Юридическая помощь
Назад

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома: правила, сроки и повестка дня

Опубликовано: 29.06.2019
0
12

Шаг 6. Организационное обеспечение годового общего собрания

Первый шаг инициативной группы собственников помещений – разработать повестку дня годового общего собрания. На годовом собрании собственникам необходимо:

  • оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество, какие результаты достигнуты;
  • понять, что нужно сделать еще для того, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии», то есть был безопасным и комфортным для проживания;
  • обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов и, как следствие, сократить расходы на их оплату;
  • посчитать, сколько на «все про все» понадобится средств;
  • установить, какие задачи являются первоочередными и т.д.

Кроме того, на общем собрании также решается, нужен ли ремонт, если да – то какой, когда его проводить, как «собрать» на него деньги. Таким образом, годовое общее собрание призвано решить самые важные вопросы, касающиеся содержания общего имущества и требуемых расходов. Исходя из этого, рекомендуется обязательно включать в повестку дня годового общего собрания следующие вопросы:

  1. Отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом в прошедшем году.
  2. Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, сроках их выполнения и стоимости.
  3. Утверждение плана работ, сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на год, размера платы собственников помещений за содержание и ремонт многоквартирного дома на текущий год.

На годовом общем собрании при необходимости рассматриваются и другие вопросы, связанные с содержанием общего имущества, например, принятие решений о передаче в пользование объектов общего имущества иным лицам, и как будут использоваться получаемые от этого доходы. Управляющая организация также может предложить инициативной группе для включения в повестку дня собрания вопросы, важные для управления домом.

Кроме содержательных вопросов, в повестку дня включаются и организационные вопросы, к которым относятся:

  • выборы председателя собрания (для ведения собрания), секретаря собрания (для ведения протокола) и счетной комиссии (для подсчета голосов при голосовании по вопросам повестки дня собрания);
  • утверждение повестки дня собрания и регламента собрания;
  • вопросы, связанным с проведением общего собрания (см. раздел 1 настоящих методических рекомендаций);
  • выборы домового комитета (при необходимости) и др. вопросы.

!!!Собственникам помещений следует помнить, что договор управления с управляющей организацией заключается на условиях, которые определяет общее собрание. Если договор заключен на несколько лет, то это не означает, что в нем ничего нельзя изменить. У собственников и управляющей организации при достижении соглашения об изменении или дополнении условий договора управления есть возможность подписать дополнительное соглашение к договору, в котором указать, что в соответствии с решением общего собрания в договор вносятся следующие изменения, которые затем перечисляются по пунктам.

Наряду с подготовкой документов по вопросам повестки дня и оповещением собственников о предстоящем собрании, необходимо продумать и подготовиться к различным организационным моментам проведения общего собрания:

  • как лучше организовать регистрацию участников собрания;
  • как будет проходить голосование по вопросам повестки дня, как подсчитывать голоса при принятии решений, подготовить бюллетени или листы голосования;
  • как лучше подготовить помещение для проведения собрания, обеспечить наглядность информации, которая будет представлена на собрании;
  • продумать последовательность проведения собрания, сколько времени может занять тот или иной вопрос повестки дня (разработать сценарий собрания);
  • оценить размер расходов на проведение общего собрания и др.

фото 2

Инициативной группе рекомендуется заранее определить, кто и где будет проводить регистрацию участников общего собрания, подготовить необходимые формы (листы регистрации), позволяющие быстро зарегистрировать участников общего собрания. Эти формы должны содержать все необходимые сведения об участниках собрания и давать возможность быстро определить, есть ли у собрания необходимый кворум.

г. (пос.)____________________, ул. ____________________, дом № __

от «__»________________ 200_ г.

№ п/п

Вид помещения, номер квартиры (комнаты в коммунальной квартире) или кадастровый номер нежилого помещения

Собственник помещения

(Ф.И.О. гражданина, название муниципального образования, субъекта РФ, наименование юридического лица)

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения

Подпись собственника помещения или его представителя

(по доверенности)

Квартира 1

Квартира 2

Количество голосов собственников помещений, всего:

в том числе количество голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании:

Доля голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, от общего количества голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме, проценты

 

Отметка о наличии кворума

________________ (кворум имеется или не имеется)

Ответственный за регистрацию _________________ ________________________________

                                                                                              (подпись)                                            (Ф.И.О.)

Лист регистрации лиц,

№ п/п

Ф.И.О.

приглашенного

на собрание

Сведения о приглашенном лице (должность, род деятельности и т.д.)

Подпись приглашенного лица, присутствующего на собрании

       
       
       
       
       
       

Лист голосования

от «__»_____________200_ г.

по вопросу: ________________________________________________________________________________________

(указать формулировку вопроса)

№ п/п

Вид помещения, номер квартиры (комнаты в коммунальной квартире) или кадастровый номер нежилого помещения

Собственник помещения/представитель собственника помещения

(Ф.И.О. гражданина, название муниципального образования, субъекта РФ, наименование юридического лица)

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения

Варианты голосования

(выберите, пожалуйста, тот вариант ответа, за который Вы голосуете, и поставьте в этой колонке свою подпись)

Примечание

(отметка о доверенности)

За

Против

Воздержался

Квартира 1

Квартира 2

Количество голосов собственников помещений, всего:

в том числе собственников помещений, присутствующих на общем собрании:

____________

Количество голосов по каждому варианту:

Доля голосов от общего количества голосов собственников помещений, присутствующих на собрании,проценты

Доля голосов от общего количества голосов всех собственников помещений, проценты

Отметка о принятии решения

__________________________________(решение принято количеством голосов ___ или решение не принято)

Ф.И.О. членов счетной комиссии

Подписи членов счетной комиссии

_______________________________________________________________________________________

____________________________________

_______________________________________________________________________________________

____________________________________

_______________________________________________________________________________________

____________________________________

БЮЛЛЕТЕНЬ ГОЛОСОВАНИЯ

на годовом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. (пос.)____________________, ул. ____________________, дом № __

от «__»_____________20__ г.

Я, _____________________________________________________________________,

Ф.И.О. голосующего

являюсь (сделайте отметку в соответствующем квадрате)

собственником помещения           

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома: правила, сроки и повестка дня

представителем собственника помещения ____________________________                                                                                         указать Ф.И.О. собственника помещения — доверителя

По вопросу: _____________________________________________________________________

указать формулировку вопроса

                         «За»                           

                        «Против»                 

                        «Воздержался»        

Подпись собственника помещения                                              _______________________

Подпись доверенного лица собственника помещения              _______________________

Отметка о доверенности, наделяющей представителя собственника помещения полномочиями голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должна быть сделана в листе регистрации собственников помещений или их представителей, присутствующих на общем собрании.


Для принятия решения по каждому вопросу повестки дня общего собрания необходимо осуществлять подсчет голосов собственников, поданных «за», «против» или «воздержался». Голосование в зависимости от важности решаемого вопроса и других обстоятельств можно проводить путем:

  • подсчета поднятых голосующими рук;
  • росписи каждым голосующим в листе голосования;
  • заполнения голосующими бюллетеня голосования.

Где и как получить эти документы?

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).

Этот этап подготовки к собранию, прежде всего, касается управляющей организации, которая должна подготовить отчет за прошедший год и предложения по управлению многоквартирным домом на текущий год, а, возможно, и на ближайшие несколько лет – перспективный план поддержания или улучшения состояния многоквартирного дома, ресурсосбережения при оказании коммунальных услуг, повышения комфортности проживания в доме.

В то же время инициаторы собрания могут подумать о том, как выявить и представить на собрании обобщенную оценку собственников деятельности управляющей организации в прошедшем году: считают ли они, что все обязательства, которые лежали на управляющей организации по договору управления, выполнены ею; удовлетворены ли они работой управляющей организации;

Грамотный отчет управляющей организации об исполнении договора управления в прошедшем году должен содержать данные о выполнении плана работ, услуг и ремонтов, сметы доходов и расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома, установленных в договоре управления. Такой отчет – это основа:

  • для понимания собственниками того, что содержание дома стоит денег;
  • для вовлечения собственников в процесс принятия решений и, соответственно, ответственности за них;
  • доверия к управляющей организации и удовлетворенности ее профессиональными действиями в интересах своих заказчиков.

Жилищный кодекс не установил, в какой форме управляющая организация должна отчитаться перед собственниками. Это означает, что форма отчетности может быть разной. Например, управляющая организация может:

  • устно отчитаться на общем собрании собственников помещений;
  • разместить в доступном для всех собственников месте (подъезды дома, доска объявлений на придомовой территории, др.) письменный отчет;
  • разложить текст отчета по почтовым ящикам квартир, др.

Наилучшей для собственников помещений формой отчета является письменный отчет (доступный собственникам для ознакомления до собрания) и дополнительно отчет управляющей организации перед собственниками помещений на общем собрании. Рекомендуется определить форму представления отчета управляющей организации перед собственниками в договоре управления многоквартирным домом.

1. Техническое обслуживание общего имущества.

2. Ремонты и замены отдельных частей общего имущества.

3. Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и земельного участка.

5. Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме.

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома: правила, сроки и повестка дня

6. Предоставление коммунальных услуг.

Примерная форма отчета управляющей организации о выполнении планов работ 20__ года

№ п/п

Виды работ

Объект / часть имущества

Периодичность выполнения работ

Объем (натуральные показатели)

Способ выполнения

Оценка качества

выполненных работ

план

факт

план

факт

1.Техническое обслуживание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

1.1

Осмотры, наладка, уход, испытания, профилактика

1.2

Подготовка к сезонной эксплуатации инженерного оборудования и коммуникаций

1.3

Устранение аварийных ситуаций (локализация)

1. 4

Мероприятия/оборудование по учету потребления и экономии ресурсов (воды, тепла, газа, электроэнергии)

2. Ремонты и замены отдельных частей общего имущества

2.1

Частичные замены

2.2

Текущий ремонт

2.3

Послеаварийный ремонт

2.4

Капитальный ремонт

3. Санитарное содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, включая

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом

3.1

Уборка мест общего пользования в доме

3.2

Санитарно-эпидемиологические мероприятия

3.3

Уборка земельного участка, на котором расположен дом

3.4

Сбор и вывоз твердых бытовых отходов

3.5

Вывоз сметного мусора

3.6.

Вывоз крупногабаритного мусора

3.7

Очистка крыши, фасада здания (ограждения, карнизы, др.)

4. Благоустройство мест общего пользования в доме и на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом

4.1

Освещение мест общего пользования

4.2

Устройство (обустройство) дорожек, проездов, парковок, ограждений

4.3

Озеленение и уход за зелеными насаждениями

4.4

Устройство (обустройство) детских, спортивных и хозяйственных площадок, мест отдыха

5. Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме

5.1

Противопожарные мероприятия

5.2

Охранные мероприятия (система видеонаблюдения, шлагбаум, др.)

5.3

Мероприятия по шумозащите

5.4

6. Предоставление коммунальных услуг (отопления, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения)

6.1

Обеспечение круглосуточного бесперебойного предоставления коммунальных услуг

6.2

Обеспечение необходимого объема предоставляемых коммунальных услуг

6.3

Обеспечение надлежащего качества предоставляемых коммунальных услуг

Предлагаем ознакомиться:  Пояснение по низкой налоговой нагрузке агента по закупкам в банк

В отчете следует указать, что из планируемого сделать не удалось, и причины, по которым запланированные на прошедший год работы не были выполнены (полностью или частично). Кроме этого – выполнялись ли работы, не входившие в план и почему.

Очень полезно для собственников помещений из отчета управляющей организации узнать, как она оценивает качество исполнения отдельных работ и услуг. Возможно, мнения управляющей организации и собственников не всегда будут совпадать. Если  в течение года управляющая организация получила заявления или жалобы собственников или нанимателей помещений на качество каких-то услуг или работ, то что было ею предпринято для устранения недостатков, и что она планирует сделать, чтобы это не повторилось в будущем (например, изменить способ выполнения каких-то работ: исполнять их не своим штатным персоналом, а нанимать специализированные организации).

В отчете об исполнении сметы доходов и расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома  рекомендуется представить сопоставимые данные по:

  • запланированным и фактически произведенным расходам;
  • запланированным и фактически полученным доходам.

В отчете следует уделить внимание тем статьям сметы, по которым произошло:

  • превышение запланированных расходов;
  • недополучение запланированных доходов (особенно из-за задолженности по обязательным платежам на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг).

Необходимо не только проанализировать причины отклонения фактических показателей от плановых, но и указать меры, которые принимала управляющая организация по получению средств на содержание многоквартирного дома и к каким результатам они привели.

Информация о поступленииплаты за жилое помещение и коммунальные услуги

ул. ____________________________, дом № ___

на «____» ______________ 200_ г.

№ помещения

Общая площадь помещения

(кв. м)

Размер ежемесячной платы

(тыс. руб.)

Сумма платежей в год (тыс. руб.)

Авансовые платежи ( ) или задолжен-ность ( – )

(тыс. руб.)

Принятые меры по ликвидации задолжен-

ности

начислено

поступило

             
             
             
             

ИТОГО:

       

!!!Не следует указывать фамилии и имена собственников, чтобы избежать обвинения в разглашении личной информации.

фото 3

Необходимо, чтобы у собственников помещений была информация о том, насколько каждый из соседей выполняет свою обязанность, возложенную на него законодательством, участвовать в общих расходах по содержанию принадлежащего им общего имущества в многоквартирном доме. Это также может быть полезно для привлечения добросовестных собственников помещений к воздействию на тех, кто может платить, но не платит, или даст возможность вместе подумать о том, как помочь кому-то из малообеспеченных соседей.

В любом случае, собственники помещений должны иметь ясное представление о том, какие риски несет управляющая организация при исполнении возложенных на нее договором управления обязанностей, поскольку им или придется разделить с управляющей организацией эти риски (например, увеличить размер платежей собственников, чтобы компенсировать выпадающие доходы).

Шаг 4. Подготовка, информации, документов и предложенийдля их обсуждения и принятия решений на общем собрании

Следует обратить особое внимание на правильность заполнения бланков решений собственников. Часто итоги собрания отменяются из-за  ошибок собственников в бланках решений (ошибки  в ФИО,  номере правоустанавливающего документа).

Так,  в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 16 февраля 2016 года, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что суд первой инстанции обоснованно с учетом положений ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации исключил бюллетени голосования, в которых отсутствуют полное наименование правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности лиц, принявших участие в голосовании, результаты голосования, а также бюллетени с незаверенными исправлениями.

Избежать досадных ошибок  при оформлении документов для общего собрания Вам поможет сервис «ДомБурмистр».

Согласно п.7 Письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04,  при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14.08.2017 по делу № 33-31916/2017 суд удовлетворил исковые  требования о признании незаконными и не порождающими правовых последствий решений, принятых на общем собрании собственников помещений  т.к. инициаторы собрания — ответчики нарушили порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не оповестили всех владельцев помещений в доме о проведении собрания и повестке дня, провели собрание при отсутствии кворума, в связи с чем, решения собрания ничтожны.

Подсчет голосов и оформление протокола ОСС

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Вопрос о ее создании включается в повестку дня общего собрания. Состав счетной комиссии предлагается инициатором проведения общего собрания и утверждается собранием.

Жилищный кодекс (статьи 45 и 47) дает возможность собственникам помещений принимать решения по повестке дня общего собрания как непосредственно на собрании (то есть когда собственники помещений совместно присутствуют в одно время в одном месте), так и путем проведения заочного голосования – когда решения собственников помещений в письменной форме передаются до установленного срока в определенное место.

В настоящее время широко распространенная практика в многоквартирных домах, управляемых управляющими организациями – проведение общих собраний в форме заочного голосования. Но надо помнить, что такой способ не дает возможности собственникам помещений услышать друг друга, обменяться мнениями, публично обсудить разногласия (в том числе и с управляющей организацией), найти компромисс, устраивающий большинство людей в доме.

Очень часто заочное голосование используется как способ «узаконить» решения, принимаемые заинтересованным меньшинством (или решения управляющей организации, незаинтересованной в общении с собственниками), при котором чисто формально соблюдаются требования законодательства. Если ставить перед собой цель – добиться, чтобы собственники стали более активными и ответственными, действительно участвовали в управлении своим домом, проведение годового общего собрания «в очной форме» должно быть приоритетом для его организаторов (и для управляющей организации тоже).

В этом случае заочное голосование можно рассматривать только как «запасной вариант», в случае, если, несмотря на все усилия, не удалось обеспечить кворум на общем собрании или принять на нем необходимые решения (набрать необходимое количество голосов).  Но и такое «неудавшееся общее собрание» необходимо использовать как «информационно-согласительную» встречу, на которой группа собственников не только получила нужную информацию, но и обменялась мнениями.

Собственникам помещений в многоквартирном доме можно рекомендовать установить в принимаемом ими порядке созыва и проведения общего собрания собственников помещений, что перечисленные выше основные вопросы годового общего собрания должны рассматриваться на собрании, проводимом в очной форме. И что заочная форма принятия решений по этим вопросам допускается только для повторно проводимого общего собрания в случае отсутствия кворума на собрании.

Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания

Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:

  1.  сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
  2. форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
  3. дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. повестка дня собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 3. Определение даты, времени и места проведения общего собрания

Кроме повестки дня и формы проведения собрания инициативной группе необходимо выбрать дату и время проведения годового общего собрания. При этом необходимо учесть, что:

  • дата и время должны быть удобны для всех или большинства собственников;
  • нужно иметь резерв времени для оповещения об общем собрании собственников помещений (не менее десяти дней до даты проведения собрания);
  • собственники до проведения общего собрания должны иметь возможность (прежде всего, достаточно времени) ознакомиться с отчетными и проектными документами управляющей организации.
Предлагаем ознакомиться:  Вызов в налоговую в качестве свидетеля по делу о налоговом правонарушении

Поскольку вопросы повестки дня непосредственно связаны с деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом, то с ней следует заранее согласовать не только повестку дня, но и дату, и время проведения годового общего собрания, чтобы управляющая организация:

  • успела подготовить отчет за прошедший год и предложения на текущий год;
  • смогла обеспечить участие своего представителя(-ей) в собрании;
  • возможно, сумела подготовить какие-то дополнения или изменения в ответ на реакцию собственников при знакомстве с подготовленными ею собранию отчетом и предложениями.

фото 4

Рекомендуется проводить общее собрание в нерабочие дни или в вечернее время, когда бо?льшая часть собственников не заняты на работе.

В соответствии с Жилищным кодексом (часть 11 статьи 162) управляющая организация обязана отчитаться перед собственниками о выполнении договора за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. «Иным» может быть срок представления отчета или периодичность, если собственники хотят, чтобы перед ними отчитывались, например, раз в полгода.

В настоящее время, когда собственники еще не имеют достаточного опыта управления своими домами и взаимодействия с управляющими организациями, наиболее вероятно, что в большинстве многоквартирных домов годовые общие собрания будут проводиться тогда же, когда согласно законодательству управляющие организации обязаны представить отчеты – в феврале или в марте.

Место проведения собрания должно быть максимально близко к многоквартирному дому, а помещение для собрания – такого размера, чтобы могли разместиться все собственники. При выборе помещения для проведения общего собрания следует учесть, нужно ли собственникам помещений платить за его аренду  (такие расходы, связанные с проведением общих собраний рекомендуется учитывать в смете расходов на содержание многоквартирного дома).

В настоящее время во многих муниципальных образованиях приняты правовые акты, предусматривающие формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ). Очень часто в актах предусмотрена возможность предоставления муниципального помещения бесплатно или по низкой арендной ставке для проведения общих собраний собственников помещений и общих собраний членов ТСЖ.

фото 5

Это, например, может быть актовый зал школы или читальный зал библиотеки. Чтобы воспользоваться такой возможностью, инициативной группе следует обратиться в местную администрацию. Порой собственникам может помочь управляющая организация, если у нее есть свое помещение, пригодное для проведения общих собраний.

После выбора места (помещения) проведения общего собрания следует не забыть сообщить об этом управляющей организации.

Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства (ч.2 ст.29 ГК РФ).

Если собственником помещения МКД  является юридическое лицо, то в силу ч.1 ст.53 ГК РФ, директор (иное лицо, определенное в учредительных документах) вправе  принимать участие в голосовании без доверенности.  При этом, директор должен подтвердить свои полномочия, например, выпиской из ЕГРЮЛ.

Во всех остальных случаях для участия в ОСС помещений МКД у представителей собственников должна быть доверенность.  Согласно ч.2 ст.48 ЖК РФ,  такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные);

Примерная форма доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 2 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно сложившейся судебной практике, суды исключают из подсчета голосов решения собственников, подписанные  представителями собственников без доверенностей, а так же в случаях, когда  доверенность оформлена с нарушением требований части 2 статьи 48 ЖК РФ и пункта 3 статьи 185.1 ГК РФ (Решение Ленинского районного суда г.Иваново от 19.09.

В соответствии с ч.3 ст.48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это значит, что каждый собственник может голосовать только своей долей (метражом своего помещения). Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 29.05.2012 № 922-О, ч.3 ст.48 ЖК признана не противоречащей Конституции.

фото 6

Как следует из   системного толкования ст.37, 44, 48 ЖК РФ, и подтверждается  позицией Минстроя РФ в письме от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования.

Зачастую помещения  МКД находятся в совместной или долевой собственности.  В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Если помещение в МКД находится в долевой собственности, каждый  собственник  доли помещения самостоятельно принимает участие в голосовании  своей долей и заполняет  отдельное решение (если голосование заочное или очно-заочное).

Так, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности.

Так же помещение может находиться в совместной собственности (без указания доли в праве) — часто встречается в квартирах, оформленных в собственность до 1997г. Согласно ч.1 ст.253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома: правила, сроки и повестка дня

Позиции судов по вопросу голосования совместных собственников различны, при этом в последние несколько лет суды склоняются  к выводу, что  по смыслу ч. 2 ст. 253 ГК РФ, согласие всех участников собственности предполагается (Решение Норильского городского суда в районе Кайеркан г. Норильска Красноярского края от 17.07.2017  по Делу № 2-295/2017; Решение Октябрьского районного суда г.Томска 30.09.2015 года и т.д.).

Уведомление о собрании

В силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого проводится общее собрание, (либо уполномоченное им лицо) обязан направить всем остальным собственникам сообщение (уведомление) о его проведении.

В ч.5 ст.45 ЖК РФ перечислены сведения,  которые необходимо указать в сообщении о проведении общего собрания собственников. В случаях, когда в сообщении о проведении ОСС отсутствует информация, перечисленная в ч.5 ст.45 ЖК РФ, результаты ОСС могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Порядок уведомления собственников  о предстоящем собрании может быть определен на ранее проведенных ОСС (например,  путем вывешивания объявлений на информационных стендах.

Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр. Собственники помещений должны быть уведомлены о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до дня его проведения.

Процедура проведения ОСС

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентирован ст. 45 ЖК РФ. 

Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр утверждены  Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование:

  • сведения о лице, участвующем в голосовании;

  • сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Если собрание проводится в очной форме, необходимо зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов повестки дня. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД, точное определение каждой доли имеет огромное значение, так как исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, за исключением  вопросов, предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС должен соответствовать Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр).

В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола).

Предлагаем ознакомиться:  Срок для обжалования решения собрания кредиторов

Обязательными приложениями к Протоколу являются:

  • сообщение о проведении общего собрания, на основании которого проводится общее собрание;

  • реестр вручения сообщений о проведении очередного общего собрания собственников помещений;  

  • реестр  участников очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

  • бюллетень голосования (решения собственника помещения) очередного общего собрания собственников помещений в МКД;

  • уведомление о принятых решениях на очередном общем собрании собственников помещений в МКД;

  • доверенности представителей собственников помещений МКД.

  • Смена УК или  способа управления домом.
  • Создание/ликвидация ТСЖ.
  • Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
  • Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд. 
  • Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
  • Использование придомовой территории.
  • Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
  • Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
  • Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.

Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Способ 3. Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками.

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст.

185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

 Порядок  проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»

Что должно содержать решение собственника помещения МКД?

Сведения о собственнике:

  1. сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О.  голосующего  собственника  (представителя собственника), № помещения, его доля в праве собственности на помещение);
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:

  1. О создании Товарищества собственников недвижимости.
  2. Об утверждении его названия;
  3. Об утверждении его устава;
  4. Об избрании его председателя;
  5. О выборе способа управления;
  6. О расторжении ранее заключенных договоров управления.

Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.

Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.

Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Обязательными реквизитами протокола являются:

  1. наименование документа;
  2. дата и регистрационный номер протокола общего собрания;
  3. дата и место проведения общего собрания;
  4. заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
  5. содержательная часть протокола общего собрания;
  6. место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
  7. приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
  8. подпись председателя и секретаря, членов счетной комиссии, или инициатора общего собрания собственников помещений, в случае, если председатель и секретарь не избирались.
  9. Подписи всех собственников, проголосовавших «ЗА» создание ТСН и утверждение устава Товарищества.

В тексте протокола различают две части: вводную и основную.

Вводная – зафиксированная статистика, факты.

Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.

Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.

Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.

Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.

В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.

Основная часть

Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.

Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.

Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.

Когда на голосовании стоит документ, надо указать его полное наименование и реквизиты. Согласно правилам заполнения, речь в основной части протокола идет от 3 лица мн. числа.

Часть 1. «Слушали» – здесь пишется Ф. И. О. выступающего участника собрания, порядковый номер, содержание вопроса соответственно повестке, сокращенное содержание выступления или указание на приложение с текстом выступления.

Часть 2. «Предложено» – однозначная и краткая суть предложения по вопросу, стоящему на голосовании.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector