Юридическая помощь
Назад

Правовое регулирование оборота земельных участков

Опубликовано: 08.08.2019
0
9

Семинар — Правовое регулирование оборота земельных участков.

11 и 12 декабря состоится семинар «Правовое регулирование оборота земельных участков» с участием руководителей Росреестра!

Семинар поможет открыть для себя новое направление юридической практики и получить ответы на практические вопросы по проблемам государственной регистрации земельных участков!

Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации. Предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование.

Особенности правового регулирования оборота земельных участков

Федеральный конституционный закон РФ от 21 июля 1994 года №1-ФКЗ «О Конституционном суде Российской Федерации»//Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

11. Федеральный Закон РФ от 21 ноября 2003 года № 160-ФЗ

//Справочно-правовая система «Консультант Плюс». 12. Федеральный Закон Российской Федерации от 11 июня 2003 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»//Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

13. Федеральный Закон РФ от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ

//Справочно-правовая система «Консультант Плюс». 14. Федеральный закон Российской Федерации 16 апреля 2001 года №45

//Справочно-правовая система «Консультант Плюс». 15.

Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Правовое регулирование оборота земельных участков

Оборот земельных участков (земельных долей) из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в долевой собственности.

Срок аренды не может превышать 49 лет.

Правовые основы регулирования оборота земельных участков

Сложившееся в современном российском праве понимание оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его трактовках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к другим, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в том, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они могут быть и публично правовыми.14

Обоснованное изучение мнений правоведов о содержании земельного оборота, на наш взгляд, предполагает предварительное исследование формирования правовой основы системы перехода прав на земельный участки в российском законодательстве в период после отмены монополии государственной собственности на землю и до настоящего момента.

Такое исследование неразрывно связано с понятием реформирования земельных отношений.

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 году. До указанного момента развитие законодательства о земле сводилось к правовому регулированию института исключительной государственной собственности на землю. Программа проведения земельной реформы на территории РСФСР, предусматривала ее поэтапное осуществление.

На первом этапе предполагалось закрепить земли в федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР, а также уточнить административные границы, выявить потребности в земле граждан и юридических лиц, сформировать специальный фонд земель для последующего перераспределения земельных участков и установления ставок земельного налога и цены земли.

Второй этап земельной реформы должен был завершить передачу и закрепление земель в собственность граждан и юридических лиц, пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение. Однако развитие земельной реформы осуществлялось фактически бессистемно, путем принятия отдельных нормативных правовых актов (федерального и субъектового уровня), регулирующих земельные отношения.15 Сказывалась крайняя политизированность земельного законодательства.

Анализируя процесс формирования и развития нормативной правовой основы оборота земельных участков можно условно выделить несколько этапов: первый этап (1990 год — декабрь 1993 года); второй этап (декабрь 1993 — октябрь 2001 года); третий этап (октябрь 2001 — 2005 год).

Первый этап (1990 год — декабрь 1993 года) характеризуется переходом от исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множества ее форм и их равной защиты, с существенным ограничением правомочия распоряжения частной собственностью и постепенным разрешением ограниченного круга сделок.

Статьей 2 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе»16 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю: государственная и частная.

В ст.6 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»17 впервые определено, что земельные участки могут находится в частной, государственной и муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР.

Закон РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»18 развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности.

Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду, то есть собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограничено. Законодательство 1990 года не давало собственнику земельного участка права передавать свой, находившийся в собственности земельный участок.19

Право частной собственности на землю было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР от 25.04.9120, в ст.1, 7 которого было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.

при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Иные сделки купли — продажи земельных участков, прямо не предусмотренные законодательством и данным указом признавались недействительными.

Предлагаем ознакомиться:  Дают ли участок при рождении третьего ребенка в москве

Основанием
для регистрации права собственности
гражданина на земельный участок в
порядке «дачной амнистии» являются
следующие документы:

  • акт
    о предоставлении земельного участка;

  • акт
    (свидетельство) о праве на данный
    земельный участок;

  • выписка
    из похозяйственной книги, выдаваемая
    органом местного самоуправления, о
    наличии у такого гражданина права на
    данный земельный участок (в случае,
    если этот земельный участок предоставлен
    для ведения личного подсобного
    хозяйства);

  • иной
    документ, устанавливающий или
    удостоверяющий право такого гражданина
    на данный земельный участок.

  • Кадастровый
    паспорт земельного участка, выданный
    после 01.03.2008, или кадастровый план
    земельного участка, выданный до
    01.03.2008. 

Правовые основы регулирования оборота земельных участков

Изучение научной литературы по теме диссертационного исследования, а также анализ современного законодательства Российской Федерации свидетельствуют о том, что понятие «оборот земельных участков» употребляется в нормативных правовых актах и правовой науке наряду с такими понятиями как «оборот земель», «земельный оборот», «гражданский оборот земельных участков», «имущественный оборот».79

Прежде чем приступить к анализу различных аспектов правового регулирования оборота земельных участков нам представляется необходимым сформулировать понятие такого оборота. Формулировка правового понятия оборота земельных участков является необходимым условием для четкого определения совокупности общественных отношений, совершенствование правового регулирования которых является целью диссертационной работы.

Основополагающий нормативный правовой акт в системе земельного законодательства Российской Федерации — ЗК РФ80, как уже указывалось нами ранее, в ст.27 использует термин «оборот земельных участков», но не содержит его определения. В тоже время, пункт 1 ст. 27 ЗК РФ содержит правило о том, что «оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ».

Как усматривается из смысла ст. 128, 130 ГК РФ с точки зрения гражданского законодательства земельные участки отнесены к категории недвижимого имущества, то есть объектам гражданских прав, существенной характеристикой правового статуса которых является их оборотоспособность (способность находиться в гражданском обороте).

Поэтому, нам представляется обоснованным обратиться к понятию гражданского оборота, сложившемуся в теории гражданского права и нашедшему отражение в гражданском законодательстве.

Определения понятия гражданского оборота представленные в отечественной правовой науке с дореволюционного периода до наших дней имеют сходную сущность, отличаясь лишь в отдельных аспектах.

Так, например, согласно мнению видного русского ученого -Ю.С. Гамбарова, сформулированному еще в 1911 году, под гражданским оборотом подразумевается совокупность учреждений и норм, при посредстве которых совершается и обеспечивается удовлетворение разнообразных потребностей человека, требующих для этого, при разделении труда и ограниченности индивидуальных средств, содействия других людей.81

В советском гражданском праве понимание гражданского оборота представлено рядом мнений, согласно которым под гражданским оборотом понимается: — «совокупность сделок и иных юридических фактов, порождающих гражданские правоотношения, в силу которых осуществляется переход имущества по тому или иному юридическому титулу от одного лица к другому» , — «совокупность отношений в сфере производства и обмена, регулируемых гражданским правом независимо от того, возникли ли они из гражданской правовой сделки, административно — распорядительного акта, или их сочетания»83, — «совокупность возникающих из правомерных действий гражданско-правовых обязательств, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг, уплату денег».84

Определение Ю.С. Гамбарова в большей степени отражает сущность гражданского оборота как явления социальной жизнедеятельности, тогда как позиции ведущих советских правоведов позволяют выделить в общественных отношениях отдельную сферу правоотношений гражданского оборота, опосредующих выполнение работ, оказание услуг, обмен, переход или передачу имущества.

Современное словарное юридическое определение гражданского оборота обобщает приведенные ранее точки зрения в следующей трактовке: «Гражданский оборот — гражданско-правовое выражение экономического оборота, опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права. Участники гражданского оборота — физические и юридические лица, а в ряде случаев также государство (в Российской Федерации сама Федерация или ее субъекты и муниципальные образования).

Анализ положений ГК РФ, позволяет уточнить теоретическое понимание гражданского оборота, приведенное нами ранее, применительно к современному состоянию гражданского законодательства.

Хотя ГК РФ избегает прямого употребления в тексте закона понятия «гражданский оборот», данным нормативным правовым актом косвенно определяется понятие «оборотоспособность объектов гражданских прав».

Согласно ст. 129 ГК РФ под оборотоспособностью объектов гражданских прав понимается способность объектов гражданских прав свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Предлагаем ознакомиться:  Гражданско правовой договор налогообложение

Сделка представляет собой один из юридических фактов, служащих основанием возникновения, изменения и прекращения гражданских прав, в том числе прав на земельные участки. В настоящее время сделки являются основной составляющей оборота земельных участков, они совершаются субъектами права свободно, по своей воле и в своих интересах, целью их является достижение определенного правового результата.

Заключение сделок с земельными участками предполагает направленность воли и действий субъектов права на достижение правового результата в виде возникновения, изменения или прекращения прав на землю. Направленность воли и действий субъекта на достижение определенного результата позволяет отделить сделки от юридических поступков, а в правомерности таких действий проявляется отличие сделок от деликтов.

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов -лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи с чем, недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.119

Согласно ст. 154 ПС РФ сделки могут быть одно-, двусторонними и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной из сторон.

В гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве, нельзя обязать другое лицо без его согласия, именно поэтому, по общему правилу, односторонние сделки порождают обязанности только для одного лица, совершившего сделку, у других лиц на основании таких сделок могут возникать только права. Случаи исключения из этого правила, в которых односторонняя сделка является основанием возникновения обязанности для других лиц, могут быть установлены только законом либо соглашением с этими лицами.

Сделки, для совершения которых необходима согласованность воль двух и более лиц, являются соответственно двух — и многосторонними сделками и называются договорами. Таким образом, понятие сделки является более широким, чем понятие договора. Договоры чаще односторонних сделок являются основанием для перехода прав на имущество, в том числе земельные участки от одного лица к другому.

Примечательно, что договоры, так же как и сделки могут быть односторонними, двух — и многосторонними. Определяющим критерием в данном случае, является не количество лиц, выражение воль которых является необходимым и достаточным для совершения сделки, а количество лиц, приобретающих права и обязанных по такому договору.

Например, двухсторонняя сделка, является односторонне обязывающим договором, когда два субъекта права заключают договор, по которому согласно их совместному волеизъявлению обязанности возникают только у одного из них.

ГК РФ напрямую регулируется заключение большинства наиболее распространенных в обороте договоров. К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).

Согласно п.2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить смешанный договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, либо договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Сделки, включая договоры, могут классифицироваться на отдельные виды по различным основаниям. В связи с отсутствием жесткой однозначной классификации сделок при их характеристике зачастую указывается видовая принадлежность одной и той же сделки одновременно к нескольким группам.

Помимо названных ранее одно-, двух- и многосторонних сделок, взаимных и односторонне обязывающих договоров, наиболее часто в теории гражданского права выделяются следующие виды сделок.

Возмездные и безвозмездные. Указанные виды сделок выделяются в зависимости от того, должна ли получить сторона, исполнившая договор, плату или иное встречное предоставление. По общему правилу, закрепленному в п.З ст.423 ГК РФ закрепляется презумпция возмездности договора, то есть договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания и существа договора не вытекает иное.

Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиямиБудникова Юлия Евгеньевна

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства в городах федерального значенияЖелезнов Дмитрий Сергеевич

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительстваГордиенко Ирина Игоревна

Правовое регулирование приватизации земельных участков в поселенияхШатрова Ольга Викторовна

Правовое регулирование предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственностиГречко, Владислав Владимирович

Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участковЗамалеев Руслан Рустамович

Правовое регулирование сделок с земельными участками Горохов Дмитрий Борисович

Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нуждКлейменова Екатерина Сергеевна

Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорийГрицкова Юлия Владимировна

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Анализ правового регулирования купли-продажи земельных участков, сложившегося в современном российском праве позволяет сделать вывод о том, что купля-продажа земельных участков осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности содержания такой сделки, способности сторон к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.204

Предлагаем ознакомиться:  Могут ли приставы забрать машину

В тоже время, особенности земли как объекта сделки не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон, посредством установленных земельным законодательством пределов и ограничений.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя участок за определенную покупную цену в виде денежной суммы, а покупатель обязуется принять участок по передаточному акту и уплатить денежную сумму, обусловленную договором.

Как нам представляется исследование правового регулирования купли-продажи земельных участков целесообразно проводить соответственно традиционно выделяемым российской цивилистикой элементам договора: предмет, содержание, стороны, срок, форму и цену (для возмездных договоров).

Определяя предмет договора купли-продажи земельного участка, автор считает целесообразным исходить из соответствующей учению о предмете договора (обязательства) позиции М.И. Брагинского, по мнению которого, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана.205

Предмет договора купли-продажи земельного участка воплощается в двух составляющих: действия продавца по передаче земельного участка в собственность покупателя за соответствующую плату и корреспондирующие им действия покупателя по принятию земельного участка по акту приема-передачи и уплате за него покупной цены в виде определенной денежной суммы; земельный участок (товар).

Условие о предмете договора является единственным существенным условием, характерным для всех видов купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами условия о предмете, договор в силу ст. 432,433 считается незаключенным.

По общему правилу, формально это означает, что договор будет считаться заключенным, даже если стороны согласовали исключительно предмет договора. При этом отсутствие всех остальных условий может быть восполнено диспозитивными нормами ГК РФ.

Однако в отношении договора продажи недвижимости еще одним существенным условием, требующим обязательного согласования сторонами является условие о цене.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п.З ст. 129 ГК РФ определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах оборотоспособности природных ресурсов.

Предметом договора купли-продажи (товаром) может быть любой земельный участок, не изъятый из оборота (ст. 455 ГК РФ, ст.27 ЗК РФ).

Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима.

В отдельных случаях ограниченные в обороте земельные участки могут быть предметом купли-продажи, если федеральными законами допускается предоставление таких земельных участков в частную собственность.

Перечень критериев отнесения конкретного земельного участка к числу изъятых из оборота или ограниченных в обороте содержится, в первую очередь, в ст. 27 ЗК РФ.

Содержание ограничений оборота земельных участков может помимо ЗК РФ устанавливаться иными федеральными законами.

Так, например, ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 — ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»206 определен круг земель, земельные участки которых не подлежат отчуждению в порядке, установленном этим законом.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 — ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям ст. 4 указанного федерального закона.

Требования, предъявляемые законодательством к определению предмета договора купли-продажи, применительно к продаже недвижимости существенно конкретизированы. Согласно ст. 554 ПС РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Похожие диссертации на Правовое регулирование оборота земельных участков

Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиямиБудникова Юлия Евгеньевна

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства в городах федерального значенияЖелезнов Дмитрий Сергеевич

Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительстваГордиенко Ирина Игоревна

Правовое регулирование приватизации земельных участков в поселенияхШатрова Ольга Викторовна

Правовое регулирование предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственностиГречко, Владислав Владимирович

Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участковЗамалеев Руслан Рустамович

Правовое регулирование сделок с земельными участками Горохов Дмитрий Борисович

Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нуждКлейменова Екатерина Сергеевна

Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорийГрицкова Юлия Владимировна

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector