Юридическая помощь
Назад

Можно ли сдавать и осуществлять аренду квартиры без договора: какой предусмотрен штраф{q}

Опубликовано: 15.02.2020
0
0

Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)

Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.

Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:

  • Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
  • Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
  • Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).

https://www.youtube.com/watch{q}v=pHM0P2aQBXI

Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.

Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья.

С юрлицом заключается договор аренды. Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.

Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.

Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.

Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.

Такой выбор зависит от многих факторов:

  1. Количество сдаваемых объектов;
  2. Налоговая политика субъекта РФ;
  3. Потенциальный доход;
  4. Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
  5. Сумма расходов на содержание жилья;
  6. Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).

Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.

Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.

Чем грозит нелегальная сдача жилья{q} Ответственность за такие деяния предусмотрена как уголовная, так и административная. Разграничение ответственности зависит от суммы неуплаченного налога.

Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000,00 рублей и доля неуплаченных налогов превышает 10% от подлежащих уплате налогов, то за непредоставление декларации и неуплату налогов наступает уголовная ответственность, предусмотренная статьей 198 УК РФ. Санкция данной статьи предусматривает штраф от 100 000,00 рублей до 300 000,00 рублей или штраф в размере заработной платы осужденного лица от 1 года до 2 лет.

Также предусмотрена ответственность в виде принудительных работ, ареста или лишения свободны на срок до 1 года. Такая ответственность наступает за вышеуказанное деяние, если размер неоплаченных налогов является крупным. Для особо крупного размера предусмотрена более жесткая ответственность. Но мы не будем вдаваться в подробности, поскольку санкцию части 2 статьи 198 УК РФ вы можете изучить сами.

Однако, на практике уголовная ответственность за неуплату налога по факту сдачи квартиры в наем достаточно затруднительная, поскольку цена договора должна быть очень высокой, если сумма подлежащего уплате налога составляет 600 000,00 рублей. То есть, при сумме налога в размере 600 000,00 рублей общая сумма дохода за 3 года должна составлять 4 615 384,61 рублей.

Административная ответственность за неуплату сумм налога и непредоставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым Кодексом РФ.

Ответственность предусмотрена отдельно как за непредоставление декларации, так и за неуплату или неполную уплату налогов.

Так, за непредоставление налоговой декларации, вы обязаны будете уплатить штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога по непредставленной декларации за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1 000,00 рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Если нпф обанкротится что будет с накоплениями

Ответственность за неуплату налога в бюджет выражена в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога, а если неуплата налога произведена умышленно, то в размере 40%.

Плюсы и минусы документа

https://www.youtube.com/watch{q}v=l7sY8EuKrTY

Заключение договора аренды решает большинство спорных вопросов, которые могут возникнуть между арендодателем и съемщиком.

Преимущества для арендодателя:

  • в договоре указываются данные временного жильца, включая серию и номер паспорта, что в случае возникновения проблем повысит шансы на его поиск;
  • оговариваются сроки оплаты, правила поведения жильца, сроки проживания;
  • указывается количество лиц, которые будут проживать на территории арендуемого жилья;
  • договор можно заверить у нотариуса и вы получите официальный документ, который можно предоставить в налоговую службу;
  • дополнительно можно приложить результаты совместной инвентаризации, что позволит обойти стороной конфликты, связанные с недостачей того или иного имущества;
  • так как вы получаете доход с аренды жилья, можно оформить индивидуальное предпринимательство, а это не только стаж, но и небольшой вклад в свой пенсионный фонд.

Если вы хотите дать возможность съемщику повторно сдать квартиру, укажите это в договоре отдельным пунктом, а также составьте перечень условий при выполнении которых субаренда будет возможной без последствий.

Преимущества для съемщика:

  • в договоре может оговариваться частота посещения арендодателя, что даст вам больше возможностей для личной жизни;
  • вы не останетесь без крыши над головой, заплатив предварительно довольно немалую сумму;
  • вас не заставят платить больше, чем указано в договоре и не изменят стоимость спустя какое-то время;
  • в случае нарушения договора, вы при помощи правоохранительных органов можете потребовать компенсацию у арендодателя;
  • указывается, за какие коммунальные услуги необходимо вносить ежемесячную плату.

Внимание! При заключении договора обеим сторонам следует согласовать пункт «Преждевременное прекращение действия договора», в котором нужно указать возможные варианты его расторжения обоюдному согласию

Основные недостатки для сторон:

  • если в договоре строго ограничивается количество проживающих людей, а также возможность приводить в гости друзей, знакомых и близких, тогда нарушив это правило, съемщик нарушает условия, что приведет к конфликтам и делает документ об аренде недействительным;
  • недобросовестные наниматели могут воспользоваться актом приема/передачи и заставить компенсировать ущерб даже за те вещи, которые износились естественным образом.

Обязанности налогоплательщиков

Физические лица

Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.

Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.

Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.

Право на такие вычеты имеют граждане:

  1. Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
  2. Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
  3. Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
  4. Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
  5. Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).
Предлагаем ознакомиться:  Возврат налога при покупке жилья

Если договор не заключен…

Нарушения Налогового Кодекса РФ, а именно:

  • 75 статьи Налогового Кодекса – за несвоевременную уплату налога взимается пеня, которая рассчитывается исходя из количества дней просрочки;
  • 119 ст. – за непредоставление налоговой декларации дополнительно пять процентов от суммы неуплаченного налога (не менее 1 тыс. рублей, но не более 30% от долга);
  • 122 ст. начнет свое действие в случае нарушения уплаты налогового сбора и тогда штраф за сдачу квартиры в аренду без договора будет составлять 20%, но если представители налоговой службы докажут, что сбор не уплачивался умышленно, сумма штрафа увеличивается до 40% от задолженности;
  • 116 ст. – за нарушение сроков подачи документов для постановки на учет – штраф от 10 тысяч рублей, за ведение деятельности без оплаты налогового сбора – 10% от общего дохода, но если сумма дохода менее 400 тыс. рублей – сумма штрафа определяется ставкой в размере 40 тыс. рублей.

Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

 Также возможна уголовная ответственность за ведение незаконной предпринимательской деятельности, регулируемая 171 статьей УК РФ, хотя в большинстве случаев и применяются санкции согласно Налогового Кодекса.

Ответственность за неуплату налогов

Физические лица

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

  1. Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
  2. Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

  • Штрафа;
  • Принудительных работ;
  • Ареста;
  • Лишения свободы.

Как избежать обмана{q}

Большинство мошенников пользуются схемами, которые прошли проверку временим, а их работа основывается на двух факторах: незнании законов и невнимательности. Чтобы максимально обезопасить себя и свое имущество от действия мошенников нужно:

  1. При оформлении документов воспользоваться услугами специалистов в виде нотариуса или представителей из агентств недвижимости. Если вы обратились за помощью к первому варианту – не соглашайтесь на то чтобы арендодатель предоставил своего «человека», так как в большинстве случаев – это подставные люди, которые вовсе не имеют документов на соответствующий вид деятельности.

    При поиске жилья посредством агентства недвижимости изначально нужно позаботиться о том, чтобы подобрать компанию с хорошей репутацией, а не пользоваться услугами частных контор. Хотя оба этих способа вызовут дополнительные затраты, но они не сравнятся с возможными материальными потерями в случае мошеннической уловки.

  2. Если вы составляете договор самостоятельно, тогда нужно тщательно проверить все данные арендодателя и сравнить их с теми, что прописаны в документах на квартиру.
  3. Обе стороны должны сохранять копии документов, среди которых должны быть копи: паспорта, акта о проведенной инвентаризации,
  4. Обязательно внесите в договор порядок действий при порче имущества. Это поможет избежать конфликтов и спорных вопросов, если действительно произойдут непредвиденные обстоятельства, а вы не попадете под действие 167 УК РФ «Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества». Согласно этой статье вас могут заставить возместить ущерб или же лишат свободы сроком до двух лет.
  5. Не вносите предоплату ни в каком размере, так как можете попасться на уловку мошенников, которые специализируются на долгосрочных арендах. Псевдохозяев вы больше не увидите и своих денег тоже.

С каждым днем уловок становится все большее количество и полностью застраховаться от всех неприятностей, к сожалению, в настоящий момент практически невозможно, так как в законодательстве существуют лазейки, которыми с успехом пользуются мошенники. Не впускайте к себе в дом первых встречных и не ведитесь на низкие цены. Именно алчность и желание быстрой наживы делает людей наиболее уязвимыми.

Куда жаловаться{q}

Зачастую собственники, сдавая жилье, озабочены лишь извлечением максимальной прибыли и не слишком разборчиво относятся к оформлению договорных отношений и личности нанимателя. Вследствие такой беспечности страдает не только бюджет от недополученных налогов, но и соседи из-за поведения съемщиков.

Предлагаем ознакомиться:  Ответственность за неисполнение условий договора поставки

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно{q}

Для разрешения ситуации заинтересованные лица (соседи) могут обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы.

В первую очередь рекомендуется обратиться с заявлением к участковому, который уполномочен проверить основания проживания граждан в квартире.

При выявлении факта проживания граждан без регистрации сотрудник полиции выносит постановление о наложении административного штрафа (статья 19.15.1 КоАП РФ).

Если в квартире незаконно проживают иностранные граждане имеет смысл написать жалобу в Управление Федеральной миграционной службы.

В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление.

По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.

В случае если вина владельца квартиры в неуплате налогов и непредставлении декларации налоговым органом будет доказана, то собственника обяжут выплатить начисленные налоговые платежи, пени и штрафные санкции.

https://www.youtube.com/watch{q}v=qvavgFvdA8I

Если возникает ситуация, когда вышеуказанные структуры уклоняются от исполнения своих обязанностей по пресечению правонарушений (преступлений), результат может возыметь направление жалобы в прокуратуру.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector