Юридическая помощь
Назад

Что делать, если границы земельного участка на топосъемке не совпадают с кадастровыми границами?

Опубликовано: 28.07.2019
0
6

Что показывает кадастровая карта

Карта отображает только земельные участки, которые внесены в базу ЕГРН с определенными границами. Регистрация участка
в ЕГРН называется постановкой на кадастровый учет. Определение границ
участка, или межевание — один из этапов такого учета. До 2001 года эта процедура
не была обязательной, поэтому миллионы участков зарегистрированы без координат (мы даже составили наглядный кадастровый рейтинг регионов по учтенности границ).

Нам часто пишут собственники, когда не могут найти свой участок на карте. Проблему нельзя оставлять без внимания, это чревато сложностями в будущем. Пути решения зависят от конкретной ситуации.

Отличия кадастровой и топографической съемки

Прежде чем разобраться в причинах возникновения споров о наложении границ, следует четко понимать, что собой представляет кадастровая и топографическая съемки — и откуда возникает несовпадение границ земельного участка.

Следует понимать, что и кадастровая съемка, и топосъемка признаются равнозначными способами землеописания: обе они являются геодезическими работами.

Кадастровая съемка

Они производятся для строгой фиксации расположения объектов, находящихся на поверхности земли — при этом принимается во внимание и их положение относительно друг друга, и относительно общей системы координат.

И большинство споров, возникающих при установлении границ земельного участка, как раз и происходят из отличий между этими двумя понятиями, а, скорее, из-за целей проведения этих работ — а они значительно разнятся.

Исходя из понятия, установленного законодательными актами, топографической съемкой является определенных процесс измерений геодезического плана, проводящихся на местности, целью которых является получение плана топографического исследования. Этот план является своеобразным чертежом, содержащим изображения земли (вид сверху), с применением определенных условных знаков и масштабов.

Такая съемка проводится с целью обеспечения разнообразных изысканий инженерного типа, которые способствуют составлению ландшафтных проектов и дальнейшей привязке на местности, и дальнейшего уточнения карт топографии.

Кадастровой же съемкой называется съемка, проводимая с целью межевания участков земли.

Целью такой съемки законом установлено:

  • определение положение земельного участка на местности,
  • установление конфигурации участка земли и его площади,
  • обозначение нахождения на участке объектов (строений).

Если говорить в общем, то кадастровая съемка проводится с целью точнейшего определения расположения важных элементов, находящихся на поверхности — не учитывая рельефа и высот.

Опираясь на ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в частности, статью 39, для согласования границ участков земли требуется присутствие всех лиц, которые обладают правами собственности на участки, являющиеся смежными — и которых касается граница межевания.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на постройки на земельном участке

Закон дает заказчику право самому определять, каким образом согласование границ будет проводиться — используя межевания или без указания точных границ.

Лицо, проводящее межевание — кадастровый инженер — обязан ознакомить всех участвующих лиц с межевым проектов, при этом разъяснив детально его содержание. Согласие или несогласие заинтересованных лиц высказывается в письменной форме в виде подписей на документе проекта. Законодательство дозволяет каждому, кто несогласен с принятым проектом, обратиться за защитой в судебные органы (статья 64 Земельного Кадастра России).

Случаи возникновения споров о наложении границ не так редки — и связано это Единой системой Координат РФ — а, именно, ее вступление в силу лишь в 2011 году. До этого момента на территории нашей страны действовала Условная система координат. С этим фактом и связаны ошибочные решения, связанные с совпадением границ.

Главная проблема, с которой сталкиваются владельцы участка при подобных моментах — сложность постановки на учет (кадастровый) участка земли, если так случилось, что сосед уже провел размежевание своего участка в официальной форме — с получением кадастрового номера.

Для решения такого конфликта следует обеспечить себя составлением плана наложения границ (фактических и кадастровых) территорий, которые находятся рядом.

Специалисты землеустроения определяют два вида подобного наложения границ:

  • технические ошибки (описки, опечатки, просчеты арифметического плана)

Межевание

Такие ошибки не тяжело исправить — необходимо просто подать заявление (определенной формы) в орган местного самоуправления, отвечающий за кадастровый учет.

  • кадастровые ошибки (неправильная разбивка участка со стороны инженера)

Такие ошибки часто обнаруживаются при составлении плана наложения границ (как фактических, так и кадастровых).

Зачастую подобные просчеты характеризуют стадию межевания — в тот момент, когда составляется нужная документация.

В этом случае может возникнуть неверная привязка границ из-за ошибочной точки привязки — т.е. точки, относительно которой и осуществляются все необходимые измерения. При такой проблеме весь кадастровый план признается ошибочным.

Межевание сделано по
устаревшему законодательству

C 1990 года земельное законодательство неоднократно менялось.
Юридическая норма о карте объекта появилась только в июне 2001 года, когда
вступил в силу закон «О землеустройстве». В 2009 году Правительством установлены новые нормативы измерений координат. Поэтому границы участков, отмежеванных до 2001
года, а также в период 2001–2009 годов, могут быть не внесены в
ЕГРН и на публичную кадастровую карту.

Предлагаем ознакомиться:  Номер двигателя по вин номеру

Поэтому Росреестр не знает, где конкретно находится ваш участок, и не может отобразить его на карте.

Как исправить. Проведите межевание участка по
действующему законодательству, обратившись к кадастровому инженеру. Затем
подайте готовый межевой план в Росреестр через МФЦ, уплатив госпошлину 350
рублей. Участок появится после регистрации границ в ЕГРН и обновления
кадастровой карты.

Межевание проведено недавно

Вы провели межевание и зарегистрировали межевой план в Росреестре, но
участка на кадастровой карте всё еще нет.

Как исправить. Просто
подождите очередного обновления карты. Публичная кадастровая карта не
обновляется в реальном времени. Скорость обновления зависит от региональных
подразделений Росреестра. Некоторые Управления делают выгрузку на карту раз в
неделю, другие — несколько раз в год.

Пока карта не обновилась, можете взять выписку из ЕГРН, чтобы быть
уверенным, что границы правильно учтены Росреестром. В выписке должен быть
раздел 3.2 «Описание местоположения земельного участка». Там вы найдете
координаты углов участка, даже если его пока нет на карте.

Обратите внимание, точки в выписке указываются в местной системе координат — это не GPS. Чтобы
соотнести их с фактической картой, используйте наш геодезический калькулятор.

До 2001 года и в 2006–2009 годах законодательство допускало постановку объектов недвижимости на
кадастровый учет без предварительного определения их границ. У таких участков в графе «Особые
отметки» выписки из ЕГРН указывается  — «Граница земельного участка не
установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Обратите внимание также на графу «Статус записи». В ней будет указано, что сведения имеют статус «Ранее учтенные». Т.е. информация об участке была занесена в ЕГРН автоматически из старого реестра недвижимости.

Как исправить. Нужно провести межевание участка по
действующему законодательству, обратившись к кадастровому инженеру. Затем
подать готовый межевой план в Росреестр через МФЦ, уплатив госпошлину 350
рублей. Участок появится после регистрации границ в ЕГРН и обновления
кадастровой карты.

Порядок решения земельных споров о наложении границ

Земельные споры относительно наложения границ решаются несколькими доступными путями:

  1. Административное решение, принятое органами муниципальной власти на местах. В таком случае потребуется совместные действия обоих собственников. При этом инженеры кадастровых органов должны составить план наложения, а согласно нему в кадастровые границы участка (одного из спорных) вносятся изменения, но площадь при этом не меняется. После того, как работы инженеров будут завершены — составляется акт о согласовании — и исправления непосредственно вносятся в ГКН (Гос.кадастр недвижимости) — и здесь уже присутствие собственника не обязательно.
  2. Разбирательство в судебных органах. Такой момент имеет место, когда нет возможности решить вопрос в порядке административного рассмотрения. Обычно подобное разбирательство происходит в порядке землеустроительной экспертизы.
Предлагаем ознакомиться:  Защита потребителей номер ьелефона

Землеустроительная экспертиза оканчивается составлением плана наложения, в котором обязательно должны быть уточнены основополагающие вопросы:

  • имел ли место факт наложения,
  • определена ли площадь наложения,
  • причины наложения,
  • вариант решения проблемы.

Видео сюжет расскажет, как решаются споры о границах земельных участков

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:

Технические и реестровые
ошибки в ЕГРН

При межевании и госрегистрации иногда возникают ошибки. Их может допустить
как кадастровый инженер, так и службы Росреестра. Результатом таких ошибок может
стать отсутствие участка на публичной карте или его неправильное расположение.

Как исправить.
Обратиться в МФЦ с имеющимся
межевым планом для исправления ошибки. Росреестр исправит ошибку
в течение 3-5 рабочих дней.

Главное об участках без границ

Если на карте не видно границ вашего участка, то скорее всего, не проведено межевание по действующему законодательству. Это не лишает вас
права собственности на него. Закон не обязывает правообладателя проводить
межевание. Но продать такой участок будет сложнее. Росреестр вправе приостановить регистрацию перехода прав и тогда сделка не состоится.

Важно, что незарегистрированные границы снижают рыночную стоимость объекта,
провоцируют конфликты с соседями. Вести законное строительство на таком участке
невозможно. Поэтому, мы рекомендуем провести межевание границ перед сделкой
купли-продажи, а также при планировании строительства.

Если ваш участок на карте обозначен, но границы указаны неправильные, это другая ситуация. Ее надо срочно исправлять. О причинах и способах мы написали в отдельной статье.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector