Выбор подходов к оценке бизнеса

Выбор подходов к оценке бизнеса

Оценщик определяет и анализирует миссию, историю, финансовое состояние, в том числе устойчивость, ликвидность, жизненный цикл предприятия (объекта оценки). В результате этого анализа обосновывается возможность использования или отказа от использования подходов и методов, создается нормализованные баланс и другие финансовые документы для целей оценки.

3. Производится выбор подходов и методов стоимости объекта.

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта, результатов анализа рынка, к которому относится объект, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта в будущем (рисков), и другой информации.

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта

Обобщаются результаты, полученные каждым из подходов, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки (ст.

Методические подходы к стоимостной оценке предприятия

Для какого-либо отдельного объекта требуется свой, индивидуальный набор подходов и методов. В зависимости от целей, искомой стоимости, поставленных условий, состояния объекта, используется по меньшей мере два-три варианта.

В выборе подхода бизнеса не обходятся без здравого смысла.

Рыночной стоимостью обладают предприятия, акции которых активно обращаются на рынке ценных бумаг и имеют признаваемые котировки, а также предприятия, с пакетами акций которых осуществлялись сделки между независимыми покупателями и продавцами в условиях конкуренции и открытой информации о торгах [2].

Репетитор оценщика

во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зарегистрированных в форме ООО, ЗАО, ГУП-ов, которые, как правило, имеют непрозрачные финансовые потоки;

во-вторых, применение затратного подхода вместе с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.

Сравнительный подход оценки бизнеса

Сравнительный подход – совокупность методов стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущее действие потенциальных продавцов и покупателей.

Затратный подход

Затратный подход предполагает, что инвестор не будет оплачивать за недвижимость больше, чем ему он оплатит за приобретение участка – аналога и за строительство аналогичного здания на нем. Точный расчет восстановительной стоимости сооружений определяет объективность величины стоимости, полученной методами затратного подхода.

При применении затратного подхода величина стоимости объекта равна сумме остаточной стоимости строений и стоимости участка земли. В свою очередь, остаточная стоимость строений равна разности стоимости работ на замещение зданий и суммы износа (накопленного) сооружений с учетом дохода предпринимателя.

Затратный подход предусматривает выделение расчета стоимости участка земли в отдельный этап, что позволяет понять оптимальность существующего варианта использования участка. Кроме того, возможна различная динамика изменения цен на участки земли и строения. Для оценки земли на рынке используют методы:

1. Метод сравнения продаж трактует определение стоимости участка как процесс внесения корректировок в цены продаж аналогичных незастроенных участков.
2. Метод долевого распределения стоимости основан на анализе цены продажи застроенных участков, предполагает расчет доли стоимости участка в общей стоимости объекта — аналога.
3. По методу выделения стоимости земли равна разности между ценой на рынке всего объекта и расчетной стоимостью зданий, расположенных на ней.
4. Метод разбивки на участки применяется для оценки крупных участков земли, которые можно разделить на мелкие участки. Стоимость незастроенного участка равна сумме чистого дохода (дисконтированного) и затрат на застройку.
5. Метод техники остатка трактует, что доход от недвижимости создают и участок, и строения. Метод используют для оценки зданий и сооружений с простой схемой расчета. Доход от земли равен разнице между чистым операционным доходом (общим) и доходом от сооружений.
6. Метод капитализации арендной платы за землю предполагает, что стоимость участка земли рассчитывается по формуле капитализации. При этом необходимыми условиями является достоверность информации о ставках арендной платы и дохода.

Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что покупатель не заплатит за объект оценки больше чем за объект – аналог идентичной полезности. Расчет стоимости основан на данных о ценах уже свершившихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Важные этапы в подходе – это сегментация рынка и сбор информации. Подход предполагает сравнение оценщиком параметров объекта и его аналогов по важным критериям, влияющим на цену.

На практике выделяют следующие основные элементы сравнения:

• Права собственности;
• Условия финансирования, продажи;
• Временной период продажи;
• Местоположение;
• Характеристики объекта (физические, экономические, характер применения и т.д.).

В цену продажи объекта — аналога вносятся корректировки, в результате чего определяется скорректированная стоимость объекта – аналога с учетом поправок.

Доходный подход

Доходный подход утверждает, что покупатель не оплатит за объект сумму большую, чем объект принесет в будущем в виде дохода с учетом инвестиционного риска. Стоимость объекта зависит от его способности генерировать доход в будущем. Доход от недвижимости с учетом стоимости реверсии пересчитывается в текущую стоимость.

Определение стоимости будущих доходов в настоящий момент осуществляется прямой капитализацией, или дисконтированием потоков денежных средств. Метод прямой капитализации используется для объектов, приносящих доход. Метод дисконтирования применим к объектам с нестабильным доходом.

Выбор подхода (метода) определяется конкретными условиями по возможности их применения. Затратный метод используется при отсутствии информации при неразвитости рынка. Сравнительный подход используется при наличии информации о сделках купли-продажи. Доходный подход используется для оценки недвижимости со значительным уровнем дохода.

Таким образом, выбор метода оценки – важнейший этап деятельности эксперта, определяющий объективность и достоверность величины стоимости объекта оценки.