Юридическая помощь
Назад

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

Опубликовано: 30.06.2019
0
12

Что можно изменять в квартире без разрешения?

В Жилищном кодексе статье 25 даны понятия переустройства и перепланировки.

Справка! При проведении этих работ требуется внесение изменений в документацию квартиры: технический и кадастровый паспорта.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Ряд мероприятий по улучшению собственной квартиры не требуют оформления разрешений в Жилищной инспекции. К ним относятся:

  1. Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?косметический ремонт.
  2. Переустановка любой сантехники в пределах ванной, туалета или кухни на тех же местах, ее незначительное перенесение при установке новых труб.
  3. Замена ванной на дешевую кабину, но для установки джакузи нужно разрешение.
  4. Увеличение санузла за счет коридора или объединение ванной и туалета в одно помещение. В этом случае после окончания работ требуется внести изменения в технический паспорт квартиры.
  5. Перемещение плиты в пределах кухонного пространства.
  6. Остекление лоджий и балконов, но без выноса приборов центрального отопления.
  7. Установка новых окон или дверей в прежних оконных и дверных проемах.
  8. Перенос межкомнатных перегородок, если они не затрагивают несущих перекрытий и не уменьшают площадь жилого помещения.

Важно! Все эти работы не должны навредить целостности здания, нарушить прочность каркаса строения.

С чего всё началось

Противостояние двух соседок началось, когда одна из них, решила пристроить к своей квартире на первом этаже балкон. Решено – сделано, балкон пристроили. Соседке сверху это не понравилось, и она подала в суд.

Суд решил дело в её пользу и постановил снести незаконную конструкцию, но в это время квартиру на первом этаже продали. Новый владелец не захотел отвечать по обязательствам прежней хозяйки.

Тем не менее городской суд заменил ответчика на нового правопреемника. Таким образом, балкон должен был снести новый собственник квартиры.

Новый хозяин квартиры подал апелляцию – потребовал отменить решение городского суда. Судебная коллегия апелляционным определением отменила это решение. Суд решил, что раз уж квартиру купили уже с балконом, то новый владелец за него отвечать не должен.

Соседка сверху обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.

Верховный суд РФ о незаконной перепланировке

Незаконной может считаться перепланировка жилого помещения, которая противоречит постановлениям и актам по эксплуатации жилья, санитарным нормам и противопожарной безопасности. Это работы, выполненные без согласования и разрешения специальных органов. К ним же можно отнести и работы, проводимые после получения разрешения, но идущие с ним в разрез.

При проведении действий, связанных с большими изменениями в квартире, требуется разработка проекта. Работы по его составлению лучше доверить специалистам.

Затем документ должен пройти согласование в Жилищной инспекции, службе пожарного надзора и СЭС. Только после выдачи разрешения этими организациями можно приступать к работам. По завершению переустройства следует подписать акт о проведенных работах, которые должны соответствовать выданному разрешению. Акт оформляет специальная комиссия.

Затем требуется вызов специалиста службы БТИ, который проводит обмеры и составляет новую схему квартиры. Только после этого вносятся все проведенные в помещении изменения в технический, а затем в кадастровый паспорта при обращении в ЕГРН. Без этих действий перепланировка будет считаться незаконной.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить договор долевого участия (ДДУ) на строительство квартиры в новостройке

Не будут разрешены работы, приводящие к:

  • ухудшению эксплуатации здания, затруднению доступа к инженерным коммуникациям;
  • снижению прочности каркаса сооружения;
  • уменьшению жилой площади квартиры;
  • перемещению радиаторов центрального отопления;
  • нарушению правил пожарной безопасности.

Категорически запрещается проводить какие-либо работы в аварийном здании. На такого рода мероприятия разрешения не выдаются, а проведение их незаконно и ведет к штрафам, а также более серьезным санкциям – выселению из квартиры.

Верховный суд отменил апелляционное определение областного суда. Основанием для отмены послужили существенные нарушения норм процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 387 ГПК РФ).

Оказалось, что областной суд неверно решил, что смена собственника имущества, если имущество приобретено новым собственником без обременения, сама по себе не влечёт переход к новому собственнику этого имущества обязанностей, возложенных решением суда на бывшего собственника.

Областной суд нарушил нормы права – закон об исполнительном производстве. Верховный суд указал, что всё же есть основания заменить ответчика и обязать снести балкон нового владельца квартиры.

П. 1 ст. 53 N 229-ФЗ говорит, что если одна из сторон выбывает, то пристав меняет её на правопреемника. Участник разбирательства может выбыть по разным причинам (п. 1 ст. 44 ГПК РФ):

  • смерть,
  • перевод долга,
  • продажа доли в фирме,
  • реорганизация,
  • смена собственника.

Правопреемника можно заменить на любой стадии судебного разбирательства (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Долговые обязательства переходят ему в силу закона (ст. 392 ГК РФ).

ВС РФ объяснил, что ответчиком по иску о сносе самовольной пристройки выступает тот, кто её воздвиг (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Если пристройку создали с помощью подрядчиков, то отвечать за неё будет заказчик.

Если незаконной пристройкой владеет тот, кто к её постройке не имеет отношения, ответчиком по иску о сносе такой конструкции будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, которого обязали снести незаконную конструкцию, не строил её, он может обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную пристройку (п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Самовольная перепланировка квартиры

Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние, лежит на собственнике этого помещения и переходит к новому собственнику.

Верховный суд РФ о незаконной перепланировке

Ответственность за проведение переустройства квартиры полностью лежит на ее владельце. При совершении таких действий собственник квартиры не сможет проводить с ней никаких сделок. Он не сможет ее продать, оставить по завещанию, подарить, оформить залог под кредит и даже сдать в аренду.

Согласно статье 7.12 КоАП за незаконное переустройство квартиры с собственника будет взыскан штраф в размере от 2000 рублей до 2500 рублей.

В соответствии со статьей 29 ЖК РФ за работы, проведенные в квартире без полученного разрешения, владелец должен будет произвести обратное переустройство за свой счет. Инспектор жилищного отдела выдает предписание, в котором указываются сроки проведения восстановительных работ.

Если после вынесения данного решения работы не были проведены, то на владельца жилья налагается повторный штраф и его дело передается в суд.

Предлагаем ознакомиться:  Инструкция: какие есть жилищные субсидии и как их получить{q}

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

Важно! Для проведения восстановительных работ требуется разработка проекта по ведению таких мероприятий, так как эти работы также представляют опасность.

По решению суда такая квартира выставляется на аукцион. После ее реализации из вырученных средств производится ее восстановление, которое должен будет осуществить новый владелец. Оставшиеся средства передаются собственнику.

Если неузаконенной перепланировке (без разрешительных документов) подверглась муниципальная квартира, в этом случае с квартиросъемщиком расторгается договор по статье 29 пункт 5.2 ЖК РФ. На нового жильца возлагаются обязанности по приведению в прежнее состояние помещения.

В результате незаконной (самовольной) перепланировки может произойти разрушение здания. Если при этом пострадают жильцы, то виновному грозит тюремный срок.

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.
  2.  Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).
  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Ответственность, штрафы, последствия самовольной перепланировки квартиры

Актуальным может быть участие в вопросе посредников – риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки. Эскиз – это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла.

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель. Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки.

Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм. Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали.

Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки. Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа).

Предлагаем ознакомиться:  Образцы жалоб на постановление ГИБДД о штрафах с камер – как правильно написать и подать документ{q}

Какие справки и документы понадобятся в суде:

  • заявление о признании плана строительно-ремонтных работ или об обжаловании решения жилищных органов, не дающих согласие на утверждение проекта;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор с муниципалитетом о социальном найме;
  • проект квартиры;
  • технический паспорт;
  • заключения, составленные Роспотребнадзором, санитарной и пожарной службами;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.

Какие могут быть расходы:

  • изготовление технического и кадастрового паспортов – до 2 тысяч рублей;
  • изготовление проекта – до 8 тысяч рублей;
  • услуги посредника, включающие помощь по созданию эскиза и согласованию его во всех инстанциях – около 10 тысяч рублей;
  • внесение новых данных в Росреестр – 200 рублей.

Если узаконивание будет проводиться через суд, то расходы могут быть намного больше. Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу самовольно перепланировки квартиры или вам необходимо узаконить перепланировку, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

Что делать дальше

Теперь новому владельцу квартиры необходимо снести незаконный балкон (ст. 222 ГК РФ). После он сможет подать в суд иск о возмещении убытков к предыдущему владельцу.

Так же обстоит дело с любыми перепланировками в квартире. Вы можете снести стену, расширить дверной проём, объединить ванну и туалет, организовать тёплые полы в коридоре. Но потом по закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид.

Это сделает владелец жилья, и то, что он купил жильё уже в таком состоянии, не будет оправданием.

Как быть в случае выселения?

Чтобы вас не выселили, а квартиру не отобрали, необходимо подать заявку на согласование перепланировки в БТИ. Технический специалист этой службы вынесет свое решение. В случае отказа следует обратиться в судебные органы, где надо доказать, что проведенные работы не составляют никакой угрозы эксплуатации здания.

Для этого требуется обращение к специалистам, которые помогут изготовить проект по уже сделанному переустройству. Если суд сочтет, что произведенные работы не нарушают конструкционной целостности здания, то он может заставить выплатить штраф и узаконить выполненные работы.

Совет! Если же были затронуты несущие конструкции, то лучше по постановлению суда приступить к восстановительным мероприятиям, не дожидаясь крайних мер, иначе могут быть серьезные последствия (у некоторых суды отняли квартиры).

В случае, если это повлечет за собой угрозу жизни или, ни в коем случае, гибель других людей, речь будет идти об ответственности по УК (и пусть квартиру у вас не забрали, в этом случае вы сами можете переехать в места не столь отдаленные).

При проведении перепланировки жилого помещения требуется оформление специального разрешения в Жилищной инспекции. Без него все работы будут расцениваться как незаконные и приведут к штрафам и более суровым санкциям: решение о приведении квартиры к первоначальному виду или выселение из помещения.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector