Выбор подходов к оценке бизнеса
Выбор подходов к оценке бизнеса
Оценщик определяет и анализирует миссию, историю, финансовое состояние, в том числе устойчивость, ликвидность, жизненный цикл предприятия (объекта оценки). В результате этого анализа обосновывается возможность использования или отказа от использования подходов и методов, создается нормализованные баланс и другие финансовые документы для целей оценки.
3. Производится выбор подходов и методов стоимости объекта.
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта, результатов анализа рынка, к которому относится объект, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта в будущем (рисков), и другой информации.
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта
Обобщаются результаты, полученные каждым из подходов, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки (ст.
Методические подходы к стоимостной оценке предприятия
Для какого-либо отдельного объекта требуется свой, индивидуальный набор подходов и методов. В зависимости от целей, искомой стоимости, поставленных условий, состояния объекта, используется по меньшей мере два-три варианта.
В выборе подхода бизнеса не обходятся без здравого смысла.
Рыночной стоимостью обладают предприятия, акции которых активно обращаются на рынке ценных бумаг и имеют признаваемые котировки, а также предприятия, с пакетами акций которых осуществлялись сделки между независимыми покупателями и продавцами в условиях конкуренции и открытой информации о торгах [2].
Репетитор оценщика
во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зарегистрированных в форме ООО, ЗАО, ГУП-ов, которые, как правило, имеют непрозрачные финансовые потоки;
во-вторых, применение затратного подхода вместе с доходным, позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.
Сравнительный подход оценки бизнеса
Сравнительный подход – совокупность методов стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущее действие потенциальных продавцов и покупателей.
Затратный подход
Затратный подход предполагает, что инвестор не будет оплачивать за недвижимость больше, чем ему он оплатит за приобретение участка – аналога и за строительство аналогичного здания на нем. Точный расчет восстановительной стоимости сооружений определяет объективность величины стоимости, полученной методами затратного подхода.
При применении затратного подхода величина стоимости объекта равна сумме остаточной стоимости строений и стоимости участка земли. В свою очередь, остаточная стоимость строений равна разности стоимости работ на замещение зданий и суммы износа (накопленного) сооружений с учетом дохода предпринимателя.
Затратный подход предусматривает выделение расчета стоимости участка земли в отдельный этап, что позволяет понять оптимальность существующего варианта использования участка. Кроме того, возможна различная динамика изменения цен на участки земли и строения. Для оценки земли на рынке используют методы:
- Метод сравнения продаж трактует определение стоимости участка как процесс внесения корректировок в цены продаж аналогичных незастроенных участков.
- Метод долевого распределения стоимости основан на анализе цены продажи застроенных участков, предполагает расчет доли стоимости участка в общей стоимости объекта — аналога.
- По методу выделения стоимости земли равна разности между ценой на рынке всего объекта и расчетной стоимостью зданий, расположенных на ней.
- Метод разбивки на участки применяется для оценки крупных участков земли, которые можно разделить на мелкие участки. Стоимость незастроенного участка равна сумме чистого дохода (дисконтированного) и затрат на застройку.
- Метод техники остатка трактует, что доход от недвижимости создают и участок, и строения. Метод используют для оценки зданий и сооружений с простой схемой расчета. Доход от земли равен разнице между чистым операционным доходом (общим) и доходом от сооружений.
- Метод капитализации арендной платы за землю предполагает, что стоимость участка земли рассчитывается по формуле капитализации. При этом необходимыми условиями является достоверность информации о ставках арендной платы и дохода.
Сравнительный подход
Сравнительный подход предполагает, что покупатель не заплатит за объект оценки больше чем за объект – аналог идентичной полезности. Расчет стоимости основан на данных о ценах уже свершившихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Важные этапы в подходе – это сегментация рынка и сбор информации. Подход предполагает сравнение оценщиком параметров объекта и его аналогов по важным критериям, влияющим на цену.
На практике выделяют следующие основные элементы сравнения:
- Права собственности;
- Условия финансирования, продажи;
- Временной период продажи;
- Местоположение;
- Характеристики объекта (физические, экономические, характер применения и т.д.).
В цену продажи объекта — аналога вносятся корректировки, в результате чего определяется скорректированная стоимость объекта – аналога с учетом поправок.
Доходный подход
Доходный подход утверждает, что покупатель не оплатит за объект сумму большую, чем объект принесет в будущем в виде дохода с учетом инвестиционного риска. Стоимость объекта зависит от его способности генерировать доход в будущем. Доход от недвижимости с учетом стоимости реверсии пересчитывается в текущую стоимость.
Определение стоимости будущих доходов в настоящий момент осуществляется прямой капитализацией, или дисконтированием потоков денежных средств. Метод прямой капитализации используется для объектов, приносящих доход. Метод дисконтирования применим к объектам с нестабильным доходом.
Выбор подхода (метода) определяется конкретными условиями по возможности их применения. Затратный метод используется при отсутствии информации при неразвитости рынка. Сравнительный подход используется при наличии информации о сделках купли-продажи. Доходный подход используется для оценки недвижимости со значительным уровнем дохода.
Таким образом, выбор метода оценки – важнейший этап деятельности эксперта, определяющий объективность и достоверность величины стоимости объекта оценки.