Юридическая помощь
Назад

Расторжение договора найма жилого помещения

Опубликовано: 29.06.2019
0
14

Основания, указанные в ст. 451 ГК РФ

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При досрочном расторжении договора аренды по этим основаниям причины расторжения рассматриваются судом также с учетом каждого конкретного дела. Анализ арбитражной практики показал, что в подавляющем большинстве случаев основаниями досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя являются следующие.

  1. Сдача недвижимого имущества в субаренду без согласия арендатора (его предварительного уведомления) <*>.

Если арендодатель обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды по этому основанию, то с большой вероятностью можно говорить о том, что суд удовлетворит иск.

Вместе с тем содержащееся в договоре аренды условие о возможности сдавать арендованное имущество в субаренду на определенный срок (или без указания срока) без согласия собственника арендованного имущества и его балансодержателя является по сути заранее полученным согласием арендатора на субаренду, поэтому оснований для расторжения договора по мотиву его несоблюдения не имеется. Это указано в Постановлении ФАС Московского округа от 18 июля 2000 г. по делу N КГ-А40/2903-00.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Значит, срок, на который арендатор вправе сдавать арендованное имущество субарендатору, определяется соглашением сторон договора субаренды, но в любом случае не может превышать срок действия первоначального договора аренды.

Если такой срок в письменном согласии арендодателя указан не будет, то договор субаренды может быть заключен на весь оставшийся срок договора аренды, а также и возобновлен на этот срок при прекращении договора субаренды без согласия арендодателя. Аналогичную позицию высказал и ВАС РФ в п. 15 Обзора.

Таким образом, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды при заключении арендатором договоров субаренды на более длительный срок, чем тот, который указан в письменном согласии.

  1. Проведение арендатором реконструкции, перепланировки, капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества без письменного согласия арендодателя.

Например, судом расторгнут договор аренды по тому основанию, что арендатор в нарушение условий договора провел работы по перепланировке помещений первого и второго этажа, углублению фундамента и надстройке третьего этажа без согласования с арендодателем (Постановление ФАС Московского округа от 27 октября 2005 г. по делу N КГ-А40/10341-05-П). Аналогичная позиция содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 6 февраля 2006 г. по делу N КГ-А40/14225-05.

Также основанием расторжения договора может служить проведение реконструкции, модернизации и иных подобных работ, конечный результат которых противоречит первоначальному целевому назначению имущества, указанному в договоре. В этом случае при обращении арендодателя в суд существует большая вероятность того, что суд расторгнет договор аренды.

Так, ФАС Московского округа расторгнул договор аренды в связи с тем, что арендатор переоборудовал подсобное помещение в кухню с одновременными незаконными изменениями в электрической сети (Постановление от 9 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10026-04).

  1. Нецелевое использование имущества.

Суд может расторгнуть договор аренды на основании использования имущества не по тому назначению, которое указано в договоре аренды (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 26 июня 2006 г. по делу N КГ-А40/5373-06).

Арендатор существенно ухудшает имущество.

Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры для сохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явиться основанием досрочного расторжения договора аренды.

Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 22 января 2004 г. по делу N КГ-А40/11057-03 указал: арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требуют текущего и капитального ремонта. Принимая во внимание эти моменты, суд сделал правомерный вывод, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось и это может служить основанием расторжения договора аренды.

Аналогичную позицию высказал и ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 11 сентября 2002 г. по делу N А79-742/02-СК2-737.

Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (фактически — три раза и более) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды (см.

Вместе с тем в договоре аренды в соответствии с абз. 2 ст. 619 ГК РФ может быть установлен иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном. Правомерность такой позиции подтверждена п. 26 Обзора.

Арендатор не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора. Как следует из ГОСТ Р 51929-02 <**>

, капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) признается ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые. Из этого определения следует, что капитальный ремонт необходим для восстановления нормального функционирования здания.

Если в договоре аренды на арендатора возлагается обязанность проводить капитальный ремонт арендуемых помещений, то при неисполнении этой обязанности арендодатель имеет основания для обращения в суд с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий <***>:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Расторжение договора социального найма

В договоре аренды возможно предусмотреть иные основания расторжения, которые могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так сказано в ч. 2 ст. 619 ГК РФ, на это же указал и ВАС РФ в п. 25 Обзора.

Главные законодательные нормативы, регулирующие позиции сторон при расторжении обозначенного договора, ориентированы на действие статьи 83 ЖК РФ.

Здесь устанавливаются следующие положения:

  • По взаимному согласию, при составлении соглашения, договор социального найма расторгается беспрепятственно, в любое время. В данной ситуации со стороны нанимателя требуется только письменное согласие членов семьи, прописанных в квартире. Согласие администрации не требуется.
  • Администрация проявить подобную инициативу не вправе. С её стороны инициативные действия требуют законных оснований, в виде допущенных со стороны нанимателя грубых нарушений, признанных судом.
  • При переезде жильцов на постоянное место жительства, договор утрачивает юридическую силу с момента выселения и снятия с регистрационного учёта.
  • Смерть одиноко проживавшего гражданина допускает признания ранее составленного договора, утратившим юридическую силу, со дня смерти.

Главные основания, по которым допускается прекращение социального найма, это:

  • заявление граждан и составление соглашения;
  • переезд и выписка;
  • свидетельство о смерти одинокого лица;
  • решение суда, выданное администрации.

Полноценное оформление опирается на составление соглашения между  гражданином, освобождающим квартиру и уполномоченным должностным лицом.

В таком случае последующие претензии с обеих сторон не вступают в юридическую силу. А освободившаяся квартира переходит третьим лицам из числа очередников, нуждающихся в её предоставлении (см. Понятие, функции и виды жилищного фонда).

Исключение составляют случаи, когда наниматель

нарушает жилищные права

членов своей семьи, которые защищены нормами статьи 69 ЖК РФ.

Расторжение договора социального найма по соглашению

В случае смерти проживавшего в социальной квартире гражданина, потребуется свидетельство о смерти и выписка из поквартирной книги об отсутствии иных жильцов.

Недобросовестные лица выселяются только по решению суда. Нормы статьи 83 ЖК РФ регламентируют данные санкции для следующих ситуаций:

  • Существенные задолженности по квартплате и коммунальным услугам, отсутствие поступления платежей в течение 6 месяцев.
  • Нанесение материального ущерба помещению, в виде порчи и разрушений, причинённых лицами, использующими помещение.
  • Нарушение законных интересов соседей и их прав, которое происходит систематически. Допускается после применения иных мер воздействия.
  • Использование социального жилья не по целевому назначению.
  • Аварийное состояние здания или его уничтожение.

Если в условия социального найма требуется внести изменения, его расторжение не требуется.

Изменения вносятся отдельным документом – дополнением, которое прилагается к основному договору на основании действия статьи 82 ЖК РФ.

Такие дополнения допускают составления не ранее, чем через три месяца после принятия предшествующего. В остальном они не ограничены ничем, кроме юридических норм.

При обозначенных обстоятельствах следует опираться так же на общие основания аннулирования и изменения контрактных условий между сторонами, которые изложены в положениях статей 450-453 ГК РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения

Такая процедура проводится при условии взаимного принятия решения сторонами. После подачи заявления нанимателя в администрацию, к которому прилагаются нотариально удостоверенные разрешения от членов семьи заявителя, поданная документация рассматривается муниципалитетом.

В течение 5 рабочих дней уполномоченный отдел администрации принимает решение, после чего заявитель приглашается для составления соглашения.

Если в семье воспитываются дети, не достигшие 18 лет, потребуется дополнительное обращение в отдел опеки и попечительства.

Здесь следует обосновать причины отказа от квартиры и в письменном виде представить перспективы решения жилищного вопроса. Если они изменяются в сторону ухудшения – служба опеки допускает выдачи отказа (см.

При удовлетворительных перспективах – заинтересованное лицо получает разрешение. Впоследствии, после переезда, перед органом опеки и попечительства следует отчитаться в соблюдении законных интересов детей, связанных с прекращением отношений социального найма.

Расторжение договора найма жилого помещения

Заявление о получении разрешения и последующий отчёт допускается передавать через многофункциональный центр (МФЦ).

При составлении соглашения требуется указать стороны, с обозначением должности и фамилии должностного лица, уполномоченного на подписание контрактов с гражданами. Здесь же указывают адрес места расположения квартиры, её технические и кадастровые характеристики.

Кроме прав и ответственности контрагентов определяют точные сроки, когда производится выселение. До этого момента жильцы обязаны уплачивать квартплату и коммунальные услуги, по установленным тарифам.

Обязательства, проистекающие из условий социального найма, прекращаются в момент составления и подписания соглашения. Несмотря на то, что немедленного выселения не происходит, оно подразумевается как преопределённое соглашением, юридическое событие.

Промежуток между выездом граждан и подписанием ими соответствующей документации определяется как фактическое владение на установленный соглашением срок.

Юридическим последствием новых контрактных условий сторон, становится съезд семьи и освобождение занимаемого помещения.

Нечинение препятствий со стороны администрации при отказе от проживания в квартире лица, обусловлено не столько неправомерностью претензий в его сторону, сколько дефицитом свободной жилплощади.

Такое положение наблюдается практически во всех регионах. Соответственно, интересы жилищной политики государства ориентированы на передачу муниципального жилья нуждающимся, не допуская бюрократического затягивания процедуры выезда.

Даже случаи нанесения материального ущерба помещению, рассматриваются в судебном порядке, без влияния на процедуру прекращения социального найма.

Тем не менее, если на заявление гражданина о прекращении владения квартирой, администрация ответит отказом, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

По преимуществу такие ситуации возникают, когда благосостояние семьи повышается, что влечёт внесение изменений, в сторону повышения оплаты за проживание. Здесь условия социального найма могут трансформироваться в коммерческий. А правообладатель данного статуса предпочитает приобрести недвижимость в ипотеку.

Если в ответ на заявление заинтересованное лицо получает отказ, ему следует подать официальное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, руководствуясь положением статьи 83 ГК РФ.

Здесь следует уведомить уполномоченное должностное лицо, на чьё имя составляется уведомление, а ранее писалось заявление, о прекращении пользования квартирой.

В уведомлении так же указываются сведения об объекте:

  • адрес места нахождения;
  • технические и кадастровые паспорта;
  • основания возникновения права;
  • срок возникновения права.

После внесения обозначенных сведений формулируются причины отказа от владения помещением. Указываются сроки освобождения занимаемой площади. Отдельным пунктом прописывается отказ от внесения оплаты за квартиру.

Уведомление составляется в двух экземплярах, один из которых передаётся уполномоченному лицу, а на втором секретарь общего отдела ставит пометку о том, что оно принято в производство.

Кроме этого следует проследить, чтобы уведомление прошло регистрацию в журнале учёта входящей документации.

kak-pravilno-rastorgnut-dogovor-arendy

Иногда целесообразно переслать уведомление заказным письмом, с описью вложения и почтовым уведомлением о получении. В этом случае на втором экземпляре отметку ставит оператор почтового отделения, сверив текст документа.

В установленный день следует освободить занимаемую площадь, составив соответствующий акт. При надлежаще проведённых действиях, муниципалитет не сможет оспорить право лица на свободное перемещение по территории государства.

Обращение в суд требуется только тогда, когда инициатором прекращения права пользования выступает административный орган.

При наступлении случая, допускающего выселение граждан из квартиры, представитель администрации обращается районный в арбитраж по месту расположения объекта, вызвавшего спор. К числу таких случаев относятся данные в перечне статьи 83 ЖК РФ.

Вначале требуется провести досудебную процедуру, которая подразумевает решение вопроса в административном порядке. Под этим подразумеваются действия административного органа по принятию мер для прекращения недобросовестных деяний лиц или правонарушений, которые они допускают.

По преимуществу влияние муниципалитета на таких жильцов ограничивается предупреждениями. После трёх предупреждений, на которые нарушитель не прореагировал, допускается обращение в арбитраж, с предоставлением документации:

  • копии договора социального найма с ответчиком;
  • подтверждения допущенных нарушений;
  • подтверждения принятых мер;
  • проведения досудебной процедуры.

Документация прилагается к исковому заявлению. Для административного органа, действующего в общественных интересах, пошлина отменяется действующим перечнем статьи 336.36 НК РФ.

Допущенные нарушения подтверждаются:

  • заявлениями с просьбой оказать влияние, от соседей;
  • административными актами;
  • справками о вызове полицейского патруля и т.п.

Основания и порядок расторжения

Для производства иска по должникам предъявляют выписки из лицевого счёта, копии требований об оплате от управляющей компании и иные подтверждения.

Лица, выехавшие из квартиры и не проживающие в ней более года,

, с последующим аннулированием социального найма.

Подтверждение административных мер воздействия, и досудебная процедура допускают представления единого пакета документации. Здесь собираются:

  • предупреждения нарушителя о прекращении противоправного поведения;
  • уведомления о требовании оплаты;
  • справка о принятии розыскных мер жильца.

Представитель, выступающий в суде в интересах администрации, обеспечивается соответствующей нотариально удостоверенной доверенностью и предъявляет собственный гражданский паспорт.

При составлении искового заявления следует указать причину иска двумя пунктами:

  1. Расторжение договора социального найма с ответчиком.
  2. Получение разрешения на выписку и выселение ответчика с занимаемой им жилой площади.

В тексте заявления указывают сведения:

  • о возникших правоотношениях с ответчиком;
  • договоре, которым таковые регулируются;
  • положениях договора, которые нарушены ответчиком;
  • характеристиках объекта – предмета спора;
  • обстоятельства, подтверждающие правоспособность иска.

В завершение высказывается просьба суду, которая соответствует пунктам, отражающим причину иска. Ставится подпись лица, ответственного за подачу заявления и перечнем даётся список приложений, копии которых требуется подготовить по числу ответчиков.

Представитель администрации, выступающий в суде по её распоряжению, в сведениях о сторонах указывает в роли истца должностное лицо, в чьём ведении находится решение данного вопроса.

Сведения о себе представляются как о лице, действующем в интересах истца на основании доверенности, с указанием её реквизитов.

Предлагаем ознакомиться:  Договор найма жилого помещения - бланк образец 2019

После принятия арбитражного решения, в течение трёх дней выдаётся выписка из решения суда. Она вступает в силу в прошествии десятидневного срока, отсчитывающегося со дня выдачи на руки сторонам.

При этом учитывается условие, что ни одна из сторон не обращается в суд общей юрисдикции второй инстанции для опровержения принятого решения. Если апелляция подана – следует дожидаться решения следующего судебного заседания. При отсутствии оспаривания – принятое решение вступает в силу.

На основании выписки административный орган требует выселения жильцов, руководствуясь действием статьи 35 ЖК РФ. При отказе от выселения с их стороны, допускается обращение в службу судебных приставов.

Судебные приставы составляют документацию для внутреннего пользования, опираясь на представленную выписку из решения суда и заявление истца о том, что предпринятые им меры по добровольному выселению ответчика не возымели результата.

Судебные приставы предупреждают ответчика о необходимости покинуть помещение.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторгнуть договор найма жилья по инициативе со стороны нанимателя гораздо легче, поскольку у последнего есть право на осуществление подобного решения в любое время, с учетом лишь предварительного оповещения в адрес собственника объекта недвижимости.

Как расторгнуть договор без судебного вмешательства?

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ, наниматель (квартиросъемщик) обладает правом расторжения договора о найме в любое время, однако, при условии заблаговременного уведомления о принятом решении в адрес собственника квартиры минимум за 3 месяца.

Подача искового заявления

Как правило, в рамках условий договора, срок для уведомления о подобном намерении сокращается до 1 месяца.

Порядок и основания для расторжения договора найма через судебную инстанцию излагаются в статье 620 Гражданского кодекса, а именно:

  • Если собственник объекта недвижимости не разрешает жильцу использовать арендованное имущество в полноценном порядке или же препятствует этому. Как пример: задаток уже был внесен, однако, наниматель не въезжает в квартиру по причине незавершенных ремонтных работ, или же в виду того, что прежние наниматели не покинули квартиру и т. п. Кроме того, в качестве примера, можно привести регулярные незапланированные визиты со стороны владельца для проведения проверок, смены замочных механизмов или иных подобных несогласованных и самовольно инициированных и проводимых мероприятий;
  • Наличие у имущества в квартире существенных недостатков, препятствующих его эксплуатации, которые были, к тому же, умышленно скрыты наймодателем при заключении соглашения;
  • Владельцем квартиры не осуществляются меры по своевременному капитальному ремонту, вопреки возложенным на него обязанностям, оговоренным в условиях соглашения. Отметим, что, как правило, работы косметического характера возлагаются на нанимателя, в то время как ремонтные мероприятия глобального значения – «головная боль» владельца жилплощади;
  • Если имущество в квартире объективно и не по вине нанимателя является непригодным для эксплуатации. В качестве примера, можно привести обстоятельства из категории «форс-мажор»: пожар, военные действия, землетрясения и тому подобные, не зависящие от воли человека, происшествия.

Если учесть позицию и точку зрения нанимателя, то расторжение договора по инициативному решению владельца квартиры (дома) для первой стороны выступает как форменное выселение.

И в данном случае закон, как никогда, становится на сторону защиты прав более ущемленного обстоятельствами в правах гражданина.

Это подразумевает, что на собственника жилья накладываются некоторые ограничения, не позволяющие ему внезапно оставить людей (нанимателей), образно говоря, без «крова».

Данное обстоятельство положительным образом сказывается на интересах квартиросъемщика, поскольку его жизненные обстоятельства не становятся столь сильно зависимыми от внезапных решений владельца жилплощади. Однако заметим, что для хозяина объекта, данные правовые нормы не так уж и благоприятны.

Для него рекомендуется тщательный подбор потенциальных нанимателей, поскольку, сводя обсуждение к примитивным категориям, заселить людей всегда проще, нежели выселить.

Стоит обратить также особое внимание на указание срока действия договора, поскольку при игнорировании данного важного момента, договор может приобрести бессрочный статус.

Порядок и основания расторжения договора без судебного вмешательства.

расторжение договора невозможно

Когда собственнику жилого помещения внезапно понадобилось освобождение квартиры, а с судом связываться нет особого желания, есть два варианта развития событий:

  • Согласовать с нанимателем данный вопрос и решить его полюбовно;
  • При нежелании жильца съезжать, направить в его адрес письменное уведомление о принятом решении минимум за 1 месяц (или же иной, регламентированный условиями соглашения, срок).

Иного альтернативного варианта освобождения жилплощади от нанимателя не предусмотрено, а поэтому в интересах наймодателя — заключать договоры краткосрочного характера.

Как расторгнуть договор через суд?

Владелец жилья имеет право на помощь со стороны судебной ветви власти, когда он на легальных основаниях потребовал освобождения квартиры, однако, получил в ответ отказ, или же отсутствие ответа как такового.

Однако заметим, что прибегать к судебному вмешательству следует лишь после проведенных попыток согласования с нанимателем в гражданском порядке. Наиболее приемлемо – уведомлять посредством заказного письма с уведомлением.

При условии, что на данное уведомление пришел отказ в письменной форме или же в течение месяца не последовало какого-либо ответа, можно обращаться в суд за поиском «справедливости».

Перечень оснований для преждевременного расторжения договора прописаны в статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • есть просроченные платежи на протяжении 6 и более месяцев. Если договор краткосрочный, то хватает и двух месяцев;
  • есть подтвержденные факты относительно порчи имущества в занимаемой жилплощади. Но отметим, что судом может быть проявлена некоторая снисходительность, выражаемая в невыселении жильцов из помещения, сопровождаемая с назначением временных рамок для устранения причиненного ущерба (максимально – 12 месяцев). Если же за данный срок жильцы не устранят неполадки, то при последующем обращении наймодателя суд принимает вердикт о досрочном расторжении договорных отношений нанимателя и наймодателя;
  • нанимателем нарушаются права его соседей посредством организаций шумных посиделок и гуляний, иных нарушений общественного порядка или же он эксплуатирует жилплощадь вне основного назначения посредством оборудования складов, тренажерных залов, а также иных объектов коммерческого и иного характера;
  • наниматель допускает грубые нарушения условий договора: пересдает квартиру или часть данной квартиры, поселяет в квартиру множество иных граждан из числа друзей и родственников, или же обзаводится домашними животными, запрет на которых четко прописан в условиях договора.

Существует также дополнительный альтернативный вариант для решения вопроса через судебное вмешательство, который стоит выделить особым образом.

Договоры, в которых не указываются сроки их действия, принято считать бессрочными, а потому, при отсутствии нарушений условий подобного соглашения, формально собственник не может освободить от жильцов свою недвижимость.

Данный вариант развития является наиболее оптимальным, или даже идеальным для обеих сторон договорных соглашений. При условии, что жилец и владелец жилплощади не имеют обоюдных претензий, оформление своего решения для них пройдет в краткие сроки.

Согласно закону, а конкретнее статье 452 Гражданского кодекса, расторжение соглашения должно осуществляться в том же формате, что заключение соглашения.

То есть в том случае, когда был составлен и подписан обеими сторонами документ (договор), то для того, чтобы прекратить его действие, следует оформить и подписать подобное соглашение.

В законодательстве РФ предусматривается обязательная письменная форма для договоров, в том числе и договора найма.

Однако, как показывает практика, подобное правило часто нарушается гражданами по причине банальной лени и нежелания себя обезопасить.

По факту, если договор, как таковой, не составлялся и не подписывался сторонами, для расторжения его дополнительного договора не потребуется.

Стоит обозначить, что могут возникнуть сложности с доказыванием фактических договорных отношений при судебных разбирательствах, если между нанимателем и наймодателем возникнут какие-либо вопросы в виде обоюдных материальных или иных претензий.

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

  1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
  2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Когда у арендатора недвижимости возникает необходимость разорвать отношения с собственником, понадобится подготовить письменное уведомление о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

Существуют такие возможности передачи документа на согласование:

  • лично в руки;
  • по почте с уведомлением о вручении.

Предусмотрено наличие информации такого характера:

  1. Название документа с привязкой к номеру, дате оформления либо регистрации основного документа.
  2. Реквизиты и контактные данные сторон.
  3. Ссылки на пункты договора или законодательство, которые предоставляют основание такого действия.
  4. Требования к процедуре осуществления расторжения.

Происходят ситуации, когда нужно обращаться за помощью в суд, либо все возможности уладить вопрос мирным способом полностью исчерпаны. Таким образом, арендатор может потребовать полного удовлетворения своего законного права использовать находящееся в его распоряжении имущество.

Это уместно, если собственник становится виновным в следующем:

  1. Не дает получить полный доступ к объекту.
  2. Препятствует пользоваться предметом аренды по его прямому назначению.
  3. Сдает недвижимость ненадлежащего качества и содержания, скрывая до последнего ее серьезные недостатки.
  4. Не производит капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него.

Ухудшается состояние объекта не по вине пользователя. 

Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:

  • Причины. В качестве последних может, к примеру, выступать добровольное решение обеих сторон, изменение обстоятельств и так далее.
  • Стадия исполнения договора.
  • Обязательства участников осуществить взаимный расчет, исполнить оставшиеся на момент прекращения отношений обязательства. При этом следует указать конкретный период, в течение которого это будет осуществлено.
  • Обязательство арендатора вернуть имущество владельцу в установленный срок. Если процесс обратной передачи осуществляется в момент прекращения отношений, то целесообразно приложить к основным документам акт приема-передачи. В нем следует не только описать имущество, но и поставить отметку об отсутствии/наличии претензий.

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенное время

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Предлагаем ознакомиться:  Нужен ли коллективный договор в ООО: назначение и порядок оформления

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

Юридическая консультация онлайн
Юридическая консультация онлайн

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.  

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора.

В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть  условием того,  что договор аренды подвергается расторжению. Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Расторжение договора аренды

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.

Порядок расторжения договора аренды

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК. Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения.

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера). По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенное время

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

Юридическая консультация онлайн
Юридическая консультация онлайн

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.  

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Предлагаем ознакомиться:  Штраф по номеру судебного постановления

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора.

В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть  условием того,  что договор аренды подвергается расторжению. Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Расторжение договора аренды

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.

Расторжение договора аренды без договора

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

  • Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
  • Лица пенсионного возраста.
  • Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
  • Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Все о расторжение договора найма жилого помещения» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  • По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  • По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.  

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть  условием того,  что договор аренды подвергается расторжению. Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Расторжение договора аренды

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как показывает судебная практика, признание того или иного условия существенным оценивается судом применительно к каждому конкретному случаю. Например, как указал ВАС РФ в п. 28 Обзора, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Анализ арбитражной практики позволяет сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев арендодатели обращаются в суд с исками о расторжении договора аренды на основании следующих существенных нарушений: систематическая неуплата арендной платы или уплата ее не в полном объеме, нарушение сроков уплаты и т.п.

Например, суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку арендатором были допущены нарушения обязательств по внесению арендных платежей (арендные платежи вносились несвоевременно и не в полном объеме), которые признаны судом существенными. Это указано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2006 г.

Факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя об исполнении договорного обязательства является необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды (п. 30 Обзора).

Важно отметить, что в случае сдачи арендатором помещений в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Значит, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по указанным основаниям при использовании помещений не только арендатором, но и его субарендаторами.

А.Ю.Бухарева

ООО «Русская аудиторская компания»

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды.

С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно.

По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.  

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора.

В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть  условием того,  что договор аренды подвергается расторжению. Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Расторжение договора аренды

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector