Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Задаток по предварительному договору |
Юридическая помощь
Назад

Задаток по предварительному договору

Опубликовано: 18.09.2019
0
4

Судьба задатка при неисполнении договора

С 1 июня 2015 года в статье 380 ГК РФ о задатке присутствует пункт 4. Теперь можно обеспечивать задатком заключение основного договора, когда стороны составляют предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).

Назначение предварительного договора – закрепить обязанность сторон заключить основной. В условиях предварительного соглашения стороны могут прописать, что данное обязательство обеспечивается задатком. Использовать задаток по предварительному договору можно только для обеспечения обязательств заключить основной договор. Для обеспечения других обязательств задаток в предварительном договоре использовать нельзя.

Остались вопросы по обеспечительному платежу? Ответ найдется в Системе Юрист

Назначение задатка в предварительном договоре:

  • он служит подтверждением, что стороны взяли на себя обязанность заключить основной договор;
  • он обеспечивает данное обязательство;
  • сумму можно зачесть как часть оплаты по основному договору, когда его заключат.

Задаток – это денежные средства, которые одна сторона предварительного соглашения перечисляет другой стороне как обеспечение обязательства заключить основной договор. Задаток является формой обеспечения обязательства (ст. 380 ГК РФ). Если сторона, которая предоставила задаток, затем отказывается от исполнения обязательства, контрагент оставляет задаток себе. В случае предварительного договора задаток служит страховкой на случай, что контрагент откажется от заключения основного договора.

Условие о задатке прописывают в тексте предварительного договора. Также можно составить отдельное соглашение о задатке и привязать его к предварительному договору. По общему правилу задатком можно обеспечить исполнение только денежного обязательства.

Среди остальных мер, призванных обеспечить исполнение обязательств, задаток обладает особым характером: при несоблюдении правила о письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ) он признается авансом, если сторонам не удается доказать иное. Вследствие этого платеж теряет свой обеспечительный характер.

Обратите внимание! В п. 1 ст. 380 ГК РФ уточняется, что в качестве задатка могут выступать только деньги. Задаток имеет акцессорный характер, он может обеспечивать только уже возникшие обязательства.

Задаток при продаже недвижимости выполняет следующие функции:

  • доказывает заключение договора (его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства);
  • обеспечивает исполнение;
  • обеспечивает заключение основного договора, если условие о нем возникает в предварительном;
  • является способом платежа. 

Задаток по предварительному договору

Кроме основного обязательства задатком могут быть обеспечены любые дополнительные обязательства, указанные в договоре, например снятие обременения.

Подробнее об этой форме гарантии выполнения сторонами обязательств можно прочитать в статье «Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств в ГК РФ». 

В основном договоре задаток играет роль обеспечительного платежа в случае, если передача объекта недвижимости происходит не одномоментно с подписанием договора, а через определенное время, необходимое для совершения каких-либо действий, например:

  • снятия обременения с объекта недвижимости;
  • снятия с регистрационного учета проживающих в помещении граждан;
  • оформления земельного участка;
  • получения согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом;
  • представления необходимых документов;
  • производства ремонта.

Важно! В момент исполнения обязательств по оплате задаток меняет свою форму с обеспечительной на платежную и становится частью оплаты по договору, переходя в собственность продавца.

Соглашение о задатке может стать частью предварительного договора, может оно быть составлено и в виде отдельного документа, содержащего и условие о заключении основного договора, и иные дополнительные обязательства. 

Достаточно часто уплата задатка предусматривается в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Согласно нормам ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор, в данном случае договор о купле-продаже недвижимого имущества.

Обратите внимание! Задаток, уплаченный в рамках предварительного соглашения, обеспечивает не исполнение, а заключение основного договора, и при подписании последнего он возвращается, если стороны не достигнут иного соглашения о его судьбе.

В ситуации с предварительным договором суды ограничивают возможности взыскания, определяя, что сумма задатка может быть взыскана со стороны предварительного договора, получившей задаток, только при наличии ее вины в незаключении основного договора купли-продажи (см. постановление ВС РФ от 08.09.2015 № 38-КГ15-7)

Отдельным случаем станет уплата задатка в рамках опционного договора (ст. 429.3 ГК РФ). Эта форма договора предполагает передачу имущества только в случаях заявления требования о передаче имущества и при определенных обстоятельствах. Таким образом, отказ от заявления требования не станет отказом от исполнения договора. Следовательно, для покупателя задаток может обеспечивать обязательства, отличные от заявления требования.

Если одна из сторон отказывается от выполнения договора, задаток перестает быть формой обеспечения и переходит в собственность одной из сторон. Интересно, что законодатель в ст. 381 ГК РФ неравномерно распределил ответственность между сторонами договора. Если в срыве выполнения обязательств виновна сторона, уплатившая задаток, то он остается у второго участника соглашения.

Если ответственность возлагается на получившую его сторону, сумма задатка должна быть возвращена второй стороне в двойном размере. При этом суды, согласно п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, вправе при рассмотрении споров снизить двойной размер возврата до того размера, который они сочтут эквивалентным причиненному ущербу.

Предлагаем ознакомиться:  Договор работы без записи в трудовой

Задаток по предварительному договору

Также законодатель предусмотрел, что сторона, виновная в неисполнение договора, обязана возместить второму участнику соглашения убытки с зачетом суммы задатка, если стороны не договорились на иных условиях (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть в своем соглашении, что вне зависимости от фактических обстоятельств задаток возврату не подлежит. 

В гражданском обороте стороны часто заключают сначала предварительный договор и только спустя какое-то время – основной. В связи с этим возникает вопрос: можно ли выдать задаток по предварительному договору?

Раньше судебная практика была весьма противоречивой. С одной стороны, Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008 прямо указывал на то, что обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору нельзя. С другой стороны, ВС РФ выражал прямо противоположную позицию и указывал, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (определения ВС РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20 и от 10.03.2009 № 48-В08-19).

Точку в этом споре поставил законодатель, который в п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо указал то, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Аналогичные выводы содержатся и в судебной практике, например в определении ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6.

Более того, на практике суды могут очень расширительно истолковать положения ст. 380 ГК РФ и сделать вывод о том, что задатком может обеспечиваться не только предварительный договор, но и договор, планируемый к заключению (апелляционное определение Томского областного суда от 11.05.2012 по делу № 33-1126/2012). Но такой подход судов является скорее исключением, чем правилом.

Заключая соглашение о задатке ранее основного договора, сторона несет существенные риски. Дело в том, что суд может квалифицировать переданную сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ). В дальнейшем он будет взыскан с потенциального контрагента как неосновательное обогащение (вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора).

Задаток зачастую смешивается с таким понятием, как аванс. Аванс также представляет собой денежную сумму, однако он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. То есть фактически выполняет платежную и удостоверяющую функции (апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.03.2016 по делу № 33-690/2016, Верховного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу № 33-5570/2015).

В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013 по делу № А40-93657/2012). А это значит, что в случае неисполнения обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его вернуть (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу № А33-10091/2013, Арбитражного суда Московской области от 17.03.2015 по делу № А40-64439/2014).

Задаток по предварительному договору

На практике встречаются ситуации, когда стороны просто путаются в терминах и называют аванс задатком. Это усложняет процесс доказывания, поскольку другая сторона спора будет ссылаться на то обязательство, которое ей выгоднее. Однако суд будет оценивать не название, а существо обязательства (ст. 431 ГК РФ).

Более того, если стороны в своем соглашении смешивают понятия (например, в тексте выданная сумма называется то задатком, то обеспечительным платежом), платеж не может быть квалифицирован в качестве задатка (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.06.2016 по делу № А56-52252/2015).

Практика выработала подход, в соответствии с которым суд вправе применить к мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки, которая явно несоразмерна последствиям нарушения. По заявлению заинтересованной стороны задаток можно снижать в обоих случаях:

  • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Договор задатка

Город Москва, РФ
Тринадцатого августа две тысячи пятнадцатого года

Мы, ХМУРОВ ЮРИЙ СТАНИСЛАВОВИЧ, 19.09.1970 г.р., паспорт 77 13 № 875648, выдан ОВД Ленинского района гор. Москвы 10.10.2006 г., прож.: гор. Москва, ул. Белая, дом № 2 кв. 9, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и МЯКИШ ГАЛИНА ВИКТОРОВНА, 18.08.1961 г.р., паспорт 7847 № 789546, выдан ОВД гор. Москвы 10.10.2005 г., прож.: гор. Москва, ул. Белая, дом № 2 кв. 10, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. ПОКУПАТЕЛЬ передает, а ПРОДАВЕЦ получает задаток в сумме 52000 (пятьдесят две тысячи) руб., что эквивалентно 1000 (одной тысяче) долларов США, по курсу к рублю, согласованному сторонами на день расчета, за продаваемую квартиру, находящуюся по адресу: гор. Москва, ул. Белая, дом № 2 кв. 9.
    Оставшуюся сумму в размере 552000 (пятьсот пятьдесят две тысячи) руб., что эквивалентно 11000 (одиннадцати тысячам) долларов США по курсу к рублю, согласованному на день расчета, ПОКУПАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ ПЕРЕДАТЬ продавцу при подписании договора купли-продажи.
  2. Стоимость продаваемой недвижимости определена в 584000 (пятьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей, что эквивалентно 12000 (двенадцати тысячам) долларов США по курсу к рублю, согласованному на день расчета, и является окончательной.
  3. Вышеуказанная недвижимость принадлежит ПРОДАВЦУ на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 77-АА 222222, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московскому краю 11.11.2007 г., выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Московскому краю 11.11.2007 г. за № 11/177/2007-777,.
    На ПРОДАВЦА возлагается ответственность за подлинность представляемых документов на продаваемую собственность к моменту заключения договора купли-продажи.
  4. С техническим состоянием продаваемой недвижимости ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.
  5. Срок подписания договора купли-продажи до ПЕРВОГО сентября две тысячи пятнадцатого года.
  6. Расходы по оформлению договора задатка и по заключению договора купли-продажи оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.
  7. Условия задатка (ст.380, 381 ГК РФ): в случае отказа ПРОДАВЦА от подписания договора купли-продажи после получения задатка последний обязуется вернуть задаток ПОКУПАТЕЛЮ в двойном размере. В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от подписания договора купли-продажи задаток остается у ПРОДАВЦА.
  8. Настоящий договор задатка составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Предлагаем ознакомиться:  КАК ПРОСЧИТАТЬ НАГРУЗКУ НА ОСЬ АВТОМОБИЛЯ

ПОДПИСИ:
_______________________
_______________________

Задаток в договоре купли-продажи квартиры

Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

Статья по теме:Почему цена работы риэлтора должна быть 100 гривен

Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

Консультация юриста по телефону

Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

Статья по теме: Как риэлторы обманывают клиентов – все схемы мошенников

В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

Способы уплаты задатка

Практика предусмотрела несколько вариантов уплаты задатка в пользу продавца. Он может быть внесен стороной договора или третьим лицом способом, позволяющим достоверно установить, в счет каких обязательств какого лица поступила сумма. С точки зрения получателя средств также возможна дифференциация.

Предлагаем ознакомиться:  Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Задаток может быть:

  • уплачен или перечислен напрямую стороне договора;
  • передан риелторскому агентству, сопровождающему сделку;
  • передан в депозит нотариусу (такой способ описан в определении Ленинградского областного суда от 23.07.2015 по делу № А33-3604/15, в котором суд счел неправомерным отказ нотариуса от принятия суммы задатка на депозит).

Такая дополнительная гарантия, обуславливающая судьбу задатка обязательством третьего лица проверить правомерность действий сторон, обеспечивает возврат платежа при неисполнении договора.

Обратите внимание! Документом, подтверждающим внесение задатка, может быть расписка с точным указанием на характер платежа или платежное поручение, где в назначении платежа также будет указано на характер перечисляемой суммы и конкретизирован договор. 

Случаи и порядок возврата задатка

Судебной практике известны случаи, когда стороны пытались злоупотребить тем, что получали задаток по предварительному договору.

Покупатель недвижимости заключил предварительный договор и внес аванс как гарантию, что заключит основной. Впоследствии у него изменились обстоятельства. От покупки недвижимости пришлось отказаться. Продавец попытался удержать аванс как обеспечение по предварительному договору.

Суд счел передачу аванса причиной признать предварительный договор основным. Это было сделано на основании правовой позиции ВАС РФ из п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54. ВАС указал, что если в предварительном договоре о покупке недвижимости внесли предоплату, это делает предварительный договор основным.

Если получатель задатка не захочет заключать основной договор, он обязан вернуть задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в отличие от основного договора, задаток по предварительному договору покупки недвижимости удвоить нельзя. Задаток в таком случае несет не обеспечительную функцию, а служит частью оплаты будущей вещи. Покупатель возвращает ее себе (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.12 по делу № А46-9764/2011).

Задаток

При определенных обстоятельствах возникает необходимость в возврате задатка по договору купли-продажи недвижимости в ситуациях, не связанных с невыполнением сторонами обязательств. Эти случаи предусмотрены ст. 381 Г РФ, и к ним относятся:

  • соглашение сторон о прекращении обязательства до того, как оно начало исполняться;
  • невозможность исполнения обязательств, если она возникла в связи с появившимся после фиксации обязательства обстоятельством, не зависящим от воли сторон (ст. 416 Г РФ). 

Кроме того, задаток может быть возвращен:

  • если он выплачивался в рамках предварительного договора, при подписании основного;
  • в случае, когда не состоялись торги, проигравшим участникам торгов (ст. 488 ГК РФ). 

Порядок возврата должен быть определен в договоре. Соглашением сторон могут быть установлены:

  • сроки возврата;
  • размер возвращенной суммы (из задатка могут быть вычтены предусмотренные сторонами расходы);
  • порядок предъявления требования о возврате;
  • порядок компенсации возможных убытков и их объем или порядок расчета объема;
  • условие о перечислении задатка не стороне договора, а третьему лицу;
  • условие о превращении задатка в отступное. 

Важно! Возврат задатка должен быть произведен таким образом, чтобы оформляемые при этом документы могли иметь доказательственный характер. 

Как поступит суд в случае спора о задатке

Основная категория споров, связанных с задатком, вызвана отказом стороны, виноватой в срыве сделки и получившей задаток, возвратить последний в двойном размере (например, см. решение Ивановского районного суда Ивановской области от 29.12.2017 по делу № 2-2199/17).

Обратите внимание! При рассмотрении споров о задатке по предварительному договору суды стоят на позиции, что отсутствие конкретизации условий и порядка заключения будущей сделки в таком соглашении не дает возможности признать вину продавца в отказе от заключения основного договора. Следовательно, суды делают вывод о невозможности использования обеспечительной функции задатка, в этом случае его взыскание в двойном размере невозможно (см. постановление ФАС ЦО от 13.12.2017 по делу № А83-32/17).

Стороны должны конкретно договориться о том, в чем выражаются их обязательства, например:

  • в своевременном направлении оферты или проекта основного договора;
  • подготовке документации;
  • подписании договора в определенный срок. 

Важно! При несвоевременном перечислении задатка в двойном размере на его сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента, когда должник узнал или должен был узнать о неосновательности их получения или сбережения, до дня их фактического возврата (см. определение ВС РФ от 26.09.2017 № 310-ЭС17-6768 по делу № А08-3271/2016, постановление ФАС МО от 20.11.2017 по делу № А41-17748/17).

Таким образом, задаток по договору купли-продажи недвижимости является гибким инструментом, способным разрешить различные спорные ситуации, связанные с исполнением договора, в том числе предварительного. Важнейшие моменты при составлении соглашения о задатке:

  • описание нарушения, в случае которого задаток возвращается/уплачивается в двойном размере;
  • сумма задатка и порядок его выплаты в случае нарушения.
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector