Юридическая помощь
Назад

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Опубликовано: 01.07.2019
0
10

Сделка

В договоре долгосрочной аренды нежилого помещения содержится условие о праве любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив другую сторону об этом за 30 дней (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора и покинул помещение.

Ни одна из сторон не обращалась в Росреестр, для того чтобы внести новую запись в ЕГРП и снять арендное обременение с помещения, поскольку в действующем законодательстве такой обязанности нет. Однако несмотря на то, что стороны уверены в том, что отношения между ними прекратились – с юридической точки зрения это может быть не так.

Действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды приобретают правовое значение только в силу факта отражения их в реестре прав. До этого момента они носят лишь фактический характер. Это означает, что до момента внесения записи в ЕГРП о снятии обременения арендодатель может обратиться в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, в который, по мнению арендатора, арендных отношений уже не было.

Односторонний отказ арендатора от договора аренды образец

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Предлагаем ознакомиться:  Ходатайство в трудовую инспекцию об уменьшении штрафа

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения.

Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде.

В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

  • Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
  • Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
  • Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
  • Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

  • Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
  • Причиняет существенный ущерб имуществу.
  • Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
  • Не осуществляет капремонт в установленный (разумный) срок, если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.
Предлагаем ознакомиться:  Как сдать в аренду авто для работы в такси или в прокат

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Риски

Если арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, но стороны не предприняли никаких действий по исключению записи об аренде из ЕГРП, такое обременение может сохраняться долго. Во всяком случае до тех пор, пока арендодатель не заключит новый договор долгосрочной аренды. Возникает вопрос: продолжает ли в таком случае действовать договор или он расторгнут. Мнения на этот счет разделились.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Мнение первое: договор расторгнут, так как госрегистрации не требуется . Данная точка зрения основана на том, что закон не ставит возможность отказа от исполнения договора в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), а императивно закрепляет последствие такого отказа – расторжение договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

К тому же законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды с момента его госрегистрации или положений об обязательной регистрации соглашения о расторжении (одностороннего отказа от исполнения) договора. Поэтому для прекращения договора аренды, даже если он зарегистрирован, достаточно лишь подписания соглашения либо направления (получения другой стороной) уведомления о прекращении действия договора.

Сам факт расторжения зарегистрированного договора не подлежит государственной регистрации (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 04.09.07 по делу № Ф04-5303/2007(36950-А46-9) , Уральского округа от 30.03.09 по делу № А50-11875/2008-Г12 , от 14.07.09 по делу № А50-725/2009-Г13 , от 30.09.09 по делу № А60-3363/2009-С1).

Мнение второе: договор не расторгнут, так как требуется госрегистрация . Сторонники этой позиции считают, что зарегистрированный договор продолжает действовать, так как соглашение об изменении или о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения по общему правилу совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Так, в одном из дел между компанией (арендатором) и физлицами (арендодателями) был заключен и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения. Согласно одному из его пунктов, арендатор вправе отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, уведомив арендодателей за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении этого срока.

Арендатор уведомил арендодателей об отказе от договора, стороны подписали акт приема-передачи помещения. Однако через два месяца по требованию арендодателей суд признал этот пункт договора ничтожным, так как односторонний отказ от исполнения зарегистрированного договора также подлежит госрегистрации (решение Нижневартовского городского суда от 21.12.09 по делу № 2-7858/09 , кассационное определение суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 08.04.10 по делу № Н 33/563).

Меры предосторожности

Ситуация, когда расторгнутый договор на самом деле оказывается действующим, прежде всего опасна для арендатора. Его риски усугубляются продолжительностью периода после фактического прекращения аренды и возврата арендованного имущества до отражения этих фактов в реестре. Ведь арендодатель будет требовать арендную плату именно за этот период. Поэтому при одностороннем отказе от договора арендатору лучше сразу же исключить этот риск.

Самостоятельное погашение записи в реестре . Любая из сторон договора может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде (п. 23 инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 06.08.04 № 135). Совместного обращения сторон для этого не требуется (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.

10 № 13057/09). При этом действует правило, что при погашении регистрационных записей в ЕГРП по заявлению арендатора арендодателю в срок не более пяти рабочих дней направляется уведомление об этом (абз. 2 п. 23 инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 06.08.04 № 135).

В некоторых договорах прямо прописано, что обязанность взаимодействовать с регистрационным органом в связи с госрегистрацией прекращения договора возлагается на арендодателя. Если в договор включается такое условие, лучше дополнительно прописать, что при невыполнении арендодателем своей обязанности в определенный срок арендатор вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Оформление акта приемки-передачи объекта аренды . Важным моментом при прекращении аренды является подписание акта возврата объекта. В частности, Высший арбитражный суд указал, что вследствие возврата арендатором имущества арендодателю и принятия объекта аренды последним прекратилось право пользования помещением.

И даже отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора при наличии факта приема помещений из арендного пользования правового значения иметь не будет (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.09 по делу № А28-3886/2009-153/9).

По другому делу суд также отказал в иске о взыскании задолженности по долгосрочному договору аренды лесного участка за период с момента его возврата арендодателю и до момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора, так как стороны совершили действия, направленные на возврат арендованных участков (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.11 № Ф03-856/2011).

Предлагаем ознакомиться:  Что нужно чтобы прописать человека временно

К тому же подписанный акт может стать дополнительным аргументом в пользу того, что бремя проведения необходимых действий по регистрации расторжения договора лежит на обеих сторонах, а не только на инициаторе расторжения. Связано это с тем, что возврат имущества, зафиксированный актом, подтверждает волеизъявление двух сторон по смыслу статьи 655 Гражданского кодекса (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.03.11 по делу № А75-8354/2010).

Дополнительные аргументы, которые помогут в суде . Если конфликт уже возник, во-первых, можно ссылаться на положения, выработанные Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа. Соглашение о расторжении договора аренды, заключенного на срок более одного года, подлежит госрегистрации и при ее отсутствии считается незаключенным.

Однако для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц – с момента внесения изменения в ЕГРП (рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», одобренные Президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.11 № 2). Этот вывод по аналогии можно применить и к односторонним отказам от исполнения договора.

Во-вторых, можно апеллировать к тому, что запись в Единый государственный реестр прав носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Ее внесение предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Поэтому непогашенная запись в ЕГРП о государственной регистрации долгосрочного договора аренды не свидетельствует о продолжении действия самого договора (постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.08.07 по делу № КГ-А40/8637-07 и от 29.01.08 № КГ-А40/14458-07).

Если арендодателей несколько, удобнее направлять уведомление одному из них

Если арендодателей несколько, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора нужно вручать им всем. Пока оно не вручено последнему соарендодателю, срок, по истечении которого договор считается расторгнутым, не начинает исчисляться. Поскольку один из соарендодателей может длительное время отсутствовать, начало данного срока может существенно затянуться. Поэтому в договоре желательно указывать, что вручение соответствующего уведомления конкретному соарендодателю (одному из всех сособственников) является надлежащим уведомлением всех арендодателей. Еще арендатору важно добиться подписания акта возврата объекта аренды всеми арендодателями. Для ускорения процесса можно заранее оформить доверенности на передачу одному из арендодателей права подписи актов приема-передачи объекта аренды.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector