Юридическая помощь
Назад

Оформление и регистрация недостроенных домов

Опубликовано: 04.08.2019
0
6

Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.

Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.

Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?

Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.

Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.

При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.

Регистрация недостроенных объектов разрешается только на участка ЛПХ и ИЖС. Первый случай предусматривает необходимость определения принадлежности земли к населенному пункту.

Второй предполагает возможность проведения строительных работ по сооружению жилого объекта, что следует из названия.

Оформление и регистрация недостроенных домов

Если здание будет возведено в пределах земельного участка, но при нарушении его целевого использования, такое строительство будет признано самовольным. В таких обстоятельствах оформление права собственности на самовольно возведенный объект не представляется возможным.

Процедура госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства застройщиком — стороной договора участия в долевом строительстве в целом такая же, как мы рассказали выше. Однако необходимо обратить внимание на ряд особенностей.

Прежде всего отметим, что застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности, если имеются основания для обращения на него взыскания (например, вы не можете исполнить свои обязательства и достроить объект). Если вы будете уклоняться от регистрации, то она может быть проведена на основании решения суда, которое принято по иску участника долевого строительства (ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Также необходимо учитывать следующее:

  • постановка на кадастровый учет и госрегистрация права собственности проводится на основании следующих документов (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):

— разрешения на строительство. Его вы можете представить по своей инициативе (ч. 6 ст. 18 названного Закона);

Оформление и регистрация недостроенных домов

— правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства;

— технического плана на этот объект.

Это подтверждается тем, что застройщик (сторона по договору долевого участия) не может привлекать средства участников долевого строительства до того, как получит разрешение на строительство и зарегистрирует свои права на земельный участок (ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);

  • с момента госрегистрации вашего права собственности объект незавершенного строительства будет находиться в залоге у участников долевого строительства (ч. 2 ст. 13 названного Закона).

Обратите внимание: в случае размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу правила, установленные ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, не применяются.

Можно ли оформить незавершённое строительство в собственность?

Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.

Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:

  • Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
  • Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.

Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.

Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.

Индивидуальный жилой дом, не введённый в эксплуатацию, признаётся объектом незавершённого строительства (иначе недостроем).

Формально такое жильё относится к недвижимому имуществу. Зарегистрировать право собственности на недостроенный дом возможно, однако процедура обладает определёнными особенностями.

Недострой напрямую связан с земельным участком, на котором он располагается. В связи с неполным окончанием строительных работ данный объект не может быть использован по назначению, то есть такое жильё непригодно для проживания.

Именно поэтому владелец здания не способен получить разрешение на ввод имущества в эксплуатацию.

Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен.

Оформление и регистрация недостроенных домов

Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию.

Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность:

  • с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации;
  • через суд.

Стоит понимать, что оформить в собственность возможно исключительно строение, которое дозволено строить на конкретной земле.

Например, индивидуальный жилой дом возводится на участках, предназначенных для ИЖС либо ведения личного подсобного хозяйства. Использование земли не по назначению запрещено законом.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды для временной регистрации

Собственник или лицо, арендующее участок земли, сначала должен собрать полностью весь пакет документов, необходимых для гос. регистрации. Как только все документы собраны, их подают в Росреестр (в месте, где находится объект).

Стандартно регистрация по объекту, строительство которого не завершено, занимает до 10 (десяти) дней.

Необходимые документы для оформления

Пункт 2 статьи 25 (Закон о регистрации недвижимости) говорит о том, что все объекты, строительство по которым не завершено, необходимо регистрировать. Для этого потребуется документация, которая устанавливает право на земельный участок, где возводится объект, и разрешительные документы по строительству.

Запомните! До этого разрешение на проведение строительных работ не нужно было предоставлять, однако уже с начала марта 2015 г. возникли изменения – в связи с поправками, внесенными в земельное законодательство.

Оформление и регистрация недостроенных домов

С этого момента в список документов на регистрацию прибавилось также и указанное разрешение.

Как оформляется неоконченное строительство жилого дома на своей земле?

Оформление происходит при выполнении действий в такой последовательности:

  • тех. инвентаризация по объекту;
  • оформление разрешения начала строительства жилого дома;
  • оформление кадастрового паспорта;
  • предоставление документации (заявления) в адрес Росреестра с целью проведения регистрационных действий;
  • оформление выписки в ЕГРН с обозначением в ней отдельной информации о наличии права собственности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Часто возникают ситуации, когда средств на достраивание жилого дома не хватает, и строительство временно прекращается.

Несмотря на то, что работы по строительству дома приостановлены на неопределенный период, закон позволяет провести регистрацию права собственности на него. Эта возможность появляется по факту, на каком бы этапе строительство ни прекратилось.

Важно! В адрес Росреестра или Многофункционального центра передают собранный пакет документов, достаточный для оформления строящегося объекта (дачи/дома) в личную собственность.

С помощью этого метода есть возможность зарегистрировать недостроенный дом. Действие дачной амнистии основывается на отдельном Федеральном законе № 93.

Запомните! Под этим термином понимают упрощенный процесс, используя который, граждане могут оформить в собственность принадлежащие им объекты недвижимости (жилой дом или земельный участок).

Этот порядок распространяет свое действие на все жилые дома, построенные на землях с назначением «для дачного или подсобного хозяйства» или «ИЖС».

Чтобы у каждого была возможность провести регистрацию права собственности на свое имущество, законодатель решил продлить «амнистию» до начала марта 2020 г.

Началом процедуры является регистрация собственности на земельный участок. Для этого следует направить документацию в отдел Росреестра (МФЦ), расположенный поблизости.

Документами первоочередной необходимости, которые необходимо предоставить с целью подтверждения права владения участком, являются:

  • постановление, вынесенное администрацией (районной/городской);
  • свидетельство, удостоверяющее право на получение участка в наследство;
  • различные договора, на условиях которых земля была передана в дар, куплена, обменяна;

Один из этих документов передается с отдельным заявлением. Есть отдельный образец. Также приложите квитанцию, подтверждающую выплату гос. пошлины установленного объема.

Дополнительно понадобятся и другие документы.

Потребуется подготовить:

  • кадастровый паспорт, оформленный на здание, подлежащее регистрации;
  • декларацию установленной формы по объекту (необходимо два экземпляра).

Потом следует еще раз направить обращение в адрес Росреестра. Подаем в эту службу документы с целью регистрации постройки, строительство по которой не закончено. Основной сложностью выступает предоставление доказательств начала строительных работ.

Учтите! В конечном результате оформляется собственность и на сам земельный участок, где проводятся строительные работы, и на объект, возводимый на нем – жилой дом, независимо от того, построен он полностью, или работы только начались.

Многих людей пугает подобная процедура, поскольку на первый взгляд кажется запутанной и требующей значительных усилий.

В реальности же сложности никакой нет – просто подготавливается указанный пакет документации, и пишется отдельное заявление на оформление за собой прав собственности.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона  регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Регистрационная процедура проводится непосредственно единым Росреестром. Подать заявление и нужный перечень бумаг можно в любое отделение государственного органа.

Закон допускает обращение в многофункциональный центр, однако в этом случае процесс затянется на дополнительные 2 дня.

Предлагаем ознакомиться:  Как отказаться от страхования жизни при автокредите

Подать заявление может как сам владелец недостроя, так и его законный представитель.

Состояние объекта ИЖС

Уже с 2004 г. в законодательстве РФ появилась возможность проведения гос. регистрации не только завершенных объектов недвижимости, но и объектов, по которым строительные работы не завершены.

Стадия «заморозки» строительных работ здесь роли не играла. Единственно важным условием, при котором возможно было провести регистрацию – присутствие кап. фундамента (из бетона или кирпича).

Строительный объект не получится зарегистрировать, если он выступает предметом по действующему договору подряда.

Причины для регистрации законного права обладания домом

Оформление и регистрация недостроенных домов

Процедура регистрации частного дома требует серьезного подхода и предполагает много хлопот.

Учтите! Прежде чем разбирать процедуру регистрации права собственности на жилой дом, следует знать, зачем вообще необходима процедура оформления жилья в личное владение:

  • если присутствует такой документ, как свидетельство на гос. регистрацию частного жилого строения (дома), то владельцу не нужно переживать, что его недвижимость, которой он пользуется и в которой проживает, надлежащим образом не была оформлена;
  • когда требуется проведение системы коммуникаций в только что построенный жилой дом. Любая процедура, подразумевающая необходимость оформления тех. документации, требует наличия кадастрового паспорта и свидетельства, подтверждающего право владения объектом;
  • при наличии желания продать недвижимость или же передать ее кому-то в качестве дара. Перед указанными действиями сначала требуется провести инвентаризацию строения и выполнить его регистрацию.

Требующиеся документы

Ситуация, когда финансов на достройку частного дома недостаточно, встречается нередко.

Строительные работы прекращаются на неопределённый срок, но право собственности на объект зарегистрировать можно. При этом неважно, насколько незакончено строительство постройки.

В Росреестр или МФЦ следует предоставить определённый пакет документации, необходимый для оформления незавершённого строительства (как дома, так и дачи) в собственность:

  • разрешение на строительство объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие бумаги на землю, на которой расположен недострой (либо договор аренды);
  • паспорт владельца;
  • доверенность, заверенную у нотариуса (для законного представителя);
  • заявление о внесении сведений о доме в базу данных ЕГРН (бланк выдаётся сотрудником инстанции);
  • проектную и техническую документацию;
  • квитанцию об оплате пошлины соответствующего размера.

При необходимости сотрудник государственного органа запросит недостающие документы.

Если основанием для обращения в Росреестр послужило полученное решение суда, данное постановление должно приобщаться к основному перечню бумаг. После приёма запроса на руки заявителю выдаётся расписка, содержащая дату окончания регистрационных работ.

Данное разрешение выдаётся местной администрацией перед началом строительных работ.

Какие штрафы ждут владельцев недостроенных домов

Для возведения некоторых объектов недвижимости получение разрешения может не требоваться.

Документы, на основании которых у лица возникло право владения и распоряжения участком, называются правоустанавливающими. Если гражданин приобрёл данную землю, в Росреестр нужно предоставить договор купли-продажи.

Как указывалось выше, гражданину необязательно быть владельцем территории, на которой расположен недострой, так как он вправе арендовать данный участок.

К таким документам можно отнести текстовые материалы, схематическое изображение готового строения, бумаги технического характера.

Регистрационная процедура проводится на платной основе. Размер пошлины зависит от вида объекта недвижимости и статуса заявителя.

Если речь идёт о частном доме, заинтересованное лицо должно оплатить 2 тыс. рублей. Если недостроем владеют несколько граждан, сумма пошлины делится между ними в равных частях.

Предоставление чека в МФЦ или Росреестр не является обязательным условием для получения регистрационной услуги, однако оплаченная квитанция позволит ускорить процесс проверки документов.

Использование упрощенного порядка

   Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.

После сдачи документов будет выдан один из трех документов:

  1. Документ о регистрации права собственности на регистрируемый объект;
  2. Документ о приостановке регистрации права собственности;
  3. Решение об отказе в регистрации права на объект недвижимости.

   Если регистрация приостановлена — внимательно прочитайте уведомление о приостановке, там регистрирующий орган обычно четко и однозначно прописывает причину данного решения: исправить ее легко — нужно просто выполнить требования, изложенные в Уведомлении, если такое возможно.

   Если в регистрации объекта отказано, то нужно понять причин отказа и понять, насколько перспективно узаконение объекта незавершенного строительства через суд. Если есть такая перспектива — ее нужно реализовывать и требовать регистрации объекта в судебном порядке.

Регистрация недостроенного дома

Важно знать, что право собственности на объект, который является самовольной постройкой, регистрации не подлежит. Для продажи объекта незавершенного строительства нужно помнить, что договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение такой формы влечет недействительность Договора. Сделка по купле-продажи такого объекта подлежит государственной регистрации.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства – процесс весьма серьезный и ответственный, требующий время и понимание процесса. Вот почему выгодно обратиться к нам, наш юрист по сделкам с недвижимостью знает не только как зарегистрировать свое право, но и как правильно составить договор на его распоряжение в будущем.

Предлагаем ознакомиться:  Иск в суд на банк (исковое заявление, образец)

Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.

Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.

С 2015 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.

Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:

  • жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое;
  • жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.

То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.

Внимание! Специалист передаст заявителю отдельный бланк заявления, который нужно заполнить. Тут же оплачивается и гос. пошлина.

Сотрудник принимает всю документацию с заявлением и назначает конкретную дату оформления выписки из ЕГРН. В назначенное время можно забрать ее вместе с прочими документами.

Сроки осуществления процедуры

Упрощенный порядок проведения регистрации прав физ. лица на принадлежащий ему объект ИЖС подразумевает необходимость оплаты гос. пошлины в размере 200 рублей.

Выписку из ЕГРН (Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) выдают на протяжении 18 дней, не более. Срок отсчитывается от даты, когда в службу ответственную за гос. регистрацию прав собственности поступило заявление и прилагаемые к нему документы.

Подготовленное свидетельство (выписка из ЕГРН) выдается или на руки заявителю, или же отправляются почтой, если в поданном заявлении на проведение гос. регистрации прав имеется соответствующее указание.

Кроме того, есть возможность направления заявителю выписки ЕГРН в электронном формате.

Об отказе в проведении гос. регистрации права заявителю должны сообщать в срок не больше 5 (пяти) дней с момента завершения периода регистрации. Такое сообщение направляется в обязательном порядке.

Бесплатная консультация юриста

При одновременном направлении заявления с документацией, используемой для гос. регистрации права собственности, и заявления для постановки объекта, отнесенного к индивидуальному жил. строительству, на гос. учет в кадастре исчисление срока происходит от даты занесения в ГКН данных о конкретной недвижимости.

В настоящий момент регистрационная процедура, проводимая Росреестром, занимает не дольше недели (в срок засчитываются только рабочие дни).

Если документация была подача в многофункциональный центр, процесс продляется на 1–2 дня. На практике МФЦ работает достаточно быстро, поэтому заявка может быть передана в Росреестр уже в течение суток.

Госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится в следующие сроки (п. п. 5 — 6 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости):

  • 10 рабочих дней, если документы подавались в офисы и приемные Росреестра (кадастровой палаты);
  • 12 рабочих дней — при подаче документов через МФЦ.

Госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства подтверждается выпиской из ЕГРН. Ее выдадут только в случае, если вы указали это в заявлении (ч. 1 ст. 28 названного Закона, п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

Документы после госрегистрации вам выдадут тем способом, который вы выбрали в заявлении. Получить их может руководитель организации или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если в ней предусмотрены полномочия на получение документов (ч. 14 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).

Как подать документы

Для регистрации права собственности по объекту ИЖС (индивидуального жил. строительства) в простом порядке используйте любой из предлагаемых методов. Обратитесь напрямую в Кадастровую палату или же один из ближайших офисов Росреестра.

На прием нужно записываться заблаговременно:

  • через официальный портал Росреестра – используйте раздел «Офисы и приемные»;
  • обратившись на единый номер Росреестра – в центр обслуживания по телефону 8-800-100-34-34. На этот номер звонки на территории РФ бесплатны.

Направьте подготовленные документы в МФЦ – это многофункциональный центр, специализирующийся на предоставлении муниципальных и гос. услуг. Но сначала убедитесь, что выбранный МФЦ действительно оказывает необходимую услугу.

Обратите внимание! Направьте все копии подготовленных документов через почту, приложив уведомление о вручении и опись вложенных документов.

Заверьте их у нотариуса и передавайте в адрес Кадастровой палаты или ближайшей к месту расположения недвижимости службы Росреестра.

Заявление и документы, заверенные с помощью электронной подписи, подаются через сайт Росреестра (раздел «Электронных услуг»).

Предварительно уточните в Росреестре, предоставляется ли такой вид услуги, и можно ли направить документы в электронном виде.

Узнать это можно на официальном сайте, обратившись к специалисту службы или же позвонив оператору в ЦТО (центр телефонного обслуживания).

У заявителя есть возможность отследить текущий статус рассмотрения поданного заявления. Используйте для этого сервис «Проверки статуса запроса». Его можно найти на портале Росреестра, при этом выбранный способ направления документов не важен.

Документы для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства подаются в общем порядке, который предусмотрен для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector