Юридическая помощь
Назад

Залог права аренды земельного участка

Опубликовано: 14.03.2020
0
7

Общее понятие ипотеки

В целом ипотека представляет собой залог объекта недвижимого имущества, на основании которого залогодатель получает ссуду, становясь таким образом должником. При этом сама такая ссуда также может для простоты называться ипотекой.

Правилами ипотеки предусмотрено, что владелец собственности-залогодатель сохраняет возможность непосредственного использования объекта. В частности, он может проживать в квартире, служащей залогом по ипотеке. Но в том случае, если залогодатель-должник не сумеет в надлежащий срок погасить ссуду, имущество у него может быть изъято.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:5A_HQ8yGJL0

В общем случае в качестве залогодержателя по ипотеке выступает банк или иное кредитное учреждение. Получая в залог объект недвижимости, оно выдает залогодателю ссуду на определенные цели, нередко это приобретение этого же (отданного в залог) или иного объекта недвижимости либо постройка дома.

Особый случай ипотеки, составляющий предмет данной статьи — возможность залога арендатором земельного участка данного права в отношении этого надела.

Необходимость согласия арендодателя

Довольно часто объектом правоотношений в гражданском обороте выступают части зданий — помещения. В настоящее время статус помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества закреплен на законодательном уровне в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

Исходя из данного Законом определения, а также учитывая, что ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) устанавливает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, можно сделать вывод, что помещение, на которое оформлены права собственности, может являться самостоятельным предметом ипотеки.

При этом необходимо иметь в виду, что согласно судебной практике на помещение как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений <1>.

Действующее законодательство предоставляет собственникам зданий исключительное право на приобретение в собственность или аренду участков, расположенных под такими объектами недвижимости. Причем для собственников помещений введены специальные правила, согласно которым в случае, если помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством <2>.

При этом, как следует из судебной практики, иной, по сравнению с указанным в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен. Это исключает использование других способов оформления прав на такие земельные участки.

Таким образом, в случае если участок является неделимым, а находящиеся на нем здания, строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей должно являться заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора <3>.

Как следует из ст. 69 Закона об ипотеке, ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору принадлежащего залогодателю права аренды участка, на котором находится такое здание. Несмотря на то что ст. 69 Закона об ипотеке говорит лишь о порядке залога здания как единого объекта, следует исходить из того, что нормы, регулирующие оборот зданий, применимы также и к помещениям.

Так, в одном из решений суд указал: довод о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка в связи с этим не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений <4>.

Распространяя действие ст. 69 Закона об ипотеке на отношения по залогу помещений, суды признают недействительными договоры ипотеки, в случае если при залоге части здания стороны не установили одновременный залог прав аренды участка, расположенного под зданием <5>.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: если собственник помещения, являющийся одновременно соарендатором участка, имеет намерение передать помещение в ипотеку, то по тому же договору ипотеки он обязан передать в залог права аренды на участок, находящиеся под зданием, в котором находятся помещения.

На практике регистрирующие органы исходят из того, что одновременно с ипотекой помещения собственник должен передать в залог право аренды на участок. Однако особенность подхода регистрирующих органов заключается в следующем: они полагают, что в залог должны передаваться не права аренды отдельного соарендатора, а права аренды всех арендаторов по договору аренды со множественностью лиц.

Руководствуясь таким подходом, при регистрации ипотеки помещения одного из соарендаторов участка и залога его права аренды регистрирующий орган одновременно осуществляет регистрацию залога прав аренды всех соарендаторов участка <6>. Соответственно, в случае если какой-либо другой собственник помещения в здании также решает заложить свое помещение и свое право аренды участка, регистрирующий орган осуществляет регистрацию первичной ипотеки помещения (если оно ранее не закладывалось) и регистрацию последующего залога права аренды участка (поскольку ранее права аренды всех соарендаторов были заложены при ипотеке другого помещения).

Нормы п. 5 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 335 ГК РФ в совокупности с п. 3 информационного письма ВАС РФ N 90 позволяют сделать вывод о том, что закон допускает возможность передачи в ипотеку помещений вместе с залогом прав отдельного соарендатора участка. В связи с этим нет необходимости во внесении каких-либо изменений в существующее законодательство.

Однако с учетом существующей правоприменительной практики регистрирующих органов следует признать, что их позиция по данному вопросу не соответствует требованиям закона. Исходя из этого, полагаем, что для переустройства существующей практики необходимо внести изменения в Инструкцию о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества <16>.

На наш взгляд, достаточным будет внесение в данную Инструкцию нормы о том, что при государственной регистрации ипотеки помещения и права аренды на участок собственника помещения, являющегося стороной по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, следует регистрировать ипотеку помещения и залог права аренды залогодателя, учитывая при этом, что залог не распространяется на права аренды лиц, не являющихся залогодателями по данному договору ипотеки.

В таком случае залог права аренды соарендатора не будет создавать предшествующего или последующего залога для прав иных соарендаторов, а также не будет требовать вступления в договор других соарендаторов, их согласия на залог, согласия на залог залогодержателей других помещений и не будет создавать ограничений права собственности прочих собственников помещений в здании.

Залог права аренды земельного участка

Хотелось бы также отметить, что в некоторых субъектах РФ подобная точка зрения уже находит поддержку. Справедливости ради отметим, что из рассматриваемого нами подхода имеются некоторые исключения. Так, в Информационном сборнике УФРС по Нижегородской области было указано следующее: «При наличии государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного со множественностью лиц на стороне арендатора, предметом договора ипотеки должно быть указано право аренды земельного участка, принадлежащее конкретному соарендатору по договору аренды земельного участка» <17>.

В соответствии с российским законодательством если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то самостоятельный залог арендатором участка своего права не допускается, если срок аренды не превышает пяти лет. В таком случае арендатору  необходимо известить соответственно орган государственной власти либо местного самоуправления.

Со своей стороны государственные или муниципальные органы могут отказать в данном запросе, если арендатор допустил те или иные нарушения, в том числе:

  • Задержал с внесением арендной платы;
  • Возвел на участке несанкционированные постройки, которые в дальнейшем не были оформлены надлежащим образом;
  • Допустил неоднократные нарушения условий заключенного с ним договора.

Если же аренда долгосрочная и заключена на период более пяти лет, то санкции со стороны государства или местной власти не требуется. В такой ситуации ипотека может быть оформлена без согласия собственника.

В случае же, когда в качестве арендодателя выступает частное лицо, арендатор обязан запросить у него разрешения на ипотеку своего права аренды в форме уведомления об этом факте. Если возражений со стороны арендодателя не поступило, то считается, что подобное согласие получено. Этому лицу необходимо активно возражать против подобного залога, в этом случае он не допускается.

Предлагаем ознакомиться:  Общие нормы конституции рф примеры. Нормы права примеры из конституции

Особый случай — наличие в договоре аренды прямого запрета на залог данного права. В этой ситуации заложить его возможно лишь если арендодатель все же согласится на такое действие по запросу арендатора, но только при таком обязательном условии.

При этом в дальнейшем арендатор продолжает нести все обязанности перед арендодателем, а у кредитного учреждения никаких подобных обязанностей не возникает.

Если предполагается возможность выкупа данной собственности арендатором (также являющимся залогодателем) у арендодателя, то банк (залогодержатель) со своей стороны не может против этого возражать. Разумеется, выкуп этой земли не прекращает самого залога и при несоблюдении бывшим арендатором, теперь ставшим собственником, своих обязательств, банк может истребовать право аренды.

Залог долевого права аренды земельного участка

В самом деле, согласно российскому законодательству подобный вариант ипотеки безусловно допускается. Лицо, которое имеет права на определенный участок в соответствии с арендным договором, который оно заключило с его собственником, обладает также возможностью заложить эти права, так как это разрешено согласно земельному кодексу.

Разумеется, подобный арендатор может взять ипотеку лишь на тот срок, в течение которого действует арендный договор.

При этом залог ряда иных имущественных прав не допускается, в частности это относится к праву требования, которое непосредственно связано с личностью кредитора.

Данный вариант также не до конца урегулирован законодательством. В целом по закону арендатор, который обладает таким правом на долевой основе с одним или несколькими другими арендаторами обладает возможностью заложить именно свое право аренды. В то же время в реальной практике залогодержатели сталкиваются со сложностями при реализации права на аренду со множественностью лиц.

Залог права аренды земельного участка

В том случае, когда должник-залогодатель не выполняет своих обязательств и кредитор получает право истребовать его долевое право аренды, обнаруживается невозможность отделить права одного соарендатора от прав остальных. Именно поэтому в судебной практике существуют решения относительно недопустимости оформления залога на долевое право аренды, так как применение прав в отношении этой категории собственности по сути невозможно.

Предмет ипотеки

В качестве предмета ипотеки в данном случае выступает право аренды на землю, которая находится в обороте. Необходимо, чтобы ограничения на оборот такого участка по российскому законодательству отсутствовали. Если же они имеются или, более того, если участок вовсе исключен из оборота, то подобное действие в его отношении не допускается.

В российском законодательство оговаривается необходимость залога надела лишь вместе с находящимися на ней строениями и иными объектами недвижимости. Предусмотрено, что ипотека земли и здания, которые арендуются вместе, также должна производиться вместе.  Залог одной земли без здания не допускается.

Установлено, что арендуемая у государства или муниципального образования земля должна быть предназначена либо для жилищного строительства, либо для комплексного освоения. Если же для нее установлено иное назначение, то права аренды на нее не могут оказаться заложены.

Последствия избранного подхода регистрирующих органов

  1. Требования, которые должны соблюсти стороны договора ипотеки при его заключении.

Сразу оговоримся: несмотря на то что при ипотеке помещения необходимо, по мнению регистрирующих органов, закладывать право аренды всех соарендаторов участка, на практике регистрирующие органы, как правило, не требуют вступления всех соарендаторов в договор ипотеки, не распространяют ипотеку на здания, расположенные на участке (как того требует п. 1 ст.

64 Закона об ипотеке, с учетом п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке), а также порой не настаивают на предоставлении согласия на ипотеку от предшествующих залогодателей, как это может требоваться согласно ст. 43 Закона об ипотеке. Тем не менее далее мы рассмотрим, какие последствия имеет избранный подход, если залогодатель решил соблюсти все требования Закона.

1.1. Необходимость участия в договоре ипотеки всех соарендаторов.

Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит такое право. Следовательно, поскольку право аренды участка по договору со множественностью лиц принадлежит всем соарендаторам одновременно, то они все должны выступать на стороне залогодателя <7>.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:accounts.google.comServiceLogin

При этом считаем, что применение к залогу прав соарендатора по аналогии норм, регулирующих распоряжение общей совместной собственностью (согласно которым для залога объекта совместной собственности достаточно наличия простого согласия сособственника) <8>, довольно спорно.

Таким образом, если буквально следовать положениям п. 3 ст. 335 ГК РФ, то залог прав аренды участка должен осуществляться лишь при условии вступления в договор ипотеки всех соарендаторов участка в качестве залогодателей права. Если же указанные соарендаторы предоставят только свое согласие на такой залог, то теоретически будет существовать риск оспаривания заключенного договора, так как он, согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

1.2. Необходимость получения согласия предшествующих залогодержателей.

Закон об ипотеке устанавливает, что, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке). Следовательно, если запрета на последующую ипотеку не установлено, но предшествующими договорами ипотеки требуется получение согласия на последующий залог, то для заключения договора ипотеки помещения и прав аренды участка (если на момент его заключения уже имеются зарегистрированные залоги прав аренды) необходимо получить согласие предшествующих залогодержателей.

При этом, согласно ст. 43 Закона об ипотеке, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Кроме того, если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой это возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Залог права аренды земельного участка

1.3. Распространение ипотеки на объекты недвижимости, расположенные на участке.

Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не установлено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся на участке здание залогодателя. В силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке имеются основания для применения вышеуказанных норм к залогу прав аренды, если это не противоречит существу арендных отношений и закону.

Таким образом, если считать, что в договоре ипотеки должны в качестве сторон участвовать все соарендаторы и такие соарендаторы не исключили применение п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, то в силу прямого указания Закона ипотека будет распространяться не только на права аренды участка, но и на находящиеся на нем здание, совокупность помещений, принадлежащих залогодателям.

При этом указанное правило будет действовать, даже если считать, что для заключения договора ипотеки достаточно лишь письменного согласия соарендаторов. Это объясняется тем, что, согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ, залогодателем права может быть только его обладатель. Следовательно, для соблюдения правил п. 3 ст.

335 ГК РФ всех соарендаторов, выразивших согласие на залог прав аренды, следует считать залогодателями и тогда на их помещения будут распространяться нормы п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Если же соарендаторов не считать залогодателями, то залог прав аренды без участия залогодателей будет противоречить п. 3 ст. 335 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Штраф за перепланировку в 2019 году

Таким образом, при любом толковании вышеуказанных положений закона необходимо прямо указывать в договоре ипотеки на то, что создаваемый им залог распространяется только на прямо перечисленные в договоре помещения. Если же такое указание в договоре ипотеки будет отсутствовать, то:

  1. имеется вероятность распространения ипотеки из договора на все помещения соарендаторов участка, права аренды на который переданы в залог;
  2. при следующем залоге помещений будет возникать их последующий залог и будет необходимо получать согласие предшествующих залогодержателей на последующую ипотеку помещений в связи с риском наступления последствий, указанных в ст. 43 Закона об ипотеке;
  3. в связи с возможностью распространения на помещения предшествующей ипотеки имеется вероятность, что при обращении взыскания на помещения по последующему залогу предшествующие залогодатели будут иметь право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости помещений.
  4. Противоречие избранного подхода требованиям закона.

На наш взгляд, подход, применяемый регистрирующими органами, существенно осложняет возможность залога помещений, а также вступает в противоречие с нормами права.

2.1. Ограничения права собственности.

Залог права аренды земельного участка

Если исходить из того, что для ипотеки помещений необходимо вступление в договор ипотеки всех соарендаторов участка, то следует признать, что право собственника помещения на его ипотеку ставится в зависимость от согласия третьих лиц на залог своих прав аренды участка.

Такое ограничение права собственности вступает в противоречие с п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Кроме того, ограничение права собственности лица без каких-либо существенных на то причин вступает в противоречие с положениями п. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государств.

Ограничение прав собственника помещения также возникает в связи с тем, что поскольку при каждой следующей ипотеке помещений должен возникать последующий залог прав аренды, то для передачи в ипотеку помещения будет необходимо не только вступление всех соарендаторов в каждый договор ипотеки, но и согласие каждого из предыдущих залогодержателей на такой залог прав аренды (ст.

Следовательно, право собственника на ипотеку помещения также ставится в зависимость от согласия на такой залог предыдущих залогодержателей права аренды участка.

2.2. Точка зрения на противоречие рассматриваемого подхода положениям ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, у собственника недвижимости имеется исключительное право на приобретение права аренды участка под такой недвижимостью. Из данного положения некоторыми авторами делается вывод о том, что передача в залог права аренды в целом недопустима, поскольку при обращении взыскания будет осуществлена продажа (уступка) права аренды отдельно от помещений собственников здания, что невозможно, поскольку тем самым они будут лишены своего исключительного права.

Поддерживая точку зрения на то, что недопустимо распространять залог на права аренды всех соарендаторов, позволим себе не согласиться с возможностью обосновать данный подход ссылкой на нормы п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Вероятно, это связано с тем, что п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо допускают ипотеку участка без передачи в залог расположенного на нем здания.

Следовательно, с учетом п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке и судебной практики, исходящей из того, что нормы, регулирующие сделки со зданиями, вполне применимы к помещениям, можно считать допустимым также и залог прав аренды участка без одновременного залога расположенного на нем здания или помещений в нем <9>.

При этом следует сделать оговорку о том, что сам по себе п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке вступает в противоречие с п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Однако полагаем, что в случае сопоставления норм суд может расценить Закон об ипотеке как специальный, что может говорить о его приоритете над ЗК РФ в указанной части.

Отношение банков к залогу права аренды

В целом право аренды земли является не слишком привлекательным для кредитных учреждений активом. Причина в том, что арендные права на участки куда менее ликвидны, нежели непосредственно сами участки либо иная недвижимость (квартиры, жилые дома). Также определенные затруднения возникают при установлении действительной стоимости подобных прав. В итоге в данном случае возврат средств гарантирован в куда меньшей степени, нежели в случае, когда заложена сама недвижимость.

Поскольку аренда земли — очень распространенное явление, весьма многие арендаторы готовы закладывать имеющиеся у них права, с учетом того что это разрешено законодательством. Однако очевидно, что данное направление по значимости никак не может сравниться со стандартной ипотекой.

В результате право аренды на землю готовы принять в залог прежде всего крупные банковские учреждения, а также специализированные организации, занимающиеся ипотекой.

Реализация залогодержателем своих прав при невыполнении обязательств залогодателем

В том случае, когда должник не исполняет своих обязанностей перед банком или иной организацией, она налагает взыскание на арендные права недобросовестного должника. В результате такие права переходят к банку. В дальнейшем особенность данной ситуации состоит в том, что банк не может оформить договор купли-продажи, поскольку в данном случае речь идет о праве аренды.

Кредитному учреждению, которое по итогам взыскания приобрело право арендатора земельного участка, необходимо заключить договор уступки прав арендатора с лицом, которое согласится приобрести такие права.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

Полагаем, что вышеописанный подход регистрирующих органов основан исключительно на том, что они не считают возможным передачу в залог права аренды отдельного арендатора участка (соарендатора). В случае же если исходить из возможности такого залога, то сложности и противоречия, описанные выше, устраняются.

  1. Проведение аналогии с правом общей совместной собственности.

Можно предположить, что в своем подходе регистрирующие органы проводят аналогию между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество. Как следует из судебной практики, определение в договоре аренды прав соарендаторов в виде долей в праве аренды недопустимо <10>. Следовательно, можно предположить, что аналогия проводится с правами участников общей совместной собственности.

Для общей совместной собственности законодатель устанавливает правило, согласно которому имущество сособственников может быть передано в ипотеку при наличии на это их общего согласия <11>. При этом из Закона об ипотеке следует, что предметом ипотеки может быть лишь само общее имущество, но не отдельные вещные права сособственников.

Однако проведение аналогии между правами соарендаторов и правами сособственников, на наш взгляд, неверно, поскольку право аренды является обязательственным правом, а право собственности — вещным. Поскольку же право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях из договора аренды, то не имеется никаких препятствий для того, чтобы каждый соарендатор самостоятельно ими распорядился. При этом, как следует из судебной практики, для такого распоряжения нет необходимости даже уведомлять других соарендаторов <12>.

  1. Проведение аналогии с правами общей долевой собственности.

Также можно предположить, что при формировании своего подхода регистрирующий орган проводит аналогию между правами соарендатора и правами долевых участников собственности и приходит к выводу о том, что ни доля в праве аренды, ни право соаренды (право соарендатора) не могут являться объектом залога.

Однако и такой подход нельзя признать правомерным, поскольку, как было указано в одном из судебных решений, по смыслу ст. 321 ГК РФ множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не самого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установленной условиями обязательства <13>. Следовательно, при залоге права соарендатора происходит распоряжение не частью/долей в праве аренды, а правами отдельного арендатора по договору.

  1. Возможность залога права соарендатора участка.
Предлагаем ознакомиться:  Отмена усыновления ребенка: основания, заявление, судебная практика.

Возможность залога права отдельного соарендатора участка прямо следует из закона. Так, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку же залогодателю помещения принадлежат лишь права и обязанности одного из соарендаторов участка, то в силу ст. 69 Закона об ипотеке именно их он может передать в залог, не затрагивая прав и обязанностей других соарендаторов.

При этом наличие такого объекта гражданских прав, как право соарендатора по договору аренды участка со множественностью лиц, допускается судебной практикой. Например, согласно позиции ВАС РФ, право соарендатора участка считается одновременно заложенным при заключении договора ипотеки нежилого помещения в жилом доме <14>.

Также в одном из решений арбитражный суд, рассматривая спор об уступке прав соарендатора, указал, что среди предусмотренных гражданским законодательством оснований для признания сделки недействительной такое основание, как неуведомление соарендатора о переуступке права аренды, отсутствует <15>.

Вышеизложенная позиция также подтверждается положениями п. 3 ст. 335 ГК РФ, согласно которой залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит такое право. Поскольку соарендатору принадлежат лишь права и обязанности одного из соарендаторов по договору аренды, то он может заложить только свои права аренды.

Цель кредита при залоге права аренды

Целью кредита может выступать:

  • Покупка иного объекта недвижимости, довольно часто именно подобный вариант залога практикуется, когда залогодатель приобретает еще не построенное жилье. В этом случае банк соглашается принять в залог право аренды до момента его приемки, когда же застройщик передаст объект должнику, то он отдаст в залог уже его. Подобное положение обычно устраивает банк, поскольку менее ликвидный предмет будет пребывать у него в залоге лишь до появления более ликвидного и впоследствии ипотека будет оформлена уже на него;
  • Возведение дома на арендованном участку, аналогично предыдущему случаю в подобной ситуации также после постройки жилого дома в залог поступает уже именно он;
  • Ремонт своей собственности;
  • Медицинские услуги.

В последних двух случаях залогодателю требуется меньшая ссуда, поэтому банк будет готов принять в качестве обеспечения именно арендные права.

Кроме того, возможно предоставление кредита, не носящего целевой характер.

Особенности ипотеки при залоге права аренды участка

Существуют следующие нюансы, связанные с залогом арендных прав на земельный надел:

  • Кредит на практике будет выдан на весьма короткий срок, соответствующий остающемуся периоду арендного договора. В частности если срок последнего составляет пять лет, то в подобном случае должнику потребуется выплатить как тело ипотечного долга, так и проценты по нему в течение именно этого периода. Разумеется, это существенно отличается от стандартной ипотеке, где длительность погашения кредита может быть несколько десятилетий;
  • Размер самого кредита будет достаточно невелик, он будет составлять не более 50–70% от совокупной арендной платы;
  • При запросе на получение подобного кредита заемщику часто предлагается оплатить выезд на земельный участок оценщика, последний определит степень его ликвидности;
  • Так как в отечественной практике далеко не все банки, но лишь наиболее крупные предлагают кредитные продукты, в которых залогом выступало бы право аренды, условия для самого заемщика окажутся не слишком благоприятными.
  • Вследствие пониженной ликвидности данной разновидности залога перед стандартной недвижимостью предлагаемый процент по ипотеке превосходит взимаемый в общем случае.

Рассмотрим более детально самую распространенный вид передачи: ипотека права аренды земельного участка. Право аренды земельного участка можно передать в ипотеку лишь в границах срока образца договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Ипотека права аренды на земельный участок, которая находится в муниципальной или государственной собственности, арендатором этого земельного участка допускается в границах срока договора аренды по согласию собственника земельного участка. При аренде земельного участка, который находится в муниципальной или государственной собственности, на срок больше нежели пять лет ипотека права аренды возможна без согласия собственника земельного участка, когда его уведомили об этом

При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества реализуется оно соответственно с правилами федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” с последующим оформлением уступки этого права.

При реализации права аренды недвижимого имущества без того, чтобы обращаться в суд (во внесудебном порядке), первоначальная продажная цена предмета ипотеки равняется восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, которая определена в отчете оценщика, при условии, что другое не определяется соглашением сторон об обращении взыскания на недвижимое заложенное имущество во внесудебном порядке.

Отдельно можно отметить, что регистрировать в государственном учреждении подлежит договор аренды, который заключен на срок больше одного года. Ввиду этого, ипотека права аренды недвижимого имущества может устанавливаться лишь на право аренды недвижимости на срок больше одного года. В случае, когда заложено право аренды на срок меньше года, то в этом случае будет место иметь не ипотека, а обыкновенный залог.

Порядок оформления залога на право аренды надела

Оформление залога на право аренды надела включает целый ряд стадий.

В первую очередь арендатору требуется обратиться к собственнику с извещением о том, что он намерен заложить свое право. При этом в соответствии с российским законодательством ему не требуется дожидаться получения согласия. Важно удостоверить, что извещение было направлено и получено собственником участка.

ипотеки права аренды

Далее банк оценивает предложение заемщика, равно как и его платежеспособность в целом, определяемую с учетом всего имущества, которым он располагает. Со своей стороны банк делает заемщику предложение по ипотеке.

Кроме того, банк может запросить у соискателя ссуды ряд дополнительных бумаг, в том числе:

  • Договор аренды;
  • Письменное согласие владельца на данный залог, подтвержденное его подписью;
  • Документ, доказывающий, что в настоящее время земля используется по целевому назначению.

Если обе стороны — банк и залогодатель — устраивают условия, которые может предложить каждая из них, то заключается договор ипотека права аренды надела.

Данный документ составляется в простой письменной форме, нотариальное удостоверение в данном случае не требуется. В этом соглашении требуется указать целый ряд деталей, относящихся к данной сделке, в том числе:

  • Стороны — банк и залогодателя;
  • Предмет залога — земельный участок, его основные характеристики, в том числе размеры, расположение с привязкой к местности, допустимое назначение;
  • Рыночная оценка объекта;
  • Сущность сделки, то есть ипотеку права аренды;
  • Правоустанавливающие документы на надел (их реквизиты);
  • Упоминание о наличии арендного договора;
  • Размер обязательство заемщика по ипотеке;
  • Продолжительность времени, в течение которого он будет выполнять эти обязательства (не может превышать длительность самой аренды);
  • Взаимные права и обязанности сторон — арендатора (он же залогодатель и заемщик) и залогодержателя (банковского учреждения);
  • Ответственность сторон при неисполнении обязанности;
  • Процедура обращения взыскания на землю в случае недобросовестного поведения заемщика;
  • Иные нюансы.

В общем случае форма договора предоставляется банком. Чаще всего она типовая, разработанная специально для подобных сделок, при этом кредитное учреждение обычно не соглашается на то, чтобы заемщик вносил в него правки.

По общему правилу все договоры ипотеки должны регистрироваться государством в Росреестре. Эта норма действует и если в залог отдается не сам объект недвижимости, а право аренды на него. При этом до момента осуществления регистрации банк имеет право взимать повышенный процент по ссуде. Также до выполнения требования по регистрации договор не обладает юридической силой.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector