Юридическая помощь
Назад

В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

Опубликовано: 18.03.2020
0
2

Суть дела

Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.

Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением, признанным выморочным имуществом, за зарегистрированными в нем по месту жительства иными гражданами, не являющиеся наследниками{q} Узнайте из материала «Наследование» в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру.

Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г.

Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.

Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. 1 ст. 19, ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 и ст.

55 Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кто такой добросовестный приобретатель{q}

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Предлагаем ознакомиться:  Обязательность регистрации договора аренды земельного участка. Пошаговая инструкция по регистрации. Особенности заключения договора

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

  • в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
  • в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

Содержание понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

  • принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
  • производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
  • соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
  • знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Мнения экспертов

КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.

Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст.

210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.

Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. «Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему.

Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.

Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева. В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий.

«Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества.

Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «Гладышева против Российской Федерации»)», – считает Васильева.

Предлагаем ознакомиться:  Подсудность по закону о защите прав потребителей

В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.

Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов», – сказала она в суде.

О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова. По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.

Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. «Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина», – считает эксперт.

Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. «С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации.

Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента{q} Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано{q}», – рассуждал Кротов.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества. Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным. В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав.

В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм.

Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению, можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований. Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Предлагаем ознакомиться:  Как определить границы земельного участка самому?

Решение КС РФ

КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.»).

Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности.

В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

  • до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
  • поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
  • проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
  • если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
  • в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
  • денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

  • не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
  • застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
  • в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать  — это покупка или продажа такого имущества по решению суда. Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

https://www.youtube.com/watch{q}v=A-NFuXC9tG0

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector