Юридическая помощь
Назад

Руководящие органы структура тсж

Опубликовано: 24.03.2020
0
4

Почему мы решили создать ТСЖ

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем
Это наш дом. Три года назад мы с жильцами учредили в нем ТСЖ и я стал председателем

Что такое ТСЖ, для чего нужно, как расшифровать{q}

ТСЖ (расшифровка аббревиатуры означает товарищество собственников жилья) по правовому положению признается юридическим лицом, некоммерческой организацией, основанной владельцами недвижимого имущества многоквартирного дома, и вправе вместе с жильцами распоряжаться помещениями и землями, находящимися в общей собственности, управлять, осуществлять хозяйственную деятельность в этом доме и на территории.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации создаются в организационно-правовых формах, регулирующихся Гражданским Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. Согласно с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации – товарищество собственников жилья, являющееся объединением владельцев недвижимости в МКД.

Источники, регулирующие его деятельность:

  • Жилищный кодекс.
  • Гражданский кодекс.
  • Закон о регистрации раскрывает порядок внесения в ЕГРЮЛ.
  • Подзаконные акты, регламентирующие жилищно-коммунальные услуги.
  • Административные и уголовные нормы.
  • Трудовое и гражданское право, регулирующие договоры с различными субъектами.

Основные цели создания ТСЖ:

  • Обеспечивать членов ТСЖ комфортными и безопасными условиями проживания.
  • Поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии.
  • Решать вопросы пользования совместным имуществом.

Членом ТСЖ может стать каждый владелец квартиры, проголосовавший за товарищество. Все собственники не имеют возможности принять участие в работе товарищества, поэтому на общем собрании избираются члены правления и назначается председатель.

Каждый участник ТСЖ может быть избран председателем. На собрании принимается Устав. Чтобы поддерживать порядок, ТСЖ собирает взносы, сумма которых уточняется на собрании. После того, как приняли решение об их размере, члены ТСЖ привлекают бухгалтера, рассчитывающего ежегодный бюджет.

Годовой платеж делят на ежемесячный и ежеквартальный. На собрании решается участь дома. Жильцы устанавливают сроки, когда нужно производить ремонт подъездов, решают, нуждается ли дом в покраске, есть ли необходимость в установке шлагбаума.

Справка. Товарищество не нуждается в разрешении вышестоящих организаций на установку новых лавочек или оборудование детской площадки. Оно принимает решения на собрании и претворяет их в жизнь.

Структура

На собрании устанавливается организационная структура ТСЖ. На нее влияют следующие факторы:

  • число участников;
  • площади жилищного фонда;
  • состояние общего имущества и коммуникаций.

Иерархия органов управления товариществом собственников жилья состоит из следующих уровней:

  1. Общее собрание членов.
  2. Правление.
  3. Председатель.

План создания ТСЖ

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Вот наше штатное расписание за январь 2019 года
Вот наше штатное расписание за январь 2019 года

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Руководящие органы структура тсж

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Организационная структура и полномочия органов управления в ТСЖ.

Раздел 6 ЖК РФ наделяет ТСЖ различными полномочиями. Товарищество может выполнять следующие функции:

  • добавлять и реконструировать сооружения, относящиеся к собственности участников;
  • определять судьбу собственности;
  • брать кредиты при необходимости;
  • осуществлять обслуживание клиентов (владельцев недвижимости);
  • решать вопросы жильцов, связанные с имуществом;
  • оборудовать придомовую территорию на средства владельцев имущества;
  • организовывать ремонтные работы;
  • сохранять порядок общей собственности и т. д.

Компетенция ТСЖ ограничивается разрешением органов и инстанций, правомочных в различных вопросах. Например, реконструкция сооружений ограничивается только видами деятельности, для выполнения которых необязательно состоять в строительных СРО или иметь разрешение на капитальное строительство (нельзя сделать пристройку или надстроить этаж).

Выполнение любых работ должно соответствовать техническим регламентам, правилам содержания общего имущества, требованиям качества коммунальных услуг, правилам предоставления коммунальных услуг.

Деятельность ТСЖ подразделяют на финансовую, хозяйственную и предпринимательскую.

Руководящие органы структура тсж

Ст. 152 ЖК РФ устанавливает виды хозяйственной деятельности ТСЖ:

  1. Осуществляет ремонт, обслуживание и эксплуатацию имущества.
  2. Может отдавать собственность дома другим лицам во временное пользование.
  3. Может достраивать дополнительные помещения.

Важно! Отчет о распределении средств от деятельности доступен всем членам ТСЖ. Данный вид деятельности облагается налогом, поэтому ТСЖ должно представлять отчеты в соответствующие службы.

В отличие от коммерческих организаций для некоммерческих предпринимательская деятельность не является основной, однако такая деятельность им не запрещается и служит одним из источников материального обеспечения, например, товарищество собственников жилья может сдавать нежилые помещения (в жилом доме) по договору аренды.

ТСЖ может вести предпринимательскую деятельность только, если это способствует осуществлению его уставных целей. Например, ТСЖ не может открыть службу такси, т.к. это не прописано в уставе.

Организационная структура товарищества определяется собранием участников. На нее влияют различные факторы: количество участников, площадь жилого фонда, состояние общедомового имущества, коммуникации и др. Каждое товарищество имеет индивидуальную структуру. Обязательным условием в структуре ТСЖ является наличие органов управления. Бухгалтерией, инженерно-ремонтными работами, юридическим отделом занимаются специализированные организации по договоренности.

Управление ТСЖ осуществляется общим собранием участников и правлением.

Главным управляющим органом является собрание. Оно занимается решением следующих задач:

  • — избранием членов правления;
  • — избранием членов ревизионной комиссии;
  • — установлением размеров взносов и периодичности их уплаты;
  • — утверждением плана текущих и капитальных ремонтов, содержанием общедомового имущества и т. д.

Члены ТСЖ выбирают среди них правление сроком до 2х лет. Правление это исполнительный орган и находится в подчинении общего собрания. Председателя правления избирают из членов ТСЖ.

Общее собрание собственников дома

Объединение с УК

Аббревиатура УК означает управляющая компания, это коммерческое предприятие, которое осуществляет управление многоквартирным домом. Оптимальным видом считают организацию ТСЖ с заключением договора на оказание услуг с УК.

Это позволяет соединять опыт УК в решении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, характерным ТСЖ.

ТСН расшифровывается как товарищество собственников недвижимости. В отличие от ТСЖ, в состав ТСН могут входить юридические лица и собственники нежилых помещений.

ТСЖ осуществляет контроль над благоустройством только жилой недвижимости, ТСН проводит мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений.

Ассоциация

Жилищные товарищества могут объединяться в ассоциации для защиты общих интересов и их представления в различных организациях. Достоинства ассоциации:

  • устранение кадровых проблем небольших ТСЖ;
  • экономия средств;
  • использование привилегий крупных жилищных организаций при сохранении самостоятельности каждой, входящей в союз;
  • организация общей хоздеятельности по привлечению дополнительных средств;
  • право на получение госсубсидии.

Правовой статус

Обязанности

ТСЖ обязано обеспечивать выполнение требований собственников жилья. Основными обязанностями товарищества являются:

  • контроль деятельности организаций, предоставляющих коммунальные услуги;
  • принятие решений, связанных с ремонтом и обслуживанием здания и прилегающих территорий;
  • выполнение профилактических работ;
  • контроль организаций и работников, отвечающих за порядок и чистоту мест общего пользования;
  • контроль технического и санитарного состояния общего имущества;
  • заключение договоров на эксплуатацию и ремонт имущества дома с владельцами помещений, не состоящими в ТСЖ;
  • осуществление контроля за выполнением хозяевами квартир обязанностей по эксплуатации и ремонту здания;
  • осуществление контроля за сохранением интересов и прав собственников при определении условий и порядка владения, распоряжения и эксплуатации общим имуществом;
  • недопущение и приостановление деятельности лиц, нарушающих права собственников жилья;
  • представление интересов владельцев квартир.

ТСЖ наделено правами:

  • заключать договоры с компаниями на оказание услуг, связанных с эксплуатацией МКД, и предоставлением коммунальных услуг;
  • выполнять работы для жильцов силами ТСЖ;
  • вести бюджет;
  • оплачивать услуги компаний;
  • использовать кредитные средства в соответствии с законом;
  • продавать, сдавать в аренду, обменивать имущество, включающее недвижимость;
  • выполнять расчеты по квартплате на основе смет;
  • взыскивать с владельцев и арендаторов недвижимости оплату за коммунальные услуги;
  • принимать меры, разрешенные законом, по отношению к лицам, не платящим квартплату или аренду.

Регистрация ТСЖ

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

Предлагаем ознакомиться:  Адвокат в Оренбурге — официальный сайт адвоката Ивлева Сергея

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Это письма в ресурсоснабжающие организации о смене управления домом, которые я готовил
Это письма в ресурсоснабжающие организации о смене управления домом, которые я готовил

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Я получил официальный ответ от комитета по земельным ресурсам администрации муниципального района. Комитет сообщил, что они не знают, как формируются земельные участки под нашими многоквартирными домами в центре города. ТСЖ на два дома из-за этого создать не получилось
Я получил официальный ответ от комитета по земельным ресурсам администрации муниципального района. Комитет сообщил, что они не знают, как формируются земельные участки под нашими многоквартирными домами в центре города. ТСЖ на два дома из-за этого создать не получилось

Ответственность

Ответственность за несоблюдение требований и невыполнение обязательств бывает нескольких видов.

Гражданская ответственность Гражданское законодательство регулирует ответственность ТСЖ за неисполнение обязанностей, включающих:

  • оказание некачественных услуг;
  • вред, нанесенный жизни и здоровью из-за отсутствия раскрытия полной информации об услугах;
  • убытки из-за нарушения прав получателей услуг;
  • моральный вред.

Административная ответственность возникает у юридических лиц при нарушении правил, регулируемых государством в нормативных актах. Уголовная ответственность действует в отношении конкретных граждан. К ней может быть привлечен любой член ТСЖ.

Приемка дома от управляющей компании

Жильцам многоквартирных домов сегодня можно лично выбрать самый предпочтительный из двух способов управления хозяйством жилого фонда – ТСЖ (товарищество собственников жилья) и УК – управляющую компанию.

Статистика показывает, что жильцы, желающие активно участвовать в домовой жизни, выбирают ТСЖ, более занятые – объединяются с УК.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Деятельность каждой из форм управления многоквартирным домом регламентируется определенными законодательными актами – Жилищным кодексом России (его статьями 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152 и 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177), нормы функционирования управляющей компании ЖКХ прописаны также в Постановлениях Правительства страны No491 (2006 г.), No354 (2011 г.).

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

  • самими жильцами дома;
  • ТСЖ или ЖСК;
  • управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.

Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Злободневный вопрос, который зачастую становится перед собственниками многоквартирного дома — это избрание метода управления. Чем отличается ТСЖ от Управляющей компании. И что лучше: ТСЖ или управляющая компания{q} Определенного ответа на этот вопрос не существует. Каждая из этих организаций отличается способом ведения деятельности и имеет несколько ощутимых преимуществ.

Товарищество Собственников Жилья (сокращенно ТСЖ) является некоммерческим объединением жильцов многоквартирного дома. ТСЖ имеет статус юридического лица поскольку распоряжается средствами жильцов. Кроме того именно ТСЖ должна проходить обязательную регистрацию в налоговой службе.

Согласно Жилищному Кодексу РФ в ТСЖ могут объединяться собственники многоквартирных домов и земельных участков, соседствующих со строениями. Цель создания ТСЖ — управление и ведение хозяйственной деятельности на территории, которая является общей.

В уставе организации указывается, что объектом управления является общее имущество.

Под имуществом подразумеваются подъезды, чердаки, технические этажи, котельные, паркинги, земельные участки, расположенные около дома и т.д. Для того чтобы организовать ТСЖ необходимо согласие минимум 50% жителей.

Только на основании нотариально заверенного документа, подтверждающего согласие жильцов, подается заявление на создание ТСЖ. Председатель товарищества и ответственные лица имеют право решать вопросы по поводу тарифов оплаты коммунальных услуг и урегулировать вопросы содержания жилья.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, организованное с целью правильной эксплуатации и технического содержания одного или нескольких многоквартирных домов.

Управляющая компания тесно сотрудничает с поставщиками услуг.

Поскольку управляющая компания является коммерческой организацией и может объединять множество жилищных объектов, она должна иметь резервный капитал на погашение задолженности за потребление услуг.

Согласно российскому законодательству, управляющая компания должна действовать согласно уставу и на законных основаниях. Создается организация посредством объединения жилищных сообществ, т. е. за счет инициативы жильцов нескольких жилых объектов.

В свое время управляющие компании, как и ТСЖ, появились после распада советской системы регулирования коммунальных услуг ГУП (государственная управляющая компания).

А теперь поговорим о разнице между ТСЖ и управляющей компании. Самое главное отличие — форма организации и количество подконтрольных объектов. Если ТСЖ может объединять один или несколько домов, то в число УК могут входить десятки домов.

Бытует мнение, что результатом деятельности управляющей компании является получение прибыли. ТСЖ в данном случае не заинтересовано в коммерции.

Важно! Управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов. В УК управленческие решения принимают ограниченное количество уполномоченных лица.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Согласно статистике на сегодняшний день 80% жилищных объектов заключают договора с управляющей компанией и лишь 20% организовывают ТСЖ. Специалисты считают, что наиболее приемлемым вариантом является заключение договора ТСЖ с управляющей компанией.

  • Если проводить сравнительную характеристику, то можно выделить следующие плюсы и минусы тсж и управляющей компании:
  • Управляющая компания
  • Среди положительных отмечают:
  • Все текущие расходы являются плановыми. Текущий или капитальный, уборку территории, вывоз мусора ремонт осуществляют нанятые подрядные организации.
  • Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств.
  • По вопросам разрешения конфликтных ситуаций с поставщиком ресурсов УК более компетентны.

Среди отрицательных:

  • В важных решениях могут не учитываться мнения всех жильцов, поскольку процессом руководит персонал компании.
  • Экономия средств жильцов не являются целью работы компании.

ТСЖ Среди положительных:

  • ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом в пользу получения прибили идущая на общие нужды (сдача в аренду, размещение рекламы и т. д.).
  • Все решения принимаются на общем жилищном собрании членов товарищества.
  • Осуществляет полный контроль за оплатой коммунальных услуг.
  • За счет грамотно распределенных средств жильцы могут сэкономить.
  • Все имеющиеся долги ложатся на плечи сообщества.
  • Возглавлять ТСЖ могут некомпетентные люди, поэтому грамотное ведение дел может быть под вопросом.

Таким образом, можно подытожить, что действительный и правильный вариант — это образование ТСЖ и последующее заключение договора между ТСЖ и управляющей компанией.

ТСЖ более заинтересовано в урегулировании жилищных вопросов. Все возникающие вопросы решаются общественностью. В случае с УК на решения могут повлиять экономические аспекты компании.Подводя итоги можно сделать вывод, что самое главное отличие ТСЖ от Управляющей компании – заинтересованность всех жильцов в управлении своим домом и экономии денежных средств.

Преимущество же управляющей компании перед ТСЖ только одно: жильцы дома не должны оплачивать долги нерадивых соседей. Однако на деле УК часто раскидывает накопившиеся долги между добросовестными плательщиками.

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Предлагаем ознакомиться:  Сохраняется ли отпуск при переводе на другую работу в организацию

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для инвалидов. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.

Ликвидация

Ликвидация регулируется ст. 141 ЖК РФ и ст. 61 ГК РФ. Причинами могут послужить:

  1. Невыполнение возложенных на него задач.
  2. Неэффективная деятельность и задолженность перед поставщиками ресурсов в результате.
  3. Окончание деятельности или ее отсутствие.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе.

Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса
Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

  1. Наименование услуги.
  2. Индивидуальный объем потребления.
  3. Объем потребления в целях содержания общего имущества.
  4. Тариф за единицу объема.
  5. Итоговая сумма за услугу.

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду.

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Оформление

Создание и регистрация проходят на основании ст.136 Жилищного кодекса. Для создания товарищества требуется проведение общего собрания и согласие более 50% собственников при голосовании. Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

После формирования руководящего состава принимается Устав. В нем указывают адрес дома, список учредителей, права и обязанности ТСЖ. Устав должен быть зарегистрирован в ФНС, а копия заверена у нотариуса.

Членство

Участником ТСЖ может стать любой человек, начиная с момента подачи заявления, которое рассматривают на собрании правления, а затем утверждают собранием членов ТСЖ. Оно проводится в порядке, установленном уставом, а возглавляет его председатель.

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Отопление и содержание котельной за весь дом

Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²

Отопление и содержание котельной за 1 м²

Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в доме экономия за один январь 2019 года составила 2075 рублей. А если бы мы не организовали ТСЖ и не отсудили котельную, плата бы только выросла, как и все остальные тарифы ЖКХ.

За январь 2017 года выходило 230 рублей за 1 м³ горячей воды и около 3000 рублей за отопление
За январь 2017 года выходило 230 рублей за 1 м³ горячей воды и около 3000 рублей за отопление

Чем ТСЖ отличается от УК: плюсы и минусы

Кроме снижения платежей за тепло и горячую воду от ТСЖ есть и другие плюсы. Мы полноправные хозяева в доме и сами решаем, что нам нужно.

ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось. Все деньги на содержание дома мы тратим собственно на дом. Мы сменили обслуживающую домофоны организацию, чтобы в каждый домофон бесплатно поставили камеру по федеральной программе «Безопасный дом». Во дворе мы поставили теннисный стол — дети теперь с удовольствием проводят вечера за игрой на улице, а не дома за компьютером. На Новый год мы организовали во дворе праздник. На периодических субботниках люди работают с удовольствием.

В будущем мы планируем оградить двор забором, построить современную спортплощадку, кое-где улучшить освещение в темное время суток, уменьшить неучтенный расход воды и электричества за счет более тщательного контроля за счетчиками, а из подъездов сделать парадные, выложив стены плиткой по примеру известного на всю страну ТСЖ 454.

Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Дети учатся играть в настольный теннис во дворе дома
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике
Жильцы с удовольствием облагораживают двор на субботнике

Запомнить

  1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
  2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
  3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
  4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
  5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
  6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
  7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.

ТСЖ обладает плюсами:

  1. возможность предпринимательской деятельности;
  2. самостоятельное принятие решений владельцами недвижимости на собрании;
  3. принятие во внимание точки зрения каждого хозяина квартиры;
  4. самостоятельный выбор подрядчиков;
  5. прозрачность работы.

Недостатки ТСЖ:

  1. большое количество жильцов, имеющих льготы;
  2. кадровый голод;
  3. невозможность принять жесткие меры по отношению к нечестным владельцам из-за несовершенства законодательства.

Таким образом, при всех свои недостатках ТСЖ представляет собой не только один из наиболее эффективных, но также и самый популярный способ управления МКД в России.

Собственникам квартир вменено в обязанность содержание МКД, о чем прописано в жилищном законодательстве. Чтобы обслуживание было грамотным и централизованным, можно выбрать один из способов управления. А для этого стоит иметь представление, чем объединенное ТСЖ отличается от привлеченной УК.

Запомнить

  1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
  2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
  3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
  4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
  5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
  6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
  7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров{q} Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку{q} Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

Предлагаем ознакомиться:  Введение, Понятие дознавателя. Соотношение понятий органа дознания и дознавателя

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

В чем разница тсж и ук — умный юрист

Согласно последним нововведениям в жилищном законодательстве обязанность по содержанию многоквартирных домов была возложена на их жильцов – владельцев квартир. В результате собственники жилья получили право выбора организации, которая непосредственно будет заниматься вопросами технического обслуживания домовладений.

Своим решением они могут основать личное товарищество собственников или обратиться за обслуживанием в управляющую компанию.

ТСЖ представляет собой организацию, действующую на некоммерческой основе с целью обеспечения жильцам возможности самостоятельного управления домом. Товарищество создается по решению собственников квартир посредством проведения их общего собрания по рассмотрению соответствующей повестки.

Регистрацию ТСЖ в жилищной инспекции проводят при условии, что в пользу его создания проало более 50% квартирных хозяев. Такие организации всегда состоят из трех административных групп:

  • общего собрания владельцев;
  • председателя и правления товарищества;
  • проверочной (ревизионной) комиссии.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Управляющая компания, работающая в сфере ЖКХ, представляет собой организацию, зарегистрированную в законном порядке как юридическое лицо и оказывающую услуги по техническому обслуживанию домов на возмездной (платной) основе.

Фактически она выступает посредником между жильцами и компаниями, занимающимися обслуживанием коммуникаций и благоустройством. В то же время она является первоочередным подрядчиком для любой работы, проводимой в доме.

Когда УК привлекает сторонние организации для выполнения ремонтных или иных действий ее называют субподрядчиком.

Согласно статье 137 ЖК РФ за ТСЖ закреплен следующий круг обязанностей:

  1. Создание условий, обеспечивающих поддержание должного санитарного и гигиенического состояния общедомового имущества.
  2. Проведение своевременного ремонта и благоустройства внутридомовых помещений и придомовых территорий всеми собственниками квартир как своими силами, так и с привлечением услуг сторонних организаций.
  3. Соблюдение законных прав собственников квартир при разработке методов управления и распоряжения общей собственностью.
  4. Принятие мер по предотвращению различных действий третьих лиц, препятствующих собственникам жилья реализовывать свои права и интересы в отношении общего имущества.
  5. Предоставление интересов жильцов многоквартирного дома в отношениях со сторонними организациями и органами.

Практически таким же кругом обязанностей уполномочены управляющие компании, работающие в сфере ЖКХ. Они сотрудничают с собственниками многоквартирных домов на основании соответствующего договора, согласно которому должны оказывать организационные услуги и проводить следующий перечень работ по содержанию и ремонту их имущества:

  • принятие мер по обеспечению безопасности проживания жильцов в подопечном доме;
  • регулярный осмотр состояния внутридомовых помещений и придомовых территорий, а также коммуникационных систем;
  • осуществление обслуживания в соответствии с правилами пожарной безопасности;
  • обеспечение уборки принадлежащих дому внутренних и внешних территорий;
  • осуществление вывоза мусора, собираемого жильцами и организациями, расположенными в доме;
  • обеспечение содержания и контроля работы общедомовых приборов учета.

Для проведения сравнительного анализа деятельности управляющих компаний и товариществ собственников жилья можно выделить три основных показателя:

  1. Расходы.
  2. Борьба с коммунальными должниками.
  3. Прозрачность осуществляемых действий.

Что касается затрат организаций, осуществляющих содержания дома, то большую их часть составляют коммунальные платежи за газ, воду, электричество, отопление, вывоз ТБО и услуги канализации.

Но к текущим тратам нужно отнести и расходы по содержанию штата специалистов и рабочих, на покупку необходимой техники и материалов и т. п. Чаще всего, в этом вопросе выгодней оказывается работа ТСЖ, так как:

  • организация работает напрямую с поставщиками, а, значит, нет дополнительных трат за услуги посредников;
  • товарищество не нуждается в привлечении расчетных и управленческих кадров, эту работу могут выполнять квалифицированные жильцы.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, особенности каждой из форм управления и как выбрать, чтобы не совершить ошибку

Экономичность достигается только при условии, что управлением в ТСЖ занимаются добропорядочные и профессиональные люди, так как встречаются ситуации, когда корысть перевешивает законный порядок. Но, если касаться УК, то они вообще работают без учета людских интересов.

В большинстве случаев такие компании выбирают субподрядчиков не по критерию качественного обслуживания, а по личным связям.

Относительно борьбы с должниками можно сказать, что проще в этом плане УК, чем ТСЖ, так как:

  1. При ТСЖ в связи с образованием задолженности за коммунальные услуги поставщики начинают приостанавливать их оказание, и без благ остается весь дом.
  2. При УК меры борьбы с должниками принимаются относительно конкретного лица.

Если говорить о прозрачности деятельности, то максимальной открытостью обладает работа товарищества, так как его создание предполагает самоуправление.

Управляющие компании, наоборот, пытаются не раскрывать способов своей работы и не предоставляют собственникам многоквартирных домов отчетности о расходах, о возможности их уменьшения и методике подбора исполняющих организаций.

Для товариществ собственников жилья можно выделить целый ряд преимуществ их деятельности:

  1. Свобода выбора эксплуатирующих организаций посредством добровольного решения каждого собственника.
  2. Возможность получения дополнительных доходов путем принятия решения о сдачи в аренду свободных внутридомовых помещений.
  3. Уют и чистота придомовых и внутридомовых территорий.

Выбирая ТСЖ для управления домом необходимо подготовиться и к некоторым неудобствам:

  • благоустройство территорий и подъездов, что является одним из основных направлений деятельности товариществ, требует немалых капиталовложений, что приводит жильцов к большим затратам;
  • на сегодняшний день законодательство в области взаимоотношений ТСЖ и властей не является совершенным, а потому многие спорные вопросы приходится решать только через суд.

Управляющая компания в сфере ЖКХ также обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В таких компаниях, как правило, работают профессионалы, имеющие большой опыт в системе эксплуатации жилых домов и хорошо знающие жилищные законы.
  2. Такие компании оснащены более современным оборудованием и материалами для оказания обслуживающих услуг, чем ТСЖ.
  3. Такие компании всегда имеют в штате квалифицированных юристов, которые тщательно следят за изменениями в законе.
  4. УК в отличие от ТСЖ могут осуществлять ряд эксплуатационных и ремонтных работ самостоятельно без дополнительной оплаты за привлечение подрядчиков.

При существенных преимуществах УК, необходимо выделить несколько недостатков:

  • оплата услуг субподрядчиков и иные платежи проводятся через расчетный счет компании, в результате чего собственники квартир не могут осуществлять полноценный контроль за расходами;
  • чаще всего управляющие компании работают с целью получения прибыли и без учета интересов собственников, поэтому принимают решения по обслуживанию дома, не советуясь с собранием жильцов.

Однозначного ответа на вопрос, что же лучше, ТСЖ или УК, дать невозможно. Выбор организации, занимающейся обслуживанием многоквартирных домов, напрямую зависит от текущих обстоятельств:

  1. В большом доме, в котором невозможно подобрать грамотного управленца, готового заниматься общедомовым хозяйством, лучше всего привлечь управляющую компанию.
  2. Управляющая компания также является наилучшим вариантом для жильцов, среди которых нет людей, компетентных в жилищном законодательстве.
  3. Если в доме предусмотрено множество свободных помещений, с которых можно получить хороший доход по договору аренды, то есть вариант организовать собственное ТСЖ.
  4. Если же среди жильцов подбираются грамотные управленцы и квалифицированные специалисты в области финансов и юриспруденции, то для получения результатов согласно своим интересам, собственникам жилья лучше организовать товарищество.

В любом случае какую бы организацию не выбрали владельцы, своим решением они освобождают себя от проблем и хлопот, связанных с управлением общедомовым хозяйством.

https://www.youtube.com/watch{q}v=x-eaWPgIDKw

Всеми вопросами будут заниматься специалисты управляющей компании или грамотные люди, выбранные из многочисленного списка жильцов. А вы будете только участвовать в собраниях, на которых будут приниматься решения о смене УК или переизбрании председателя ТСЖ.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector