Юридическая помощь
Назад

Регистрация переуступки прав квартиры в новостройке

Опубликовано: 10.08.2019
0
5

В заключении

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Как и большинство договоров, договор переуступки («цессии») – двухсторонний. В нем участвуют продавец и покупатель. Но на самом деле, есть и третья сторона – это застройщик. В большинство договоров долевого участия прописана обязанность дольщиков об уведомлении застройщика о намерении переуступить права.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки права

Более того, застройщики часто не только требуют согласовывать с ними переуступку прав, но и хотят вознаграждение за свое участие в сделке – обычно от одного до пяти процентов от стоимости квартиры. Как правило, эти расходы ложатся на плечи покупателя, но иногда можно договориться с продавцом и разделить с ним сумму поровну.

Вне зависимости от того, кто вносит сумму, сохраните квитанцию или хотя бы ее копию, и вообще – внимательно относитесь ко всем документам, связанным с вашим будущим объектом недвижимости.Договор переуступки квартиры должен обязательно содержать паспортные данные сторон, а если одна из них является юридическим лицом – его реквизиты. Если вы состоите в браке, понадобится нотариальное согласие мужа или жены на сделку – как на покупку, так и на продажу.

Продавец передает покупателю оригинал договора долевого участия и платежные документы, подтверждающие все его платежи застройщику. В договоре переуступки обязательно должны быть указаны все суммы всех обязательств, которые нес продавец по отношению к застройщику, ведь теперь эти обязательства переходят к покупателю.

Кроме того, в договоре переуступке должно быть четко прописано основание, на котором действует продавец – обычно это договор долевого участия между продавцом и застройщиком. Такой договор (ДДУ) обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Там же регистрируется и новый договор – договор переуступки права (цессии).

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого туда подаётся следующий обязательный набор документов:

  1. Заявления сторон о государственной регистрации договора уступки прав (на основании договора долевого участия);
  2. Оригиналы удостоверений личности (паспортов);
  3. Документ об оплате пошлины за регистрацию договора (оригинал и копия);
  4. Оригинал договора долевого участия, зарегистрированный Росреестром (после регистрации его вернут вместе со свидетельством);
  5. Договор переуступки права требования по ДДУ, а также приложения и согласованные изменения к нему. Можно подать в Росреестр два оригинала (по одному для каждой стороны) или оригинал и нотариальную копию;
  6. Удостоверенные нотариусами согласия супругов на сделку, либо документальное подтверждение возможности одного из супругов принять имущество в совместную собственность (например, брачный контракт);
  7. Согласие органов опеки, если дольщик не достиг 14-летнего возраста или является недееспособным по решению суда;
  8. Письменное согласие застройщика на переуступку прав (оригинал и копия).

До момента государственной регистрации договора в Росреестре переуступка не вступит в силу. Если на момент переуступки продавец не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком, эта обязанность перейдет к покупателю. Размер платежей и график при этом сохранятся такими, какими были изначально. Обязательства по ДДУ приобретаются вместе с правами.

Все денежные расчеты стороны производят после регистрации договора переуступки – на основании уже зарегистрированного Росреестром документа. Сумма платежа при этом может уже находиться в банковской ячейке.

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Какие документы нужны для сделке по переуступки прав

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Предлагаем ознакомиться:  Договор займа между физическими лицами под залог автомобиля: образец

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи.

Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

oatawa/Fotolia

Сделка по переуступке прав облагается налогом, по закону его должен уплатить цедент, на практике расходы часто делятся между сторонами по взаимному соглашению.

В интересах покупателя указывать в договоре реальную сумму сделки, это важно для получения налогового вычета и в случае возникновения претензий. Договор без указания суммы и порядка расчетов может не иметь законной силы.

Квартира, права на которую передаются по договору цессии, не должна быть обремененной. Если доля в строительстве приобреталась в кредит, и он еще не выплачен, то кредит переоформляется на цессионария.

Договор переуступки прав на квартиру, состоящую из нескольких комнат, может быть заключен с несколькими цессионариями, это разрешено законодательством.

По переуступке прав квартиру можно перекупить у первичного инвестора до подписания передаточного акта между ним и застройщиком или до заключения между ними основного договора купли-продажи недвижимости.

Если участник долевого строительства полностью рассчитался с застройщиком, он передает цессионарию свои права, если не полностью — то права и обязательства.

Покупателю необходимо тщательно изучить документы (платежные поручения, квитанции, ПКО), подтверждающие расчеты между цедентом и застройщиком, сверить указанную в первичном договоре сумму с суммой проведенных банком (внесенных наличными) платежей.

В интересах покупателя подключить застройщика к заключению сделки, уточнить у него, в какой мере дольщиком выполнены обязательства перед ним, запросить акт взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие невыполненных обязательств. Недобросовестный цедент может скрыть факт частичного, а не полного расчета по ДДУ.

Сделка может быть признана недействительной, незаконной, а ответственность перед цессионарием будет нести не застройщик, а первичный инвестор, при несоблюдении ряда условий:

  • если дольщик не полностью рассчитался с застройщиком и скрыл это от покупателя;
  • если основным договором предусмотрено обязательное согласие застройщика на переуступку прав, а оно не было получено;
  • если квартира приобреталась в ипотеку, а согласие банка-кредитора на переуступку прав отсутствует.

Иногда первичный инвестор переуступает права не ради получения прибыли, а поскольку у него возникли сомнения в качестве строящегося жилья. Если покупатель прав обнаружит это после заключения и регистрации договора цессии, какие-либо претензии он сможет предъявить только застройщику, а не продавцу-цеденту.

Поэтому покупателю следует убедиться в добросовестности не только продавца-цедента, но и застройщика, убедиться в наличии у него разрешительных документов, соотнести реальную готовность дома с заявленной. Изучение выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерского баланса застройщика, проектной декларации в последнем варианте повышают безопасность сделки.

Если на момент заключения договора цессии расчеты между застройщиком и участником долевого строительства были полностью завершены, согласие застройщика на сделку не требуется, но его необходимо уведомить о переходе прав по ДДУ к другому лицу в десятидневный срок.

При частичных расчетах цедента с застройщиком согласие последнего на сделку обязательно, причем в письменной форме.

Покупка квартиры по переуступке прав

Оптимальным вариантом является договор цессии с подписями трех сторон и мокрой печатью застройщика. При этом остаток долга переводится на цессионария.

Согласно российскому законодательству, в частности Налоговому Кодексу РФ, за процедуру регистрации отчуждения объектов недвижимого имущества возникает необходимость в уплате государственной пошлины.

Для физических лиц Сумма составляет 2 тысячи рублей
Для юридических лиц 22 тысячи рублей

Госпошлина подлежит уплате до периода обращения в регистрирующий орган.

Напоследок хотелось бы сказать о том, что после подробного ознакомления с такой разновидностью сделки, непосредственный покупатель может говорить о получении своего рода страховки от нежелательных юридических последствий подписания соответствующего соглашения.

Имея представление о форме заключения, можно будет в дальнейшем с легкостью ориентироваться в имеющихся особенностях и тем самым исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Регистрация переуступки прав квартиры в новостройке

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме. Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве. Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Внимание

Оформление переуступки права «задним» числом Переуступка права по договору долевого участия возможна с момента заключения этого договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры. Но зачастую складывается ситуация, когда промежуток между подписанием акта приемки и оформлением права собственности на квартиру достигает 1-2 лет. Чтобы квартира «не висела», предприимчивые владельцы хотят ее «передать» другому собственнику по договору уступки прав.

А сделать это уже нельзя – все сроки прошли.

Статья обновлена: 5 апреля 2018 г. Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ). Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя.
  • Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним. В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.
    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.
  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.

Инфо

Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком. В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа. 1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Зарегистрировать квартиру в собственность можно только при условии:

  • Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
  • Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
  • Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
  • Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
  • Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
  • Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Все это уточняйте у своего застройщика. Если готово, то можете приступать к оформлению — этап №2 ниже.

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

  • Договор основания;

    Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

  • Акт приема-передачи;

    Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

  • Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;

    Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

    Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

    Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

  • Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
  • Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
  • Свидетельство о браке, если квартиру супруги оформляют в совместную собственность. Нужен оригинал.
  • Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.
Предлагаем ознакомиться:  Как выписаться из квартиры пятью способами: порядок действий и список документов

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

После регистрации можно прописаться в квартире. По ссылке подробная инструкция.Если собираетесь продавать квартиру, то моя коллега Елена Грушина опубликовала список документов для продажи. Она риэлтор с юридическим образованием.

  1. Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

  2. После получения документов, сотрудник составит заявление о регистрации права собственности, которое нужно подписать.
  3. После подписания заявлений сотрудник заберёт документы (кроме паспортов) и выдаст расписку.
  4. Принятые документы и заявления передадут регистратору, который их внимательно изучит. Если все в порядке, то он зарегистрирует право собственности за дольщиками. Еще зарегистрирует закладную, если ее тоже прикладывали.

    Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗмаксимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Это все по закону, но на практике бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить о завершении регистрации, можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

  5. В назначенный день дольщики должны забрать свой пакет документов. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Дольщикам также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В этой выписке указано, что теперь они являются собственниками квартиры. Свидетельства о собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Митрофанова Светлана

Если собираетесь подарить квартиру, то одаряемым придется заплатить налог.

(Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?). После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Переуступка прав собственности на квартиры в новостройках — процесс специфический, изобилующий различными нюансами и юридическими тонкостями. Фактически подобная переуступка не передает в руки нового владельца ничего существенного и осязаемого, того, что можно было бы пощупать или потрогать руками. По договору переуступки (цессии) передается, по сути, право требования.

В этой статье рассмотрим подробно, что представляет собой договор цессии, какими законодательными актами регулируется, определим необходимые документы и приблизительную стоимость такого договора. Что это значит Переуступка прав собственности в новостройке предполагает продажу недвижимости, которой еще фактически нет в наличие.

Порядок оформления Оформление переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке, включат в себя несколько важных этапов, педантичное исполнение которых избавит все стороны цессии от недоразумений и расстройств: Проверка документации на этом этапе можно привлечь опытного юриста для внимательного изучения документов дольщика и застройщика Получение бухгалтерских документов подтверждающих полную оплату дольщиком всей стоимости квартиры или справки о размере текущей задолженности Получение согласия застройщика на оформление договора цессии предметом которого будет выступать жилая недвижимость в недостроенном многоквартирном доме Подписание договора цессии и государственная регистрация переуступка прав собственности Нужные документы для совершения сделки Ни один гражданско-правовой договор не может быть заключен без предоставления определенного пакета документов.

После заключения цессии, все прав, которыми обладал цедент, переходят к цессионарию в полном объеме, не больше, не меньше. Важно помнить, что, передав свои права требования новому владельцу недвижимости, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие застройщика. Если строительная компания допустит срыв срока сдачи или возведет строение ненадлежащего качества, то на этом основании расторгнуть договор переуступки невозможно.

Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

Изначально необходимо обращать внимание на то, что соглашение цессии подлежит оформлению исключительно при участии 3 сторон:

  • цедента;
  • цессионария;
  • застройщика.

Регистрация переуступки прав квартиры в новостройке

В обязательном порядке сделка подлежит регистрации в нотариальном органе. Перед подписанием соглашения крайне важно поверить надежность цедента.

Иными словами фактического реализатора и застройщика, который после начала переуступки станет носителем долга цессионария и вынужден предоставить ему положенную недвижимость на основании договора долевого участия.

С целью заключения рассматриваемой разновидности сделки необходимо иметь в наличии:

  • письменное согласие самого застройщика;
  • договор переуступки;
  • внутренние паспорта РФ;
  • документ, который подтверждает долевое участие, беря во внимание факт передачи прав;
  • акт передачи цессионарию вышеуказанной документации.
  1. Ревизия документов.
  2. Подготовка продавца и покупателя.
  3. Составление договора.
  4. Регистрация.

Прежде чем принять решение о приобретении, необходимо проверить документальную базу застройщика:

  1. Свидетельство о государственной регистрации.
  2. Проект объекта:
    • разрешение на застройку;
    • права собственности или договор аренды на земельный участок, на котором ведутся работы;
    • сроки окончания строительства, текущий этап;
    • цель.
  3. Свидетельство об учете в налоговой инспекции.
  4. Проектная декларация. Пункт с указанием способа реализации обязательств застройщика.
  5. Договор с перечнем источников финансирования строительства.

Продавец до оформления должен:

  1. Уведомить застройщика о своем намерении переуступить права лично в офисе компании. В случае не уведомления сделка может быть признана недействительной.
  2. Получить согласие на совершение сделки. Строительная компания может запросить за выдачу разрешения около 5% от суммы продажи.
  3. Взять у застройщика справку, свидетельствующую об отсутствии долгов. Такую бумагу можно получить или погасив задолженность, или, заручившись согласием покупателя, подписав договор о переходе долга новому кредитору.
  4. Получить согласие супруга на переуступку прав, заверить его у нотариуса.
  5. Если строящаяся квартира является залоговой по условиям ипотечного кредитования, придется получить согласие банка на продажу права. Банк даст согласие только когда будет полностью погашена ипотека.
  6. Получить выписку из ЕГРН о действительной регистрации договора долевого участия или инвестирования.

Плюсы

Минусы

Приобретение жилья много дешевле готового

Недвижимость перейдет в собственность только после полной сдачи жилого дома
Возможность заработать, если переуступить права на более позднем этапе строительства или на продаже уже готовой квартиры

Прерывание соглашения позволит вернуть только сумму, указанную в договоре

Приобретение квартиры в конкретном доме, если все остальное распродано

Невыполнение застройщиком своих обязательств грозит серьезной финансовой потерей
Инвестор может вернуть свои деньги с прибылью, не дожидаясь окончания строительства. Актуально для тех юр.лиц, расчет с которыми был произведен квартирой.

Двойная цессия, когда доля продается несколько раз, а право требования остается у первого покупателя

Выгода для продавца и риски для покупателя

Любая сделка продажи-покупки может иметь подводные камни, которые могут принести неприятности обеим сторонам. Тем не менее, можно их учесть и минимизировать.

Риски

Решения

Признание недействительности сделки

Указывать точную сумму, которая передается продавцу

Неоднократные продажи

Соблюдение условий, сокращающие риски:

  • соглашение о долевом участии с первым приобретателем;
  • оплату производить только после получения регистрации.

Затягивание сроков строительства

  1. Внимательно проверять проектную и разрешительную документацию, осматривать дом самостоятельно.
  2. Можно пригласить независимого эксперта для заключения состояния. Насторожить может и тот факт, что в доме массово продаются доли по заниженной стоимости

Качество строительство не соответствует

Возможное банкротство застройщика

Расчет по предварительному соглашению

Расчет следует проводить только после завершения регистрационных действий

Предлагаем ознакомиться:  Ежегодный отпуск что нужно знать

Ипотека

Отдельным риском может являться ипотека, по условиям которой доля кредитора находится в залоге. Сделка без согласия банка на продажу невозможна и может быть признана недействительной. Основное условие банка для вывода недвижимости из залога – полная выплата долга.

  1. Искать банк-кредитор можно прямо на площадке строительства. Финансисты, готовые предоставить ипотеку на переуступку прав, сами размещают рекламу и контакты непосредственно у строящегося объекта. Зачастую они являются соинвесторами и обеспечивают юридическую поддержку при оформлении документов.
  2. Условия кредитования могут быть разными, но одно общее для всех заключается в том, что сумма ипотеки рассчитывается на основе оценочной стоимости или суммы по переуступке прав по ДДУ.

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Важно понимать, что цессионарий получает по договору переуступки не квартиру, а лишь право требования на нее. Стало быть, он принимает на себя и все соответствующие риски незавершенного долевого строительства.

Причем эти риски не зависят от «продавца», ведь он не может отвечать за то, достроят дом или нет, примет ли его государственная комиссия и так далее. Даже если цедент не учел какие-то очевидные риски, изначально заключая договор долевого строительства – теперь это ваши проблемы. 214-ФЗ при этом защитит покупателя (цессионария) только от мошенничества при проведении сделки – например, от «двойной продажи» объекта.

Вне зависимости от того, заключаете ли вы сделку самостоятельно, помогает ли вам агент по недвижимости или даже квалифицированный юрист – читайте договор долевого участия очень внимательно. Порядок переуступки права наверняка подробно прописан в этом документе. Закон №214 регулирует период, в который возможна продажа квартиры по переуступке – с момента государственной регистрации договора долевого участия Росреестром до сдачи квартиры застройщиком («передачи ключей»). В связи с этим, обязательно нужно убедиться в том, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре (на документе должен стоять штамп этого органа).

Платится ли госпошлина при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

  1. Оформление переуступки прав собственности на квартиру – гражданская сделка. Все граждане обязаны платить подоходный налог в размере 13% от прибыли. Продавец уплатит 13% от суммы цессии, если он владел данным имуществом менее 5 лет.
  2. Новый владелец доли в новостройке начинает платить налог на недвижимую собственность с момента наступления вещного права.
  3. Как и при покупке готовой квартиры, дольщик имеет право на налоговые вычеты, если исправно платит подоходный налог. Размер вычета зависит от суммы сделки.
  4. Обращаться за возвратом налога нужно самостоятельно в отделение ФНС, предоставив заявление и декларацию о доходах, а также все документы по завершенной сделке.
  5. Переуступка прав на собственность, проведенная между родственниками, не облагается налогами, но родство должно быть доказано.
  6. При цессии по договору долевого участия налоговое бремя ложится на плечи продавца. При этом он может уменьшить доход на сумму, выплаченную застройщику.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли оформить квартиру в собственность

Как только дом официально сдается в эксплуатации, переуступка прав становится невозможной. Однако, если инвестор не спешит вступать в права собственности на квартиру, возможно заключить договор цессии с изменением даты документов.

По ДДУ

Продажа по переуступке возможна по договоренности с застройщиком об изменении даты передаточного акта.

Можно переуступить права требования с изменением даты заключения предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован.

Хотя сделка по договору цессии выгоднее купли-продажи, оформление задним числом может иметь скрытые риски:

  • согласно ФЗ №214-ФЗ, после подписания акта передачи дома и до момента оформления собственности, дольщик не имеет права совершать действия по договору цессии;
  • если сделка может быть признана недействительной. Сумма к взысканию будет определяться по дате подписанного договора (стоимость квартиры существенно возрастает с течением времени).

Цессия чрезвычайно выгодна как покупателю, так и изначальному кредитору. Высокую безопасность таким сделкам приносит обязательное участие регистрирующего органа. Снизить риски до минимума поможет внимательность и проверка всей документальной базы.

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским Кодексом РФ. Возможны два механизма переуступки прав на недвижимость:

  • по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

В первом случае от продавца к покупателю передается право на заключение основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре оговорена возможность приобретения квартиры после завершения строительства, но сама купля-продажа по нему не осуществляется.

В отличие от основного договора, он не подлежит обязательной государственной регистрации, по нему не передаются денежные средства.

Внимание! При переуступке прав по ПДКП возможна реализация мошеннических схем — квартира перепродается несколько раз и деньги получаются с нескольких покупателей, затем продавец исчезает.

Также велики риски при банкротстве застройщика — затраты цессионария не будут компенсированы.

При переуступке прав по ДДУ риски меньше. При переуступке прав по ДДУ механизм сделки иной, все расчеты между застройщиком и инвестором-цедентом должны быть произведены до уступки последним своих прав цессионарию, либо невыплаченные долги цедента переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Существует еще одна схема переуступки прав, действующим законодательством она не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется: уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе. Решаются такие вопросы через общее собрание ЖСК, предыдущий пайщик забирает свой взнос, а новый, принятый в ЖСК, его вносит.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии.

Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке.

Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.

Для расчетов сторон используется механизм банковских ячеек – деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов.

Справка! В соответствии с действующим законодательством, застройщик не может запретить участнику долевого строительства переуступить права на недвижимость, а инвестор не обязан согласовывать с ним сделку цессии.

Но на практике в большинстве первичных договоров прописывается либо порядок уведомления застройщика о переуступке прав либо даже невозможность переуступки.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на такие моменты:

  1. Тип договора, по которому переуступается право.
  2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — отсутствие запрета, необходимость согласия.
  3. Объем прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
  4. Документы, прилагаемые к договору.

Как правило, пакет документов, получаемый покупателем прав, помимо самого договора цессии, состоит из следующих документов (оригиналов):

  • основной договор (ПДКП или ДДУ), а также, при наличии, сопутствующие договора и дополнительные соглашения;
  • документальное подтверждение расчетов между сторонами;
  • согласие застройщика (при покупке квартиры в кредит – согласие банка);
  • вся официальная переписка относительно строящейся квартиры, которая велась между инвестором, застройщиком, надзорными органами;
  • акт передачи документов.

Оформить договор цессии невозможно после подписания акта приема-сдачи жилья или заключения основного договора купли-продажи.

Оформление обычной сделки купли-продажи квартиры невозможно до получения первичным инвестором прав собственности на квартиру. На практике между этими двумя событиями нередко проходит немало времени, больше года.

Если инвестор не успел передать права на квартиру до этого момента и хочет продать ее, не дожидаясь вступления в права собственности, есть лазейка – переоформление с изменением даты документов, после подписания которых переуступка прав невозможна.

Если переуступка осуществляется по ДДУ, инвестор договаривается с застройщиком, и меняется дата подписания передаточного акта.

Если же между застройщиком и первичным покупателем оформлялся предварительный договор купли-продажи, то можно изменить дату заключения основного договора, пока он не прошел государственную регистрацию.

Переуступка прав на строящуюся недвижимость – достаточно распространенная и выгодная для инвесторов-цедентов и покупателей-цессионариев сделка.

Механизм ее заключения должен соответствовать действующему законодательству, а покупателю следует предварительно ознакомиться со всеми рисками и проверить, какие права и обязанности он принимает при заключении договора цессии.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector