не являются его существенными условиями.

Рекомендации по разработке и утверждению условий договора управления содержатся в приказе Минстроя РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр. При их составлении министерство учитывало специфику правового режима договора.

При заключении договора желательно указать в нем не только то, в каком порядке его можно дополнять, изменять, расторгать, но и последствия досрочного прекращения сотрудничества.

Как правило, управляющие организации этого не делают, о чем свидетельствуют результаты изучения договоров управления. В основном они содержат лишь нормы, определенные Жилищным и Гражданским кодексами. Тем не менее, если в договоре подробно расписать все нюансы процедуры его расторжения, можно избежать возникновения споров во время судебного разбирательства.

Рекомендуется включать в договор следующие дополнительные положения:

  • Описание того, как стороны должны уведомлять друг друга о решении внести изменения в договор управления или расторгнуть его.

К примеру, какой формы должны быть уведомления: в виде объявления на доске либо в виде индивидуальных писем, получение которых должно быть подтверждено гражданами. Необходимо также определить, сколько времени у второй стороны есть на ответ.

  • Перечисление видов нарушений, которые считаются существенными.

Такими нарушениями могут являться: неуплата в течение определенного времени (или в определенном размере); ненадлежащее выполнение УК обязательств перед компаниями, предоставляющими ресурсы, подрядчиками и другими специализированными организациями в течение определенного периода; бездействие жильцов в отношении вопросов капитального ремонта (их отказ принимать решения в случае необходимости и реализовывать их в течение определенного времени).

Жилищный кодекс не дает УК право одностороннего расторжения договора, если она не имеет на это объективных причин либо не уведомляет об этом заранее собственников жилых помещений МКД (письмо Минстроя России от 24.02.2015 г. № 12258‑АЧ/04).

Как отстоять свое право на управление, если управляющая компания вынужденно отказывается от дома по причине лишения лицензии

В то же время жильцы имеют право «спасти» свою управляющую компанию, даже если ГЖИ и лицензионная комиссия инициировали процедуру лишения лицензии. Для этого, опять же, нужно провести общее собрание жильцов и принять решение о продлении договора управления.

Протокол собрания с таким решением необходимо направить в ГЖИ. Есть в законодательстве и обратное положение: даже если у компании есть лицензия, общее собрание жильцов в установленном порядке может расторгнуть договор управления и выбрать другую УК.

Как оплачивать услуги? Отсутствие у управляющей компании лицензии не является основанием для отказа от оплаты коммунальных платежей. За работу без лицензии к УК будут применены санкции с соответствии с КОАП РФ.

Начните с письменного обращения в администрацию. Города (кто глава: Юдинцев? Нефедов? – вот им и адресуйте!) Сейчас административная вертикаль худо-бедно работает — как бы её не критиковали. Напишите жалобу — кратко и по делу. И немножко собственно применимого законодательства – ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 426.

Публичный договор 1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Если управляющая организация бездействует, это значит, что она нарушает требования лицензии (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110). В связи с этим соблюдение всех формальных процедур является обязательным.

Перечислим ниже наиболее часто встречавшиеся основания для расторжения договора управления с владельцами жилых помещений, которое инициировали УО. В данных случаях после рассмотрения дела суд вставал на сторону истца:

  • долги жильцов по оплате ЖКУ;
  • неоплата в срок собственниками услуг по содержанию жилых помещений и общего имущества МКД;
  • препятствие жильцов работникам УК осуществлять мероприятия по сохранению общего имущества МКД;
  • требование жильцов от управляющей организации предоставлять услуги, не указанные в договоре управления;
  • невыполнение собственниками взятых на себя по договору обязательств и их некорректное поведение.

Таким образом, управляющая компания может инициировать расторжение договора управления по разным основаниям, установленным на законодательном уровне. Для того чтобы без ущерба для обеих сторон расторгнуть договор, необходимо при его заключении как можно более детально прописать порядок проведения этой процедуры.

Важно!

Министерство юстиции РФ в апреле 2016 г. зарегистрировало в Минстрое России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок). В нем указывается, какие документы УК должна предоставить сотрудникам Госжилинспекции. Помимо них потребуются все решения владельцев жилья, участвовавших в собрании (согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). До вступления Порядка в силу при подаче заявления о включении в реестр лицензий были нужны копии протоколов общих собраний жильцов и копии договоров управления, отвечающих требованиям ЖК РФ (письмо Минстроя России от 05.08.2015 г. № 24430-АЧ/04).

Однако жилищная инспекция при наличии сомнений в действительности протокола в каждом конкретном случае могла самостоятельно определять содержание пакета документов, поскольку отсутствовали их утвержденный список и порядок. В настоящее время повод для сомнений тоже есть.

Госжилинспекция отказывает многим УО в предоставлении лицензии через несколько месяцев после того, как они подают заявление, несмотря на то, что ими собран полный пакет документов: договоры управления, неоспоренные протоколы общих собраний жильцов, договоры с ресурсоснабжающими компаниями.

Отказать ГЖИ может по следующим причинам: протоколы собраний собственников не соответствуют предъявляемым к ним требованиям (это может говорить о том, что решения, принятые на собрании, недействительны); в решениях жильцов отсутствуют какие-либо сведения, что тоже может свидетельствовать об их недействительности, и т.д.

Предлагаем ознакомиться:  Куда пожно пожаловаться на автосалон

Если УО была не согласна с решением жилищной инспекции, она подавала заявление в суд. В таких тяжбах выигрывала, как правило, ГЖИ.

В каждом регионе нашей страны с реестром работают органы Госжилнадзора. Если УО не устраняет выявленные в ходе проверки нарушения, то Жилинспекция исключает дом из реестра лицензий. Процедуру исключения можно начинать после двух не выполненных управляющей компанией предписаний. Чтобы исключить многоквартирный дом из реестра лицензий, необходимо выполнить условия, прописанные в ч. 5 ст. 198 Жилищного кодекса:

  • компании предписали устранить нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же дома;
  • компания не выполнила предписание ГЖИ, и подтверждение этому – вступившее в силу постановление суда.

Жилинспекция сообщает в местную администрацию о наличии оснований, позволяющих исключить данные о многоквартирном доме из реестра лицензий. До сведения жильцов эту информацию доводит орган местного самоуправления. Собственники вправе организовать общее собрание, на котором решить, может ли УК продолжать обслуживать их дом, несмотря на выявленные нарушения и наличие предписаний от ГЖИ об их устранении. В случае принятия такого решения жильцы должны отправить в Жилинспекцию копию протокола общего собрания.

Срок отправки – не более 3 рабочих дней с момента его оформления. Если копия протокола не будет получена сотрудниками ГЖИ, она исключит данные о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ.

Воздействие на управляющие компании путем исключения домов из реестра лицензий является эффективным. Об этом свидетельствует практика. После того как сведения о МКД уберут из реестра, лицензиат не перестает осуществлять деятельность по обслуживанию этого дома. Прекращает управление он тогда, когда жильцы заключают договор с другой управляющей организацией либо реализовывают другой способ управления МКД. Данные положения прописаны в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса.

Решение о том, заключать ли договор с новой УО или реализовать другой способ управления, принимается на общем собрании собственников. Его организацией должен заниматься орган местного самоуправления. Если собрание не было проведено, администрация объявляет открытый конкурс, цель которого – отобрать управляющую организацию. Данная норма содержится в ч. 4 и 5 ст. 200 Жилищного кодекса.

Возможно назначение органом местного самоуправления временной управляющей компании. В законодательстве это право прямо не прописывается. Но такой вариант предусматривает Минстрой России в письме от 24.04.2015 г. № 12258‑АЧ/04.

Пример

Федеральное ведомство разобрало вариант, когда управляющая компания прекратила управление домом. Оно уточняет, что такая ситуация является чрезвычайной, так как ставит под угрозу здоровье граждан, может повлечь за собой материальный ущерб, стать причиной ухудшения жилищных условий. Министерство считает, что такие выводы можно сделать на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68‑ФЗ). При возникновении чрезвычайной ситуации администрация имеет право установить местный уровень реагирования.

Этот порядок прописан в п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ. Комиссия муниципального образования по чрезвычайным ситуациям может назначить управляющую компанию, являющуюся собственностью муниципалитета, ответственной за обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Осуществлять управление такая организация будет, пока не проведут открытый конкурс по отбору УК и не вступит в силу договор управления, заключенный с выбранной компанией.

Возможно заключение с владельцами жилых помещений временного договора по содержанию общего имущества. При этом временная управляющая компания должна выполнять работы и оказывать услуги, обозначенные в извещении о проведении конкурса на право управления многоквартирным домом. Плата за обслуживание МКД с жильцов должна взиматься в размере, который устанавливает орган местного самоуправления.

Пример из судебной практики

Олеся Лещенко,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Несущая стена здания оказалась повреждена, и УК подала в суд заявление с требованием расторгнуть договор управления (См. постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 г. по делу № А12-21194/2012).

Согласно информации, предоставленной управляющей компанией, в течение всего срока действия договора жильцы не принимали участия в решении вопросов, связанных с проведением капремонта, хотя в соответствии с законом должны были это делать. Следовательно, свои обязательства собственники не выполняли.

Истец сообщал о том, что продолжать обслуживать дом, находящийся в аварийном состоянии, без участия жильцов в принятии необходимых решений невозможно.

Однако суд встал на сторону ответчика. Хотя дом и является аварийным, УО должна продолжать обслуживать его. Существенных изменений обстоятельств, которые позволили бы прекратить сотрудничество, выявлено не было. Постановление суда было следующим: вследствие того, что состояние дома является аварийным, собственники обязаны принять дополнительные меры по его сохранению, однако оснований для автоматического прекращения договора в этом нет, поскольку владельцы все еще проживают в МКД и им необходимо оказывать услуги по содержанию жилых помещений.

У дома отсутствует управляющая компания

Если местные власти примут срочные меры по организации управления домами в соответствии с законом, такие УК должны передать техническую документацию на дома временной управляющей либо, если она не будет назначена, победителю конкурса или вновь созданному в доме ТСН. Представляется, что до тех пор у УК нет оснований расторгать договор управления в одностороннем порядке (если, конечно, не истек срок его действия).

Однако возникают существенные риски, связанные с осуществлением деятельности без лицензии (от административных штрафов до уголовной ответственности руководителя и принудительной ликвидации компании).

Внимание

ОМСУ должен соблюдать процедуры, предусмотренные Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», и назначить открытый конкурс.Второй способ: путем принятия муниципального правового акта ОМСУ вправе предоставить временной УК муниципальную преференцию в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» также с одновременным объявлением открытого конкурса. В обоих случаях перечень работ и услуг временной УК должен соответствовать данным, принятым для целей проведения открытого конкурса, плата за содержание и ремонт общего имущества для временной обслуживающей организации должна быть равна размеру платы, установленному ОМСУ.

Исполнителем коммунальных услуг при этом будет РСО на основании пп. «б» п.

Пока договор не прекращен, а собственники помещений фактически пользуются услугами УК, они обязаны вносить плату (аналогичный вывод сделан в Определении ВАС РФ от 05.12.2012 N ВАС-15950/12). Ответственность за управление домом без лицензии В первую очередь УК интересуют штрафы.

Известно, что административные штрафы драконовские: ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ предусматривает за управление МКД без лицензии, когда она обязательна, наложение на организацию штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб., на должностных лиц — от 50 000 до 100 000 руб. Причем альтернативой штрафу для руководителя УК может быть дисквалификация, которая закроет ему возможность возглавлять УК в течение трех лет (УК с таким руководителем лицензию уже не получит).Осуществление деятельности без лицензии — длящееся правонарушение, то есть срок давности привлечения к ответственности (один год — см. ч. 3 ст.

Важно

Складывается парадоксальная ситуация, обусловленная спецификой деятельности УК: без лицензии нет права управлять домами, но и «бросить» дома было бы незаконно, если нет легитимного преемника. То есть абсолютно безопасного варианта для компании нет.

Инфо

УК целесообразно наладить сотрудничество с жителями домов, чтобы на общих собраниях было принято решение, о котором пишет Минстрой. Но в любом случае риск всех негативных последствий, обозначенных выше, сохраняется.

О временных управляющих В Письме N 12258-АЧ/04 Минстрой России описал два возможных алгоритма действий ОМСУ на случай появления домов, у которых возникает риск остаться без управления. Оба варианта сводятся к передаче домов на обслуживание временной УК.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector