Юридическая помощь
Назад

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Опубликовано: 08.08.2019
0
6

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1.Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации.

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) – в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е.

наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды. Стоит отметить, что учет части объекта недвижимости с 01.01.2017 года происходит только одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Просто поставить на учет часть объекта нельзя.

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

  • нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
  • арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
  • если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Регистрация договора аренды

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Долгосрочный договор аренды

Следует сразу сказать, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в ФРС требуется не для каждого арендного соглашения.

Регистрация аренды

Регистрация договора аренды защищает участников сделки от проблем

Стороны сделки должны обратиться в регистрационную организацию, если:

  • соглашение, вне зависимости от объекта аренды, заключается на период 12 месяцев и больше (долгосрочный договор аренды);
  • во временное использование по договору переходит предприятие, независимо от вида производственной деятельности и срока, на который заключается сделка.

Главным документом, регламентирующим порядок регистрационных действий, является Федеральный закон № 218 от 13.05.15. Подать заявление о госрегистрации сделки имеет право любая из сторон-участниц либо это может быть совместное обращение. Хотя, если договор заключается по отношению муниципального/федерального имущества, то обязанность регистрации арендного договора возлагается на собственника объекта.

Регистрируя долгосрочную аренду недвижимости, стороны-участницы сделки максимально защищают собственные интересы. При отказе от регистрации арендодателю или арендатору бывает сложно доказать возникшие убытки и потери, если таковая необходимость появится. Поэтому очень важно при оформлении арендных отношений на длительный срок зарегистрировать сделку в соответствии с действующими законодательными нормами.

Регистрация договора аренды

Отказываясь от регистрации стороны не смогут доказать возникшие убытки и потери

Стабильность деятельности зависит от многих факторов, в том числе, от грамотно решенных вопросов аренды. Когда арендное соглашение не зарегистрировано в государственной контролирующей инстанции, владельцы бизнеса лишаются подтверждения правомочности размещения на арендуемой площади. Не исключена такая ситуация, что до особого судебного решения он будет вынужден освободить занимаемое помещение.

Какие преимущества и недостатки есть для каждой из сторон в долгосрочных арендных отношениях и как их правильно оформить? Этими вопросами чаще всего задаются субъекты, делающие первые шаги в сфере аренды. Начнем разбираться.

Как у каждой медали есть две стороны, так и у долгосрочного соглашения есть свои плюсы и минусы. Но сразу и однозначно можно сказать, что положительных моментов больше.

Предмет договора

К бесспорным преимуществам относятся:

  • возможность планирования развития своего бизнеса сторонами на длительный срок;
  • стороны легче находят точки соприкосновения по вопросам улучшения объекта аренды;
  • арендатор, проявив себя добросовестным бизнес-партнером, может просить арендодателя о преференциях по арендной плате;
  • изменение величины стоимости аренды не производится несколько раз в течение одного года;
  • продажа объекта не приводит к прекращению договора;
  • долгосрочный вариант избавляет владельца от частой смены арендаторов, при которой теряется прибыль, что безусловно ухудшает физическое состояние объекта;
  • если прекращение договора предлагает одна из сторон, у другой есть 3 месяца для решения возникших проблем.
Предлагаем ознакомиться:  Договор оперативного управления

К недостаткам относятся «перевернутые» преимущества:

  • долгое сотрудничество приводит к появлению необязательности в отношениях сторон (куда ты денешься?);
  • арендодателю нельзя более чем на 20% от среднерыночной стоимости повышать арендную плату, даже если это оправдано (придется доказывать это налоговым органам);
  • проблемы в бизнесе у арендатора (арендодателя) или наличие более выгодных предложений по аренде, а договор расторгнуть быстро нельзя.

Но одно принципиальное отличие в оформлении долгосрочного договора все-таки есть. И основано оно на том, что российским законодательством твердо установлено: долгосрочные отношения по аренде недвижимости или по найму жилья должны быть зафиксированы в ЕГРН.

Предметом госрегистрации аренды всякого рода недвижимости, кроме найма квартиры, комнаты, становится сам договор, который автоматически обременяет право собственности владельца.

Предметом регистрации при найме жилого помещения сам договор найма не регистрируется. Производится только регистрация обременения права собственности владельца квартиры, комнаты. Основание обременения — подписанный сторонами договор найма.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Все дополнения и изменения документа, включая его расторжение, также подлежат регистрации в государственных органах и начинают действовать с даты регистрации.

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

  • если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
  • если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
  • если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

  • информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
  • тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
  • адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

  • глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
  • положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
  • Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:

  • объект, ранее не проходивший учет, получит кадастровый номер, а сведения о нем будут включены в ЕГРН;
  • часть помещения или здания получит временный кадастровый номер с отражением его в ЕГРН;
  • договор будет зарегистрирован, а на весь срок его действия в ЕГРН будет зарегистрировано обременение прав собственника.

По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.

Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 2000. В 2018 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Документы для кадастрового учета

1.Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

Предмет договора

Предмет договора

2.Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило — использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр — Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения. Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. В 2018 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности – так было до 01 января 2017 года. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй.

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (с 01 января 2017 года — выписка ЕГРН). Этот документ заказчик может получить самостоятельно (срок от 3-ти до 5-ти рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть парфюмированную воду в лэтуаль

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

  • инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
  • при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Регистрация договора аренды недвижимости возможна путем обращения в электронной форме. Данная возможность предоставлена гражданам и юридическим лицам, прошедшим верификацию на электронном портале госуслуг. Порядок оказания данной услуги в электронной форме регламентирован Административным регламентом, утвержденным  Приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

  • заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

  • оригинальный экземпляр договора и передаточного акта, подписанные участниками сделки или их представителями по доверенности (в трех экземплярах);
  • паспорта физических лиц, участвующих в сделке;
  • правоустанавливающие документы юридического лица или ИП – лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении директора и т.д.;
  • нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
  • технический план – если объект ранее не был поставлен на учет, либо если для целей арендатора проводилась перепланировка;
  • квитанция об оплате пошлины.

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Договор аренды и перепланировка помещения

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

По последней редакции ФЗ №218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней.

Регистрация договора

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий.

Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями.

Предлагаем ознакомиться:  Образец доверенности от физического лица физическому лицу: форма, бланк

Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в ЕГРН требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды.

Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади. На их места приходят новые компании.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», сеть ТРЦ РИО (г. Москва), отель Hillton (Внуково), сеть аптек ЗДОРОВ.РУ (г.

Примеры наших проектов по разделению в кадастре можно увидетьздесь

Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.

Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:

  • характеристики объекта на момент перепланировки;
  • состав работ, которые будут проводиться по решению собственника;
  • требования к безопасности работ, применяемым материалам, условия противопожарной охраны и т.д.;
  • расчет предельно допустимого воздействия на конструктивные элементы здания, указание требований к усилению несущих конструкций;
  • чертежи, план и схемы с описанием запланированных изменений объекта.

При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.

Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.

Процедура временного кадастрового учета проходит по следующим правилам:

  • в договоре стороны фиксируют размеры, площадь и местоположение части помещения;
  • на основании условий договора, инженер отразит местоположение и иные характеристики части на общем плане помещения или здания;
  • на кадастровый учет и регистрацию представляются договор и технический план;
  • по итогам проверки документов части помещения присваивается временный кадастровый номер с внесением сведений в ЕГРН.

Временный номер будет соответствовать части помещения на весь период действия арендных отношений. При заключении нового договора, даже на аналогичную часть помещения, нужно вновь обратиться к инженеру для подготовки технического плана.

Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.

Регистрация арендного договора

Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:

  • непродолжительный, сроком до одного года;
  • долгосрочный, сроком от одного года;
  • бессрочный, т.е. неопределенный договором.

Договор аренды с красными линиями

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:

  • заказать проект перепланировки для узаконивания выполненных работ;
  • обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и установления фактических характеристик недвижимости (с учетом новой конфигурации помещений и его отдельных элементов);
  • по итогам обследования будет оформлен технический план с отражением актуальных характеристик объекта – в готовом документе будут отсутствовать красные линии;
  • технический план нужно представить в Росреестр, где фактически характеристики объекта будут внесены в ЕГРН.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Приостановки при регистрации аренды

Если при регистрации договора у сотрудников Росреестра возникают претензии к полноте или форме документов, полномочиям сторон или содержанию технического плана, они могут вынести решение о приостановке регистрационных действий. Все основания для такого решения указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим наиболее распространенные причины для приостановки, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель:

  • отсутствие полномочий на распоряжение объектом или подписание договора;
  • неполнота представленных документов;
  • выявлено несоответствие представленных документов кадастровым сведениям ЕГРН;
  • если в ЕГРН уже содержится информация о наличии обременения у объекта недвижимости, связанного с передачей его в аренду (например, если на помещение уже действует и зарегистрирован договор аренды);
  • иные основания, указанные в законе.

Устранить нарушения можно представлением исправленных или новых документов, не изменяющих суть сделки, повторным изготовлением технического плана для устранения реестровых ошибок, подтверждением полномочий сторон.

Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector